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![无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档]](https://uimg.taocdn.com/9e5edb0df18583d049645980.webp)
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无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档] 无产权车位长期使用权转让会发生哪些纳税义务，论述如下：
1、营业税的处理
营业税方面，无产权车位长期使用权的转让视同销售处理。
国税发〔1993〕149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2、土地增值税的处理
土增税有点乱，要查找当地地税局的规定。
目前看到明确使用权转让不纳入土增税征税范围的有辽宁、山东、湖北、湖南。
另外，新疆地税2014年1号公告也规定房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税，但此文于2015年12月公告废止。
不征收土增税的规定
辽地税函[2012]92号: 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
其他无产权的建筑物等比照执行。
鄂地税发〔2014〕63号：纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土。
地下车库-税务处理办法1. 税务登记在建设和运营地下车库之前，需要按照相关法律法规的要求进行税务登记。
根据国家税务部门的规定，地下车库可以作为独立纳税主体进行税务登记，也可以作为其他业务主体的附属部门进行登记。
1.1 独立纳税主体登记如果地下车库的经营规模较大，业务相对独立，可以选择作为独立纳税主体进行税务登记。
在进行独立纳税主体登记时，需要提供以下资料：•营业执照•地下车库建设规划和运营方案•税务登记申请表•经营者身份证明等1.2 附属部门登记如果地下车库作为其他业务主体的附属部门进行经营，需要将地下车库纳入主体单位的税务登记范围。
在进行附属部门登记时，需要提供以下资料：•主体单位的营业执照•地下车库的建设规划和运营方案•税务登记申请表•附属部门关系证明文件等2. 税务申报和缴纳地下车库在经营过程中需要按照相关税法进行税务申报和缴纳，以确保良好的经营环境和合规经营。
根据地下车库的具体经营状况和税务规定，需要在规定时间内完成税务申报和缴纳。
2.1 税务申报地下车库需要根据国家税务部门的规定，按照规定的申报周期进行税务申报。
一般情况下，地下车库需要申报以下税种：•增值税•营业税（若适用）•所得税•城市维护建设税等2.2 税务缴纳根据地方税务部门的规定，地下车库需要按照规定的时间和方式缴纳所欠税款。
在进行税款缴纳时，地下车库需要注意以下事项：•缴费地点：一般情况下可以选择银行柜台、网上银行、移动支付等方式进行缴费。
•缴费时间：按照国家和地方税务部门的规定，缴费时间一般为月度或季度。
•缴费方式：可以选择按月申报、按季申报或年度申报等缴费方式。
3. 税务优惠政策为了促进地下车库的建设和运营，国家和地方税务部门针对地下车库业务给予了一定的税务优惠政策。
地下车库可以根据具体情况享受以下税务优惠政策：•增值税减免：对于符合条件的地下车库，可以申请增值税免税政策，减轻税负。
•城市维护建设税减免：对于建设和运营的地下车库，可以申请城市维护建设税减免政策，降低税收负担。
物业公司代售车位会计分录摘要：一、引言二、物业公司代售车位的会计分录概述1.车位销售的会计处理2.代售车位的会计处理三、物业公司代售车位的具体会计分录1.销售车位的收入确认2.代售车位的成本核算3.相关税费的核算四、车位销售与代售的会计科目对比1.收入科目的对比2.成本科目的对比五、结论正文：一、引言随着城市化进程的加快，私家车数量持续增长，车位需求逐渐上升。
物业公司作为小区的管理者，常常承担代售车位的任务。
为了确保物业公司的财务稳健，了解代售车位的会计分录至关重要。
本文将对此进行详细解析。
二、物业公司代售车位的会计分录概述物业公司代售车位涉及到收入和成本两个方面，因此需要分别进行会计处理。
首先，物业公司需要确认车位销售的收入；其次，需要核算代售车位的成本。
三、物业公司代售车位的具体会计分录1.销售车位的收入确认当物业公司代售车位并收到款项时，需要进行如下会计分录：借：银行存款贷：主营业务收入——车位销售收入2.代售车位的成本核算物业公司在代售车位过程中产生的成本，如佣金、税费等，需要进行如下会计分录：借：主营业务成本——车位销售成本贷：银行存款等相关科目3.相关税费的核算根据我国税收政策，车位销售过程中产生的税费，如营业税、城市维护建设税等，需要进行如下会计分录：借：营业税金及附加等相关科目贷：应交税费等相关科目四、车位销售与代售的会计科目对比1.收入科目的对比车位销售收入属于主营业务收入，反映企业正常经营活动中实现的收入。
而代售车位收入则属于其他业务收入，反映企业非正常经营活动中实现的收入。
2.成本科目的对比车位销售成本属于主营业务成本，反映企业正常经营活动中发生的成本。
而代售车位成本则属于其他业务成本，反映企业非正常经营活动中发生的成本。
五、结论物业公司代售车位涉及到收入和成本的会计分录，需要根据具体情况进行相应的处理。
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。
本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。
所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。
车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。
如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。
从这一点而言，地上车库有别于地下车库。
就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。
一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。
这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。
一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。
非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。
三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
