房地产企业项目开发基准及标准工期(模板)

编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。

为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。

③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。

④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。

⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。

⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。

如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。

（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。

施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。

1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。

房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。

⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。

完全搞懂一个房地产项目的开发流程,弄清楚所有工序之间的关系就是件极不容易的事情。

今天分享一下:万科、恒大、龙湖三巨头的工序标准与工期标准,瞧完之后,就算您不就是从事房地产行业的人,瞧了标准工序与工期,您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解与认识了、、、、、、1、龙湖投资决策本阶段2、土地购买本阶段3、交地本阶段4、取得设计条件本阶段重点提示:增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划,但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见,编制计划时须充分考虑。

1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。

2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。

初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。

3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。

施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。

1、开发预案阶段2、概念设计3、方案设计4、地质勘查设计5、初步设计6、施工图设计7、精装图设计8、导视系统设计9、售楼处、样板房设计1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点,开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。

3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。

4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。

5、景观施工图移交阶段本阶段以完成景观施工图为起点。

1、样板区景观方案、扩初设计本阶段以完成景观方案为起点。

2、样板区施工图设计本阶段施工图准备阶段与扩初完成时间同步。

1、施工准备阶段2、施工阶段3、验收及交房阶段计算示例,条件就是:考虑场地土方平整与小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季与春节施工5、龙湖标准预售工期说明:1) 浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间;2) 表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;3) 表中数据均考虑了总包提前进场的条件。

房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期目录一、项目开发周期基准的建立与应用21.建立初步的基准22.持续改进及应用23.周期基准计算的起始点2二、前期定位与设计周期基准21.住宅设计周期表22.商业设计周期3三、典型物业工程施工周期基准41.住宅类物业41)住宅类物业施工周期基准的编制说明：42)物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排）53)物业类型：多层（6层+1层地下室）54)物业类型：小高层（11层+1层地下室）55)物业类型：中高层（18层+1层地下室）66)物业类型：高层（24层+1层地下室）67)物业类型：高层（33层+1层地下室）68)物业类型：高层（33层【2层裙房+转换层】+1层地下室）错误!未定义书签。

2."城市综合体”施工周期基准81)"城市综合体”施工周期基准的编制说明：82)物业类型：8大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2 ）3)物业类型：9写字楼（地上30层+地下3层，建筑面积5～10万m2）4)物业类型：9酒店（地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2）房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1.建立初步的基准制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2.持续改进及应用1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估；2)总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3.周期基准计算的起始点1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；2)拿地时间是指项目通过"招、拍、挂”方式取得签订协议之日。

极个别项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

二、前期定位与设计周期基准1.住宅设计周期表2.商业设计周期三、典型物业工程施工周期基准1.住宅类物业1)住宅类物业施工周期基准的编制说明：a)、的工期在工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；b)各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和办理产证的时间；c)工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段的项目以同时开工为准；施工标段通常以2万平方米以下地下室、5～7万平方米地上建筑划分为一个标段；d)施工综合工期是以"单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；e)整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、办证时间汇总；f)基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。

XX地产集团有限公司项目开发标准工期参考（试行）一、目的为使地产集团项目开发时间有一个合理可靠的参照，推动集团项目全流程开发时间管理工作走上科学、健康、有序的发展轨道，从而进一步完善和提升我公司的运营管理工作。

《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》为集团所属项目编制设计报建计划、招标文件、签订建设工程施工合同时确定合理工期、审核施工组织设计、制定工期考核奖惩提供参考标准。

二、适用范围适用于地产集团所有新启动项目。

三、术语定义项目开发周期，是指开发项目从交第一笔土地款算起，按设计文件完成全部工程内容、竣工验收备案，完成项目结算以及项目后评估为止的全过程所需的日历天数（包括法定节假日）。

合理的开发时间是建设项目在正常的设计水平、开发水平、建设条件、合理的施工工艺和管理条件下，开发过程中对人力、财力、物力资源合理有效地利用，使项目的投资方和各参建单位均获得满意经济效益的工期，反映了一定时期不同项目的建设和管理水平。

