地产企业拿地的十六种模式

房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。

政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。

2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。

3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。

4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。

5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。

该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。

6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。

7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。

8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。

9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。

10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。

11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。

12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。

13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。

14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。

15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。

16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。

以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。

开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。

近些年，在城市用地紧缺和农村土地流转加速的背景下，产业用地价值水涨船高，拿地门槛被不断刷新。

今天，我们总结产业地产拿地的八种模式，与读者分享。

1一二级联动拿地一级企业借助参与一级整理的优势摘牌开发用地，再低价曲线获得二级开发权，实现一二级联动。

在中国土地市场，一二级联动是一块大肥肉，企业通过介入一级土地市场，用极低的价格便可以锁定规模化土地，再赚取二级开发收益。

但话说回来，一二级联动项目的护城河又是最高的，土地一级市场长期被政府（平台公司）占据，很多项目虽然名为「招拍挂」，但大部分在拍之前就被内定，一般的企业想参与进来比较难。

那些允许社会资本参与的项目，要么是政府缺资金、要么是土地综合条件较差，开发风险很高；此外，一级开发的生地一般不能用作抵押贷款，前期资金需要企业自筹，同时还要面临拆迁成本高企、一级资金延期返还等诸多不确定性因素。

所以，一二级联动收益虽好，但风险同样并存。

2产业勾地为了促进招商引资，一些地方政府、特别是不发达地区的地方政府，在面对议价能力较高的企业时，通常会与企业在产业导入、产值、税收、项目规划指标、地价、开发建设等条件上进行「勾兑」，双方达成一致意向后，对外则设置许多排他门槛，然后走一个公开程序获取土地，这一过程称为产业勾地。

在产业勾地过程中，政府作为主导一方，以土地换产业，促进地方经济发展，至少听起来不错。

而房企受经济和政策调控影响，纷纷收敛业务，拿地的重要性愈发凸显，而产业勾地成本较「招拍挂」低了不少，同时获取土地也更多，自然更受企业的青睐，所以在相当一段时间内，产业勾地都是企业拿地的主要模式。

然而，最近两年，随着土地资源日益短缺，企业愈发势微，一些大型房企虽然有产业，但是落地性并不是很强，同时政府的眼光也越来越挑剔，此消彼长间，房企的看家本领根本使不上劲。

而包括河南、北京、海口、济南在内多省市更受明确发文，要求住宅、商业等不得与其他产业用地捆绑，从根本上直接杜绝了「产业勾地」的可能。

中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。

2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。

3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。

4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。

5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。

6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。

7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。

8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。

9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。

10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。

11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。

12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。

13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。

14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。

15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。

16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。

这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。

开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。

产业地产拿地模式分析产业地产是指基于特定产业需求而开发的商业用地，主要用于承载特定产业的生产、研发、办公、物流和展示等业务活动。

在拿地模式方面，产业地产通常采用以下几种模式：1.自持模式自持模式是指产业地产开发商购买土地，并自行进行项目规划、开发和运营。

这种模式下，开发商承担了所有的风险和责任，包括土地购买与融资、规划设计、建设施工、招商租赁等。

自持模式通常适用于开发商具备充足资金实力、商业运营经验丰富、信誉良好的大型企业。

2.合作模式合作模式是指产业地产开发商与其他企业、机构或资本共同合作，共同进行项目拿地、规划、建设和运营。

合作模式可以分为筹建合作和运营合作两种形式。

筹建合作是指开发商与另一方共同拿地及项目规划，但建设和运营工作由开发商独立负责；运营合作是指开发商与另一方共同进行项目的规划、建设和运营，共同承担风险和收益。

合作模式可有效分摊各方的风险和成本，提高项目的成功概率。

3.出让模式出让模式是指产业地产开发商通过土地竞拍或招标的方式获取土地使用权，并在一定的时间内完成项目的规划、建设和运营。

出让模式下，开发商需要进行土地购置、融资、规划设计、建设施工、招商租赁等工作，并按照政府要求的产业布局和用地要求进行开发。

出让模式适用于开发商对项目风险有一定把握，并且能够迅速执行项目规划和建设的情况。

4.委托模式委托模式是指产业地产开发商通过委托给专业开发公司或资产管理公司进行项目的规划、建设和运营。

委托模式下，开发商可以将风险和责任转移给委托方，专注于土地购置和资金融资等核心业务。

委托模式通常适用于开发商对项目管理和运营经验不足，或者想要快速推进项目进展的情况。

总体而言，不同的拿地模式适用于不同的产业地产开发商和项目需求。

在选择拿地模式时，开发商需要综合考虑项目风险、资金实力和经营能力，选择最适合自身情况的模式，以确保项目的顺利进行和盈利能力的提升。

房地产开发商拿地的十六种模式2014-02-28 一方静土序号拿地方式评述1 招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题 1：土地闲置费问题。