无产权车位、车库纳税处理对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。
国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效”。
而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。
因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。
实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。
例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
国税发（2009）31号文：第三...国税发（2009）31号文：第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
我先来谈谈以前我们房地产公司碰到的问题：一房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出，在交房年度，按税务规定须结转收入成本。
对于地下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价仅为5万元，这样结转收入成本后，必然造成该房地产公司当期多交纳企业所得税，以后年度随着车位的销售，将每年亏损，税务说企业所得税是年度汇算清缴，以后年度即使亏损也不予退税，只有做为可弥补亏损，但是一般的房地产公司均为项目公司，项目结束后也不会再有其他利润收入了，如何弥补啊，唉，为了这事和税务争过、请客过，都没用。
，税务坚持要按此方法预留地下车位的成本，我们觉得不合理，但是也找不出文件反驳，最后的结果只有多交税。
现在新31号文出台了，第三十三条规定企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
我理解，这条规定是为了解决税务部门与房地产企业在地下停车库成本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。
房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配比要求。
由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。
将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收入的状况。
一次性收取地下车位租金涉税操作要点（一）、签定合同1.地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。
2.租赁期限不得超过20年根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人能够续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
”也就是说，法律只能掩护你对这个车库领有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予维护。
3、明确约定租金及其支付方式1）乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。
收取费用后，不再退费。
2）乙方承租停车位的租金为每一车位每年人民币元（车位租赁费一次性收费金额/租赁期限（20年））。
3）假如业主不乐意买车位，开发商也不能随意将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接衔接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面途径属于共有部位。
”（二）、收入确认1、营业税收入确认旧政：对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。
根据财政部、国度税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人提供给税劳务、转让专利权、非专利技巧、商标权、著述权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预支款、预存用度、预收定金等），其营业税纳税责任发生时间以按照财务会计轨制的规定，该项预收性质的价款被确以为收入的时间为准。
而按财务会计制度的规定，应在全部受益期内分期确认收入。
新政：《中华国民共跟国营业税暂行条例实行细则》规定：“纳税人供给修建业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，其征税义务发生时为收到预收款确当天”。
企业在会计核算中，对采取长期出租一次性收取租金方式的，根据合同商定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取房钱当期确认租金收入。
房地产企业处置地下车位的方式主要有四种:办理产权证转让、转让使用权、收取停车费、无偿供业主使用。
由于地下车位与地上房产形成建筑整体，不同的处置方式其成本费用的分摊方法有区别，进而影响土地增值税和企业所得税的计算。
如果企业选择合理的处置方式,可以减轻税负。
案例湖南省某房地产A公司在市区开发商业、普通住宅连体楼一幢。
其中，1层～3层为商业用房,每层可售建筑面积1000平方米，层高5.6米；3层以上为普通住宅，可售建筑面积9000平方米，层高2。
8米；利用地下基础设施形成停车位134个，面积2680平方米，开发成本2000元/平方米。
按照地上房产的面积分配车位，普通住宅100个，商业用房34个。
住宅和2～3层商业用房在当年销售，分别收取4680万元和4400万元。
一层商业用房租赁给某电器公司从事经营活动，房产原值903万元,年租金180万元，当年收取6个月租金90万元，缴纳相关税费16万元。
该项目取得土地使用权所支付的金额1500万元，地上房产开发成本4500万元，开发费用500万元，地下停车位开发成本536万元，税前可扣除折旧额21万元，支付其他合理费用10万元。
根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（2014年第7号）规定，土地增值税清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类,分别计算土地增值税；房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算；利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的其成本、费用可以扣除;转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除；单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，按层高系数建筑面积分摊法分摊开发成本，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的10%计算扣除,暂不考虑其他纳税调整事项.处置方式一:地下车位办理了产权证向普通住宅购房户出售100个车位,并办理了产权证，面积2000平方米，收取款项1200万元，剩下34个车位用于物业管理，收取停车费10万元.应缴土地增值税的计算：按层高系数建筑面积分摊法计算不同类型房产应分摊的开发成本。
