房地产开发企业地下人防工程的税务处理

【会计实操经验】转让人防设施如何进行税务处理
【问题】
公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅, 不在转让资产之内）, 包括地下停车位（地下停车位属于人防设施, 无房产证）, 请问, 其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税, 受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳, 如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策, 还会涉及哪些税种？
【解答】
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定, 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人, 为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）, 应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物, 是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物, 视同销售建筑物。

”
据此, 房地产企业出售的地下停车位, 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物, 视同销售建筑物。

对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。

受让方不能办理车位产权手续, 不需要缴纳车位契税。

结语：会计是一个注重积累的职业, 出纳、会计、主管、经理一路攀升, 是正常的途径, 从简单的账务处理到报表制作、税务处理、到财务分析、到更高层级的管理会计, 应该有个循序渐进的过程, 大家定
要积累大量的知识并且尽量运用到实际的工作当中, 现在只需沉淀, 相信将来会有更大更好的发展, 最后感谢大家的支持！。

湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发[2008]211号）各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：为进一步规范全省房地产开发企业土地增值税清算工作，针对各地在清算工作中反映的问题，经研究，就有关政策问题明确如下：一、关于清算报告审核问题各级地税机关税政部门负责土地增值税清算政策指导工作。

企业提交的土地增值税清算报告，由市、州地方税务局结合当地实际确定具体的审核部门。

二、关于清算方式确定的问题在土地增值税清算过程中，各地可根据有关政策规定、企业核算水平、项目立项时间等实际情况，分别采取查账清算、核定征收、预征率清结等方式进行税款清结。

但对经济适用房项目、上市房地产公司、查账征收企业所得税的房地产企业以及房地产企业单纯转让土地的，原则上应实行土地增值税的查账清算。

三、关于清算计算口径的问题房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。

其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。

住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。

为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。

四、关于成本费用扣除的问题（一）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。

工作交流房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析◎文/杨祥云摘 要：随着经济水平的迅猛增长，有限的城市地面空间制约了汽车停放的需求，利用地下空间便成为最佳的解决方案，但依附地下室空间建造的车位却在产权归属、建造成本、面积测绘、税收计算等方面有着巨大的争议，不同的计算方法能够直接影响房地产项目是否盈利，是否产生税务风险。

依据房地产行业实际操作经验提出在账务处理上将人防工程成本作为公建配套分配到其他可售的产品成本中，土地成本不分摊到地下室车位，建筑成本在其他可售产品中分摊的方式，能最大限度地平衡利润和纳税，但各地方政府的政策法规和税务管理者管理差异也对结果造成巨大影响，因此财务人员需要根据本地区政策及管理规范找到最合适的财务和税务处理方案。

关键词：地下室车位；成本核算；税务问题1 地下室车位的政策规定及产权车位与人防车位的区别在城市化进程中为合理利用有限的土地空间，国家通过制定法律法规来保障地下室车位和人防工程的建造。

根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标准》中规定：地下室和半地下室应合理布置地下停车库、地下人防工程。

各地方政府也明确要求新建建筑应配置相应的机动车停放场（库），这类车位在立项、设计时就定位为地下车位，具有产权登记证明，即俗称的地下产权停车位。

《人民防空法》规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

根据《关于加强人民防空工作的决定》规定：明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离。

大多数房地产开发商会利用人防设施建设停车位，这类车位不具备产权登记证明，通常称为地下人防车位。

地下产权车位权属明晰，归买受人所有，并办理相关产权证明，但人防车位归属则有较大争议。

《人民防空法》中明确了人民防空设备设施的产权属于国家所有，实行产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，因此，开发商将人防车位使用权出租给业主，业主并不具备所有权［1］。

一次说清！关于人防工程的产权归属、使用权转让、涉税问题2019-08-21城市新开发的房地产项目国家要求建造人防工程，对于人防工程的产权归属与使用权的转让一直是房地产开发商与业主争论的焦点问题。

