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房地产拿地流程房地产拿地流程是指开发商在开发房地产项目时，从购买土地到取得相关批文和证书的整个过程。
以下是房地产拿地流程的一般步骤：第一步，寻找适合的土地。
开发商会根据地理位置、市场需求、交通便利等因素，寻找适合开发的土地。
第二步，了解土地使用政策。
开发商需要了解当地的土地使用政策，包括土地用途、规划条件、土地出让方式等。
这可以通过查阅相关文件、咨询政府部门或雇佣专业顾问来获取。
第三步，参与土地竞买。
在土地出让的公告发布后，开发商需要参加竞买活动，与其他竞争者竞拍土地。
竞买时需要提交保证金，并最终确定中标者。
第四步，签订土地出让合同。
中标后，开发商与土地出让方签订土地出让合同，明确土地出让的条件、价格、付款方式等。
第五步，申请规划许可。
开发商需要根据土地规划条件，编制适当的规划方案，然后向相关政府部门提交申请，获得规划许可证。
第六步，进行土地平整和基础设施建设。
在获得规划许可后，开发商需要进行土地平整、道路建设、水、电、气等基础设施建设工作。
第七步，申请施工许可。
在基础设施建设完成后，开发商需要向相关政府部门提交施工许可申请，获得施工许可证。
第八步，进行房屋建设。
获得施工许可后，开发商可以开始房屋建设，并按照相关规定进行材料采购、施工管理、质量监督等工作。
第九步，申请竣工验收。
房屋建设完成后，开发商需要向相关政府部门申请竣工验收，获得竣工验收证书。
第十步，办理产权证书手续。
在竣工验收后，开发商需要将房地产项目的产权证书办理手续，包括土地使用证、房屋所有权证等。
以上是一般房地产拿地流程的主要步骤，具体的流程可能会因地区政策、项目类型和开发商的特殊需求而有所不同。
开发商在拿地过程中，需要重视法律法规，积极与相关政府部门合作，并与专业团队和顾问密切合作，以确保流程的顺利进行，并最终取得所需的批文和证书，实现房地产项目的开发。
房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续准备
什么材料审批稿
一、前期调研：
1.确定开发项目所在地区的政策规划，了解土地供应情况，包括规划用地性质、土地出让指标等；
2.调研目标地区的市场需求和竞争情况，评估项目的可行性和投资价值；
3.分析土地市场走势，包括土地价格、供需状况等。
二、土地竞拍：
1.根据前期调研结果，确定竞拍的土地用途和位置；
2.在土地出让公告发布后，在规定时间内递交竞拍申请，包括申请书和资质文件等；
3.缴纳竞拍保证金，并参加竞拍活动；
4.竞拍结束后，确认是否中标，并支付土地出让金。
三、签订合同：
1.中标后，与土地使用权出让人签订土地出让合同，合同内容包括土地面积、土地价格、用途、使用年限等；
2.在合同签订前，需要进行尽职调查，包括对土地权属、土地性质等的确认；
3.签订合同前，双方还需商议其他条款和细节。
四、办理手续：
1.根据合同要求，办理土地使用权证书和不动产登记等手续，确保土地权属的转移；
2.向国土资源部门申请土地规划许可证；
3.向相关部门申请用地规划许可证、建设工程规划许可证等；
4.根据项目特点，可能还需要办理环评和用地报批等手续。
以上是房地产开发商拿地的一般程序和所需手续准备的概述，具体的要求因地区和政策而异。
因此，在实际操作中，开发商需要根据当地的相关法规和规定进行具体的准备和办理。
房地产合作开发10种模式.1土地入股合作开发以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。
该模式是A企出地，B企出资的合作模式。
该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。
项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企名义开发带来的一系列问题。
2合作建房合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
主要分为挂牌模式和协议模式。
实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。
协议方式以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。
土地可以协议出让。
合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。
（1）合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。
万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的形式进行开发。
（2）合作内容：★土地方在项目中占20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文；★中介方在项目中占15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算，估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理；★万科在项目中占65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。
房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么⼿续,准备什么材料？房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么⼿续,准备什么材料？第⼀部分房地产开发公司的准备⼯作在报⾏政机关审批之前，房地产开发公司应办理好⼟地出让⼿续，委托有资质的勘察设计院对待建项⽬进⾏研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实⾜够的开发资⾦。
第⼆部分⾏政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项⽬的⾏政许可程序⼀般共分六个阶段: 1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施⼯图审查;4)规划报建图审查;5)施⼯报建;6)建设⼯程竣⼯综合验收备案。
⼀、选址定点阶段。
此阶段⼀般办理以下事项:1、计委审查可⾏性研究报告和进⾏项⽬⽴项。
2、国⼟资源局进⾏⼟地利⽤总体规划和⼟地供应⽅式的审查。
3、建委办理投资开发项⽬建设条件意见书。
4、环保局办理⽣产性项⽬环保意见书(表)。
5、⽂化局、地震局、园林局、⽔利局对建设⼯程相关专业内容和范围进⾏审查。
6、规划部门办理项⽬选址意见书。
⼆、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下⼀般事项: 1、⼈防办进⾏⼈防⼯程建设布局审查。
2、国⼟资源局办理⼟地预审。
3、公安消防⽀队、公安交警⽀队、教育局、⽔利局、城管局、环保局、园林局、⽂化局对建设⼯程相关专业内容和范围进⾏审查。
4、规划部门对规划总图进⾏评审，核发《建设⽤地规划许可证》。
5、规划部门确定建设⼯程规划设计条件。
三、初步设计和施⼯图设计审查，此阶段办理以下⼀般事项:1、规划部门对初步设计的规划要求进⾏审查。
