房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理

工作交流房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析◎文/杨祥云摘 要：随着经济水平的迅猛增长，有限的城市地面空间制约了汽车停放的需求，利用地下空间便成为最佳的解决方案，但依附地下室空间建造的车位却在产权归属、建造成本、面积测绘、税收计算等方面有着巨大的争议，不同的计算方法能够直接影响房地产项目是否盈利，是否产生税务风险。

依据房地产行业实际操作经验提出在账务处理上将人防工程成本作为公建配套分配到其他可售的产品成本中，土地成本不分摊到地下室车位，建筑成本在其他可售产品中分摊的方式，能最大限度地平衡利润和纳税，但各地方政府的政策法规和税务管理者管理差异也对结果造成巨大影响，因此财务人员需要根据本地区政策及管理规范找到最合适的财务和税务处理方案。

关键词：地下室车位；成本核算；税务问题1 地下室车位的政策规定及产权车位与人防车位的区别在城市化进程中为合理利用有限的土地空间，国家通过制定法律法规来保障地下室车位和人防工程的建造。

根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标准》中规定：地下室和半地下室应合理布置地下停车库、地下人防工程。

各地方政府也明确要求新建建筑应配置相应的机动车停放场（库），这类车位在立项、设计时就定位为地下车位，具有产权登记证明，即俗称的地下产权停车位。

《人民防空法》规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

根据《关于加强人民防空工作的决定》规定：明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离。

大多数房地产开发商会利用人防设施建设停车位，这类车位不具备产权登记证明，通常称为地下人防车位。

地下产权车位权属明晰，归买受人所有，并办理相关产权证明，但人防车位归属则有较大争议。

《人民防空法》中明确了人民防空设备设施的产权属于国家所有，实行产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，因此，开发商将人防车位使用权出租给业主，业主并不具备所有权［1］。

3种地下车位的成本分摊和税费计算一、地下车位的成本分摊在多层地下停车场建设中，地下车位的成本需要进行合理的分摊，以保证公平性和合理性。

1.按购置成本分摊：根据各个车位的购置成本来进行分摊，即车位的建设、装修和设备等费用按比例分摊给每个车位的业主。

这种分摊方式较为直接，但不同车位的购置成本可能会有较大差异，业主之间对此可能产生争议。

2.按面积分摊：按照车位的面积来进行分摊，即车位的建设、装修和设备等费用按照面积比例分摊给每个车位的业主。

这种分摊方式相对公平，但不同车位的使用价值可能存在差异，比如一些车位较靠近出口或停车场入口，因此车位的面积并不完全能反映其实际价值。

3.按使用权期限分摊：按照车位的使用权期限来进行分摊，即车位的建设、装修和设备等费用按照使用权期限比例分摊给每个车位的业主。

这种分摊方式考虑了车位使用周期的长短，能够更准确地反映每个车位的实际价值，但需要业主签订长期使用权协议，可能存在一定难度。

二、地下车位的税费计算1.增值税：若地下车位为新建地下停车场，根据国家相关规定，地下停车场属于不动产，不动产的销售交易一般适用5%的增值税税率。

但是需要注意的是，根据具体地方税务局规定，可能会有一些地方性的优惠政策存在。

2.土地出让金：地下车位的建设往往需要购买土地使用权，因此需要向国家支付土地出让金。

土地出让金的金额通常根据地下车位所占用土地面积、地段、使用权期限等因素来计算，并由招投标程序确定。

3.物业管理费：地下停车场需要进行日常的维护和管理工作，因此业主需要缴纳一定的物业管理费。

物业管理费根据地下车位的面积、服务范围和管理维护成本来计算，一般按月或按季度缴纳。

4.土地使用税：地下车位使用土地产权，根据中国税法规定，需要向国家缴纳土地使用税。

土地使用税的税率为土地使用权人每年按照土地使用面积支付，税率0.5%-6%不等，根据具体地区和土地的不同而有差异。

综上所述，地下车位的成本分摊可以根据购置成本、面积和使用权期限等因素进行计算，以保证公平性和合理性。

地下车库的成本分摊与清算办法房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。

但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。

进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。

如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。

只是，地球人都知道，没政策能咋办？那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。

01有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。

02人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。

建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。

人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。

03有产权车位有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。

但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。

根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

产权车位的成本核算方式分以下两种：方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。

地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额➗（住宅可售面积➕地下车位可售面积）X地下车位可售面积。

