地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析

3种地下车位的成本分摊和税费计算一、地下车位的成本分摊在多层地下停车场建设中，地下车位的成本需要进行合理的分摊，以保证公平性和合理性。

1.按购置成本分摊：根据各个车位的购置成本来进行分摊，即车位的建设、装修和设备等费用按比例分摊给每个车位的业主。

这种分摊方式较为直接，但不同车位的购置成本可能会有较大差异，业主之间对此可能产生争议。

2.按面积分摊：按照车位的面积来进行分摊，即车位的建设、装修和设备等费用按照面积比例分摊给每个车位的业主。

这种分摊方式相对公平，但不同车位的使用价值可能存在差异，比如一些车位较靠近出口或停车场入口，因此车位的面积并不完全能反映其实际价值。

3.按使用权期限分摊：按照车位的使用权期限来进行分摊，即车位的建设、装修和设备等费用按照使用权期限比例分摊给每个车位的业主。

这种分摊方式考虑了车位使用周期的长短，能够更准确地反映每个车位的实际价值，但需要业主签订长期使用权协议，可能存在一定难度。

二、地下车位的税费计算1.增值税：若地下车位为新建地下停车场，根据国家相关规定，地下停车场属于不动产，不动产的销售交易一般适用5%的增值税税率。

但是需要注意的是，根据具体地方税务局规定，可能会有一些地方性的优惠政策存在。

2.土地出让金：地下车位的建设往往需要购买土地使用权，因此需要向国家支付土地出让金。

土地出让金的金额通常根据地下车位所占用土地面积、地段、使用权期限等因素来计算，并由招投标程序确定。

3.物业管理费：地下停车场需要进行日常的维护和管理工作，因此业主需要缴纳一定的物业管理费。

物业管理费根据地下车位的面积、服务范围和管理维护成本来计算，一般按月或按季度缴纳。

4.土地使用税：地下车位使用土地产权，根据中国税法规定，需要向国家缴纳土地使用税。

土地使用税的税率为土地使用权人每年按照土地使用面积支付，税率0.5%-6%不等，根据具体地区和土地的不同而有差异。

综上所述，地下车位的成本分摊可以根据购置成本、面积和使用权期限等因素进行计算，以保证公平性和合理性。

地下停车位怎么分摊土地出让金？再不看就亏大了今天，有位广州市房地产开发公司的老板来到智慧源咨询，说他的公司准备在广州市竞拍一块地开发房地产项目。

该老板说准备竞拍的地块，规划地上住宅建筑面积约10万平方米，地下规划停车位建筑面积约4万平方米，开发完以后地下停车位也可以办理房产证，所以地下部分也要交土地出让金。

实际地上商品房和地下车位的地价是不一样的，据评估地上商品房的楼面地价约2万元/平方米，地下车位的楼面地价约2千元/平方米。

整块地地上地下综合楼面地价约1.5万元/平方米。

实际拟签订的土地出让合同不分别约定地上地下土地成本，只是约定整块地的土地出让金约21亿元，包含地上地下的建筑面积。

这位老板税务意识很好，在竞拍前对该地块的税负收益做了精细的测算分析。

由于地上地下实际楼面地价差异达10倍，地下面积占比也比较高。

所以如果按照地上地下的实际土地成本测算，则地上的普通住宅可以免缴土地增值税。

如果按照地上地下建筑面积分摊土地出让合同的土地出让金总额进行测算，则地上的普通住宅不能免交土地增值税。

这两种测算结果的土地增值税金差异超过2亿元。

测算结果出来后，这位老板有点犹豫了。

因为如果按照总地价平均分摊地上地下建筑面积进行土地增值税清算，项目就可能不赚钱了，甚至会亏钱了。

如果能够争取按照地上地下实际的土地成本进行土地增值税清算，项目才可能赚钱，竞拍土地开发该项目才是正确的决策。

但是按照目前的情况和税务机关的执行惯例，极大可能是按照总地价平均分摊地上地下建筑面积进行土地增值税清算。

到底能不能以及怎样才能按照地上地下的实际土地成本进行土地增值税清算，这是这位老板不能确定的。

那么我们要看看对土地增值税清算时土地成本分摊的问题▼首先是财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条明确规定纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

