商品住宅空置率计算方法论文

有关空置房几点认识的探讨摘要:随着我国房地产业健康发展的进程,空置房增长率的上升,引起了社会和业内专家的关注。

那么,空置商品房的划定、空置率的计算方法及空置率警戒线的确定和空置率的另一个视角“饱和度”的预测,对房地产发展是一个重要的理论基础和开发依据。

可以对空置率的探讨具有重大意义和深远影响。

关键词:房地产业员;空置率;饱和度一、关于空置房的划定及空置率的计算问题虽然可以认为,到目前为止,我国房地产发展总体上是健康的,没有出现全国性的房地产过热现象,但是,存在一些问题也不容忽视。

其中最大的问题是空置房持续增加。

据有关部门的一项统计,济南今年前半年的商品房销售下降,商品住宅空置率大幅上升。

今年1-6月,济南市房地产开发投资49.1亿元,同比增长11.5%.目前住宅仍是开发主体,前半年完成投资41.9亿元,同比增长5.3%,所点比重为85.3%,下降4.7个百分点,其中经济适用房完成投资4462万元,下降53.3%,办公楼完成投资2.1亿元,增长156.9%。

土地购置和土地开发快速增长。

前6个月济南房地产开发企业购置土地165.1万平方米,同比增长145%;完成土地开发35.4万平方米,增长54.6%。

开发企业用地土地购置费用20.7亿元,同比增长39.2%;土地成交价款19.1亿元,增长65.5%,显示出土地房地产开发资金充裕。

到6月底,到位资金101.7亿元,比完成投资额高出52.6亿元,同比增长39.3%,增幅同比高30.2个百分点。

与此同时,房地产开发施工规模下降,新开工及竣工面积增加。

前半年我市商品房屋施工面积635.7万平方米,同比下降1.1%,其中新开工212.1万平方米,增长67.6%,其中信宅竣工66万平方米,增长82.3%.在开发投资高涨的同时,济南商品房销售却在下降。

前6个月共销售商品房屋83.3万平方米,同比下降8.2%.其中:销售住宅79.5万平方米,下降7.2%。

6月底,我市商品房平均价格为3068元,其中商品住宅平均价格2990元/平方米,分别增长6.8%和4.5%;商品房屋空置37.8万平方米,其中住宅空置35.6万平方米、分别增长26%和60.2%。

全国商品房空置率研究报告一、统计指标及计算方法的确定根据国家统计局及地方统计局数据，本文中，空置率 =空置面积/近三年累计竣工面积此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为：二、全国商品房及商品住宅空置情况演变1、1994年至2008年年度商品房及商品住宅空置情况变化2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。

但就此断定我国商品房空置处于高危阶段，不免有些武断。

进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。

下图1-4全面描绘了1994年至2008年我国商品房与商品住宅空置情况的演变历程。

并总结出五点。

结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。

整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则由5131.7万平米升至9069万平米。

在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠，分别出现在1995年、2004年和2007年。

与此同时，商品住宅空置面积的变化要比商品房平稳得多。

结论二：从图2空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。

1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。

结论三：由图2可知，近些年来，商品住宅的空置率一直低于商品房，这就意味着商品住宅的空置情况明显好于非住宅类房屋（商办等）。

结论四： 2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月、1.95个月，相当于2005年水平，明显低于15年6.14和4.97平均的水平，尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。

浅谈住房空置率摘要：空置率是反映楼市是否过度投机的一项重要指标。

本文对房屋空置率问题进行了深刻分析，对实际应对措施做了统计。

关键词：空置率、空置率统计指标体系、空置率调查方法一、背景最近，关于房屋空置率的讨论沸沸扬扬。

主要缘起两个数字，一个是有传闻说全国有６５４０万套空置房，另一个是国家统计局公布的２０１０年６月末，全国商品房待售面积为１．９亿平方米。

按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。

房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。

但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。

房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。

这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

二、调查方法：一定程度的空置房是正常的，但超过一定额度的空置房就会造成社会财富的极大浪费，因此，对于空置率的掌握，有利于政府房地产政策的制定和社会财富的再分配。

那么如何调查空置房呢？美国的作法：美国统计署自1965年开始统计住宅空置率，按自有房和租赁房分开统计，每季度会及时发布。

美国统计署对空置住房的定义很简单：在调查这个时点上没有人居住的房子，即使调查时发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。

