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众筹筑屋规划方案的设计杨青;吕敏红;李文胜【摘要】This paper analyzes the problem in the design of crowdfunded building houses .Mathematical models are established and the designing scheme II is put forward .First of all ,this paper builds up the for‐mulas of cost ,value‐added tax ,plot ratio and profits .Secondly ,a mathematical model is established under constraint conditions of plot ratio ,satisfaction degree ,and the number of house .This paper gains the opti‐mal solution with Lingo software .Finally ,considering the rate of return to be more than 25% ,the optimal scheme is obtained in the return rate of 35 .88% .%对众筹筑屋规划方案Ⅰ进行了分析，建立数学模型，并提出了方案II 。
首先给出成本、增值税、容积率、收益的计算公式；其次，在容积率、满意度和套数限制等约束条件下建立数学模型，用Lingo软件求出最优解；最后，考虑回报率要大于25％，调整方案得出回报率为35．88％的最优方案。
【期刊名称】《西安航空技术高等专科学校学报》【年(卷),期】2016(000)001【总页数】4页(P82-85)【关键词】增值税;容积率;最优解【作者】杨青;吕敏红;李文胜【作者单位】西安航空学院理学院，陕西西安710077;西安航空学院理学院，陕西西安710077;西安航空学院理学院，陕西西安710077【正文语种】中文【中图分类】F403.7房地产众筹起源于2012年美国，实为众筹建房，不仅可以避免项目融资中由于国家和银行政策频繁变更造成的资金链断裂问题，而且助于扩宽融资渠道，为项目平稳运作提供保障。
众筹筑屋规划方案设计作者：毕丽萍来源：《中小企业管理与科技·中旬刊》2020年第07期【摘要】众筹筑屋作为一种全新的房地产组织形式，一经投入市场，就受到广大消费者的青睐。
在这种建设方案中，应考虑到住宅的预期收益率、成本率等诸多因素。
研究众筹集资建房方案的优化设计，对于提高方案的可行性和投资回报率具有非常重要的意义。
论文从参筹者的购买意愿和投资回报率两个角度，建立了相应的多变量整数规划模型。
【Abstract】As a new organization form of real estate， crowdfunding housing construction is favored by consumers once it is put into the market. In this kind of construction scheme， many factors， such as the required rate of return and the cost rate of the housing， should be considered. It is of great significance to study the optimal design of the scheme of crowdfunding housing construction for improving the feasibility of the scheme and the rate of return on investment. Thepaper establishes the corresponding multi-variable integer programming model from the two perspectives of the fundraisers' purchase intention and the rate of return on investment.【關键词】众筹筑屋;整数规划;满意度;投资回报率;多变量优化【Keywords】crowdfunding housing construction; integer programming; degree of satisfaction; rate of return on investment; multi-variable optimization【中图分类号】TU201;O221.4 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2020）07-0162-031 众筹筑屋问题阐述“众筹”一词在当今社会比较流行，意为大规模集资或大规模融资，公众通过互联网平台投资项目。