地下车库的成本分摊与清算办法房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。

但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。

进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。

如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。

只是，地球人都知道，没政策能咋办？那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。

01有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。

02人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。

建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。

人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。

03有产权车位有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。

但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。

根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

产权车位的成本核算方式分以下两种：方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。

地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额➗（住宅可售面积➕地下车位可售面积）X地下车位可售面积。

财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。

土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。

对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。

在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。

在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。

另外，地下基础也可以单独出结算报告。

在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。

在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。

并不断改进和提高。

同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。

此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。

关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。

目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。

土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。

关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，計算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。

土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业（以下简称企业）税负中占较大比重。

土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。

近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。

各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。

与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。

一、车位收入的确认“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。

[转载]关于地下车位是否分摊土地成本的问题李经理：关于你提出的公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下：1、根据公共配套设施的处理方法推导目前税总在房地产企业所得税的文件中对地下车位是否应分摊土地成本没有明确的规定，但可以根据公共配套设施成本处理原则进行推导。

国税发（2009）31号文第33条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第17条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

可见，企业所得税方面对公共配套设施的成本费用是有两种处理方法的：非营利性配套设施按公共配套设施费处理，应先归集然后分摊入独立成本对象，而营利性配套设施按开发产品单独归集，不再向其他成本对象分摊。

因此能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为开发产品处理比较合适，成本应该是完整的，应分摊土地成本。

2、根据成本对象确定原则推导国税发（2009）31号文第26条规定了六种成本对象确定原则，第一条即可否销售原则，开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为一项独立的成本对象，开发成本应该完整，应该分摊土地成本。

基于以上两点认识，税审机构要求公司对地下车位进行土地成本的调整是正确的。

三种车位的成本分摊与涉税处理转⾃：投拓狗⽇记近期，不同车位的成本分摊及计税问题在咨询中经常被提及，分析主要原因在于车位种类多和各地税务处理难以形成统⼀⼝径。

我们针对这个问题，将不同车位的分类与归属、成本分摊与计税⽅法进⾏梳理，综合多种意见，对于存在争议的处理地⽅，也归集了⽬前最主流的处理⽅式，在此分享给⼤家，如果仍有疑问或者建议，欢迎与我们进⼀步沟通交流。

他、1、地下⾮⼈防⽆产权车位是否参与清算地下⾮⼈防的车位，开发商⼀般都是以出售给业主，车位是否属于⼟地增值税应税范围？部分省份以产权定调，有产权就参与清算，⽆产权就不参与清算，地税局选择⽆产权不参与清算，根源是车位收⼊成本倒挂，参与清算势必造成⼟地增值税减少。

国税发[2006]187号对于配套的停车场规定是“建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤”。

2、分摊：地下⽆产权车位成本的分摊接着上⼀个问题，确定了是否参与清算，对成本如何分摊，地产车位⽆产权，不计容不分摊⼟地成本是没有争议的。

如何分摊其他开发成本？是仅分摊建安成本还是包括地上精装修、园林景观、开发间接费⽤等等？是据实分摊还是全部⼀⼑切按⾯积“⼤平摊”。

⼟地增值税的清算审核和计算⼯作⾮常繁杂，是⼟地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。

企业扣除项⽬及其⾦额是否真实、准确，是否合规，有⽆虚列开⽀的情况，税务部门审核越来越严格。

房地产企业应合规经营，充分了解税收政策法规，把税收优惠政策⽤⾜⽤好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努⼒的⽅向和⽬标。

关注点⼀、国家税务总局在2016年5⽉12⽇营改增视频通报会问题答复中也提及到，如果房地产企业⼀次性收取⼄⽅其他⽆产权地下车位的价款，视同转让开发产品的所有权，按照销售不动产⽅式处理，同样申报、缴纳增值税。