我们可以采取哪些方法调查空置房？1、对房地产商的空置房，可以直接利用建设部门的管理系统。

2、对于已经进入市场的空置房，又如何统计呢？方法1：入户调查。

房地产市场的房屋空置率房地产市场一直是国家经济发展的重要组成部分，同时也关系到人们的居住情况和生活质量。

在房地产市场中，房屋空置率是一个重要的指标，它反映了房屋的供需状况和市场的健康程度。

本文将从不同角度探讨房地产市场的房屋空置率，并分析对经济和社会的影响。

一、房屋空置率的定义与计算方法房屋空置率是指特定时间段内空闲房屋数量与总房屋数量的比例。

计算方法为：空置率=空置房屋数量/总房屋数量×100%。

一般来说，房屋空置率越高，说明市场供过于求，反之则供不应求。

二、房屋空置率的分类根据房屋的使用情况和空置原因，房屋空置率可以分为两类：自用房空置率和投资房空置率。

1. 自用房空置率：自用房是指个人或家庭购买的用于居住或自用的房屋。

自用房空置率主要受到人口迁移、生活习惯和经济发展水平等因素的影响。

例如，人口减少或外出打工的农民工可能导致自用房空置率上升。

2. 投资房空置率：投资房是指购买用于出租或增值的房屋，包括商业房、别墅、公寓等。

投资房空置率主要受到投资需求、房价波动和政策影响等因素的制约。

当市场需求不足、房屋产权变更困难或政策调控出台时，投资房空置率可能会上升。

三、房屋空置率的影响因素1. 经济环境：经济繁荣与房屋需求正相关。

当经济增长迅速时，人们的购买力和购房意愿会增强，导致房屋需求上升，房屋空置率相应下降。

相反，经济衰退时，购房需求下降，空置率可能升高。

2. 城市化进程：人口流动和城市化进程对房屋空置率有重要影响。

随着城市化进程的推进，人口聚集于城市，特别是一线和二线城市，导致这些城市的房屋供不应求，房屋空置率相对较低。

而一些落后地区的房屋空置率可能较高，需要加强经济发展和吸引人口。

3. 政策调控：政府的房地产政策直接影响房屋空置率。

政府通过限购、限售、提高房屋购买成本等手段来调控房地产市场，降低投资房空置率，促进住房市场的健康发展。

四、房屋空置率的社会经济影响1. 经济影响：高房屋空置率可能意味着投资回报较低，对于房地产开发商和投资者来说是不利的。

空置率计算公式例子空置率是指房屋在一定时期内处于空置状态的比例，是衡量房屋利用率的重要指标。

空置率的计算对于房地产市场的分析和监测具有重要意义，可以帮助政府和开发商了解市场供需情况，指导合理的房地产政策和开发规划。

本文将介绍空置率的计算公式及其例子，希望能帮助读者更好地理解和应用空置率指标。

空置率的计算公式为：空置率 = (空置房屋数量 / 总房屋数量) × 100%。

其中，空置房屋数量是指在一定时间内处于空置状态的房屋数量，总房屋数量是指某一地区或某一项目的全部房屋数量。

通过这个公式，我们可以得到一个百分比的指标，反映了房屋的利用率情况。

下面我们通过一个具体的例子来说明空置率的计算方法。

假设某个小区共有1000套住宅，其中有50套处于空置状态，那么这个小区的空置率就可以通过以下公式计算：空置率 = (50 / 1000) × 100% = 5%。

这意味着这个小区的空置率为5%，也就是说有5%的房屋处于空置状态。

通过这个指标，我们可以了解到这个小区的房屋利用率情况，为进一步分析市场供需情况提供了重要的数据支持。

空置率的计算还可以根据不同的时间段和地区进行，比如可以按月、季度、年度来计算，也可以按城市、区域、街道来计算。

这样可以得到不同时间尺度和空间尺度上的空置率数据，有助于更全面地了解房地产市场的动态变化。

空置率的高低直接反映了房地产市场的供需关系和房屋利用效率。

空置率高可能意味着市场供过于求，房屋利用效率低，开发商可能面临着较大的市场风险；空置率低则意味着市场需求旺盛，房屋利用效率高，开发商可能面临着更好的市场机遇。

因此，空置率的计算对于政府部门、开发商和投资者来说都具有重要的参考价值。

在实际应用中，空置率的计算还可以结合其他指标一起进行分析，比如房屋租金水平、房价指数、人口流动情况等。

这样可以更全面地了解房地产市场的供需情况和发展趋势，为相关决策提供更科学的依据。

总之，空置率是一个重要的房地产市场指标，它可以帮助我们了解房屋的利用率情况，指导合理的市场决策和规划。

合同范本/房地产商我国商品住宅的空置以及其对策研究目前,虽然表面上我国房地产市场发展势头良好、房地产业炒的很热,总量增加很快,但是也出现了诸多问题,特别是商品住宅大量空置已成为房地产市场运行中最突出的问题之一。

