房地产企业项目开发基准及标准工期(模板)

编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。

为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。

③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。

④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。

⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。

⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。

如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。

（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。

施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。

1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。

房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。

⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。

XX地产项目建设标准工期（住宅、写字楼）XX地产项目建设标准工期（住宅.写字楼）工作内容工期标准（天）备注开工前准备工作土方开挖与基坑支护一般基坑深基坑（>10m）不单独计算工期3045一.基础施工阶段（以桩基础施工为工期计算开始时间）1 基础施工（含检测）天然基础预制管桩人工挖孔桩冲钻孔灌注桩支护桩可安排提前施工20405060 根据不同桩长及地质调整2 地下室至±0.00结构无1层2层3层4层1545607590 别墅多层小高层高层超高层1-3层4-8层9-18层19-33层34层以上二.主体施工阶段3 裙楼/首层12天/层12天/层12天/层转换层按25天计算4 标准层15天/层10天/层6天/层6天/层6天/层5 顶层2012121515 坡屋顶另加10天6 墙体砌筑.抹灰封顶后30天完成封顶后40天完成封顶后60天完成不单独计算工期三.装修施工阶段7-1 毛坯竣工40506090120 封顶后7-2 精装竣工6090120150180 封顶后四.室外施工阶段8 外围管线施工30303030309 外围园林施工4530303030五.验收交楼阶段10 验收交楼30 工程竣工后总工期范围精装8-11个月9-12个月12-16个月15-19个月19-30个月从桩基础施工至交楼毛坯7-10个月8-11个月10-14个月13-17个月17-28个月备注：1.跨春节工期增加20天：2.冬施期：哈尔滨：11月15日-次年3月30日；沈阳：11月30日-次年3月15日；北京.太原.天津.大同：11月30日-次年2月28日；西安：1月15日-次年2月28日；3.别墅组团以20栋为一个流水标段，每增加一个流水标段，工期增加2个月4.项目总工期=标准工期+春节/冬施期集团企业管理中心修订日期：xx-8-24。

附件1-2：
内部
项目开发基准工期表（2019年版）
备注：
1.在上述产品类型的基础上，每增减1层地下室，总工期相应增减30天；
2.项目开发基准工期指开工至交楼联合验收的净工期（即不包含南方地区春节假期半个月及北方地区冬季停工期）；
3.各地区冬季停工期沿用现行标准：
（1）黑龙江、内蒙古、新疆乌鲁木齐、西藏拉萨：11月1日至次年4月1日，约5个月；
（2）辽宁省、吉林省、青海省：11月15日至次年3月15日，约4个月；
（3）河北张家口：11月30日至次年3月15日，约3.5个月；
（4）北京、天津、河北（不含张家口）、甘肃、宁夏、山西大同：11月30日至次年3月1日，约3个月； （5）山东、山西（不含大同）、陕西、河南：12月15日至次年2月28日，约2.5个月；
（6）暂未进入但存在冬季停工期的地区待项目获取后再评估确定具体的冬歇期。

1/1。

房地产项目开发周期基准一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M 2项目为例）清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障； 因报批而返工可能性低。

工程量清单编制与总包招标周期基准说明 原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：工程量清单编制总包发标-开标35天55天 施工图同时在报审，假定15天审查完毕。

发标发标总包开标-定标20天其间需安排至少一次投标单位答疑。

开标25天定标签署合同施工许可55天10天保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；合同签定前，可争取谈判降低造价；减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）2.物业类型：多层（6层+1层地下室）3.物业类型：小高层11层+1层地下室4.物业类型：高层24层+1层地下室5.物业类型：高层33层+1层地下室参照24+1修改。

6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室参照24+1修改。

住宅类物业施工周期基准的编制说明：1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；3)综合工期是以单体建筑工期为准；4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；8)室内精装修工期另外考虑；9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。

房地产项目开发周期基准(试行)一、说明(一)周期基准计算起点:自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目(如城中村改造项目)需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

(二)基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

(三)基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准(一)住宅设计周期表(二)商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准(以100,000M项目为例)2签署合同清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障;因报批而返工可能性低。