关注点⼆、根据财税[2016]36号⽂《附件1——销售服务、⽆形资产、不动产注释》第三条的规定，转让建筑物有限产权或者永久使⽤权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时⼀并转让其所占⼟地的使⽤权的，按照销售不动产缴纳增值税；关于“永久使⽤权”的认定各地标准不⼀，⼀般来讲，⼀次性收租⼆⼗年以上可视为转让“永久使⽤权”；可见，房地产企业将地下⼈防⼯程建成车位、车库的，对外⼀次性出售或者出租若⼲年经营权的，属于提供不动产的租赁服务，应当缴纳增值税；⽬前⼤多数地⽅是按照销售不动产征收增值税，但有个别省份是按照租赁不动产征收增值税，⽐如⼴东，结合上述的⼟地增值税和房产税综合考虑的话，租赁⽐销售税负⼤了好多；。

地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析随着城市化进程的加速，地下停车场日益普及，地下车位也逐渐成为了一种新的投资方式。

然而，关于地下车位在土地增值税中的分摊和筹划却备受争议。

本文将对此进行探讨，为投资者提供一些参考和建议。

首先，让我们了解一下土地增值税。

土地增值税是指对土地使用权和土地上的建筑物在转移、变更时所发生的增值部分征收的一种税费。

在计算土地增值税时，需要根据土地的评估价值和适用税率来计算税额。

对于地下车位来说，其是否需要缴纳土地增值税主要取决于其是否具备产权。

一般来说，如果地下车位具备产权，则其应按照独立产权进行评估，并在土地增值税中进行分摊。

那么，如何计算地下车位的分摊率呢？根据相关法律法规，地下车位的增值额应计算为土地价格的增加值，并按照规定缴纳土地增值税。

在计算地下车位的分摊率时，可以采用以下两种方法：1、按照面积分摊：将地下车位与地面上的房屋面积相加，再除以总的房屋面积，得到地下车位的分摊率。

2、按照价值分摊：将地下车位与地面上的房屋价值相加，再除以总的房屋价值，得到地下车位的分摊率。

然而，以上两种方法都存在一定的局限性。

按照面积分摊可能会导致地下车位与地面上的房屋价值不匹配，从而产生不公平的现象；按照价值分摊则可能存在技术上的难度，难以准确评估每个车位的价值。

针对这些问题，我们提出以下筹划建议：1、合理规划地下车位数量和布局：在建设地下停车场时，应合理规划车位数量和布局，避免车位过大或过小，提高车位的利用效率。

2、合理分配车位与房屋的价值：在评估地下车位的价值时，应充分考虑车位的地理位置、大小、形状等因素，并合理分配车位与房屋的价值，避免出现不公平的现象。

3、利用相关政策优惠：政府对于地下停车场的建设和运营有一定的政策支持和优惠，投资者可以充分利用这些政策降低土地增值税的负担。

4、合理规划投资组合：对于投资者来说，可以合理规划投资组合，适当搭配购买地下车位和地面上的房屋，以降低土地增值税的负担。

房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。

本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。

随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。

如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。

从这一点而言，地上车库有别于地下车库。

就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。

一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。

这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。

开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。

地下车库的成本分摊及涉税处理【附计算过程及结果分析】地下车库有别于地上车库，因其不是作为区分所有建筑物的附属设施兴建，既不是在开发商土地上建造，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建，故其归属常引发争议。

对应的成本分摊与涉税处理也就成了难点问题。

上期我们对地下车位的分类与归属、分摊与计税问题进行了简要介绍，本期我们将以地下车库为例，就车位成本分摊与涉及的会计处理、企业所得税汇缴和土地增值税清算等涉税处理问题进行全面解析。

本次分享大纲如下：案例描述某房地产开发公司于2012年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013年9月30日竣工交付业主使用。

该项目情况如下表：该住宅项目2013年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/平方米，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数700个28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。

剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。

假定：营业税金及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。

一、会计处理房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算其成本？提供准确的成本信息，值得认真探讨。

No.1计算地下车位开发成本的两种模式关于地下车位成本核算的具体模式，尽管没有任何政策规定，但是目前实际工作中主要有以下两种模式：第一种模式按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本其计算公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积以前述案例数据为例，地下车位成本计算如下：1、地下车位成本＝总开发成本10亿元÷（住宅可售面积8万平方米＋地下车位可售面积2万平方米）×地下车位可售面积2万平方米＝2亿元2、地下车位单位成本＝2亿元÷2万平方米＝1万元/平方米也就是说，将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。