商品住宅的积压沉积着大量的银行资金,不仅仅影响了房地产业本身,也严重影响了国民经济的健康持续发展,影响着和谐社会的建设,造成了恶性循环。

它不但是经济问题,更是社会问题。

因此,必须给予足够的重视,予以解决。

本文的研究具有一定的实用价值,目的在于为政府管理者、政策制定者提供一个全面了解商品住宅空置问题的平台,同时为房地产开发企业提供决策参考依据。

本文首先对空置的概念进行了阐述,并运用经济学的理论进行了解释;在探讨商品住宅空置率计算方法的基础上,给出了空置率改进后的计算方法;进而阐述了自然空置率的内涵和存在的理论依据,并给出了我国商品住宅自然空置率的回归分析,在考虑到我国住宅市场特殊性的因素后,对我国目前商品住宅市场的空置做出了判断;在对统计资料和数据分析的基础上,从商品住宅本身、消费者、房地产金融和其他方面定性地分析了导致我国商品住宅空置的原因;最后论文分别从政府和房地产开发商等方面给出了消化空置商品住宅、避免空置总量增加的方法或思路:即政府要调控宏观总量,在税收政策、法律法规以及房地产金融等给方面给与支持;房地产开发商要通过自身的优化经营,增加有效供给,降低开发成本,提高房屋的质量来保持需求和供给之间的均衡。

本文既注重宏观总量的研究,又注重微观区域的研究,将理论和实践相结合,定性和定量相结合。

既有对空置情况的整体判断,又有商品住宅价格过高的分析;利用存储理论,建立了住宅开发规模优化决策模型;给出了消化已有空置商品住宅的帕累托改进模型,并将其付诸实施。

与以往的研究成果相比,论文给出了空置率的改进计算方法;在降低已有空置过程中,将福利经济学中的帕累托标准和帕累托改进引入了论文当中,并给出了帕累托改进的模型。

房地产市场的空置率分析在过去几年中，房地产市场一直是全球经济中的重要组成部分。

然而，随着城市化进程的加快和人口的增长，房地产市场正在面临一个关键问题，即空置率的增加。

本文将对房地产市场的空置率进行分析，以了解其原因和影响。

1. 空置率定义和计算方法空置率是指在特定时间段内未被租赁或出售的房产占总供应量的百分比。

其计算公式如下：空置率 = 未被租赁或出售的房产数量 / 总供应量 × 100%2. 空置率的原因（1）经济因素：当经济不景气时，企业倒闭、失业率上升，购房需求减少，导致房产空置率的增加。

（2）政策因素：政府的政策干预也可能影响房地产市场的供需关系。

例如，出台限购政策会削弱购房需求，从而导致空置率上升。

（3）房产投资需求变化：投资者对房产的投资需求也会影响空置率。

如果投资者预期收益较低，他们可能会选择暂时不出租或出售房产，从而导致空置率上升。

（4）地理位置和房价：地理位置和房价也是决定空置率的重要因素。

一些偏远地区的房产可能难以吸引租客或买家，从而导致空置率较高。

3. 空置率的影响（1）经济影响：房地产市场空置率的上升可能导致房地产业的下滑，进而影响相关产业链，对国家经济造成不利影响。

（2）社会影响：高空置率可能导致社会失衡。

例如，大量空置房屋可能导致城市资源的浪费和城市景观的破败，对城市形象和居民生活质量都会产生负面影响。

（3）财产保值问题：房地产的空置也会使得房屋财产价值下降。

空置房屋的维护费用和价值保值变得困难，导致投资者财产的贬值。

4. 应对房地产市场空置率的措施（1）改善市场供需关系：政府可以通过调整税收政策、出台促销政策和提供补贴等措施，刺激购房需求，减缓房地产市场的空置率增长趋势。

（2）房地产管理：市政府可以尽量避免大规模建设类似设施，而鼓励利用现有建筑改造或重建。

此外，加强对闲置房产的监督和管理，鼓励出租或出售空置房屋，以减少空置率。

（3）政府与房产开发商合作：政府可以与房产开发商合作，优化规划和土地利用，确保房地产项目的市场需求与供应之间的平衡。

我国住宅商品房合理空置率分析作者：陈茜来源：《现代经济信息》2016年第24期摘要：空置率是用来衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，本文分析了住宅商品房的空置产生的原因，探索了商品住宅合理空置的作用，提出了住宅商品房的合理空置率区间，并对广州、杭州、南宁三个城市的实际空置率进行了实证分析。