四、原则《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》依照“地方性、通用性、大多数、常态化、平均合理”的编制原则。

《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》贯彻“普遍适用”的通用性准则，尽量避免超常态开发节奏、超常态施工、超常规工艺、超常理标准、超常理项目因素的影响, 考虑预留对因具体项目差异而进行工期调整的空间。

五、内容本制度根据不同区域、气候条件按华东、华北、华南、西南四个片区编制，以常见功能、结构、层数等划分项目类型，全流程包括项目启动、设计报建、基础施工阶段、主体施工阶段、装修阶段、项目结算、项目后评估七部分内容。

项目启动阶段包括交土地款、方案完成及内部评审通过、方案报窗口及审批通过、方案公示、启动会合稿会；设计报建阶段包括施工图设计、施工图报审通过、招投标完成、开工准备、施工许可证；基础施工阶段包含基坑支护、土方开挖、桩基施工、底板及地下结构施工等内容；主体施工阶段包括主体结构、砌筑工程、内墙抹灰、外墙抹灰、外门窗安装、外架拆除等方面内容；因考虑集团所属项目绝大多数为毛坯交楼，装修阶段仅包括公共区域装修内容，如有户内精装修时，区域（城市）公司根据项目实际情况安排，并上报集团运营管理部。

房地产住宅项目建设工期标准{详细}.docx 【范本1】房地产住宅项目建设工期标准{详细}.docx 1. 引言1.1. 编写目的1.2. 文档背景1.3. 读者对象2. 项目概述2.1. 项目目标2.2. 项目范围2.3. 项目约束3. 工期计划策划3.1. 工期计划编制3.1.1. 关键路径分析3.1.2. 里程碑规划3.1.3. 项目风险评估3.1.4. 里程碑交付时间设定4. 工期标准制定4.1. 前期准备工期4.2. 土地征用工期4.3. 设计阶段工期4.4. 施工准备工期4.5. 主体施工工期4.6. 装修工期4.7. 竣工交付工期5. 工期控制措施5.1. 工期监控机制5.2. 工期风险预警5.3. 工期调整与优化6. 附件附件1. 工期计划模板附件2. 工期控制表格【范本2】房地产住宅项目建设工期标准{详细}.docx 1. 引言1.1. 编写目的1.2. 文档背景介绍1.3. 读者对象2. 项目概述2.1. 项目目标说明2.2. 项目范围定义2.3. 项目限制说明3. 工期计划策划3.1. 工期计划编制方法3.1.1. 关键路径分析方法3.1.2. 里程碑规划方法3.1.3. 项目风险评估方法3.1.4. 里程碑交付时间设定方法4. 工期标准制定4.1. 前期准备工期标准4.2. 土地征用工期标准4.3. 设计阶段工期标准4.4. 施工准备工期标准4.5. 主体施工工期标准4.6. 装修工期标准4.7. 竣工交付工期标准5. 工期控制措施5.1. 工期监控机制说明5.2. 工期风险预警方法5.3. 工期调整与优化措施6. 附件附件1. 工期计划模板附件2. 工期控制表格【法律名词及注释】1. 关键路径分析：是一种将项目的和活动按照时间顺序组织起来的方法。

2. 里程碑规划：是指在项目进程中设置的标志性事件或阶段，用于标识项目的进度和重要节点。

3. 项目风险评估：是通过对项目进行全面分析和评估，识别、分析和评估可能威胁或有利于项目目标实现的风险。

房地产计划管理标准工期***范本一***房地产计划管理标准工期一、引言1.1 目的本旨在制定房地产项目计划管理的标准工期，以确保项目能够按时完成，提高工作效率和质量。