房地产企业出售地下车库（车位）土地增值税问题目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。

一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。

非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

地下车位是否分摊土地成本槿思成问：土地增值税清算，地下车位是否分摊土地成本答：您好！对地下车位等可售面积地价款分摊区分以下情形分别处理：地下不计容可售面积按规定未计缴土地出让金的，地下不计容可售面积不分摊“取得土地使用权所支付的金额”;对地下不计容可售面积，按规定有计缴土地出让金的，应当按照受益对象，按规定归集和分摊“取得土地使用权所支付的金额”。

（福建省税务局）/gzcy/nszx/detail.htm?id=40841 分析：一、地价的影响因素1、首先列举文件：①《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：'经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

②国家住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定：未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

③国土资厅发〔2015〕12号文规定：在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。

④《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》规定：土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准，同时还需体现以下技术要求：（1）工业用地调整容积率。

按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）有关规定执行。

（2）用途、容积率等利用条件调整。

调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。

楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：……。

调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。

房地产企业开发的项目通常都有涉及地下车库，这个部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在争议，给企业的会计核算、涉税处理都带来困扰。

一、成本分摊的基本原则《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。

项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？土地成本的构成原则。

二、土地成本的容积率土地出让金的计算同很多因素有关，如土地使用性质、土地面积，土地容积率。

容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。

《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

三、地下车位是否影响容积率？根据上面分析，地下车位如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。

这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车位面积计入容积率。

所以，地下车位面积属于总建筑面积，但不属于计容面积。

这个问题在企业规划审批中可以清晰区分。

因此可以得出结论，如果地下车位不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。

当然，还要考虑地下车位是否对外销售，如果不对外销售，作为公共配套，不涉及成本单独分摊问题，如果对外销售，应作为单独成本对象，分摊对应成本。

这个原则会对企业会计处理、所得税处理和土地增值税处理都带来影响，尤其是对于土地增值税处理。

⼟地增值税清算，地下车位是否分摊⼟地成本
⼟地增值税清算，地下车位是否分摊⼟地成本
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回复内容：您好！对地下车位等可售⾯积地价款分摊区分以下情形分别处理：地下不计容可售⾯积按规定未计缴⼟地出让⾦的，地下不计容可售⾯积不分摊“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”;对地下不计容可售⾯积，按规定有计缴⼟地出让⾦的，应当按照受益对象，按规定归集和分摊“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”。

⽂件依据：
根据《国家税务总局福建省税务局关于⼟地增值税若⼲政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)规定：同⼀清算单位中包含普通住房、⾮普通住房和⾮住房不同类型房地产的，其扣除项⽬⾦额在不同类型房地产间，原则上按可售⾯积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理⽅式计算分摊。

其他合理⽅式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。

”
另根据《⼟地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第⼆⼗⼀条规定：“审核扣除项⽬是否符合下列要求： ……
(五)纳税⼈分期开发项⽬或者同时开发多个项⽬的，或者同⼀项⽬中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采⽤合理的分配⽅法，分摊共同的成本费⽤。

”
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝⽣活愉快！。

关于“车位”问题的土地增值税处理分析按照现行规定，土地增值税清算需区分“普通住宅”、“其他类型房地产”分别清算，而房地产项目建设中发生的成本、费用多为项目共同成本、费用，如何在“普通住宅”、“其他类型房地产”中分摊这些共同成本、费用会很大程度影响项目的土地增值税税负。

尤为值得关注的是，“车位”本身兼具配套功能及可售商品的性质，使得其在土地增值税处理时更为复杂。

本文关注实务操作中车位处理的一些疑难问题，该文曾发表于广东省税务、广州税务。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)，建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

