房地产开发标准工期表

及直属城市西安公
司津、大连、长春和青岛、沈阳（鞍山）、西
安
1颜色表格中准工期，
2、实际工期调整原则：
（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行缩减，但总工期及各分段工期缩减量以10%（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。

（3）落脚手架工期要求，分以下三种类型：
有保温、有副框的项目，按4天一层考虑；
有保温、无副框的项目，按5天一层考虑；
无保温、无副框的项目，按4天一层考虑；
集团内各区域和直属城市制定标准工
以10%为限。

和大连按照80天。

4、建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。

5、北京区域按80+4N（层数）计算主体结构封顶至落完外架时间。

6、地形地貌酌情考虑增加工期的10-15%。

7、 毛胚房从落完架到交付完成按照150天考虑。

8、 装修房施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前30天（沈阳60天）考虑。

另外对于有赠送面积的装修房，其施工介入点从房屋建筑面积核查完成计。

9、装修房从施工开始到完成交付时
层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。

平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。

2、主体结构转换层按25天考虑，每增加一层地下室，需增加工期20天。

3、季节施工。

房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。

⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。

房地产开发建设项目全周期风险控制表一、前期准备阶段1.1 土地收购风险•市场风险：市场需求变化、政策法规调整等因素可能影响土地价格和供应。

•权利风险：存在土地权属争议、产权证书问题等法律风险。

•环境风险：土地开发过程中可能面临环境保护、土地污染治理等风险。

1.2 资金筹措风险•资本市场波动风险：IPO审核不通过、股市下跌等因素可能影响融资计划。

•融资成本上升风险：银行贷款利率变动、信用评级下降等因素可能导致融资成本上升。

•还款风险：资金追回不及时、偿债能力下降等因素可能导致负债率上升。

1.3 施工风险•技术风险：整体施工规划、工程设计、施工工艺等方面可能存在技术难题。

•质量控制不力风险：施工现场交通、尘土污染、安全隐患等因素对房屋建筑质量产生影响。

•建设周期风险：施工周期或延误可能导致项目扩大投资以及财务费务上升。

1.4 法律风险•政策法规风险：国家、地方出台新的土地使用规划、环保法律等规定可能对项目造成影响。

•合同纠纷风险：与政府部门、资金方、维修商、供应商等相关方签署的合同可能发生纠纷与诉讼。

•知识产权风险：如商标、专利等知识产权被侵权或侵害可能导致巨额赔偿。

二、开发建设阶段2.1 设计风险•设计规划风险：如地形地貌、交通设施、环保要求、建筑风格等因素可能对项目造成影响。

•设计改动风险：设计方案变更或施工图细节需要重新修改可能导致延误工期等额外费用。

•设计质量风险：设计方案存在缺陷、安全隐患、环保问题等可能导致建成后存在质量问题。

2.2 建设质量风险•施工工艺风险：施工现场污染、噪音扰民、基坑开挖、钢筋切割等可能对周边环境造成影响。

•施工图纸风险：施工图纸质量差可能会影响建筑物的安全性、可用性。

•施工技术风险：施工中因失误、疏忽、标准规范不符等问题可能影响建筑物质量。

2.3 管理风险•管理流程风险：施工现场管理不规范、粗心大意等问题可能对项目造成质量问题。

•管理费用风险：管理困难或成本控制不好可能导致管理费用增加。

房地产/物业/会所岗位编制配置表人；每65-200万平方米，配置6人；每200-330万平方米，配置7人；每330万平方米以上，配置8人；开发办证营销系统售楼部置业助理 销售面积0.4--0.5万平米配1人不低于10人 策划/文案/平面设计 销售面积4-5万平方米配1人，策划人员的比例最少不得低于部门总人数的20%，并且能够承担项目营销策划、市场定位及研究分析、现场包装等方面的专业工作最低每岗位配1人行政员工食堂厨师厨工◆项目员工人数≤35人，不设食堂◆36人≤项目员工人数≤200人，按1：50进行配置，最低配置2人◆201人≤项目员工人数≤500人，项目人数每增加60人，厨房人数增加1人◆501人≤项目员工人数≤800人，项目人数每增加70人，厨房人数增加1人◆801人≤项目员工人数，项目人数每增加80人，厨房人数增加1人,最高配置不超过20人◆项目其它特殊情况须以报告形式报集团审批，如需送餐时增加人数的确定最低配置2人档案管理员已完成建筑面积数与预计完成的建筑面积数之和： ≤30万平方米，配置2人；30-60万平方米，配置3人； 60-100万平方米，配置4人； ＞100万平方米，配置5-6人；小项目、或大项目中的分散地块/工程项目，配工程资料员1人1、 区域设档案主管1人，兼任区域所在项目综合档案室主管。

2、 项目的档案管理员+工程资料员达3人及以上时必须成立综合档案室，可设综合档案室主管1人，统筹安排综合档案室的各项工作、与工程部及外部有关业务的沟通、协调酒店会所酒店客房标间服务员10-12间/人 同时须参照餐桌入座率与客房入住率适当减少人员配置豪华套房服务员10-12套/2人 西餐厨师与厨工 10-12个餐位/人 服务员 10-12个餐位/人 传菜员 40-50餐位/人 中餐服务员 15-17餐位/人 传菜员 70-80餐位/人 营业员200餐位以上配4-6人 厨师与厨工 30餐位/人 点心/味部30餐位/人其他适用岗位 根据岗位的具体定额确定比例2、按工作点面数及轮班规律配置 项目安管员 执勤点X 轮班次+机动人员机动人员按 7－10%配1人 会所服务员 服务场所数X 场地服务人数X 轮班数+机动人员 其他适用岗位根据工作点的具体要求确定3、按工作负荷量配置招聘/培训专员⏹区域：总人数每1000人配置招聘专员1人；区域人数每1300配置培训专员1人；最低配置1人⏹ 项目：800人以下项目设招聘培训专员共1人，801-1600人可分设招聘专员、培训专员各1人，1601人以上可设招聘专注：“开发面积”是指当期同时开发的面积。

地产项目建设工期及进度怎么制定1、制定项目整体进度项目建设期需要与各部门协商，然后按计划制定列出即可。

比如项目总工期为20个月，从2022年4月开工，2023年12月竣工。

2、项目建设管理方法项目的各项具体工作由正规合法公司作为项目法人具体负责实施。

在项目建设过程中，实施招标制度、监理制度、工程合同管理制度等。

项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标。

因此，建设管理的内容相应地包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。

2.1工程建设监理制度根据《中华人民共和国建筑法》，在项目的进行过程中，实施建设监理制度。

委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。

审核中监理工程师编制的监理指导性文件，专业监理工程师编制的具体实施和操作的业务文件。

2.2质量控制首先，制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对设计质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。

其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。

最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。

2.3 投资控制（1）进行风险预测，采取相应的防范措施。

熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。

（2）熟悉每份施工合同条款内容，把握合同价计算、调整及付款方式。

（3）定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。

提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。

（4）严格规范进行工程计量和进度款支付的程序和时限要求，定期提交造价控制的报表。

（5）在保证质量及进度的前提下，对施工现场填报的工程量清单和工程款支付申请表，按施工合同的约定请专业监理工程师进行现场计量、造价工程师进行审核。