2、公安消防⽀队对初步设计的消防设计进⾏审查。
3、公安局交警⽀队对初步设计的交通条件进⾏审查。
4、⼈防办对初步设计的⼈防设计进⾏审查。
5、国⼟资源局进⾏⽤地预审。
6、市政部门、环保局、卫⽣局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进⾏审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准⽂件的要求进⾏审查。
房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
房地产投资拿地随着城市人口的增加和经济的发展，房地产行业成为了投资者的热门选择之一。
而在房地产投资过程中，拿地是一个至关重要的环节。
本文将从房地产投资的意义、拿地的重要性以及如何进行房地产拿地等方面进行探讨。
一、房地产投资的意义房地产投资是指通过购买土地、房屋等不动产进行投资，以期获取资本增值、租金收益等经济利益的一种行为。
房地产投资的意义在于多方面。
首先，房地产投资具有较高的回报率。
相比于其他投资方式，如股票、基金等，房地产投资往往能够带来较高的回报。
尤其是土地的增值潜力巨大，随着城市的发展和用地需求的增加，土地的价格也呈现上涨趋势。
其次，房地产投资有一定的避险功能。
不动产的价值相对稳定，受经济波动的影响较小。
即使在经济不景气时期，房地产依然是一个相对安全的避风港。
最后，房地产投资能够带来稳定的现金流。
通过出租或销售物业，投资者可以获得稳定的租金或购房款项，从而实现现金流的增加。
二、拿地的重要性在房地产投资中，拿地是一个至关重要的环节。
拿地即购买土地，是房地产项目的起点。
首先，拿地决定了项目的潜在价值。
一块好的土地，地理位置优越、交通便利、周边配套设施完善，会为未来的房地产项目增加较高的价值。
因此，在拿地环节，投资者需要进行深入的市场研究和地产项目分析，以寻找最具潜力的土地。
其次，拿地决定了项目的可行性。
拿地需要考虑诸多因素，如土地价格、土地规划、土地用途等。
投资者需要仔细评估土地项目的可行性、回报率以及风险。
只有经过合理的论证和评估，才能确保拿地的决策在经济上和法律上都得到充分考虑。
最后，拿地决定了项目的开发方向。
投资者需要根据所拿到的土地的条件和规划，确定房地产项目的具体开发方向。
这包括住宅开发、商业开发、工业开发等。
通过合理的拿地和开发策略，投资者可以最大程度地提升项目价值和回报率。
三、如何进行房地产拿地在进行房地产拿地时，投资者应该采取一系列的步骤和措施，以确保拿地工作的顺利进行。
首先，投资者需要进行市场研究和调查。
关于地产“勾地”攻略2019年10月1日作者：罗家政01 前言02 勾地的意义和目的03 勾地流派及途径04 勾地思路及技巧目录CONTENTS05 目前勾地玩法06 勾地趋势及其他01前言前言当前房地产企业拿地方式主要分为三类：招拍挂、收并购、勾地。
相对于招拍挂和收并购而言，勾地的理解是最为混乱的，不同的人对勾地的理解都不一样，当然共识也是有的，就是要去找政府勾兑。
但是理解是多种多样的，比如有些人觉得自己去找政府口头聊聊就算是勾地了，有些人觉得自己傍了一个有能力的合作方去一二级联动也算是勾地了，也有人觉得自己做做一级整理也能叫勾地。
其实本质上，勾地算是一种询价制度，政府找到托底方，按照托底方的规划指标诉求和双方约定的地价，将项目挂牌，如果没有其他人愿意竞争，那么托底方就拿走了，如果有竞争，那就由市场来决定价格。
本人认为的勾地的名词解释的核心点：“在对地方政府有充足的贡献下，开发商获得土地合理地价定向出让的机会”。
勾地的概念勾地就是房地产开发商直接和政府沟通+勾兑，在满足双方需求基础上，实现意向购买地块的定向出让。
勾地这个玩法，师传于香港房地产。
1997年亚洲金融危机之后，香港的房价一落千丈，开发商拿地的积极性减弱，为避免土地大面积流拍，港府开始采用勾地的做法，避免土地在市场低潮时被贱卖。
具体的操作是，港府在积极摸排开发商的土地需求意愿后，公示可用于勾地的地块，开发商主动与港府联系确定用地意向，在土地拍卖中以开发商约定的价格为底价，价高者竞得，若无其他应价者，则由开发商底价成交。
勾地传到内地后概念有所变化，主要是被市场上各种居间人介绍人传得过于神化，让人误解为是通过私下黑幕“勾兑”拿地。
实际上，我们日常所说的勾地，被定义为沟通一致后，通过设置条件取得土地更为恰当。
02勾地的意义和目的拿地三大类，招拍挂、收并购、勾地，各有各的优劣势，简单而言：①招拍挂竞价拿地，虽然简单高效，但命中率很低，地价很高，而且地块一般都很小，可以讲“吃了上顿没下顿”，一旦没货了又要冲进市场高价拿地；②收并购拿地，虽然切入成本低、资金杠杆高，但是或有的风险很大，投后管理比较麻烦（水深坑多），如果尽调不充分，很容易就出现影响项目开发的风险事项，导致项目无法开发，变成沉淀资产。
房地产开发商通过哪些方法或方式拿地？现在房地产公司获得土地的方法主要有这几个:1、招标国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。
这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。
2、拍卖这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。
这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。
3、挂牌这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。
4、收购上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。
这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。
扩展资料：资质管理《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。
《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。
因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。
为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。
房地产拿地流程
在房地产开发中，拿地是一个至关重要的环节。
拿地流程的顺利与否直接影响着后续项目的发展和成败。
下面我将详细介绍房地产拿地流程。
首先，拿地前需要进行充分的市场调研和分析。
开发商需要对目标区域的土地资源、市场需求、政策法规等进行深入了解，以便确定最适合开发的地块。
其次，确定拿地策略。
开发商需要根据市场需求和自身实力制定拿地策略，包括拿地方式、拿地规模、拿地定位等，确保拿地行为符合公司整体发展战略。
然后，进行土地资源整理和筛选。
在确定了拿地策略后，开发商需要通过土地资源整理和筛选，找到符合公司需求和战略定位的目标地块。
接着，进行土地成交谈判。
一旦确定了目标地块，开发商需要与土地所有者进行成交谈判，商定土地价格、使用权期限、土地用途等关键条款，最终达成拿地协议。
最后，完成土地过户手续。
在谈判达成一致后，开发商需要完
成土地过户手续，包括土地权属证书办理、土地使用权登记等程序，确保土地合法权益的转移。
