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地下车库-税务处理办法1. 税务登记在建设和运营地下车库之前，需要按照相关法律法规的要求进行税务登记。
根据国家税务部门的规定，地下车库可以作为独立纳税主体进行税务登记，也可以作为其他业务主体的附属部门进行登记。
1.1 独立纳税主体登记如果地下车库的经营规模较大，业务相对独立，可以选择作为独立纳税主体进行税务登记。
在进行独立纳税主体登记时，需要提供以下资料：•营业执照•地下车库建设规划和运营方案•税务登记申请表•经营者身份证明等1.2 附属部门登记如果地下车库作为其他业务主体的附属部门进行经营，需要将地下车库纳入主体单位的税务登记范围。
在进行附属部门登记时，需要提供以下资料：•主体单位的营业执照•地下车库的建设规划和运营方案•税务登记申请表•附属部门关系证明文件等2. 税务申报和缴纳地下车库在经营过程中需要按照相关税法进行税务申报和缴纳，以确保良好的经营环境和合规经营。
根据地下车库的具体经营状况和税务规定，需要在规定时间内完成税务申报和缴纳。
2.1 税务申报地下车库需要根据国家税务部门的规定，按照规定的申报周期进行税务申报。
一般情况下，地下车库需要申报以下税种：•增值税•营业税（若适用）•所得税•城市维护建设税等2.2 税务缴纳根据地方税务部门的规定，地下车库需要按照规定的时间和方式缴纳所欠税款。
在进行税款缴纳时，地下车库需要注意以下事项：•缴费地点：一般情况下可以选择银行柜台、网上银行、移动支付等方式进行缴费。
•缴费时间：按照国家和地方税务部门的规定，缴费时间一般为月度或季度。
•缴费方式：可以选择按月申报、按季申报或年度申报等缴费方式。
3. 税务优惠政策为了促进地下车库的建设和运营，国家和地方税务部门针对地下车库业务给予了一定的税务优惠政策。
地下车库可以根据具体情况享受以下税务优惠政策：•增值税减免：对于符合条件的地下车库，可以申请增值税免税政策，减轻税负。
•城市维护建设税减免：对于建设和运营的地下车库，可以申请城市维护建设税减免政策，降低税收负担。
工作交流房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析◎文/杨祥云摘 要：随着经济水平的迅猛增长，有限的城市地面空间制约了汽车停放的需求，利用地下空间便成为最佳的解决方案，但依附地下室空间建造的车位却在产权归属、建造成本、面积测绘、税收计算等方面有着巨大的争议，不同的计算方法能够直接影响房地产项目是否盈利，是否产生税务风险。
依据房地产行业实际操作经验提出在账务处理上将人防工程成本作为公建配套分配到其他可售的产品成本中，土地成本不分摊到地下室车位，建筑成本在其他可售产品中分摊的方式，能最大限度地平衡利润和纳税，但各地方政府的政策法规和税务管理者管理差异也对结果造成巨大影响，因此财务人员需要根据本地区政策及管理规范找到最合适的财务和税务处理方案。
关键词：地下室车位；成本核算；税务问题1 地下室车位的政策规定及产权车位与人防车位的区别在城市化进程中为合理利用有限的土地空间，国家通过制定法律法规来保障地下室车位和人防工程的建造。
根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标准》中规定：地下室和半地下室应合理布置地下停车库、地下人防工程。
各地方政府也明确要求新建建筑应配置相应的机动车停放场（库），这类车位在立项、设计时就定位为地下车位，具有产权登记证明，即俗称的地下产权停车位。
《人民防空法》规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
根据《关于加强人民防空工作的决定》规定：明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离。
大多数房地产开发商会利用人防设施建设停车位，这类车位不具备产权登记证明，通常称为地下人防车位。
地下产权车位权属明晰，归买受人所有，并办理相关产权证明，但人防车位归属则有较大争议。
《人民防空法》中明确了人民防空设备设施的产权属于国家所有，实行产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，因此，开发商将人防车位使用权出租给业主，业主并不具备所有权［1］。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。
土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。
对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。
在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。
在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。
另外，地下基础也可以单独出结算报告。
在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。
在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。
并不断改进和提高。
同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。
此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。
关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。
目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。
土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。
关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，計算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。
土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业（以下简称企业）税负中占较大比重。
土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。
近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。
各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。
与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。
一、车位收入的确认“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。
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近日，广州市地方税务局下发《关于土地增值税清算时地下车库车位可售建筑面积与已售建筑面积确定方式的批复》(穗地税函[2014]109号，以下简称《批复》)，对白云区地方税务局《关于土地增值税清算时地下车库车位可售建筑面积与已售建筑面积如何确定的请示》(穗地税云发[2014]28号)进行了回复。