1.2 背景房地产项目的开辟涉及多个环节和各种工程工作，需要明确的计划管理来保证各项按时进行。

二、项目计划管理2.1 项目计划编制2.1.1 定义项目目标和范围2.1.2 制定项目计划2.1.3 确定工期和进度要求2.2 工期管理2.2.1 制定详细的工期计划2.2.2 确定关键路径和关键2.2.3 定期更新工期计划2.2.4 控制工期偏差，并采取相应措施 2.2.5 处理延期申请和变更请求2.3 进度管理2.3.1 制定工程进度表2.3.2 监控实际进度和计划进度差异 2.3.3 按计划进行工程进度调整和优化 2.4 风险管理2.4.1 风险辨识和评估2.4.2 制定风险应对策略2.4.3 监控和控制风险的实施情况……（继续细化每一个章节内容）三、本所涉及附件如下：1. 项目计划模板2. 工期计划模板3. 进度控制工具……（根据实际情况罗列附件）四、本所涉及的法律名词及注释：1. 工程建设法：指民法中对工程建设活动所做的法律规定。

2. 基建项目评估标准：指由政府相关部门发布的关于基建项目评估的规范性文件。

……（根据实际情况罗列法律名词及注释）***范本二***房地产计划管理标准工期一、引言1.1 目的本旨在规定房地产项目计划管理的标准工期，确保项目能够按时交付，提高项目管理和执行的效率。

1.2 背景随着房地产行业的发展，房地产项目涉及的工作越来越复杂，需要明确的计划管理来保证项目工期准确可控。

二、项目计划管理2.1 项目计划编制2.1.1 确定项目目标和范围2.1.2 制定项目计划2.1.3 确定工期和进度要求2.2 工期管理2.2.1 制定详细的工期计划2.2.2 确定关键路径和关键2.2.3 定期更新工期计划2.2.4 控制工期偏差，并采取相应措施 2.2.5 处理延期申请和变更请求2.3 进度管理2.3.1 制定工程进度表2.3.2 监控实际进度和计划进度差异 2.3.3 调整和优化工程进度2.4 风险管理2.4.1 辨识和评估风险2.4.2 制定风险应对策略2.4.3 监控和控制风险的实施情况……（继续细化每一个章节内容）三、本所涉及附件如下：1. 项目计划模板2. 工期计划模板3. 进度控制工具……（根据实际情况罗列附件）四、本所涉及的法律名词及注释：1. 房地产法：指对房地产开辟、销售和管理等相关法律法规的总称。

1、2、3、4、5、6、7、8、9、
10、砌筑工程可穿插在结构施工中进行，单独预留顶层砌筑工期；
机电工程可穿插在土建施工中进行，给机电预留土建施工完成后一定的时间；备注：项目公司可根据实际情况拟定详细的施工计划，但不可突破各个阶段总工期。

销售物业与自持类物业的各类报规及取证须要分开，同时相应的机电综合机电系统也需要独立；自持类的商业、办公或酒店可无需分开取证及系统独立；
自持部分地上地下须分开取证，可使地下桩基及围护工程先行
说明：适用条件：本标准工期适应我司商业项目，商业项目根据面积大小分为：商业U 天地、商业MALL 、旭辉广场 ；自持商业部分按与可售部分同期启动开发考虑；
上述主要工程节点基于塔楼所有对应节点工期均能在裙房商业节点范围内完成，如有超出需另行上报集团商管部说明；结构施工单层进度工期为综合工期，一二层进度会慢些，三层以上进度会快些，但是不可突破总工期；可售住宅业态与自持类商办业态的地块须独立划分；。

地产集团住宅前期阶段工期标准
说明：
1、别墅产品：规划方案报建文本设计周期增加15天，其余节点要求相同。

2、根据上述安排，拿地至开工时间为120天/140天。

地产集团住宅施工阶段工期标准
说明：
1、别墅（6F，1层地下室）从开工至交付周期为465天（不考虑春节及其他因素）；
2、多层（6F，无地下室）从开工至交付周期为385天（不考虑春节及其他因素）；
3、小高层（18F，1层地下室）从开工至交付周期为515天（不考虑春节及其他因素）；
4、高层（32F，2层地下室）从开工至交付周期为655天（不考虑春节及其他因素）；
5、根据项目所在区域特点可考虑节假日及季节因素增加30-60天。