本文从以下几点进行讨论：1人防工程的产权属于国家为了保护人民生命和财产的安全，保障社会主义现代化建设的顺利进行，有效地组织人民防空，我国于1996年10月制定并颁布了《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》），2009年8月进行了修订。

（1）修建人防工程是法律赋予建设单位的法律责任。

《人民防空法》第二十一条规定：“有关单位负责修建本单位的人员与物资掩蔽工程。

”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

”第四十八条规定：“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。

”这样看来，建设单位对于新房地产项目必须依法建造人防工程。

确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建地下人防工程的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准，按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人防工程易地建设费。

详见国家计委等四部委下发的《关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格〔2000〕474号）。

（2）人防工程的产权属于国家。

《人民防空法》第二条规定：“人民防空工程是国防的组成部分。

”国家防空工程的组成部分其产权理应属于国家。

2007年颁布的《中华人民共和国物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。

”法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有，即全民所有。

从法律的角度来看，毋庸置疑的是“人民防空工程产权属于国家”。

2民用建筑所建人防工程的成本费用处理由于人防工程不计算容积率，不占用土地，人防工程不承担土地成本；开发项目的土地成本应由项目内的可售开发产品来分摊。

土地增值税——人防、车位看到这个题目，各位肯定感到非常好奇，这是“神马”呀！是的，一个税务专业的人，用这样的题目说明税收业务确实有点新鲜，不是讲创新嘛，那就这样了！土地增值税争议较大，所以有人戏称为“土地争执税”，自2006年房地产调控开始到目前，经过十多年的博弈，基本上达成了一种平衡：清算单位、计算项目、清算面积、分别计算增值额的方法、人防工程和地下车位处理等等，假设这个平衡中的哪怕一项被打破，连锁反应自然都是难免的。

今天我们讨论的是地下人防、车位那点事。

如果假设是开发项目的“地下人防和车位”，按照题目的格式，就是“如果人防、车位不属土地增值税清算范围，肯定就是那样”，这个“那样”就是本文想说的内容。

我们知道，开发项目配建的人防工程和地下车位，暂时不论产权属于谁、能否转让等，属于开发项目的一部分或者是组成部分，应该是没有问题的，这个应该是共识。

我们的问题是“如果人防、车位不属土地增值税清算范围”，如果开发企业配建的地下车位因不能办理产权登记或者权属的变更登记，就不能作为转让或者销售，由此不属于土地增值税的征税范围，那么相关收入不征收土地增值税，其成本费用不得扣除。

应该回答的问题是“肯定就是那样”，这个“那样”说白了就是会引起的后果。

首先我们说如果是“这样”，对纳税人税收负担的影响。

假设在开发项目收入不变的情况下，地下人防、车位成本费用不得扣除，那就意味着扣除的减少，增值额的增加，税负肯定会增加。

问题是不得扣除的金额如何确定？一般情况下地下人防、车位和地上为同一结构，地下为地上的基础，不可能单独作为成本对象归集、分摊开发成本，即使强行核算，估计也很难保证不扯皮，唯一的办法就是按平均成本和对应的面积计算，也就是总的开发成本除以包含人防工程与地下车位面积的可售商品房面积计算平均单位成本，然后乘以人防面积加地下车位面积，开发成本总额用C表示,计算公式如下：不得扣除的成本费用NC=开发成本总额C/（可售面积K 人防和地下车位面积R）×人防和地下车位面积R可以扣除的成本费用YC=开发成本总额C/（可售面积K 人防和地下车位面积R）×可售面积KC=可以扣除的成本费用YC 不得扣除的成本费用NC不难看出，开发项目如果是一个清算单位，开发成本被分为两块，一块是可以扣除的YC，一块是不得扣除的NC，扣除少了增值就会增加，自然税额增加。

