万科地下车库设计缺陷总结与分析

万科集团地下车库经济技术研究引子：地下车库成本增加的主要错误从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的额外增加。

重则影响到未来的使用功能。

基于此：江苏万科从无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，江苏万科对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究，在集团内部形成了标杆性研究成果，值得在整个集团范围内推广。

一研究如何谈适度突破规划要求《江苏省城市规划管理技术规定》中规定一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。

基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：1.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。

规划设计要求车位比例为1.2辆/户，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万2.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。

规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万。

通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。

首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。

二研究地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。

某地产车库设计缺陷分析总结引言某地产车库设计缺陷对于住宅楼的居民和车主而言是一个重要的问题。

一个好的车库设计能够提供方便的停车环境和良好的车辆保护，然而，如果车库设计存在缺陷，将会给居民和车主带来很多不便和安全隐患。

因此，本文将对某地产车库设计中的缺陷问题进行分析和总结，希望能够提供改善车库设计的参考和建议。

车库入口设计缺陷首先，某地产车库设计存在入口设计缺陷，这给车主带来了很多不便。

主要问题包括：1.入口通道狭窄：车库入口通道设计狭窄，无法容纳大型车辆的进出，导致车辆在进出车库时需要非常小心谨慎，增加了停车的难度和时间。

2.入口斜坡不合理：车库入口的斜坡设计不合理，存在较大的坡度差，导致车辆在进入或离开车库时容易刮擦底部。

同时，车辆在上下斜坡时需要注意安全，给车主带来了额外的风险和困扰。

为改善上述问题，建议在车库入口设计时考虑以下措施：•扩宽入口通道，确保能容纳大型车辆的进出。

•确保入口斜坡设计合理，坡度适宜，减少刮擦底部的风险。

车位布局缺陷其次，某地产车库车位布局存在缺陷，给车主和居民带来不便。

主要问题包括：1.车位间距过小：车位间距过小，导致车辆进入和离开车位时非常困难，车辆与车辆之间容易出现相互挤压和刮擦的情况。

2.车位标识不清晰：车位标识不清晰，车主难以准确找到自己的停车位，给停车过程带来很多麻烦，并且也给其他车主带来不便。

为改善上述问题，建议在车库车位布局时考虑以下措施：•增加车位间距，确保车辆进入和离开车位时有足够的空间。

•明确车位标识，确保车主能够准确找到自己的停车位。

照明和安全设施缺陷另外，某地产车库的照明和安全设施存在缺陷，给车主和居民的安全带来隐患。

主要问题包括：1.照明不足：车库照明不足，特别是在夜间停车时会给车主带来不便和安全隐患。

2.安全设施不完善：车库的监控和报警设施不完善，无法及时监测和防止非法进入和车辆损坏的情况。

为改善上述问题，建议在车库照明和安全设施方面采取以下措施：•提供充足的照明设施，确保车库在任何时间都能够提供良好的照明。

万科地下车库设计缺陷总结与分析二季度出图的“东海岸3A、3B，广州蓝山、第五园、万科城8C”等几个项目均有设地下或架空车库，在审图过程中发现，地下车库设计无论是建筑还是结构专业，均存在设计失误或设计不当等问题，主要为“车库设计不合理（车道宽度、转弯半径、入口、车库排水）、层高设置不当、坡道计算失误、以及楼面及顶板与梁设计失误”等等。

这些问题往往是在施工图出图后才发现，且有的项目基础已施工，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，有必要对此类问题进行系统总结，明确一些基本要求与设计原则，避免日后类同问题的重复发生。

对各类问题，详细分析如下：1、车道宽度问题描述：主车道宽度设置不合理，尺寸偏大，人为增加车库面积（个别项目，双车道宽度宽达8米，单车道宽达5米；而国家规范双车道仅为5.5米、单车道为3米；由于车道宽度过宽，导致每个停车位面积高达60平米；一般情况下，地下车库每个停车位面积为27～35平米，设人防地下车库也仅为为40平米/每车位）。

