下载文档原格式
房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。
2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。
3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。
4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。
5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。
6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。
7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。
8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。
9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。
10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。
11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。
12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。
13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。
14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。
15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。
16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。
这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。
开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。
房地产企业公开市场获取土地模式简析拿地，是地产开发中重要的一环，目前房地产企业拿地主要有两种方式，一是通过招拍挂方式在公开市场上获取土地，二是通过转让、投资参股或收购股权的方式取得“二手地”或在建工程。
随着土地市场的日益规范，招拍挂出让方式已经逐渐成为土地市场的主流。
招拍挂公开出让方式的实际操作中，除了在土地市场完全公开透明化参与竞买的方式外，在公开出让之前跟政府协议走招拍挂程序的方式也是非常普遍，这种操作方式对于企业有针对性的进行土地储备、避免盲目投资都有非常积极意义。
针对这一类操作，为确保前期投入大量精力的土地能顺利获取，企业在各项条件或者流程的设置上就要注意排除其他竞争者，达到顺利取得土地的目的。
规划条件设置、拆迁补偿和公建设施建设等方面条件1、毛地介入，在土地拆迁、整理、公建配套中，留下一些尾巴工程。
由于前期介入的公司负责土地拆迁、整理、公建配套等工作，可以在相应工作尚未完成，或者正在操作中时，即进入出让程序，此时土地半生不熟，同样对其他开发商拿地构成实质障碍。
例如已与居民达成拆迁协议，但未开始拆迁；或动迁安置房尚未建成，居民未搬迁；也可以是地块内的一些附着物尚未拆除等状况，或者是部分道路、基础设施、配套设施尚未完成、到位等。
由于其他开发商不能自行处置，因此其他的开发商在拿地时就会犹豫。
2、前期投入资金帮助政府进行辅助设施、配套设施建设。
在地块内预先建设规划技术指标条件所要求的设施等，在出让条件中要求竞得者与市政设施建设者协商补偿。
例如提前做需要做代征的道路、河流整治、学校或者其他政府要求建设的配套设施如医院等，地块的竞得者必须与市政设施建设者协商补偿或者继续建设等。
这样就对其他开发商拿地形成成本不确定性，达到排除竞争者的作用。
3、可以在地块出让要求中，要求竞得者就具体规划条件、指标、设计方案等与一级开发商或者相邻项目业主进行协商一致；例如在某一地块的出让条件中要求竞得者的设计方案与前期土地整理方已拿、已审批的用地项目方案相一致，要求竞得者的项目必须在以前的项目启动后再启动；要求其项目的设计方案必须征询前面项目业主的同意等条件。
房地产开发商拿地的十六种模式2014-02-28 一方静土序号拿地方式评述1 招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。
问题 1：土地闲置费问题。
（国税函【 2010】 220 号、国税发【2009】31 号）问题 2：契税问题。
财税【 2004】134 号、国税函【 2009】603 号（一级开发情况下出现的问题）问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。
否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。
问题 4：返还的土地出让金问题。
财税【 2009】151 号、财税【2009】87 号文件。
例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2亿元土地出让金。
思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题 5：以地补路问题。
江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。
类似的，企业所得税认为也应该照此办理。
( 和税局沟通）2 不是招、拍、例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准挂，创造招、备将地转让给某开发企业。
拍、挂（操第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国纵政府）税发 [1993]149 号文件、国税函【 2008】277 号文件、国税函【 2009】520 号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】 21 号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118 号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。
3购买转让土地（项目）第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。
土地使用权取得方式有几种
1.出让方式：出让方式是国家将土地使用权通过出让给需求方，以获得相应的经济利益。
出让方式通常用于商业、工业、住宅等用途的土地，以及用于开发建设的土地。
在中国，土地出让方式主要通过土地竞拍、招标和拍卖等形式进行。
2.划拨方式：划拨方式是指国家将集体所有的土地划拨给农村集体经济组织或个人使用。
划拨方式适用于农村土地、集体经济组织的土地等。
划拨方式可以免费或收取一定的费用，用来保障农民的土地权益和农村经济发展。
3.租赁方式：租赁方式是指国家或土地使用权人将土地使用权以租赁的形式出让给承租人，承租人则支付租金进行使用。
租赁方式适用于一些短期或临时使用土地的需求，例如临时用地、举办活动等。
4.互换方式：互换方式是指两个或多个土地使用权人之间进行土地使用权的交换。
互换方式适用于土地互补、优化资源配置等需要。
此外，不同国家和地区也存在着其他一些土地使用权的取得方式，例如土地购买、土地征用、土地赠与等。
不同的方式适用于不同的土地使用需求和具体情况。
拿地的十六种模式一、竞得式拿地竞得式拿地是通过招标或拍卖等方式，竞争性购买土地使用权。
这种拿地方式的特点是通过竞争的形式获得土地使用权，具有公正性和透明度高的优点。
二、协议出让协议出让是政府与企业或个人签订土地使用权出让协议，按照协议约定价格出让土地，也可以按照政策规定的土地出让价格进行出让。
这种拿地方式的特点是双方协商，灵活性高，适合中小企业。
三、收购或租赁拿地收购或租赁拿地是指企业或个人通过购买或租赁土地的方式获取土地使用权。
这种拿地方式对于企业而言是一种长期稳定的使用土地的方式，但需要考虑土地用途、权益等方面的问题。
四、土地流转土地流转是指农民将自己拥有的土地流转给企业或个人使用，获取一定的租金或股份回报。
这种方式适合于农村地区的土地利用，可以缓解农民过度依赖土地的问题，促进农村经济发展。
五、土地置换土地置换是指政府或企业用其他土地或产权等资产置换农民的土地使用权，实现土地流转。
这种方式可以促进土地流转，解决土地居民的安置问题，但需要考虑土地是否能够良好利用的问题。
六、土地承包土地承包是指政府或企业将土地承包给农民进行土地的耕种及经营活动，农民可以获取一定的承包费用。
这种方式适合于农村地区土地利用，可以保护农民的土地权益，促进农村经济发展。
七、土地转让土地转让是指企业或个人对手中的土地使用权进行转让，包括统一拍卖、竞价转让和协议转让。
这种方式可以帮助企业或个人快速获取所需的土地使用权。
八、土地交换土地交换是指按照双方协议，将一方的土地使用权交换给另一方，实现优化土地使用结构的目的。
这种方式适合于实现土地的战略性布局和业务的优化升级。
九、土地协作土地协作是指不同主体之间建立合作关系，共享土地使用权，并进行多种经营模式的探索，如种植、养殖等。
这种方式可以提高土地的利用效率，实现资源的共享。
十、土地回购土地回购是指政府或企业收回已经出让的土地使用权。
这种方式的优势在于政府可以重新规划土地用途，避免出现资源的浪费和环境污染的情况。
