房地产公司车库车位销售税务处理

房地产开发公司销售地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取，是否应当缴纳土地增值税？辽地税函〔2007〕104号
对拥有地下车位产权的单位和个人征收房产税，对于出售地下车位使用权的，由于其权属未发生转移，因而，不应对其征收土地增值税，应按租赁合同征收印花税。

大连市地税局12366答复（2009年10月9日）：大地税函〔2008〕188号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，土地增值税是对出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。

出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让，实际上只发生出租地下车位的行为，因此不缴纳土地增值税。

应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税
地下车位转让，如果没有产权转移，不存在
缴纳土地增值税。

但必须按取得的租赁收入缴纳营业税。

实际收到时缴纳。

房地产公司“车位处置”的4种形式，应该如何纳税，你知道吗？本文转自：北京税务大企业房地产公司车位在不同的形式处理下，税收如何处理？实际上车位的处理归纳起来有以下几种形式：“有产权”车位转让、“无产权”车位转让、车位使用收“停车费”、车位使用“无偿使用”。

那么，到底在不同的形式下，增值税与土地增值税应该如何处理呢？今天小编就与大家讨论一下房地产公司“车位处置”的4种形式，税怎么缴？一、“有产权”车位转让(一)增值税1、根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释。

第三条规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

2、根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款通过以上政策规定分析，房地产开发企业销售“有产权”的车位，应按销售不动产缴纳增值税，同时，计算销售额时，该车位所对应的土地价款可以从取得的全部价款和价外费用中扣除。

(二)土地增值税1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产企业以租赁方式销售地下人防车位的税务处理房地产企业与业主签订20年的长期租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年），以租赁方式销售地下人防车位该如何缴纳企业所得税、土地增值税、增值税、房产税？在小颖言税群的交流探讨的基础上，笔者进一步梳理。

一、企业所得税根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

因此，企业“销售”地下人防车位的销售收入应确认收入，由于对应的成本已作为公共配套设施分摊进开发产品，不再单独扣除成本、费用。

二、土地增值税实务中有两种观点，第一种观点认为房地产企业与业主签订的合同虽名为租赁，但合同的本质就是出售人防工程车库的产权，应作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用可在清算配比扣除。

其政策依据为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

因此，以租赁方式销售地下人防车位属于以其他方式有偿转让房地产，其他方式是指出售所有权以外的方式，包括转让永久使用权。

同时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号“四、土地增值税的扣除项目”（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

销售地下车位的使用权如何纳税A房地产开发转让地下车位使用权，与业主签定《地下车位使用合同》，合同中明确约定:“该车位的使用期限为二十年……使用期限届满，甲方同意将该车位继续无偿提供给乙方使用至XX年XX月XX 日（与土地使用权期限一致）。

该合同实质是将标的物的所有权进行永久性转让，不存在使用期限的问题。

同时合同约定，车位价为一次性支付，价格在10~20万元左右，与有产权的地下位销售价格相当。

购卖方拥有车位的使用权、处置权，可以出租、转让，不受房地产公司的管理、控制。

A房地产公司销售地下车位永久使用权应当如何纳税？一、增值税。

营改增后，房地产开发企业销售开发产品应缴纳增值税，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

”有限产权房是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。

所谓永久使用权房是指不能办理房产证，但合法使用土地而又经规划部门许可的在建和已建楼房，通称使用权房。

所以，增值税对按“销售不动产”税目征收增值税，并非不动产一定要发生产权的转移，对于转让永久使用权的，也视同销售不动产，按照销售不动产税目缴纳增值增值税。

但何谓永久使用权？湖北省国家税务局规定：纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年(含)以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。

无产权车位、车库纳税处理对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。

国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效”。

而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。

实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。

例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

房地产开发企业车位税务处理探讨房地产开发企业开发的车位，有两种形式，一种是车位属于人防设施; 另一种是地产公司拥有所有权，但是在销售时，只能出售使用权，因为根据建筑法相关规定，车位办不了房产证（包下地上或地下，各地有一定差异，现在有些省市可以办理房产证），第二种情况还包括超规划，不能办理产权。

因此，不同形式的车位，在税务处理上，采取不同的核算方式。

一、属于地下人防工程车位税务处理地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，是房地产公司会计人员的一个重点和难点。

人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

（《人民防空法》第十八条。

）对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。

根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字〔１９８４〕９号）：“三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。

”开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。

根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格〔2000〕4 74号）：“二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。

”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。

在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。

目前，人防工程的所有权有一定的争议。

通常，有三种意见：1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。

房企销售地下车位有何纳税义务近些年来，许多房地产开发企业在开发房屋的同时，也在开发地下车位。

由于房屋和地下车位属性不相同，加之产权的差异，因此，在实务中，有些房地产开发企业对销售地下车位该缴纳什么税，如何缴纳，掌握不够，由此面临一定的税收风险。

笔者对地下车位的性质和如何纳税作出分析。

一、地下车位的性质地下车位一般分为人防工程地下车位和非人防工程地下车位两种类型。

（一）人防工程地下车位。

《人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。

《关于加强人民防空工作的决定》（中发〔2001〕9 号）规定，遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能，安全保密的前提下，积极开发利用。

要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。

从上面的规定可知，房地产开发企业开发的人防工程地下车位，实行产权与使用权、经营权分离，可以对使用权、经营权有偿出租、转让，但产权归国家，不能转让产权，因此，购买人防工程地下车位者不能办理产权证。

（二）非人防工程地下车位。

非人防工程地下车位能否办理产权证？对于这一问题，目前国家并没有统一的政策规定，实际当中，只有少数的地区规定允许办理产权证，而多数地区不允许。

二、地下车位应如何纳税（一）增值税根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

房地产企业地下车位的税务处理问题整理地下车位可以分为可以办理产权证的地下车位，不可以办理产权证的地下车位，其中不可以办理产权证的地下车位又分为人防地下车位，非人防地下车位（譬如：权属归属于小区居民）1、可以办理产权的地下车位具体界定：停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。

开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

第一，若将其进行出售。

总原则：凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取房款外的价外费用，并单独计算相关成本，若此，按销售开发产品计算缴纳增值税及附加、土地增值税等。

土地增值税：单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，缴纳土地增值税，且按照“其他类型房产“预征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

增值税及附加：按照销售收入缴纳增值税及相关税金及附加。

房产税：由于产权已经发生转移，无需缴纳房产税。

第二，若将其进行出租。

土地增值税：不涉及产权转移，无需缴纳土地增值税。

增值税及附加：按照出租不动产缴纳增值税及相关税金及附加。

房产税：从租计征房产税。

自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。

自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对出租部分房产从租计征房产税。

第三，若将其进行自用。

土地增值税：不涉及产权转移，因此不涉及缴纳土地增值税。

增值税及附加：无需缴纳。

房产税：从价计征房产税。

房地产企业地上车位，地上车库，地下停车位税收争议总结值税，不缴纳房产税。

签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

签订主房销售合同赠送车库或车位，属于价外收入，均按销售不动产征税。

缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

对房地产开发企业销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型(普通住宅、非普通住宅)一致。

二、地下车位国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业--租赁业"征收营业税。

这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。

企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税。

取得租金时一次性缴纳。

(企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。

)(关房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。

房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。

各地答疑精解：一、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”?对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税二、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入?凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。