产生原因：对国家规范有关各类车道宽度的规定不熟悉或理解不够。

解决措施：应熟悉掌国家规范的相关数据要求，在方案设计时，根据规范要求，选择合理的车道（含出口）宽度。

各种车道（出口）最小宽度详下表：2、车库出入口设计不当问题描述：能设一个单车道出口设成双车道出口；或能设两个“单车道”出口设成两个“双车道”出入口，人为增加车库面积。

产生原因：对车库设计防火规范中关于出入口的设置要求，理解不当。

解决措施：在方案设计时，根据规范要求，设计合理的出入口数量及宽度。

国家对出入口数量及宽度的基本要求，详下表：3、转弯半径设计不当问题描述：误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米，理解为是车道的最小内径，导致车道的内径过大，相应的增加车库面积。

（注：汽车最小转弯半径是指：汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径）“汽车的最小转弯半径”与车道内径的关系详下图所示。

第二部分车库施工常见问题汇总车库综述“东海岸，广州蓝山、第五园、万科城”等几个项目均有设地下或架空车库，在审图过程中发现，地下车库设计是出现问题较多的部位，且更改量较大。

主要问题：车库设计不合理（车道宽度、车位尺寸、转弯半径、入口、车库排水）层高设置不当坡道计算失误车库结构楼面及顶板与梁设计失误。

这些问题往往是在施工图出图后才发现，且有的项目基础已施工，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，有必要对此类问题进行系统总结，明确一些基本要求与设计原则，避免日后类同问题的重复发生。

车库之一：车道宽度1、问题描述主车道宽度设置不合理，尺寸偏大，人为增加车库面积个别项目，双车道宽度宽达8米，单车道宽达5米；而国家规范双车道仅为5.5米、单车道为3米；由于车道宽度过宽，导致每个停车位面积高达60平米；一般情况下，地下车库每个停车位面积为27～35平米，设人防地下车库也仅为为40平米/每车位。

2、产生原因对国家规范有关各类车道宽度的规定不熟悉或理解不够。

3、经验数据（1）3、经验数据（2）车道、坡道宽度车库之二：车库尺寸1、问题描述标准停车位尺寸偏小，不能满足国家规范规定2、产生原因对国家规范关于各种停车位尺寸以及、车与墙柱墙及车间距的具体要求不熟知。

3、基础数据如下基础数据应熟知：（1）垂直停车（2）水平停车水平停车位2400*6000（3）柱间最小净距（4）车库出入口间距tu 18车库之三：车库出入口1、问题描述两类问题：能设一个单车道出口设成双车道出口；或能设两个“单车道”出口设成两个“双车道”出入口，人为增加车库面积。

2、产生原因对国家规范有关各类车道宽度的规定不熟悉或理解不够1、问题描述误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米，理解为是车道的最小内径，导致车道的内径过大，相应的增加车库面积。

2、最小转弯半径？环道最小内径？汽车最小转弯半径是指：汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径3、经验数据:汽车环行道的最小内径：3.9～4.2米车库之五：车库排水1、问题描述地下车库，以及地下水位较高的开敞式集中停车库未考虑个别项目，由室外进入室内的坡道起始点和结束端，未设排水明沟。

