开发商地16种拿地模式与房地产项目

房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。

政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。

2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。

3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。

4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。

5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。

该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。

6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。

7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。

8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。

9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。

10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。

11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。

12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。

13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。

14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。

15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。

16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。

以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。

开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。

完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。

这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。

本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。

1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。

这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。

只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。

财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。

考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。

团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。

2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。

2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。

这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。

土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。

选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。

2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。

谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。

合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。

洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。

2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。

土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。

建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。

房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取概述房地产开发项目是指将土地资源转化为具有使用功能的房地产产品的过程。

而获取用地，是房地产项目的第一步关键环节。

本文将介绍房地产开发项目用地获取的几种常见方式，并对每种方式进行分析和比较。

1. 市场购买市场购买是最常见也是最直接的获取用地的方式之一。

开发商通过在市场上购买已有的土地，可以节省土地寻找的时间和成本。

市场购买方式的优势在于，购买者可以快速获得土地的产权，并且可以在购买合同中明确约定开发用途和相关开发规划。

，市场购买也存在一些潜在的风险和限制，例如土地价格的高昂、可选土地资源的限制以及市场供需的波动等。

2. 政府招拍挂政府招拍挂是国家或地方政府通过公开招标、拍卖和竞争性挂牌等形式，向社会公开出让土地使用权的方式。

政府招拍挂的方式相对公平透明，规范了用地出让的流程，确保用地权益的合法性。

开发商可以通过参与政府招拍挂，以投标方式获取用地。

，政府招拍挂也存在一些问题，如竞争激烈导致土地溢价、限制条件较多、拿地周期较长等。

3. 土地置换土地置换是指开发商通过与拥有土地使用权的单位或个人进行交易，将现有用地权益与对方进行置换的方式。

土地置换方式的优势在于双方互利共赢，例如开发商可以将自己拥有的位于城市边缘地区的用地，与位于城市中心地段的土地进行置换。

这种方式可以提升开发商的用地质量，提高项目的价值；，对有土地需求的单位或个人来说，也可以得到更合适的用地。

，土地置换也存在一些局限性，如双方用地需求匹配度的低、交易条件的谈判等。

4. 合作开发合作开发是指开发商与土地使用权人共同合作，共同开发某一地块的方式。

在合作开发中，开发商和土地使用权人可以共同承担风险和投资，实现资源优化配置。

，这种方式也可以提高用地的灵活性和效率，例如土地使用权人可以通过与开发商合作，将拥有的土地快速转化为现金流或其他形式的资产。

，合作开发也需要双方在权益分配、责任划分等方面进行合理的协商和约定。

房地产企业拿地的16种方式
房地产企业拿地的16种方式包括：
1. 自行购买地块：房地产企业直接向地方政府或土地市场购买土地。

2. 招拍挂：房地产企业通过政府组织的土地拍卖、挂牌招标等方式来
获取土地。

3. 土地置换：房地产企业将现有的土地与地方政府或其他地主进行交换。

4. 联合竞标：多个房地产企业合作组成联合体，在招拍挂等竞标活动
中共同竞争。

5. 土地批租：企业在土地出让时承诺一定的租金或其他条件，以获得
土地使用权。

6. 合作开发：房地产企业与土地拥有者进行合作，共同开发土地项目。

7. 财政拨款：通过财政资金来购买土地，通常用于公共建设项目。

8. 土地收购：房地产企业通过收购其他企业或个人名下的土地来扩大
自己的土地储备。

9. 地上权：企业购买地上建筑物的使用权，而土地仍归地方政府所有。

10. 租赁土地：企业租用土地并进行开发建设。

11. 土地置换补偿：政府征地时，房地产企业与政府协商用于未来的开
发项目进行置换。

12. 土地赠与：地方政府将土地赠与房地产企业，通常与对地方经济有
着重要贡献的企业相关。

13. 土地续租：房地产企业已租用的土地租约到期后与土地拥有者进行
续约。

14. 与农村集体经济组织合作：与农村集体经济组织合作开发农村土地。

15. 土地开发权转让：房地产企业将已拥有的土地开发权转让给其他企
业或个人。

16. 土地拍卖分销：地方政府通过拍卖方式将土地分配给房地产企业。

中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。

2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。

3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。

4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。

5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。

6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。

7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。

8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。

9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。

10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。

11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。

12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。

13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。

14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。

15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。

16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。

这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。

开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。

房地产开发商拿地的十六种模式2014-02-28 一方静土序号拿地方式评述1 招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题 1：土地闲置费问题。

（国税函【 2010】 220 号、国税发【2009】31 号）问题 2：契税问题。

财税【 2004】134 号、国税函【 2009】603 号（一级开发情况下出现的问题）问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。

否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题 4：返还的土地出让金问题。

财税【 2009】151 号、财税【2009】87 号文件。

例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2亿元土地出让金。

思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题 5：以地补路问题。

江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。

类似的，企业所得税认为也应该照此办理。

( 和税局沟通）2 不是招、拍、例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准挂，创造招、备将地转让给某开发企业。

拍、挂（操第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国纵政府）税发 [1993]149 号文件、国税函【 2008】277 号文件、国税函【 2009】520 号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】 21 号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118 号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