工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是:保证成本可控、可预测，不出现大的偏差; 合同签定前，可争取谈判降低造价; 减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准 (一)住宅类物业 1.物业类型:别墅(4层)2.物业类型:多层(6层+1层地下室)3.物业类型:小高层11层+1层地下室4.物业类型:高层24层+1层地下室5.物业类型:高层33层+1层地下室6.物业类型:高层33层(2层裙房+转换层)+1层地下室住宅类物业施工周期基准的编制说明:1) 北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月; 2) 各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间;3) 综合工期是以单体建筑工期为准;4) 以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准;5) 整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总; 6) 基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑; 7) 外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间; 8) 室内精装修工期另外考虑;9) 因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。

1、2、3、4、5、6、7、8、9、
10、砌筑工程可穿插在结构施工中进行，单独预留顶层砌筑工期；
机电工程可穿插在土建施工中进行，给机电预留土建施工完成后一定的时间；备注：项目公司可根据实际情况拟定详细的施工计划，但不可突破各个阶段总工期。

销售物业与自持类物业的各类报规及取证须要分开，同时相应的机电综合机电系统也需要独立；自持类的商业、办公或酒店可无需分开取证及系统独立；
自持部分地上地下须分开取证，可使地下桩基及围护工程先行
说明：适用条件：本标准工期适应我司商业项目，商业项目根据面积大小分为：商业U 天地、商业MALL 、旭辉广场 ；自持商业部分按与可售部分同期启动开发考虑；
上述主要工程节点基于塔楼所有对应节点工期均能在裙房商业节点范围内完成，如有超出需另行上报集团商管部说明；结构施工单层进度工期为综合工期，一二层进度会慢些，三层以上进度会快些，但是不可突破总工期；可售住宅业态与自持类商办业态的地块须独立划分；。

房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期目录一、项目开发周期基准的建立与应用 (2)1.建立初步的基准 (2)2.持续改进及应用 (2)3.周期基准计算的起始点 (2)二、前期定位与设计周期基准 (3)1.住宅设计周期表 (3)2.商业设计周期 (3)三、典型物业工程施工周期基准 (5)1.住宅类物业 (5)1)住宅类物业施工周期基准的编制说明： (5)2)物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排） (6)3)物业类型：多层（6层+1层地下室） (7)4)物业类型：小高层（11层+1层地下室） (7)5)物业类型：中高层（18层+1层地下室） (8)6)物业类型：高层（24层+1层地下室） (8)7)物业类型：高层（33层+1层地下室） (9)8)物业类型：高层（33层【2层裙房+转换层】+1层地下室）错误!未定义书签。

2.“城市综合体”施工周期基准 (10)1)“城市综合体”施工周期基准的编制说明： (10)2)物业类型： (11)大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2 ）3)物业类型： (11)写字楼（地上30层+地下3层，建筑面积5～10万m2）4)物业类型： (12)酒店（地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2）房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1.建立初步的基准制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2.持续改进及应用1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估；2)总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3.周期基准计算的起始点1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。

极个别项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

二、前期定位与设计周期基准1.住宅设计周期表2.商业设计周期三、典型物业工程施工周期基准1.住宅类物业1)住宅类物业施工周期基准的编制说明：a)、的工期在工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；b)各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和办理产证的时间；c)工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段的项目以同时开工为准；施工标段通常以2万平方米以下地下室、5～7万平方米地上建筑划分为一个标段；d)施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；e)整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、办证时间汇总；f)基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。

XX地产集团有限公司项目开发标准工期参考（试行）一、目的为使地产集团项目开发时间有一个合理可靠的参照，推动集团项目全流程开发时间管理工作走上科学、健康、有序的发展轨道，从而进一步完善和提升我公司的运营管理工作。

《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》为集团所属项目编制设计报建计划、招标文件、签订建设工程施工合同时确定合理工期、审核施工组织设计、制定工期考核奖惩提供参考标准。

二、适用范围适用于地产集团所有新启动项目。

三、术语定义项目开发周期，是指开发项目从交第一笔土地款算起，按设计文件完成全部工程内容、竣工验收备案，完成项目结算以及项目后评估为止的全过程所需的日历天数（包括法定节假日）。