某地产车库设计缺陷分析总结近些年来，随着汽车的普及，车位和车库的需求量也在不断增加。

然而，随之而来的就是一些车库设计的缺陷，这种情况在某些地产商的车库设计中尤为突出。

在这篇文章中，我们将分析某地产车库设计中的缺陷，并进行总结和改善建议。

一、车位过窄在某些地产商的车库设计中，车位过于狭窄，使得车主很难顺利地停车。

一方面，窄小的车位会导致停车难度增加，从而延长停车时间，增加堵车问题；另一方面，这种设计可能会导致车辆之间相互挤压，导致刮擦、碰撞等安全问题。

因此，对于车位宽度的控制应该更加合理，一般来说，宽度不应小于2.5米为宜。

二、车道过窄除了车位过窄外，车道也是一个重要的设计缺陷。

很多车库的车道过于狭窄，增加了车辆出入的难度，甚至有时候会因为车道过窄而出现交通事故。

因此，车道的设计应该考虑到客户的实际需求，具有足够的宽度，以确保车辆安全地行驶。

三、通道和楼层不符某些地产商的车库设计中，通道和楼层之间没有统一性。

例如，通道和楼层之间的高度、宽度没有统一的标准，这样虽然在车库的设计上更加方便，但是给车主带来的实际效果并不好。

这样，车主在驾车时可能会感到比较困扰，甚至出现安全事故。

因此，车库的通道和楼层的高度、宽度、斜度等设计标准应该更加统一，从而提高车库的整体效果。

四、灯光不足在某些车库中，灯光不足是一个常见的问题。

如果车库的灯光不够明亮，那么驾车人员在夜间行驶时会感到不舒适。

而且在车库里，人们很容易感觉到阴暗和压抑，这对人们的身心健康也是不利的。

因此，在车库的设计中，应该特别注意灯光的设计，确保良好的照明，从而增加车库的使用体验。

五、无法清晰标识在某些车库中，标识不够清晰，难以方便车主快速找到自己的车位，这也是一个重要的设计缺陷。

这种情况可能会增加车主的停车时间、增加车库的流量，也可能会为车辆行驶带来安全隐患。

因此，在车库的设计中，需要对停车位、车位编号、道路标识等进行统一的设计和标识，方便车主快速行车和找到自己的车位。

地下车库设计六大失误汇编万科总结一、引言地下车库作为现代建筑的重要组成部分，其设计质量直接关系到建筑的使用功能和安全性能。

万科集团在多年的房地产开发过程中，积累了丰富的地下车库设计经验，同时也总结出了一些常见的设计失误。

本文旨在通过分析这些失误，为未来的地下车库设计提供参考和警示。

二、设计失误汇编失误一：规划布局不合理问题描述：地下车库的规划布局未能充分考虑车辆流线、停车效率和行人安全。

万科总结：在设计初期，应充分调研周边交通状况，合理规划车库入口、出口和内部流线，确保车辆顺畅通行和安全停放。

失误二：结构设计不安全问题描述：地下车库的结构设计未能满足安全要求，存在安全隐患。

万科总结：结构设计应严格遵守国家相关规范，进行充分的结构计算和安全评估，确保车库结构的稳定性和安全性。

失误三：排水系统设计不足问题描述：排水系统设计不合理，导致雨水倒灌或积水问题。

万科总结：应根据地区气候特点和地形条件，设计合理的排水系统，确保车库在极端天气条件下的排水畅通。

失误四：通风照明设计不足问题描述：地下车库通风和照明设计不足，影响使用体验和安全。

万科总结：通风和照明设计应满足车库的使用需求，采用高效节能的设备，并考虑自然通风和自然采光的可能性。

失误五：智能化系统设计落后问题描述：智能化系统设计未能跟上现代技术发展的步伐，功能单一。

万科总结：应采用先进的智能化技术，如车牌识别、车位引导、智能监控等，提高车库的管理效率和使用便捷性。

失误六：环境美化和人性化设计缺失问题描述：地下车库环境单调，缺乏人性化设计，影响使用者的心理感受。

万科总结：在设计中应注重环境美化和人性化设计，如设置休息区、绿化景观等，提升车库的整体品质。

三、改进措施加强前期规划措施：在设计前期，进行充分的市场调研和需求分析，合理规划车库布局。

严格遵守设计规范措施：严格按照国家和地方的设计规范进行结构设计，确保安全。

优化排水系统设计措施：根据实际情况设计合理的排水系统，提高排水效率。

扬州万科花园北区车库问题汇总致扬州万维置业有限公司：由贵公司开发的万科花园（北区）地下车库现已向业主交付使用，经多位业主反映，万科花园（北区）地下车库存在下列一些问题，现汇总如下：1.出入口少，出入口宽度不够宽，且出入口坡度大，车道转弯半径小，防滑措施不力，无防碰措施，坡道墙无漫射灯，无遮雨防冻措施按JGJ 100- 1998“汽车库设计规范”1.0.4条停车数>500属于特大型汽车库。