即：土地增值税清算时，对车位的已售部分应归集计入清算收入，并匹配相应的成本、费用。

在匹配车位对应的成本、费用需关注如下几个问题：一、地下车位的可售和已售建筑面积如何确定？地下车位建筑面积的确定，主要集中在对于“车道”等地下车库共有面积，是否应计入地下车位的建筑面积，如各地的地下车位产权证有两种记载方式：第一种，地下车位只记载套内建筑面积，即停车框线内面积，大概12㎡左右，对于该层的“车道”等共有面积不分摊进入每个车位面积，只在车权产权证附注里统一记载，例如：该层另共有面积2000㎡。

第二种，将该层的“车道”等共有面积分摊进入每个车位面积，如：车位产权证上列明建筑面积36㎡，其中套内面积12㎡、分摊面积24㎡。

因此，对于地下车位可售建筑面积和已售建筑面积的确定，有两种意见：一是按地下车位的套内建筑面积加上分摊的共有面积，因为地下车库的“车道”与小区内的公共配套设施不同，并非全体业主共有，而是车位业主通过合法交易方式取得的，应归车位业主共有，是地下车位建筑面积的一部分。

买房子送车位土地增值税税筹划案例分析一、“买房送车位”业务概述根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

由于房地产企业赠送的车位，仍属于本企业自己开发的产品范畴。

所以房地产企业“买房送车位”业务同我们日常中赠送的视同销售并不一样，需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况，这里房地产企业的赠送显然不属于无偿赠送，而是属于一种捆绑销售行为。

因此房地产企业不需要将赠送的车位再视同销售处理计算缴纳相关税费。

由于后续涉及到房屋及车位产权证书的办理事项，房地产企业在发生“买房送车位”活动时，要考虑合同签订、发票开具方式对后续产权办理带来的影响，以及不同方式下的涉税风险。

二、“买房送车位”实务操作及涉税风险如果企业采取“买房送车位”方式进行销售，而该车位是有产权的，不论促销活动如何宣传，考虑到在办理产权证书时需要网签合同约定成交金额与发票开具金额一致，房地产企业都必须将房屋销售和车位销售合同分别签署，发票分别开具。

否则，由于合同签署和发票开具约定不清，会给后续房屋和车位的产权证办理带来无法解决的麻烦。

对于无产权车位房地产企业在发生“买房送车位”活动时，不同合同签订方式对应不同的发票开具、后续的产权办理及相关涉税风险，应当按照企业自身情况选择相关涉税风险小及便于后续产权证书办理的方式。

1、房产销售及车位转让分别签订合同此种方式下根据上述捆绑销售的思路，等于开发商同时销售住宅和车位，按捆绑销售的逻辑，将100万元价款进行分拆，合同分开签署。

即：住宅90万元，车位10万元。

发票自然也应当分开开具，按照住宅和车位各自的价格单独开票，提供给业主。

困难及风险：实际工作中，企业由于各种原因，如果合同未能区分两部分价款，统一按照100万签署网签合同，发票就很难进行分拆，只能同网签合同保持一致，按照100万开具住宅销售发票，车位无法开具发票，那后续车位的成本结转，包括最终的土增清算都会给企业带来麻烦。

地下车位的税务处理土地增值税清算时，地下车位办理了产权证，税法规定其建筑面积应归入可售面积相应分摊土地成本，未办理产权证则无须分摊。

具体计算时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

那么地下车位应划入何种清算类别，收入和成本如何分配？各省对此有一些具体规定，一般是按照受益的原则和配比的原则来分配收入和成本。

房地产企业为利用地下基础设施形成停车位，往往进行了单独的工程预算，由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割，如何分摊两者之间的共同成本？《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条第五款规定，纳税人同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

由此看来，地下车位成本并不等于地下建筑成本，其土地增值税扣除项目金额不是简单的成本汇总。

在企业所得税计算上，《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。

共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

具体分配方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

因此，土地增值税清算时，地下车位应分类别计算增值额，办理了产权证的应并入非住宅类，分摊相关成本和费用，未办产权证的应按照受益的原则和配比的原则来归类分配收入和成本；共同成本费用按受益对象和合理的分配方法来分摊。

在企业所得税的计算上，地下车位应按制造成本法进行计量与核算，成本费用按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，税前扣除按公共配套设施进行处理。