房地产企业以租赁方式销售地下人防车位的税务处理！人防车位，是指由人防工程改造而成的停车位，业主仅取得车位的使用权。

根据《中华人民共和国国防法》规定，国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。

因此，人防工程应为国家所有，产权不属于小区全体业主共有，也不属于开发商，开发商无权出售人防车位。

同时国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

因此，开发商在依法获得人防管理部备案后，即可出租车位获取收益。

由于上述原因，实务中部分房地产企业采取变通的办法，与业主签订20年的长期租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年），本文称之为以租赁方式销售地下人防车位。

一、企业所得税ZHONGDAO根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

因此，企业“销售”地下人防车位的销售收入应确认收入，由于对应的成本已作为公共配套设施分摊进开发产品，不再单独扣除成本、费用。

二、土地增值税ZHONGDAO实务中有两种观点，一种认为房地产企业与业主签订的合同虽名为租赁，但合同的本质就是出售人防工程车库的产权，应作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用可在清算配比扣除。

目前大部分房产企业在预售收到房款后，预缴土地增值税，清算时作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用在清算时配比扣除。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

(三)机械车库（位）——不计收入，不扣成本
近来，不少城市出现地下车库（位）稀缺，一位难求的局面。

机械车库（位）应运而生，它是利用机械设备提高单位面积停车数量的停车方式，有效的解决停车难的问题，但是机械车库（位）一般不能取得产权证，房地产企业通常以出租方式获得收益，其收入与成本在土地增税清算时也会让财务人员产生困惑。

根据广州市地方税务局发布的《关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函[2016]188号）第二条第四款规定：“对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。

其中,机械车位的成本、费用涉及项目共同成本、费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊剔除”。

无产权车位究竟如何处置最好，需要考虑房产税、管理费收费标准和物业等多重因素，需要根据具体情况具体处理。

以上归纳的地下车库（位）不同情况土地增值税清算解决方法，因为地域性差异较大，处理具体实务时请参照当地的具体法规并与税务局进行有效的沟通。

业务思考：三控一促、人防车位、房产税本文由朴素税务原创，转载请注明出处尽管没有稿费，但正文的描述与论述过程前铺后垫有些罗嗦，其论述的要点择要是：1、好多省市存在这样的文件规定或征管惯例：车位等开发产品如果没有纳入土地增值税清算收入，则可推导出（1）产权没有转移，然后再依据产权并未转移出去此事实，就认定（2）产权归属开发商，故对开发商征收房产税。

即根据土地增值税的认定结果推导出一个税收事实，再据此事实并依房产税规范来判定应征收房产税，这种文件设计或税种链接的思路本身是有其合理性的。

2、但以上欲保证结果的正确须具备一个逻辑前提，即须保证以上逻辑驳口均是指向唯一的才能保证推导结果的正确，但是、并尤其是在山东省地税局“三控一促”文件后，指向已非恒定与唯一，这个逻辑链条已经紊乱不可用了。

即对人防车位，山东新政恪守“法律所有权”未转移故不征土地增值税，但未转移却并不能推导出产权归属开发商，其产权是从初始登记环节即归属国家的，即在前述1的（2）此驳口上出现了偏差，其指向并非唯一。

即如果是人防车位，再依据土增的结果并不能推导出产权归属开发商这一税收事实。

此时如果再坚持原有的逻辑惯性，输出的结果就可能是错误的了：税收事实的认定是错误的。

3、房产税是以产权所有人为纳税主体的（我们不讨论那些与本文主题无关的例外），无论土增是否纳入清算收入，人防工程归属国有是恒定和法定的，故开发商不须为别人的资产缴纳房产税。

4、实际上仅对人防车位而言，1所述的推导过程和认定应征收房产税的结论天生是有缺陷（无论你推导或不推导，人防是国有资产这个税收事实是一直豪放地摆在那里的，自然并不应征房产税），只是原来人防车位的使用权出售是须交土增的，如果未纳入清算收入不交土增，反正开发商可用属于存货来获取免征房产税，和自己不是产权人的税收结果是一样的，故这个争议没有凸显。