经调查万科花园（北区）地下车库D区有车位399个，A区有车位208个, B区有车位161个, F区有车位106个, 北区地下车库的西南角还有正在建的车位若干。

万科花园（北区）地下车库显然属特大型汽车库。

按JGJ 100- 1998“汽车库设计规范”3.2.4条特大型汽车库车辆出入口不应小于3个，出入口宽度双向行驶时不应小于7米。

目前万科花园（北区）地下车库仅D区有个北出入口，F区有个东出入口。

按目前万科花园（北区）地下车库的规模已接近1000个车位，将来可能会超过1000个车位，两个出入口显然不够，要求在车库的西边增设两出入口，否则等业主都入住后，车库出入口将拥堵不堪。

经现场测量，D区北出入口两墙间净距6.94米,道路线外侧6.6米；F区东出入口两墙间净距6.84米,道路线外侧6.5米；均达不到规范规定的不应小于7米。

上图为F区东出入口照片，车经一大坡下来后，立马要S型或U 型转弯方能进库。

坡道边缘距最近的车位为7.5米，需转2个弯方能进库，转弯半径远远不达规范要求（JGJ 100- 1998“汽车库设计规范”4.1.9条汽车库内汔车的最小转弯半径小型车为6米）。

F区东出入口坡下至少应留出26米的进出口通道。

下图为D区北出入口照片，车经一大坡下来后也有一急转弯，该急转弯为坡上转弯，按规范此处转弯半径应为20米，明显不达标，下坡拐弯处护墙上没有任何防碰措施。

对于小型车的曲线坡道高长比为1：8.3 ，以此推算万科花园（北区）地下车库坡道长度至少应达30米长。

万科设计过程中最易产生错误的172个关键点及解决方案4万科设计过程中最易产生错误的172个关键点及解决方案全联房地产咨询3天前内容提要万科集团针对现有设计中一些常见问题作一总结，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高设计施工质量，减少不必要的损失，提高万科全部产品线的品质。

第一部分建筑设计容易出现的设计问题消防设计【6大问题】存在问题1：消防车道没有4米宽、没有回车场或回车道、园林种树影响消防车辆。

解决措施：按照规范执行，消防车道宽度执行规范，消防车回车场如果上部做草坪，下部构造设计必须符合消防车通行要求，园林总图应经建筑设计人员审核，并报消防部门通过。

存在问题2：电梯前室开窗面积不够3平方米。

解决措施：按照规范执行，不够3平方米可加设加压送风井。

存在问题3：各栋楼之间防火间距不够。

解决措施：按照规范执行。

存在问题4；楼梯间首层与地下室没有隔开。

解决措施：按照规范执行。

存在问题5：发电机和消防水泵不在第一期，拖延第一期验收时间。

解决措施：在一期应考虑完善配套，裙楼不装修、暂时不使用也应先设计消防系统，待施工完成后方可验收。

存在问题6：消防水泵房没有直通安全出口。

解决措施：按规范执行设计通病与措施屋面防水【7大问题】存在问题1：广州地区911防水材料质量不稳定解决措施：1)选用防水卷材,根据国家规范确定厚度。

2) 北方地区的别墅，按二级防水等级做两道卷材防水。

存在问题2：保温隔热层隔热层设置位置不明确。

解决措施：1）采用挤塑聚苯板保温材料。

2）北方地区先做保温，后做防水，南方先做防水，后做保温。

存在问题3：天面女儿墙底裂缝渗漏。

解决措施：300mm以下做混凝土女儿墙。

存在问题4：凸出屋面的管道、井、烟道周边渗漏。

解决措施：凸出屋面的管道、井、烟道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水反梁，平屋面标高定于最高完成面以上250mm，坡屋面为完成面250mm。

存在问题5：管道穿越楼板、屋面处渗漏解决措施：按规定选用和埋设套管；套管处要用沥青麻丝和防水油膏充填。

中海万科地下车库设计解析欢迎关注地产公众微信：地产创意策划（dichanchuangyicehua）地下车库由于结构复杂，一旦设计存在失误，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，有必要对此类问题进行系统总结。