总的来说，房地产拿地流程是一个复杂而又关键的环节，需要
开发商具备丰富的市场经验和专业知识，以及良好的谈判能力和执
行力。
只有在拿地流程中做好每一个环节的工作，才能确保项目后
续的顺利开发和运营。
希望以上内容能对您有所帮助。
房地产企业拿地的16种方式
房地产企业拿地的16种方式包括：
1. 自行购买地块：房地产企业直接向地方政府或土地市场购买土地。
2. 招拍挂：房地产企业通过政府组织的土地拍卖、挂牌招标等方式来
获取土地。
3. 土地置换：房地产企业将现有的土地与地方政府或其他地主进行交换。
4. 联合竞标：多个房地产企业合作组成联合体，在招拍挂等竞标活动
中共同竞争。
5. 土地批租：企业在土地出让时承诺一定的租金或其他条件，以获得
土地使用权。
6. 合作开发：房地产企业与土地拥有者进行合作，共同开发土地项目。
7. 财政拨款：通过财政资金来购买土地，通常用于公共建设项目。
8. 土地收购：房地产企业通过收购其他企业或个人名下的土地来扩大
自己的土地储备。
9. 地上权：企业购买地上建筑物的使用权，而土地仍归地方政府所有。
10. 租赁土地：企业租用土地并进行开发建设。
11. 土地置换补偿：政府征地时，房地产企业与政府协商用于未来的开
发项目进行置换。
12. 土地赠与：地方政府将土地赠与房地产企业，通常与对地方经济有
着重要贡献的企业相关。
13. 土地续租：房地产企业已租用的土地租约到期后与土地拥有者进行
续约。
14. 与农村集体经济组织合作：与农村集体经济组织合作开发农村土地。
15. 土地开发权转让：房地产企业将已拥有的土地开发权转让给其他企
业或个人。
16. 土地拍卖分销：地方政府通过拍卖方式将土地分配给房地产企业。
国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。
2006年7月，深圳。
宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。
9月，上海。
万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。
10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。
11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。
而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。
自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。
21年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么？改变的又是哪些？从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。
一、中国式土地供应1、土地市场化中的里程碑1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。
1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。
同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。
1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。
这是我国土地制度改革的第一个里程碑。
2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。
15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。
中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。
2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。
3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。
4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。
5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。
6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。
7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。
8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。
9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。
10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。
11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。
12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。
13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。
14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。
15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。
16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。
这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。
开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。
房地产开发商拿地的十六种模式！1.招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议.问题1：土地闲置费问题.（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）问题2：契税问题。
财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议，一定是项目公司。
否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。
问题4：返还的土地出让金问题。
财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。
例如,某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金.思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题5：以地补路问题。