众筹筑屋规划方案设计摘要本文是众筹筑屋的规划优化设计问题，以回报率、满意度最大为目标，逐步优化已有的众筹筑屋规划方案。
问题一：1）根据原方案Ⅰ中的原始数据，将房型9与房型10分成普通宅与非普通宅，运用Excel 软件，对此方案的成本、收益等相关数据进行核算。
2）分析原方案Ⅰ的计算结果，发现房型一（普通宅）的增值率为%，非常接近普宅免税条件20%。
为了增加最终收益，将房型一的增值率调整为20%，反推出售价为11828元/m 2（原12000元/m 2），作为调整后的方案Ⅰ。
通过计算，发现调整后方案Ⅰ前期成本减少了187072元，最终收益增加了9194238元。
问题二：在满足最大容积率的基础上，以平均满意度111111/i i i i i f f x x ===⨯∑∑为目标建立优化模型一。
利用lingo 软件求解，可得最大的平均满意度为0.706897f =的方案II ，并对方案II 的相关数据进行核算。
问题三：在问题二的基础上，以平均满意度f 和回报率/C w L =最大为双目标，建立优化模型二，利用分层序列法逐步找出该模型的最优解。
1）在原方案Ⅰ的基础上，令回报率25%w ≥，以平均满意度最大为目标，结合Lingo 软件对模型二进行第一次优化，可得优化后方案的平均满意度为f=，回报率为w =%。
2）通过对第一次优化方案的核算，发现房型一的增值率为%，将房型一的增值率调正到20%，售价由12000元/m2调整为11808元/m2，得到调价后的第一次优化方案（方案III），其回报率可增加到w=%、平均满意度仍为f=。
3）在方案III的基础上，重复上述两个步骤，调价后的第二次优化方案（方案IV），其回报率为w=%，平均满意度为f=，房型一售价为11830元/m2。
4）再次重复以上优化步骤，所得结果与第三步一样，无法继续优化。
方案III与方案IV满意度均超过25%，如果将平均满意度作为第一目标，则方案IV为最优方案；反之方案III为最优方案。
众筹筑屋方案设计众筹筑屋规划方案设计摘要本文是众筹筑屋的规划优化设计问题，以回报率、满意度最大为目标，逐步优化已有的众筹筑屋规划方案。
问题一：1）根据原方案Ⅰ中的原始数据，将房型9与房型10分成普通宅与非普通宅，运用Excel软件，对此方案的成本、收益等相关数据进行核算。
2）分析原方案Ⅰ的计算结果，发现房型一（普通宅）的增值率为21.62%，非常接近普宅免税条件20%。
为了增加最终收益，将房型一的增值率调整为20%，反推出售价为11828元/m2（原12000元/m2），作为调整后的方案Ⅰ。
通过计算，发现调整后方案Ⅰ前期成本减少了187072元，最终收益增加了9194238元。
问题二：在满足最大容积率的基础上，以平均满意度为目标建立优化模型一。
利用lingo软件求解，可得最大的平均满意度为的方案II，并对方案II的相关数据进行核算。
问题三：在问题二的基础上，以平均满意度和回报率最大为双目标，建立优化模型二，利用分层序列法逐步找出该模型的最优解。
1）在原方案Ⅰ的基础上，令回报率，以平均满意度最大为目标，结合Lingo 软件对模型二进行第一次优化，可得优化后方案的平均满意度为f=0.6598，回报率为w=25.001%。
2）通过对第一次优化方案的核算，发现房型一的增值率为21.81%，将房型一的增值率调正到20%，售价由12000元/m2调整为11808元/m2，得到调价后的第一次优化方案（方案III），其回报率可增加到w=25.071%、平均满意度仍为f=0.6598。
3）在方案III的基础上，重复上述两个步骤，调价后的第二次优化方案（方案IV），其回报率为w=25.0044%，平均满意度为f=0.6617，房型一售价为11830元/m2。
4）再次重复以上优化步骤，所得结果与第三步一样，无法继续优化。
方案III与方案IV满意度均超过25%，如果将平均满意度作为第一目标，则方案IV为最优方案；反之方案III为最优方案。
众筹筑屋规划方案设计
纪张伟
【期刊名称】《宁德师范学院学报（自然科学版）》
【年(卷),期】2017(029)004
【摘要】建房规划设计过程中成本、费用、增值税、预期收益、建房容积率等指标的核算,直接影响设计方案的可行性,并最终决定是否有购房者愿意参筹,所以众筹筑屋方案优化设计尤为重要.针对2015年全国大学生数学建模竞赛D题1、2两问展开讨论.问题1中,以成本与收益,增值税,容积率为核算指标按要求对每种房型进行指标核算,结果表明,非普通建筑成本和收益都相对较高,普通房屋类型和其他类型增值税相对最少;问题2中,参筹登记网民对各种房型的满意比例并非相互独立,这里利用层次分析法确定一个相互独立的对各种房型满意的比例,然后用它作权重以平均购买量最大为目标函数建立线性规划模型,以达到最优设计,结果表明,方案2建房套数基本上符合参筹登记网民的购买意愿,容积率能够得到最大利用.