（国税函【 2010】 220 号、国税发【2009】31 号）问题 2：契税问题。

财税【 2004】134 号、国税函【 2009】603 号（一级开发情况下出现的问题）问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。

否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题 4：返还的土地出让金问题。

财税【 2009】151 号、财税【2009】87 号文件。

例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2亿元土地出让金。

思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题 5：以地补路问题。

江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。

类似的，企业所得税认为也应该照此办理。

( 和税局沟通）2 不是招、拍、例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准挂，创造招、备将地转让给某开发企业。

拍、挂（操第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国纵政府）税发 [1993]149 号文件、国税函【 2008】277 号文件、国税函【 2009】520 号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】 21 号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118 号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

3购买转让土地（项目）第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析随着城市化进程的不断推进，房地产业已成为我国经济发展的重要支柱产业。

然而，房地产企业在土地获取过程中面临着各种各样的财税风险。

本文将对房地产企业土地获取的九种模式的财税风险进行深度解析，为房地产企业在土地获取过程中识别和应对风险提供参考。

第一种模式：市场购买和交易模式。

这种模式下，房地产企业通过市场购买或交易土地。

财税风险主要包括土地购买成本高、交易手续费用和税费等。

房地产企业在购买土地时应注意合理议价，避免支付过高的购买成本；并且在交易中应了解各种税费政策，合理安排交易时间和方式。

第二种模式：政府招拍挂模式。

在此模式下，房地产企业通过政府组织的招拍挂方式获得土地。

财税风险主要包括土地竞拍价格过高、竞拍保证金风险等。

房地产企业应根据市场情况合理选择参与竞拍项目，并计算好自己的承受能力，避免因竞拍价格过高而造成巨额资金压力。

第三种模式：长期租赁模式。

在此模式下，房地产企业通过长期租赁的方式获得土地使用权。

财税风险主要包括租金的支付问题和租赁合同的风险。

房地产企业在选择长期租赁的土地时，应充分考虑租金支付的承受能力，并仔细审查租赁合同，确保自身权益不受损害。

第四种模式：土地转让模式。

这种模式下，房地产企业通过代建、融资租赁等方式获得土地使用权，然后将土地转让给开发商获得收益。

财税风险主要包括土地转让价格的确定和税费风险。

房地产企业在土地转让过程中应了解土地的市场价值，合理确定转让价格；并且了解土地转让的税费政策，避免因税费问题导致亏损。

第五种模式：合作开发模式。

这种模式下，房地产企业与土地使用权人或其他开发商等达成合作协议，共同开发土地。

财税风险主要包括合作方式和分配比例的确定、合作协议的风险等。

房地产企业在选择合作开发时应慎重考虑合作方式和分配比例，确保自身权益得到保障。

第六种模式：土地侵占模式。

这种模式下，房地产企业通过违规侵占土地获得使用权。

拿地的十六种模式一、竞得式拿地竞得式拿地是通过招标或拍卖等方式，竞争性购买土地使用权。

这种拿地方式的特点是通过竞争的形式获得土地使用权，具有公正性和透明度高的优点。

二、协议出让协议出让是政府与企业或个人签订土地使用权出让协议，按照协议约定价格出让土地，也可以按照政策规定的土地出让价格进行出让。

这种拿地方式的特点是双方协商，灵活性高，适合中小企业。

三、收购或租赁拿地收购或租赁拿地是指企业或个人通过购买或租赁土地的方式获取土地使用权。

这种拿地方式对于企业而言是一种长期稳定的使用土地的方式，但需要考虑土地用途、权益等方面的问题。

四、土地流转土地流转是指农民将自己拥有的土地流转给企业或个人使用，获取一定的租金或股份回报。

这种方式适合于农村地区的土地利用，可以缓解农民过度依赖土地的问题，促进农村经济发展。

五、土地置换土地置换是指政府或企业用其他土地或产权等资产置换农民的土地使用权，实现土地流转。

这种方式可以促进土地流转，解决土地居民的安置问题，但需要考虑土地是否能够良好利用的问题。

六、土地承包土地承包是指政府或企业将土地承包给农民进行土地的耕种及经营活动，农民可以获取一定的承包费用。

这种方式适合于农村地区土地利用，可以保护农民的土地权益，促进农村经济发展。

七、土地转让土地转让是指企业或个人对手中的土地使用权进行转让，包括统一拍卖、竞价转让和协议转让。

这种方式可以帮助企业或个人快速获取所需的土地使用权。

八、土地交换土地交换是指按照双方协议，将一方的土地使用权交换给另一方，实现优化土地使用结构的目的。

这种方式适合于实现土地的战略性布局和业务的优化升级。

九、土地协作土地协作是指不同主体之间建立合作关系，共享土地使用权，并进行多种经营模式的探索，如种植、养殖等。

这种方式可以提高土地的利用效率，实现资源的共享。

十、土地回购土地回购是指政府或企业收回已经出让的土地使用权。

这种方式的优势在于政府可以重新规划土地用途，避免出现资源的浪费和环境污染的情况。