江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本.类似的,企业所得税认为也应该照此办理。
（和税局沟通)2.不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。
第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税(国税发［1993］149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税,土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇) 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时,政府出让土地，没有任何税费。
第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。
总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。
房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
房地产企业拿地的十六种模式1招、拍、挂评述：最规范的拿地方式。
出让土地一方是国家，没有任何税费。
拿地一方（契税、印花税），可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。
问题：1、土地闲置费问题。
（国税函[2010]220号、国税发[2009]31号）2、契税问题（一级开发情况下出现的问题删）。
（财税[2004]134号、国税函[2009]603号）3、考虑拿地的主体问题。
例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但如果是最后签订协议，一定是项目公司，否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。
4、返还的土地出让金问题。
（财税[2009]151号，财税[2009]87号文件）例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又退还了2亿元土地出让金。
思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？5、以地补路问题。
江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就取得了土地，实际上支付的修路款就是取得的土地的对价，因此可以进入成本。
类似的，企业所得税认为也应该照此办理。
（和税局沟通）2不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。
操作方式：1、国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税不征税（国税发[1993]149号文件、国税函[2008]277号文件、国税函[2009]520号文件）；土地增值税不征税（《条例》和财税[2006]21号文件）；企业所得税享受搬迁补偿纳税待遇（国税函[2009]118号文件）2、国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。
3、如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后将企业股权留给国有企业来完成。
总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。
3购买转让土地项目买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。
卖方：涉及税收很高，有：企业所得税；营业税；土地增值税。
涉及法律问题。
实质重于形式（国税函[2007]645号）注意：一、卖地营业税的差额征收。
1、差额征收营业税（财税[2003]16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函[2005]83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函[2006]145号、桂地税发[2009]185号）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？二、卖地的土地增值税1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函[1995]110号文件，不允许加计扣除）2、生地变熟地的扣除项目（国税函[1995]110号、国税函[2007]132号文件，允许扣除）3、卖在建项目的扣除项目4、不更名实际卖项目的税收问题（国税函[2007]645号）注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调 恰好卡到区间三、拆迁补偿费的税务处理1、营业税：国税函发[1995]549号；2、土地增值税：国税函[2010]220号3、企业所得税4、个人所得税：财税[2005]45号5、契税：财税[2005]45号四、变共同成本为直接成本4购买股权情况描述：将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权。
该方式是目前运用非常普遍的方式。
购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税赋问题，结果酿成大问题。
卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。
（财税[2002]191号，青地税函[2009]47号，国税函[2000]687号买方：税赋较重，风险较大。
1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。
万科拿地多是股权模式。
2、标的企业未来的税务检查风险。
例如，该企业帐上有3000万元白条。
3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。
（不能为目标企业的过去买单。
例如：过去偷税。
）4、该企业的其他潜在负债。
（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是货夏房地产公司）5创造境外买股权一、境外卖股权。
使企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。
二、将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）1、在境外避税港先建立全资子公司2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。
例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。
（财税[2009]59号文件第七条第三款）3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。