【总页数】6页(P393-398)
【作者】纪张伟
【作者单位】唐山职业技术学院基础部,河北唐山,063000
【正文语种】中文
【中图分类】TU241
【相关文献】
1.基于规划模型的众筹筑屋方案设计 [J], 陈禹默崔亚;
2.众筹筑屋规划方案设计与核算模型 [J], 李兴龙;卓春英
3.众筹筑屋规划方案设计 [J], 毕丽萍
4.基于众筹筑屋规划方案设计的多目标非线性规划模型 [J], 吴延红
5.众筹筑屋规划方案设计 [J], 崔亚;宋剑萍
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众筹筑屋规划方案设计纪张伟【摘要】建房规划设计过程中成本、费用、增值税、预期收益、建房容积率等指标的核算,直接影响设计方案的可行性,并最终决定是否有购房者愿意参筹,所以众筹筑屋方案优化设计尤为重要.针对2015年全国大学生数学建模竞赛D题1、2两问展开讨论.问题1中,以成本与收益,增值税,容积率为核算指标按要求对每种房型进行指标核算,结果表明,非普通建筑成本和收益都相对较高,普通房屋类型和其他类型增值税相对最少;问题2中,参筹登记网民对各种房型的满意比例并非相互独立,这里利用层次分析法确定一个相互独立的对各种房型满意的比例,然后用它作权重以平均购买量最大为目标函数建立线性规划模型,以达到最优设计,结果表明,方案2建房套数基本上符合参筹登记网民的购买意愿,容积率能够得到最大利用.【期刊名称】《宁德师范学院学报（自然科学版）》【年(卷),期】2017(029)004【总页数】6页(P393-398)【关键词】成本与收益;容积率;增值税;层次分析法;线性规划【作者】纪张伟【作者单位】唐山职业技术学院基础部,河北唐山,063000【正文语种】中文【中图分类】TU2411 问题的提出本文问题主要来自2015年全国大学生数学建模竞赛D题第1、2两问，旨在解决互联网时代众筹房屋的优化设计问题(具体问题详见2015年全国大学生数学建模竞赛D题).2 问题分析2.1 问题1的分析为了信息公开及民主决策，需要以成本收益、增值税、容积率为核算指标，利用面积分摊法将其他房屋类型的成本、收入、扣除项目金额按比例分摊，汇入普通与非普通住宅中，计算三类住宅每种房型的土地增值税，普通宅与非普通宅的收益公式为每种房型实际收入-实际成本-增值税；而其他房型的收益=实际收入-实际成本.根据容积率的定义：容积率=总建筑面积与总用地面积比，这里我们只算总容积率，最后为方便民主决策，用表格、图形的方式展示核算指标，一目了然.2.2 问题2的分析抽样调查中，只给出了参筹者对每种房型购买意愿的比例，这些比例并不相互独立，所以需要确立相互独立的每种房型满意率，应用层次分析法来完成，然后以每种房屋按意愿购买数量为指标，建立线性规划模型，并按方案一的思路核算各房型的成本与收益，增值税，容积率等.3 模型假设（1）本文所研究的住宅均可产生增值税.（2）建筑面积看作是题目中给出的房型面积.（3）各类房型取得土地使用权所支付的金额按其建筑面积占该项目建筑面积的比例分摊计算.（4）参筹者均可使用自有资金，没有利息支出.（5）不考虑【2009】31号文件规定的其他扣除项.4 变量与符号说明S0:土地总面积；Xi：第 i种房型建房套数；Si：第 i种房型每平方米建筑面积；W1，i：第 i种房型取得土地使用权所支付的金额；W2，i：第 i种房型房地产的开发成本；W3，i：第 i种房型房地产的开发费用；W4，i：第i种房型与转让房地产有关的税金；W5，i：第i种房型其他扣除项目金额；Ci，1：第i种房型实际发生成本；Di，1：第 i种房型实际发生的扣除项目金额；Ci，2：分摊后第 i种房型分摊的成本；Di，2:分摊后第 i种房型的分摊的扣除项目；Zi:第i种房型土地增值额；mi=增值额扣除额；Pi：第i种房型的增值税；Qi：第i种房型的收益；Ri：总容积率；Ni，1：第 i种房型的实际发生收入；Ni，2：第 i种房型分摊的收入.5 模型建立与求解5.1 问题1的模型建立与求解首先给出成本、收益、容积率、增值税的计算方法.