本文提炼了万科、中海在地产车库设计优化方面的关键措施，以供同行小伙伴们参考。

1.地下车库平面布置在条件允许的情况下，应尽可能设计成半地下室形式，且地下停车库宜集中布置。

半地下车库尽量减小地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆土荷载，减少或不采用抗拔桩，节省地下工程量；全地下车库设计时，应尽量综合利用水浮力和上部荷载取值的平衡，减少桩基础抗浮，并控制绿化种植、综合管线埋设要求的最小覆土厚度，减少地库埋深。

2.地下车库适应的柱网尺寸考虑停车效率与工程成本、车型适应范围，综合性最优柱网8.1m*8.1m，建议高档项目采用；经济柱网 7.8m*8.1m，为节省成本，建议大部分项目采用此种尺寸，同时另设10%大型尺寸停车位，解决大型车停车问题。

根据项目的实际情况可以采用短跨小柱距的结构方案，尤其是杭州、宁波等对停车位尺寸要求高的城市，虽然理论上停车效率较 7.8m*8.1m 方案，单车面积上升 1.5平米左右，立柱数量增加近50%，但立柱对总成本影响甚微，且优点是层高可以降低200～300。

在地质情况复杂、水位较高且基坑维护条件较差的项目中，可以节省相当的开挖量和基坑支护费用，成本节约显著。

但此柱网选用，须经过结合具体地库方案的经济性比较后采用。

3.地下车库面积优化设计集中地库面积优化设计方法：(1)使用效率最高的高效停车单元进行组合设计。

高效单元是经设计研究优化的车道面积最小、停车效率最高、面积是 4000平方米（一个消防分区）的设计模数单元；方案规划设计阶段，增加地库适应性方案比较，使用地库停车标准，进行地库概念方案设计，调整住宅楼栋间距避免出现车辆单排布置、被动利用塔楼地下空间、支护间距预留不够等等问题。

一、部分项目地下大车库轴线设置不合理，增加了车库公摊面积，增加了成本;如下图1通道宽度6850偏大，公司原标准为5500；三个车位宽度7800,公司标准7200-7500；下图2轴线尺寸8400偏大；下图3通道宽度7500偏大，下图4通道宽度7800偏大；下图地下大车库柱网设计不合理,造成每个车位前面浪费0.4*2.5米的空间；并且影响车辆停车操作。

下图车库平面布局明显不合理，6300可以改为4500，6200可以改为5400;节约大量地库面积，节约大量成本；整改措施：1、标准车位按照2500*5300(2400＊5300)控制；（如果当地政府部门有明确规定,按照政府规定执行）2、通道宽度按照公司最新标准5600控制；3、柱网尺寸一般按照8100＊8100控制，尽可能按照7800*8100控制；4、柱网布置时保证柱不在车位前段1米范围，方便车辆进出；二、地下车库车位布局不紧凑；很多边角空间没有利用。

如下图：整改措施1、较大的无效空间可以作为子母车位设置;2、部分的无效空间可以作为车库配套的配电房、通风机房等辅助空间设置;3、车库外围边角不要留有无效空间；4、无法停车的边角料可以隔为小储藏室出租或者出售使用权。

三、地下室车库管道布局、施工太乱:风管、消防管、电缆桥架施工顺序等不符合公司要求;净空高度不符合设计标准要求；照明系统管线比较零乱；管道平面布局不合理等等。

如下图：整改措施：1、先做地下室管线综合,确定各种管线的路由及标高；2、单层停车的大车库,风管设置在车位上方,双层机械停车的大车库,风管设置在通道上方；3、所有管道交叉时,风管贴顶施工，消防管、桥架等管道与风管不要在同一点同时交叉，消防管、桥架等管道可以适当弯曲。

四、居住小区地下大车库采光井数量偏少，不能满足地下汽车库自然采光通风的要求；采光井做法也不符合设计标准要求；如下图：整改措施（不包括人防工程）:1、结合景观设计要求，每1000平方米左右建筑面积设置一个采光井；采光井尺寸2米＊2米；2、采光井一般布置在地下大车库机动车通道上方，景观设计时做适当调整。