合理的开发时间是建设项目在正常的设计水平、开发水平、建设条件、合理的施工工艺和管理条件下，开发过程中对人力、财力、物力资源合理有效地利用，使项目的投资方和各参建单位均获得满意经济效益的工期，反映了一定时期不同项目的建设和管理水平。

四、原则《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》依照“地方性、通用性、大多数、常态化、平均合理”的编制原则。

《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》贯彻“普遍适用”的通用性准则，尽量避免超常态开发节奏、超常态施工、超常规工艺、超常理标准、超常理项目因素的影响, 考虑预留对因具体项目差异而进行工期调整的空间。

五、内容本制度根据不同区域、气候条件按华东、华北、华南、西南四个片区编制，以常见功能、结构、层数等划分项目类型，全流程包括项目启动、设计报建、基础施工阶段、主体施工阶段、装修阶段、项目结算、项目后评估七部分内容。

项目启动阶段包括交土地款、方案完成及内部评审通过、方案报窗口及审批通过、方案公示、启动会合稿会；设计报建阶段包括施工图设计、施工图报审通过、招投标完成、开工准备、施工许可证；基础施工阶段包含基坑支护、土方开挖、桩基施工、底板及地下结构施工等内容；主体施工阶段包括主体结构、砌筑工程、内墙抹灰、外墙抹灰、外门窗安装、外架拆除等方面内容；因考虑集团所属项目绝大多数为毛坯交楼，装修阶段仅包括公共区域装修内容，如有户内精装修时，区域（城市）公司根据项目实际情况安排，并上报集团运营管理部。

版本号：项目工期标准（参考模板）1．地产项目开发周期基准⏹ 地产项目总体开发关键线路示意图投资决策委员会决策会议通过一期开盘一期竣工应用解释：(1) 地产项目开发基准周期计算起始时点为投资决策委员会决策会议通过时点。

(2) 开盘节点的确定考虑了“取得预售许可证应具备的条件（多层封顶，小高层、高层主体形象进度2/3）”，样板房装修及销售示范区环境施工应满足这一节点要求。

(3) 深圳、上海、昆明、蒙自等城市外其他城市对“取得预售许可证应具备的条件”有所不同时，应按当地政府要求重新计算开盘时间。

(4) 本周期为一般类项目，如为大盘类、其他类项目相应调增周期。

1.1 地产项目总体开发基准周期⏹地产项目设计周期基准值简图⏹地产项目设计周期基准值及其应用解释序号设计阶段起始点结束点基准值（天）备注1 概念规划设计招投标①投资决策委员会决策会议通过概念规划听证会60（135）括号内数字适用于“大盘”。

其他均适用于一般项目。

规划调整概念规划听证会经营策划报告完成152 实施方案方案设计经营策划报告完成报批方案图完成50 扩初设计报批方案图完成实施方案成果完成②303 施工图实施方案成果完成主体施工图成果完成45总计投资决策委员会决策会议通过主体施工图成果完成200（275）①设计招投标：多数项目采用设计招投标的形式，如直接采取委托设计，以招投标周期为参考。

设计招投标的前段为设计与策划互动的时间，由子公司自行设定；②扩初成果：包括报批扩初文本、示范区策划案及材料部品清单等，详见《设计管理阶段实施方案成果标准》；③施工图成果：包括报建施工图（即正式施工图，不允许报建施工图与正式施工图为2套图的情况）及材料及部品定板、定样等，详见《设计管理施工图成果标准》；应用解释：(1)住宅项目按规模分为三类：▪“大盘”项目：占地2000亩以上，有城市道路穿过，有居住区级公建配套；▪“一般”项目：占地约1000亩以下的住宅开发项目；▪其他类项目：占地约1000---2000亩之间的住宅开发项目；1.2 地产项目设计周期基准(2)基准值为“一般”及“大盘”项目的主体建筑的设计周期。

编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。

为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。

③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。

④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。

⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。

⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。

如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。

（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。

施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。

1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。