财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。

土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。

对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。

在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。

在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。

另外，地下基础也可以单独出结算报告。

在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。

在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。

并不断改进和提高。

同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。

此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。

房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？房地产企业开发的产品一般都有地下车库，这部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在会计核算、涉税处理方面的争议。

01成本分摊的会计处理依据《关于印发《企业产品成本核算制度》的通知》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条：企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。

项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。

真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。

02容积率是土地成本归集的内在因素土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。

容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。

《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，国土主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

03地下车库（位）是否影响容积率？根据上述分析，地下车库（位）如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。

关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率。

所以，地下车库（位）面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。

关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。

因此，我们可以得出结论：如果地下车库（位）不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。

当然，还要考虑地下车库（位）如为同时符合会计与税收定义的公共配套，则不涉及成本单独分摊问题；如为可售资产，应作为单独成本对象，分摊对应成本。

房地产管理公司停车位成本分摊办法背景
房地产管理公司通过租赁或出售停车位给业主，需要确定合理的停车位成本分摊办法来实施公平和透明的管理。

目的
本文档旨在制定房地产管理公司停车位成本分摊办法，以确保公平、公正和透明的成本分配，满足业主的需求。

方案
1. 成本计算方法
- 停车位成本应包括但不限于租金、物业费、维修费等费用。

- 成本计算应按照停车位的面积或数量等因素进行合理分配。

2. 分摊比例确定
- 分摊比例可根据停车位的使用频率、位置等因素进行综合考量。

- 停车位的位置越靠近住宅楼，分摊比例可以适当提高。

3. 分摊方式
- 分摊可以通过每月固定费用或每次使用的费用进行。

- 如果采用每月固定费用，应根据成本计算方法确定每个业主
应缴纳的费用。

- 如果采用每次使用的费用，应根据停车位使用记录计算费用，并及时通知业主。

4. 分摊公告
- 管理公司应事先向业主公示停车位成本分摊办法。

- 公示内容应包括成本计算方法、分摊比例和分摊方式等。

实施
1. 管理公司应在业主大会或相关会议上提出停车位成本分摊办法，并征求业主的意见和建议。

2. 在得到业主的支持后，管理公司可以正式实施停车位成本分
摊办法，并通知业主缴纳相应费用。

3. 管理公司应建立完善的记录和报告机制，确保停车位成本分
摊的透明和合规性。

结论
房地产管理公司停车位成本分摊办法是确保公平和透明的停车
位管理的重要措施。

管理公司应根据本文档的方案制定具体的实施
细则，并与业主充分沟通和协商，确保成本分摊的公正性和合理性。

[转载]关于地下车位是否分摊土地成本的问题李经理：关于你提出的公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下：1、根据公共配套设施的处理方法推导目前税总在房地产企业所得税的文件中对地下车位是否应分摊土地成本没有明确的规定，但可以根据公共配套设施成本处理原则进行推导。

国税发（2009）31号文第33条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第17条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

可见，企业所得税方面对公共配套设施的成本费用是有两种处理方法的：非营利性配套设施按公共配套设施费处理，应先归集然后分摊入独立成本对象，而营利性配套设施按开发产品单独归集，不再向其他成本对象分摊。

因此能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为开发产品处理比较合适，成本应该是完整的，应分摊土地成本。

2、根据成本对象确定原则推导国税发（2009）31号文第26条规定了六种成本对象确定原则，第一条即可否销售原则，开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为一项独立的成本对象，开发成本应该完整，应该分摊土地成本。

基于以上两点认识，税审机构要求公司对地下车位进行土地成本的调整是正确的。

房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。

本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。

随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。

如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。

从这一点而言，地上车库有别于地下车库。

就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。

一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。

这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。

开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。

三种车位的成本分摊与涉税处理转⾃：投拓狗⽇记近期，不同车位的成本分摊及计税问题在咨询中经常被提及，分析主要原因在于车位种类多和各地税务处理难以形成统⼀⼝径。

我们针对这个问题，将不同车位的分类与归属、成本分摊与计税⽅法进⾏梳理，综合多种意见，对于存在争议的处理地⽅，也归集了⽬前最主流的处理⽅式，在此分享给⼤家，如果仍有疑问或者建议，欢迎与我们进⼀步沟通交流。

