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房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
房地产企业拿地的16种方式
房地产企业拿地的16种方式包括：
1. 自行购买地块：房地产企业直接向地方政府或土地市场购买土地。
2. 招拍挂：房地产企业通过政府组织的土地拍卖、挂牌招标等方式来
获取土地。
3. 土地置换：房地产企业将现有的土地与地方政府或其他地主进行交换。
4. 联合竞标：多个房地产企业合作组成联合体，在招拍挂等竞标活动
中共同竞争。
5. 土地批租：企业在土地出让时承诺一定的租金或其他条件，以获得
土地使用权。
6. 合作开发：房地产企业与土地拥有者进行合作，共同开发土地项目。
7. 财政拨款：通过财政资金来购买土地，通常用于公共建设项目。
8. 土地收购：房地产企业通过收购其他企业或个人名下的土地来扩大
自己的土地储备。
9. 地上权：企业购买地上建筑物的使用权，而土地仍归地方政府所有。
10. 租赁土地：企业租用土地并进行开发建设。
11. 土地置换补偿：政府征地时，房地产企业与政府协商用于未来的开
发项目进行置换。
12. 土地赠与：地方政府将土地赠与房地产企业，通常与对地方经济有
着重要贡献的企业相关。
13. 土地续租：房地产企业已租用的土地租约到期后与土地拥有者进行
续约。
14. 与农村集体经济组织合作：与农村集体经济组织合作开发农村土地。
15. 土地开发权转让：房地产企业将已拥有的土地开发权转让给其他企
业或个人。
16. 土地拍卖分销：地方政府通过拍卖方式将土地分配给房地产企业。
中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。
2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。
3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。
4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。
5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。
6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。
7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。
8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。
9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。
10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。
11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。
12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。
13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。
14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。
15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。
16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。
这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。
开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。
房地产开发商拿地的十六种模式2014-02-28 一方静土序号拿地方式评述1 招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。
问题 1：土地闲置费问题。
（国税函【 2010】 220 号、国税发【2009】31 号）问题 2：契税问题。
财税【 2004】134 号、国税函【 2009】603 号（一级开发情况下出现的问题）问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。
否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。
问题 4：返还的土地出让金问题。
财税【 2009】151 号、财税【2009】87 号文件。
例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2亿元土地出让金。
思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题 5：以地补路问题。
江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。
类似的，企业所得税认为也应该照此办理。
( 和税局沟通）2 不是招、拍、例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准挂，创造招、备将地转让给某开发企业。
拍、挂（操第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国纵政府）税发 [1993]149 号文件、国税函【 2008】277 号文件、国税函【 2009】520 号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】 21 号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118 号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。
3购买转让土地（项目）第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。
房地产企业拿地十六种模式详解1招、拍、挂规范的拿地（专题阅读）方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的款项进入企业所得税和土地税成本，没有任何争议。
问题1：土地闲置费问题。
（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）问题2：契税问题。
财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是后签订协议，一定是项目公司。
否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。
问题4：返还的土地出让金问题。
财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。
例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。
2不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。
第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。
第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。
总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。
3购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，干净。
卖方：涉及税收很高。
第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号）。
注意问题：（一）卖地营业税的差额征收1、差额征收营业税（财税【2003】16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？（二）卖地的土地税1、如果是直接卖地，土地税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。
3、卖在建项目的扣除项目。
4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号）。
注意：营业税差额征收与土地税加计扣除的协调恰好卡到区间。
（三）拆迁补偿费的税务处理1、营业税：国税函发【1995】549号；2、土地税：国税函【2010】220号；3、企业所得税；4、个人所得税（财税【2005】45号；5、契税：财税【2005】45号。
（四）变共同成本为直接成本4购买股权将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用普遍的方式。
购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。
卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地税。
（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号）买方：税负较重，风险较大。
（一）股权溢价不允许作为成本在所得税和土地税前扣除，相当于对方少缴的土地税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。
万科拿地多是股权模式。
（二）标的企业未来的税务检查风险。
例如，该企业账上有3000万元白条。
（三）该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。
（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）（四）该企业的其他潜在负债。
（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产（专题阅读）公司）5创造境外卖股权（一）境外卖股权。
将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商企业去参与拿地是好的方式。
（二）将分段，创造境外卖股权（组合拳）。
1、在境外避税港先建立全资子公司；2、将有地的子公司到境外子公司，该项可以实现一部分，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。
例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值到境外的全资子公司，虽不公允但实现较大，一般能够接受。
（财税【2009】59号文件第七条第三款）；3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。
该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分按照10%交纳预提所得税。
税负比较：如果长期股权计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。
则第一步的时候，可以按照3亿元，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。
第二步，境外销售价格为5亿元，此时额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。
6设立spv购买股权大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，受到了一些限制。
（一）股权架构设计：1、在维尔京群岛设立控股公司；2、在香港设立二级控股公司；3、香港的公司全资控股大陆有地一方。
（二）操作模式：1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。
2、理论上，中国大陆没有征税权。
（三）反避税：1、国税函【2009】698号文件，可以刺穿公司面纱。
但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让隐蔽，税务当局很难知道消息。
2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。
第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。
7直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。
情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。
操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号）2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。
点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。
8有地一方到地产公司，然后卖股权情况表述：有地一方将土地到房地产（专题阅读）公司，然后将所持有的股权变现。
1、及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191号文件。
）2、到地产公司，自2006年3月2日以来，需要交纳土地税。
（如果是非地产公司更好）3、行为，需要交纳企业所得税。
总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地税前扣除。
相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。
以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。
9非地产公司到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质情况描述：（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）第一，企业到一家非房地产企业，名称为某某化工公司，由于被方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地税和营业税；第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地税和营业税。
第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。
但是不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。
10到新公司，然后卖股权情况描述：由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。
例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。
操作手法：1、将资产到新企业。
2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。
3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。
11企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。
操作手法：1、先将这块地分立出去成立一家新公司。
（国税函【2002】165号文件、国税函【2003】1108号）；青地税函【2009】47号、财税【2009】59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。
12分立一个新公司，然后合并（先分立，后合并）情况描述：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。
操作手法：1、先分立（财税【2009】59号、国税函【2002】165号、国税函【2003】1108号）2、再合并。
(财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函【2002】165号）评述：如果不是的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。
13购买方将资金到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元。
操作手法：1、甲公司以现金2亿元在乙公司入股；2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。
3、12个月后转让股权（让产赎股)14合作建房（一）情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。
税收分析：1、营业税（国税函发【1995】156号文件第17条）2、企业所得税，31号文件第31条。
3、土地税：财税【1995】48号评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。
15合作建房（二）情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。
操作模式：1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。
2、乙方将资金投入到甲方。
3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。
税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号16委托代建是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。