3购买转让土地（项目）第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

房地产十大开发模式在当今的房地产市场中，开发商们探索并运用了各种不同的开发模式来满足人们对房屋需求的不断增长。

下面将介绍十种主要的房地产开发模式，以帮助读者更好地了解这个行业的发展方向。

一、传统模式传统的房地产开发模式是最为常见的一种。

开发商购买土地，设计并建设房屋，然后将其出售给购房者。

这种模式是最基本的开发方式，也是最常见的。

二、联合开发模式联合开发模式是指开发商与其他相关的机构或者个人联合合作进行房地产项目的开发。

比如开发商与政府、房地产中介机构或其他企业进行合作，共同开发，分担风险和收益。

三、商品房预售模式商品房预售模式是指在房屋建设尚未完成之前，开发商通过向市场上预售房屋的方式融资。

这种模式可以有效地帮助开发商解决资金问题，同时也给购房者提供了更多选择的机会。

四、住宅小区规划模式住宅小区规划模式是指开发商在建设住宅小区时，根据地理、环境和人文因素进行规划，将房屋与公共设施、绿地、商业中心等有机地结合起来，为居民提供更加便捷舒适的生活环境。

商业地产模式是指开发商购置土地并建设商业综合体或商业写字楼，以满足不同行业的商业需求。

这种模式秉承着商业开发的理念，旨在为商家、企业和消费者提供便利的商业环境。

六、产业地产模式产业地产模式是指以工业园区或者产业园区为主导，发展相关产业，建设工业厂房、办公楼和配套设施。

这种模式具有较高的经济效益和投资回报率，并且可以有效地带动地区的产业发展。

七、旅游地产模式旅游地产模式是指开发商在旅游景区或者热门景点附近开发房地产项目。

这种模式充分利用了旅游资源，吸引游客和投资者，并通过旅游业的发展带动当地经济的繁荣。

八、老年地产模式老年地产模式是指开发和销售专门为老年人设计的房地产项目。

这些项目通常包括老年公寓、高级养老院和医疗保健设施，旨在为老年人提供舒适、安全和便利的居住环境。

九、长租公寓模式长租公寓模式是指开发商建设并管理长租公寓，向租客提供一定期限的租赁服务。

拿地的十六种模式一、竞得式拿地竞得式拿地是通过招标或拍卖等方式，竞争性购买土地使用权。

这种拿地方式的特点是通过竞争的形式获得土地使用权，具有公正性和透明度高的优点。

二、协议出让协议出让是政府与企业或个人签订土地使用权出让协议，按照协议约定价格出让土地，也可以按照政策规定的土地出让价格进行出让。

这种拿地方式的特点是双方协商，灵活性高，适合中小企业。

三、收购或租赁拿地收购或租赁拿地是指企业或个人通过购买或租赁土地的方式获取土地使用权。

这种拿地方式对于企业而言是一种长期稳定的使用土地的方式，但需要考虑土地用途、权益等方面的问题。

四、土地流转土地流转是指农民将自己拥有的土地流转给企业或个人使用，获取一定的租金或股份回报。

这种方式适合于农村地区的土地利用，可以缓解农民过度依赖土地的问题，促进农村经济发展。

五、土地置换土地置换是指政府或企业用其他土地或产权等资产置换农民的土地使用权，实现土地流转。

这种方式可以促进土地流转，解决土地居民的安置问题，但需要考虑土地是否能够良好利用的问题。

六、土地承包土地承包是指政府或企业将土地承包给农民进行土地的耕种及经营活动，农民可以获取一定的承包费用。

这种方式适合于农村地区土地利用，可以保护农民的土地权益，促进农村经济发展。

七、土地转让土地转让是指企业或个人对手中的土地使用权进行转让，包括统一拍卖、竞价转让和协议转让。

这种方式可以帮助企业或个人快速获取所需的土地使用权。

八、土地交换土地交换是指按照双方协议，将一方的土地使用权交换给另一方，实现优化土地使用结构的目的。

这种方式适合于实现土地的战略性布局和业务的优化升级。

九、土地协作土地协作是指不同主体之间建立合作关系，共享土地使用权，并进行多种经营模式的探索，如种植、养殖等。

这种方式可以提高土地的利用效率，实现资源的共享。

十、土地回购土地回购是指政府或企业收回已经出让的土地使用权。

这种方式的优势在于政府可以重新规划土地用途，避免出现资源的浪费和环境污染的情况。

适用标准文档开发商的16 种拿地模式与房地产项目“完工”流程一 .招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，能够支付的所有款项进入公司所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题 1 ：土地闲置费问题。

（国税函【2010 】220 号、国税发【 2009 】 31 号）问题 2 ：契税问题。

财税【 2004 】134 号、国税函【 2009 】603 号（一级开发状况下出现的问题）问题 3 ：考虑拿地的主体问题；比如，签订土地转让框架协议的能够是母公司，假如是最后签订协议，必定是项目公司。

不然，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题 4 ：返还的土地出让金问题。

财税【2009 】151 号、财税【 2009 】87 号文件。

比如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2 亿元土地出让金。

问题 5 ：以地补路问题。

江苏南京市对于土地增值税的问答，以为看似公司没有花费就去的了土地，本质上支付的修路款就是去的土地的对价，所以能够进入成本。

近似的，公司所得税以为也应当照此办理。

(和税局交流）二 .不是招、拍、挂，创建招、拍、挂（操控政府）比如：某国有公司土地补缴土地出让金，变成开发用地后，准备将地转让给某开发公司。

第一步，国家将土地收储，支付给开发公司赔偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【 2008 】277 号文件、国税函【 2009 】520 号文件）不收税，土地增值税（《条例》和财税【2006 】21 号文件，不收税，公司所得税（国税函【 2009 】118 号文件，享受搬家赔偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该公司拿到土地，支付给国有公司的拆迁赔偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，假如该国有公司要房子，不要地，则地产公司保存分给国有公司的房子不卖，而是在将收益分走后，将公司股权留给国有公司来达成。

总结：该方法主假如为了在尽量节俭税款的方式下，解决怎样将土地从一个国有公司转移到此外一家。