该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税税赋比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。
则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。
第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税赋为10%6设立SPV购买股权适用情形：大的地产企业经常运用，但是在国税函[2009]698号文件颁布之后，受到了一些限制。
一、股权架构设计1、在维尔京群岛设立控股公司2、在香港设立二级控股公司3、在香港的公司全资控股大陆有地一方二、操作模式1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付2、理论上，中国大陆没有征税权三、反避税1、国税函[2009]698号文件，可以刺穿公司面纱。
但是如企业不上市的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。
2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权的50%，中国大陆有征税权。
第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。
疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？7直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其它资产清理掉，只有一块土地操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并（财税[2009]59号、财税[1995]48号、国税函[2002]165号、财税[2008]175号、财税[2003]183号）2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。
点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税赋的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。
8有地一方投资到地产公司，然后卖股权情况描述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。
1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税[2002]191号）2、投资到房地产公司，自 以来，需要缴纳土地增值税（如果是非房地产公司更好）3、投资行为，需要交纳企业所得税。
总结：节省税赋有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。
相比较直接买卖土地来说，是比较好的方式，综合税赋来看，上游少了营业税，而下游税赋没提高。
以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。
9非地产公司资到非房地产公司，然后同地产企业合并或者申请房地产开发资质情况描述：1、企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税而不缴纳土地增值税和营业税2、企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。
3、运作政府，补缴土地出让金后土地变性。
但不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。
评述：该方法适用范围较窄，适用于协调能力强的企业，算是在刀锋下跳舞。
10投资到新公司，然后卖股权情况描述：由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。
例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便下一次股权转让做准备。
操作手法：1、将资产投资到新企业2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让11新设分立一公司，然后远期买股权（实际权益转让在先）适用情形：某企业资产规模较大，要将其中一块地卖给地产企业。
操作手法：1、先将这块地分立出去成立一家新公司（国税函[2002]165号文件、国税函[2003]1108号、青地税函[2009]47号、财税[2009]59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。
12分立一个新公司，然后合并适用情形：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发操作手法：1、先分立（财税[2009]59号、国税函[2002]165号、国税函[2003]1108号、青地税函[2008]47号）2、再合并（财税[2009]59号、财税[1995]48号、国税函[2002]165号）评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并13购买方将资金投入到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）适用情形：甲公司拟购买乙公司的土地，土地价值2亿元操作手法：1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司3、12个月之后转让股权（让产赎股）14合作建房一情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质合作建房，然后分房子税收分析：1、营业税（国税函发[1995]156号文件第17条2、企业所得税（31号文件第31条）3、土地增值税（财税[1995]48号评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项15合作建房二情况描述：甲方拥有土地，也有开发资质，乙方有资金，合作建房，然后分房子操作模式：1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作2、乙方将资金投入到甲方3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税税收分析：国税函[2005]1003号、国税发[2009]31号文件36条、财税[1995]48号16委托代建情况描述：指定制开发，即根据委托方需求，开发商从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。
备注逻辑关系（5个层次，16个方案）第一层次：买地。
直接买地，有三种情形第二层次：买股权，或直接合并。
适用转让方的资产只有一块地的情形。
第三层次：投资。
有地一方资产较多，先投资再买股权或合并。
第四层次：分立。
先分立再卖股权或合并，或者先投资，再分立。
第五层次：特殊模式。
两种合作建房、委托代建思考在资本运作中，购买土地、购买股权、吸收合并，三者经济意义相同，都是资本扩张。