《批复》明确，地下车库未分割而整层销售的，可售建筑面积与已售建筑面积均以该车库《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的建筑面积为准;地下车库分割车位销售的，可售建筑面积应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个可售车位的套内建筑面积之和与车位另共有面积的合计数。
已售建筑面积应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个已售车位的套内建筑面积之和与车位另共有面积分摊份额的合计数。
车位另共有面积分摊份额按照如下顺序确定：1.由纳税人提供国土房管部门出具的分摊证明;2.纳税人按每个已售车位的套内建筑面积之和占每个可售车位套内建筑面积之和的比例确定。
即：另共有面积分摊份额=每个已售车位套内建筑面积之和÷每个可售车位套内建筑面积之和×车位另共有面积。
《批复》强调，对本《批复》下发前已完成土地增值税清算审核程序并出具书面清算结论的房地产项目不作追溯调整。
结语：总而言之，税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。
在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，。
乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。
一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。
非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。
三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
2021-11-01【问题1】你好，我公司最近为方便职工停车，购置了几个地下车库，想问一下是否需要缴纳税？如何计算？【答复】根据?财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知?〔财税〔2005〕181号〕第一条规定：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护构造，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
〞第二条规定：自用的地下建筑，按以下方式计税：〔1〕工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-〔10%~30%〕]×1.2%〔2〕商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-〔10%~30%〕]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和方案单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
〔3〕对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下局部等，应将地下局部与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
根据?重庆市地方税务局重庆市财政局转发<财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税>?〔渝地税发〔2006〕19号〕第一条规定：自用的地下建筑，按以下方式计税：工业用途的房产，以房产原值的50%作为应税房产原值；商业和其他用途的房产，以房产原值的70%作为应税房产原值。
同时，根据?财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知?〔财税〔2021〕128号〕第四条规定：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。
天津市地方税务局关于地下停车场(位)等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知文章属性•【制定机关】天津市地方税务局•【公布日期】2012.07.06•【字号】津地税地[2012]16号•【施行日期】2012.07.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税务综合规定正文天津市地方税务局关于地下停车场（位）等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（津地税地[2012]16号）地税系统各单位：为进一步加强我市房产税、城镇土地使用税征管工作，规范执行标准，经研究，现将有关政策明确如下：一、房地产项目中地下停车场（位）房产税征收问题1.对房地产开发企业长期（不低于20年）出租的地下停车场（位），视同不动产销售，不征收房产税；对停车场（位）的实际使用人征收或免征房产税，凡实际使用人为应税单位的，车位价值应并入房产原值征收房产税，凡实际使用人为免税单位或个人的，免征房产税。
2.对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场（位），按已出租车位房产原值征收房产税。
3.未使用、未出租的地下停车场（位）属于房地产开发企业的待售商品，不征收房产税。
二、各类专业市场、商业综合体房产税问题对各类专业市场、商业综合体出租摊位、柜台或场地的，应按房产原值计征房产税；对其出租具备房屋基本属性的房产，按照租金收入计征房产税。
三、无偿使用房产行为的界定及房产税、城镇土地使用税征收问题1.房产产权人与使用人之间不存在下列特定关系，且无正当理由的，不属于无偿使用房产行为，不得按照无偿使用的有关规定征收房产税，可对产权人参照市场租金指导价格核定房产计税租金，征收产权人房产税。
产权为个人的，产权人与使用人或使用单位法人之间为近亲属关系。
产权为单位的，产权单位与使用单位之间为隶属、企业集团内部公司关系。
2.对无偿使用房产、土地的单位或个人，由实际使用人按房产原值缴纳房产税，并按实际占地面积缴纳城镇土地使用税。
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。
本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。
所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。
车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。
如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。
从这一点而言，地上车库有别于地下车库。
就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。
一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。
这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