关键词：合理；商品房；空置率中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）024-0000-01近年来，我国房地产市场持续快速发展，商品房价格不断飙升，空置面积也不断上升，各界人士认为当前房地产市场过热，而其中的一个依据就是商品房空置率过高，有些城市的空置率高达60%。

当年所使用的合理空置率的判断标准大多采用国际警戒线，但国际标准不一定符合我国实际情况，以这一标准来判断房地产市场发展正常与否并不一定准确，因此，本文分析了我国商品房空置率的合理区间，为各级政府宏观调控提供合理依据。

一、住宅商品房空置原因住宅商品房空置的原因各有不同，从市场角度分析，主要是从供给和需求的两个方面的原因。

从供给角度来看，房地产开发企业作为商品住宅的供给者，自然也是房地产市场中住宅商品房空置的起源，房地产企业供给意愿的大小将直接决定住宅商品房空置来源的开发量，住宅商品房建成后投入市场，还可能由于自身缺陷如在设计规划、面积朝向、服务缺陷等方面造成空置。

从消费角度来看，消费者是住宅商品房的承受者，对住宅商品房的空置也有着决定性影响，住宅商品房能否被销售或租赁，很大程度取决于消费者的承受程度，这就要考虑消费者的收入和住宅商品房售价，并且，消费者对住宅商品房的购买意愿大小也会影响住宅商品房的空置率。

因此，政府可以通过宏观调控引导和控制房价和居民收入，使住宅商品房空置率更加合理。

二、我国合理空置率区间空置是指房屋处于待出售或出租的状态，尚未投入使用。

空置率是指处于待出售或出租状态的房屋面积占房屋总面积的比率，它是反映房地产市场供求关系的风向标。

商品住宅市场空置率计算模型分析与实证研究的开题报告一、研究背景和意义城市化进程的加快和人口流动性的增强，不仅推动了中国商品住宅市场的快速发展，也带来了高空置率问题。

在住房政策持续加码的情况下，住房市场传统的供需关系已经逐渐发生变化，之前市场紧缺的城市逐渐消失，供大于求的局面已经逐渐形成。

随着城市化和经济转型的加速，住房市场面临的风险和挑战越来越多。

因此，如何准确预测商品住宅市场的空置率，成为了中国房地产市场近年来的一个热门话题。

本研究旨在通过分析现有的空置率计算模型，运用统计分析方法和机器学习算法，构建准确的商品住宅市场空置率计算模型，并通过实证研究验证其可行性和可靠性。

通过准确预测商品住宅市场空置率，既可以有效降低房地产市场的风险，也可以指导政府和企业制定更合理的住房政策和房地产市场策略。

二、研究内容和方法本研究将从以下三个方面展开：1.分析现有的空置率计算模型，包括回归分析、时间序列分析和机器学习算法等。

通过分析其优缺点，提出更加有效和准确的空置率计算模型。

2.构建商品住宅市场空置率计算模型。

本研究将运用统计分析方法和机器学习算法，从多个角度对商品住宅市场的空置率进行分析，结合宏观经济数据、购房者的消费行为、政策法规等相关因素，构建准确的计算模型。

3.实证研究。

通过数据采集、数据处理和数据分析，验证构建的商品住宅市场空置率计算模型的可行性和可靠性。

根据实证结果，提出一些政策性建议，包括改进住房政策和房地产市场策略等。

三、预期成果和意义本研究旨在构建基于统计分析和机器学习算法的商品住宅市场空置率计算模型，预期成果包括：1.提出更加准确和有效的空置率计算模型，可以更好地指导政府和企业制定住房政策和房地产市场策略。

2.通过实证研究，为中国商品住宅市场空置率的准确预测提供科学依据，为提高房地产市场的稳定性和保障购房者的权益提供支持。

3.本研究不仅具有科学研究价值，同时也具有实际应用价值，可以为政府和企业在实践中提供借鉴和启示。