地下车库（位）处置不同，土地增值税申报有别！！一、销售：取得的收入计算缴纳土地增值税（一）有产权：应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本费用房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库（位），出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
对其取得的销售收入应缴土地增值税。
对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
（二）无产权：有偿转让的应计算收入，准予扣除成本费用转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。
即房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：•建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；•建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；•建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（三）赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
物业公司转卖产权车位分录解析一、收入确认当物业公司决定转卖产权车位时，需要确认销售收入。
一般来说，销售收入的确认可以根据车位的销售合同约定，按照合同约定的价格和付款方式进行确认。
确认销售收入的分录如下：借：银行存款贷：主营业务收入二、车位成本结转在转卖产权车位的过程中，物业公司需要结转车位的成本。
车位的成本主要包括购买价格、装修费用、管理费用等。
结转车位成本的分录如下：借：主营业务成本贷：库存商品——车位三、费用计提在转卖产权车位的过程中，物业公司需要计提相关的销售费用，如广告宣传费用、销售人员提成等。
计提销售费用的分录如下：借：销售费用贷：应付职工薪酬此外,还需要计提应由企业承担的税金。
计提税金的分录如下：借：营业税金及附加贷：应交税费——应交增值税四、利润计算在转卖产权车位后，物业公司需要计算销售净利润。
销售净利润的计算公式为：销售净利润=销售收入-车位成本-销售费用-税金。
五、应交税金处理在转卖产权车位的过程中，物业公司需要缴纳相关的税金。
缴纳税金的分录如下：借：应交税费——应交增值税贷:银行金六、资产变动记录在转卖产权车位的过程中，物业公司的资产会发生变化。
需要记录所有者权益的增减变化，以及核实资产情况。
资产变动记录的分录如下：借:银行存款贷：库存商品——车位七、负债变动记录在转卖产权车位的过程中，物业公司的负债也会发生变化。
需要记录负债的增加或减少，并核实负债的相关信息。
负债变动记录的分录如下：借：应付职工薪酬贷：银行存款八、所有者权益变动记录在转卖产权车位的过程中，物业公司的所有者权益也会发生变化。
需要记录所有者权益的增加或减少，清晰地反映每一项资产和负债的变化情况。
所有者权益变动记录的分录如下：借：主营业务收入贷：本年利润以上是物业公司转卖产权车位的分录，包括了收入确认、车位成本结转、费用计提、利润计算、应交税金处理、资产变动记录、负债变动记录和所有者权益变动记录等方面。
这些分录可以清晰地反映物业公司在转卖产权车位过程中的财务状况和经营情况。
销售无产权的地下车位如何纳税自从上次写了《营改增后地下车位的增值税处理》一文后，不断接到关于地下车位的税务咨询，地下车位事儿确实挺多的，今天就与大家讨论一下销售无产权地下车位如何纳税的问题吧。
房地产开发企业销售无产权的地下车位，与业主签定《地下车位使用合同》，合同中明确约定:该车位的使用期限为二十年使用期限届满，甲方同意将该车位继续无偿提供给乙方使用至XX年XX月XX日（与土地使用权期限一致）。
该合同实质是将标的物的所有权进行永久性转让，不存在使用期限的问题。
同时合同约定，车位价为一次性支付，价格在10~20万元左右，与有产权的地下位销售价格相当。
购卖方拥有车位的使用权、处置权，可以出租、转让，不受房地产公司的管理、控制。
销售无产权的地下车位如何纳税？目前有两种观点：一是按销售开发产品（或不动产）计算税金，二是按租赁不动产计算税金。
营改增之前，各地税务机关多数以第一种方式征税观念，即：房地产企业预售地下车位时，按照预售收入计算并预缴营业税、土地增值税，按预计利润率计算未完工开发产品的预计利润，也就是说地下车位与地上商品房性质一样，作为销售开发产品处理。
营改增之后（最近），部分税务机关出现第二种征税观念，即：销售无产权的地下车位按照租赁服务缴纳相关税金，即：1、地下车位不并入土地增值税清算范围，收入、成本应该从中踢除；2、应该按租金收入缴纳房产税。
笔者认为，如何是销售地下车位（包括人防地下车位）永久性使用权，应该按照销售开发产品计税缴纳增值税（以前是营业税）、土地增值税、企业所得税，不按租赁服务征税。
本文不暂不讨论地下车位的法律权属，仅从税法层面进行分析，与各位大伽一起讨论。
一、土地增值税转让无产权的地下车位取得的收入，应该与销售商品房一起进行土地增值税清算，其收入、成本并入对应的项目类型，计算土地增值税。
政策依据如下：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
车库的土地增值税税务处理的讨论车库（包括车位，为简洁表述，以下统称为车库）是房地产开发项目的公共配套，其土地增值税税务处理（以下简称为税务处理）一直是难点问题。
若要解决这些问题，需要认识房地产开发项目的车库的类型、权利性质和权属确定的规范，需要掌握房地产行政管理方面的规则。
车库土地增值税税务处理的关键仍然是权属问题，而车库权属的确定规则与车库的类别有较强的关联性。
权属分别是车库税务处理的标准，但是其他类型车库分类，往往是干扰车库税务处理的因素。
因此要准确对车库税务处理，了解车库的分类很有必要。
机车车库以停车方式分类分为自走式车库和机械车库，以位置分类可以分为地上车库和地下车库，以权利性质分类可分为专有车库、共有车库和他有车库，按其与人防工程的关系还可以分为人防区域车库和非人防区域车库，以权属分类分为业主权属车和房地产开发公司权属车库。