而现在“三控一促”的文件出来后，开发商想获取土增上收入不计成本可扣除，同时后续还不须缴纳房产税，这时，争议出来了，也就将原来政策设计中的BUG暴露出来了。

防空地下室易地建设费划转至税务部门征收后裁定摘要：一、背景介绍二、防空地下室易地建设费的定义和征收原因三、防空地下室易地建设费划转至税务部门征收后的变化四、划转后的积极影响五、结论正文：一、背景介绍近年来，随着城市化进程的加快，我国城市建设面积不断扩大，人口密度日益增加，因此，城市防空地下室的建设愈发重要。

为了保障人民生命财产安全，我国政府制定了《中华人民共和国人民防空法》，要求建设单位在城市新建住宅小区时，需按照规定修建防空地下室。

然而，由于地质、结构等原因，部分建设单位无法同步配套修建防空地下室，因此，他们需要向人防部门交纳防空地下室易地建设费，由人防主管部门统一易地建设，简称为易地建设费。

二、防空地下室易地建设费的定义和征收原因防空地下室易地建设费是指建设单位因地质、结构等原因无法同步配套修建防空地下室，必须依法向人防部门交纳建设规定面积的防空地室所需的工程费用。

人防主管部门统一易地建设，从而确保城市防空地下室的建设质量和效率。

征收防空地下室易地建设费的原因主要有以下几点：首先，建设单位在城市新建住宅小区时，没有按照《中华人民共和国人民防空法》第二十二条、《人民防空工程建设管理规定》第四十五条、第四十七条的规定，同时修建战时可用于防空的地下室；其次，为了保障人民生命财产安全，确保城市防空地下室的建设质量和效率，建设单位需按照规定交纳防空地下室易地建设费。

三、防空地下室易地建设费划转至税务部门征收后的变化近日，根据国家税务总局发布的通知，防空地下室易地建设费将划转至税务部门征收。

这一改革举措将为建设单位提供更加便捷、高效的服务，有利于规范收费行为，提高征收效率。

同时，划转后的防空地下室易地建设费将继续按照原政策规定用途，确保人防事业的健康发展。

四、划转后的积极影响防空地下室易地建设费划转至税务部门征收后，将带来以下积极影响：首先，划转后，税务部门将充分利用自身征管优势，提高征收效率，有利于建设单位及时缴纳费用，确保人防工程的顺利实施；其次，划转后，有利于规范收费行为，提高服务质量，为建设单位提供更加便捷、高效的服务；最后，划转后，有利于加强人防部门与税务部门的协同监管，确保防空地下室易地建设费的使用合规，保障人防事业的健康发展。

【案例分析】地下室及人防工程成本在土地增值税扣除时应区别对待案情简介：税务机关在对某房地产开发有限公司土地增值税清算审核时发现，小区地下室及人防建筑面积14769.15㎡，移交给市人民防空办公室的面积为4501㎡，而纳税人清算申报将地下室及人防成本记入开发成本中的建筑安装费和基础设施费予以扣除
税务机关认为，已移交属国家所有的地下人防成本可作为公共配套费予以扣除，未移交属某房地产公司所有的并出租取得收入的地下室，其成本应从建筑安装费和基础设施费用调出并予以保留，调减扣除项目中相应的建筑安装费和基础设施费，调增可扣除的相应公共配套费
税法分析：国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款第二项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除
江苏省地方税务局《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）第五条第二款规定，房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除
本次审核中，审核人员对于地下室及人防设施，根据《市人防工程产权登记移交表》中确认的国家所有（应建面积4501㎡）应分配的成本、费用金额予以扣除，其余地下室未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未将使用权和收益权无偿移交给全体业主，其相关成本单独归集并予以保留，不得扣除
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