地下车库的成本分摊及涉税处理【附计算过程及结果分析】地下车库有别于地上车库，因其不是作为区分所有建筑物的附属设施兴建，既不是在开发商土地上建造，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建，故其归属常引发争议。
对应的成本分摊与涉税处理也就成了难点问题。
上期我们对地下车位的分类与归属、分摊与计税问题进行了简要介绍，本期我们将以地下车库为例，就车位成本分摊与涉及的会计处理、企业所得税汇缴和土地增值税清算等涉税处理问题进行全面解析。
本次分享大纲如下：案例描述某房地产开发公司于2012年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013年9月30日竣工交付业主使用。
该项目情况如下表：该住宅项目2013年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/平方米，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数700个28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。
剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。
假定：营业税金及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。
一、会计处理房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算其成本？提供准确的成本信息，值得认真探讨。
No.1计算地下车位开发成本的两种模式关于地下车位成本核算的具体模式，尽管没有任何政策规定，但是目前实际工作中主要有以下两种模式：第一种模式按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本其计算公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积以前述案例数据为例，地下车位成本计算如下：1、地下车位成本＝总开发成本10亿元÷（住宅可售面积8万平方米＋地下车位可售面积2万平方米）×地下车位可售面积2万平方米＝2亿元2、地下车位单位成本＝2亿元÷2万平方米＝1万元/平方米也就是说，将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务地下车库是否可以减半征收土地使用税问：建造在地上建筑物下方的地下车库，是否可以减半征收土地使用税？
答：根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条的规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。
其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
因此，若属于单独建造的地下建筑物，单独立项，且取得土地使用证，可按上述文件规定暂按应征税款的50%计征土地使用税；若属于没有单独立项，且与地上建筑物为一体，则与地上建筑物一并应按照实际占用面积缴纳土地使用税。
财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。
最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
房地产企业地上车位，地上车库，地下停车位税收争议总结值税，不缴纳房产税。
签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
签订主房销售合同赠送车库或车位，属于价外收入，均按销售不动产征税。
缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
对房地产开发企业销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型(普通住宅、非普通住宅)一致。
二、地下车位国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业--租赁业"征收营业税。
这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。
企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税。
取得租金时一次性缴纳。
(企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。
)(关房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。
房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。
各地答疑精解：一、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”?对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税二、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入?凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。
一次性收取地下车位租金涉税操作要点（一）、签定合同1.地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。
2.租赁期限不得超过20年根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人能够续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
”也就是说，法律只能掩护你对这个车库领有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予维护。
3、明确约定租金及其支付方式1）乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。
收取费用后，不再退费。
2）乙方承租停车位的租金为每一车位每年人民币元（车位租赁费一次性收费金额/租赁期限（20年））。
3）假如业主不乐意买车位，开发商也不能随意将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接衔接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面途径属于共有部位。
”（二）、收入确认1、营业税收入确认旧政：对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。
根据财政部、国度税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人提供给税劳务、转让专利权、非专利技巧、商标权、著述权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预支款、预存用度、预收定金等），其营业税纳税责任发生时间以按照财务会计轨制的规定，该项预收性质的价款被确以为收入的时间为准。
而按财务会计制度的规定，应在全部受益期内分期确认收入。