他、1、地下⾮⼈防⽆产权车位是否参与清算地下⾮⼈防的车位，开发商⼀般都是以出售给业主，车位是否属于⼟地增值税应税范围？部分省份以产权定调，有产权就参与清算，⽆产权就不参与清算，地税局选择⽆产权不参与清算，根源是车位收⼊成本倒挂，参与清算势必造成⼟地增值税减少。

国税发[2006]187号对于配套的停车场规定是“建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤”。

2、分摊：地下⽆产权车位成本的分摊接着上⼀个问题，确定了是否参与清算，对成本如何分摊，地产车位⽆产权，不计容不分摊⼟地成本是没有争议的。

如何分摊其他开发成本？是仅分摊建安成本还是包括地上精装修、园林景观、开发间接费⽤等等？是据实分摊还是全部⼀⼑切按⾯积“⼤平摊”。

⼟地增值税的清算审核和计算⼯作⾮常繁杂，是⼟地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。

企业扣除项⽬及其⾦额是否真实、准确，是否合规，有⽆虚列开⽀的情况，税务部门审核越来越严格。

房地产企业应合规经营，充分了解税收政策法规，把税收优惠政策⽤⾜⽤好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努⼒的⽅向和⽬标。

关注点⼀、国家税务总局在2016年5⽉12⽇营改增视频通报会问题答复中也提及到，如果房地产企业⼀次性收取⼄⽅其他⽆产权地下车位的价款，视同转让开发产品的所有权，按照销售不动产⽅式处理，同样申报、缴纳增值税。

关注点⼆、根据财税[2016]36号⽂《附件1——销售服务、⽆形资产、不动产注释》第三条的规定，转让建筑物有限产权或者永久使⽤权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时⼀并转让其所占⼟地的使⽤权的，按照销售不动产缴纳增值税；关于“永久使⽤权”的认定各地标准不⼀，⼀般来讲，⼀次性收租⼆⼗年以上可视为转让“永久使⽤权”；可见，房地产企业将地下⼈防⼯程建成车位、车库的，对外⼀次性出售或者出租若⼲年经营权的，属于提供不动产的租赁服务，应当缴纳增值税；⽬前⼤多数地⽅是按照销售不动产征收增值税，但有个别省份是按照租赁不动产征收增值税，⽐如⼴东，结合上述的⼟地增值税和房产税综合考虑的话，租赁⽐销售税负⼤了好多；。

地下车库的成本分摊及涉税处理【附计算过程及结果分析】地下车库有别于地上车库，因其不是作为区分所有建筑物的附属设施兴建，既不是在开发商土地上建造，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建，故其归属常引发争议。

对应的成本分摊与涉税处理也就成了难点问题。

上期我们对地下车位的分类与归属、分摊与计税问题进行了简要介绍，本期我们将以地下车库为例，就车位成本分摊与涉及的会计处理、企业所得税汇缴和土地增值税清算等涉税处理问题进行全面解析。

本次分享大纲如下：案例描述某房地产开发公司于2012年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013年9月30日竣工交付业主使用。

该项目情况如下表：该住宅项目2013年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/平方米，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数700个28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。

剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。

假定：营业税金及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。

一、会计处理房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算其成本？提供准确的成本信息，值得认真探讨。

No.1计算地下车位开发成本的两种模式关于地下车位成本核算的具体模式，尽管没有任何政策规定，但是目前实际工作中主要有以下两种模式：第一种模式按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本其计算公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积以前述案例数据为例，地下车位成本计算如下：1、地下车位成本＝总开发成本10亿元÷（住宅可售面积8万平方米＋地下车位可售面积2万平方米）×地下车位可售面积2万平方米＝2亿元2、地下车位单位成本＝2亿元÷2万平方米＝1万元/平方米也就是说，将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。