以下所提的各类车库的权属分析以物权法为依据，如果是某个地方的处理规则，会明确指出。
在分析车位的权属之前，先对本篇中的权属和产权的含义界定一下。
房产权属是指法定的房产权利归属向或者约定的房产权利归属，房产权属不一需要权利证书确定。
房产产权是指经过房地产管理部门登记，由权利证书明确的房产权利。
上篇文章对各类型的车位权属状况进行了分析，到底这些权属状况是如何决定的？这是在对车库的税务处理中最重要的问题。
尽管在《土地增值税中的公共配套税务处理问题》中讨论过公共配套权属的确定方法，为了将车位的权属状况说清楚，仍需要具体说明车库权属是如何明确的。
车库的权属首先依法明确。
《物权法》第一百四十二条明确：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
也就是说，房地产开发公司建设的车库，在销售前，除有相反证据证明外，权属均归房地产开发公司。
房地产法定权利是约定权利的前提。
房地产开发公司在商品房销售时以公示或销售合同的方式约定车库的权属。
关于“车位”问题的土地增值税处理分析按照现行规定，土地增值税清算需区分“普通住宅”、“其他类型房地产”分别清算，而房地产项目建设中发生的成本、费用多为项目共同成本、费用，如何在“普通住宅”、“其他类型房地产”中分摊这些共同成本、费用会很大程度影响项目的土地增值税税负。
尤为值得关注的是，“车位”本身兼具配套功能及可售商品的性质，使得其在土地增值税处理时更为复杂。
本文关注实务操作中车位处理的一些疑难问题，该文曾发表于广东省税务、广州税务。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)，建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
即：土地增值税清算时，对车位的已售部分应归集计入清算收入，并匹配相应的成本、费用。
在匹配车位对应的成本、费用需关注如下几个问题：一、地下车位的可售和已售建筑面积如何确定？地下车位建筑面积的确定，主要集中在对于“车道”等地下车库共有面积，是否应计入地下车位的建筑面积，如各地的地下车位产权证有两种记载方式：第一种，地下车位只记载套内建筑面积，即停车框线内面积，大概12㎡左右，对于该层的“车道”等共有面积不分摊进入每个车位面积，只在车权产权证附注里统一记载，例如：该层另共有面积2000㎡。
第二种，将该层的“车道”等共有面积分摊进入每个车位面积，如：车位产权证上列明建筑面积36㎡，其中套内面积12㎡、分摊面积24㎡。
因此，对于地下车位可售建筑面积和已售建筑面积的确定，有两种意见：一是按地下车位的套内建筑面积加上分摊的共有面积，因为地下车库的“车道”与小区内的公共配套设施不同，并非全体业主共有，而是车位业主通过合法交易方式取得的，应归车位业主共有，是地下车位建筑面积的一部分。
房地产公司车库车位销售税务处理
一、地下车库产权归属介定问题
第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。
开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。
第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。
第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。
咨询内容:我是一家房地产开发公司,请问我公司出售无产权的车位如何确认收入,可以按租金确认吗。
税法上有什么具体规定?
回复内容：对于房地产开发企业出售无产权的车位，从2011年之前税法角度来讲是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。
国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》
国税函[2005]83号对这种情形明确为：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，
无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。
”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条
也规定：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效”。
需要注意的是,对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。
所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前都应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义
务发生时间为收到预收款的当天”。
所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，
无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。
对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车
场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
鉴于车位销售这种有限产权转让的特殊性，对于车位销售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位，由于产权关系不明晰，也成为征纳双方存在的争议之一。
实务中有如下几种操作类型可以参考。
1、企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。
2、销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业—租赁业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。
不过，《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）将国税函[2005]83号归为失效文件后，2011年1月之后再如此操作将缺乏政策依据。
3、为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。
（王注：无产权的情况下，此种操作较为有利？！）
以上三种处理方式对于土地增值税的结果有异同，与营业税、企业所得税处理也存在矛盾，并非尽善尽美，具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权，如何确定，贵公司可以与主管税务机关充分沟通。
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