新政：《中华国民共跟国营业税暂行条例实行细则》规定：“纳税人供给修建业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，其征税义务发生时为收到预收款确当天”。
企业在会计核算中，对采取长期出租一次性收取租金方式的，根据合同商定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取房钱当期确认租金收入。
“车位”问题的土地增值税--关于处理分析按照现行规定，土地增值税清算需区分“普通住宅”、“其他类型房地产”分别清算，而房地产项目建设中发生的成本、费用多为项目共同成本、费用，如何在“普通住宅”、“其他类型房地产”中分摊这些共同成本、费用会很大程度影响项目的土地增值税税负。
尤为值得关注的是，“车位”本身兼具配套功能及可售商品的性质，使得其在土地增值税处理时更为复杂。
本文关注实务操作中车位处理的一些疑难问题，该文曾发表于广东省税务、广州税务。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)，建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
即：土地增值税清算时，对车位的已售部分应归集计入清算收入，并匹配相应的成本、费用。
在匹配车位对应的成本、费用需关注如下几个问题：一、地下车位的可售和已售建筑面积如何确定？地下车位建筑面积的确定，主要集中在对于“车道”等地下车库共有面积，是否应计入地下车位的建筑面积，如各地的地下车位产权证有两种记载方式：第一种，地下车位只记载套内建筑面积，即停车框线内面积，大概12㎡左右，对于该层的“车道”等共有面积不分摊进入每个车位面积，只在车权产权证附注里统一记载，例如：该层另共有面积2000㎡。
第二种，将该层的“车道”等共有面积分摊进入每个车位面积，如：车位产权证上列明建筑面积36㎡，其中套内面积12㎡、分摊面积24㎡。
因此，对于地下车位可售建筑面积和已售建筑面积的确定，有两种意见：一是按地下车位的套内建筑面积加上分摊的共有面积，因为地下车库的“车道”与小区内的公共配套设施不同，并非全体业主共有，而是车位业主通过合法交易方式取得的，应归车位业主共有，是地下车位建筑面积的一部分。
税务筹划一.税务筹划理念税务筹划是由企业财务管理活动中延伸的一种经济管理活动。
税务筹划是企业为实现税收利益及经济利益最大化目标, 在遵守税法的前提下, 对自身经济活动所进行的事先安排。
税务筹划的目标是: 避免多纳税和纳税风险, 纳税最小化和最迟化, 筹划收益大于筹划成本, 实现税收利益最大化和经济利益最大化。
税务筹划的底线是不违反税法, 而不是偷税、漏税、逃税；税务筹划的空间取决于纳税类型、税负差异, 纳税类型主要分: 增值税小规模人企业、增值税一般纳税人企业、营业税纳税人企业, 税负差异的主要类型有: 优惠型差异、选择性差异、漏洞型差异和混合型差异。
税务筹划一般由财务部牵头操作, 须公司其它部门配合, 高层支持, 对企业整体的经济行为在税务方面进行控制, 已不再只是影响财务核算及财务报表, 而且会对企业具体的经营行为产生影响。
企业的经济活动, 从企业成长阶段来看, 可分为设立、扩张、收缩和清算等阶段；从企业财务循环来看, 可分为筹资、投资和分配等环节；从企业经营流程来看, 可分为采购、生产、销售、核算等过程；从地域范围来看, 可分为国内经济活动和跨国经济活动。
税务筹划理论上要贯穿于所有经济活动, 但根据地域差异和企业实际经营情况, 要有重点性的选择取舍。
税务筹划的一般包括节税和避税, 但不包括逃税、偷税、漏税。
狭义的税务筹划仅指节税, 广义的税务筹划还避税。
逃税、偷税、漏税是违法行为, 将受到法律的严惩。
节税是企业利用税法的政策法规, 采取合法手段减少应纳税款, 一般指在多种营利的经济行为中选择税负最轻或是税收优惠最多的而为之, 以达以减少税收的目的。
而避税是企业利用税法立法、监管漏洞或是其他不足之处, 采取非违法手段来减少应纳税额。
国家倡导的是节税方式, 避税方式明显违背国家立法意愿, 只是暂时性无法可依, 不能依法追究。
近年国家针对企业避税方式明显改进税法制度, 以后这方面只会加强, 给企业税务筹划带来了不小的压力。
地下车库（位）处置不同，土地增值税申报有别！！一、销售：取得的收入计算缴纳土地增值税（一）有产权：应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本费用房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库（位），出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
对其取得的销售收入应缴土地增值税。
对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
（二）无产权：有偿转让的应计算收入，准予扣除成本费用转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。
即房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：•建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；•建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；•建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（三）赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
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地下车位的税务规划[纳税筹划实务精品文档]
编者按：房地产企业有产权地下车位的成本如何进行会计核算与税务处理，作者根据《企业产品成本核算制度》(以下简称新成本核算制度)、企业所得税、土地增值税等政策规定，并结合房地产企业发生的实际案例，对房地产企业有产权地下车位的会计处理、企业所得税处理、土地增值税处理提出了税务规划建议。
土地增值税
地下车位成本计算的两种模式
第一种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算。
房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本，如果不能办理产权(如人防车位)，则作为公共配套设施处理，在住宅的可售面积中分摊;如果可以办理产权证且能够销售的，即按照可售面积(含住宅+车位等)与总成本的分摊率预留车位成本。
其政策依据是：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(国税发〔2006〕186号)的相关规定及《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)的第十四条和第十七条相关规定。
第二种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本按照直接计入与分配计入相结合方式确定。
与第二种模式不同的是，在于车位成本的预留计算方式：车位成本不采取完全的分摊方式计入，而是根据实际情况以直接计入与分配计入相结合的方式确定。