实际发生成本的计算为实际发生的收入计算公式为实际发生扣除项目金额的计算产生增值税时分摊的成本、收入、扣除项目金额的计算土地增值额的计算土地增值税的计算当 mi<50%时，Pi=Zi×30%；当 50%<mi<100%时，Pi=Zi×40%-(Di,1+Di,2)×5%.当 100%<mi<200%时，Pi=Zi×50%-(Di,1+Di,2)×15%；当 mi>200%时，Pi=Zi×60%-(Di,1+Di,2)×35%.对于普通标准的住宅，当mi>20%时，Pi=0.最终收益的计算Qi=Ni,1-Ci,1-Pi. 总容积率的计算根据上述公式得到每种房型的总成本、增值税、收益和总容积率，见表1，并且绘制出成本与收益折线图、增值税柱形图和投资回报率饼状图（如图1、图2、图3所示）.表1 方案1各房型基本情况房型各项总成本/元增值税/元收益/元容积率房型1 162725917 0 68274083 2.7138667房型2 207061612 0 57538388房型3 152755101 32169706 43804899房型4 348942296 15424693 1.15E+08房型5 374555780 16899042 1.25E+08房型6 415023990 23229649 1.53E+08房型7 450806999 27160075 1.72E+08房型8 79653051.8 14756994 18626948房型9 98523018 356982房型10 126554696 5025304房型11 67560618.8 6327829 4259381图1 成本与收益折线比较图图2 各类房型增值税图3 各类房型投资回报率从以上信息能够得知非普通建筑成本和收益都相对较高，普通房屋类型和其他类型增值税相对最少，参筹者可以按照自己的意愿选择参购.5.2 问题2的模型建立与求解5.2.1 问题2的模型建立对于方案2，在给出的抽样调查表中，参筹者对每种房型购买意愿的比例之间并不相互独立，首先要确立每种房型的满意率（相互独立），应用层次分析法[2]来完成各满意率的权重，然后并以每种房型按意愿购买数量为指标建立线性规划模型.确立每种房型满意率的过程（层次分析法）.将11个满意比例作为因子从而得到判断矩阵然后利用matlab软件进行层次单排序及一致性检验，得到CR<0.1判断矩阵的一致性是可以接受的，获得每个房型的满意率依次为0.0589,0.0943,0.0753,0.0943,0.1273,0.1489,0.1721,0.0943,0.0293,0.0450,0.0 603，接下来建立线性规划模型[3]如下：假设Pi表示购买房型i的满意率（权重），Xi表示按意愿购买房型i的数量.要想尽量满足参筹者的购买需求，则只需按满意度购买每种房型数量的期望E最大.目标函数的约束条件为5.2.2 问题2的模型求解求解方法：将应用matlab优化工具箱中的线性规划函数lingprog（f，a，b）来求解，问题2属于如下求线性规划模型：本文使用命令x,fr移移a=lingprog(f,a,b,aeq,beq,ib,ub)来求解.计算过程为（编程略）：（1）输入权重 pi；（2）生成矩阵 x,f,a,b,1b,ub；（3）用 matlab 中函数 lingprog 求解；（4）计算成本与收益容积率，增值税通过编程得到E=250.1595,所以优化方案2具体如表2、表3.表2 方案2各房型的建房套数子项目房型住宅类型容积率开发成本房型面积/m2 建房套数开发成本/元售价/元房型1 普通宅列入允许扣除 77 50 4263 12000房型2 普通宅列入允许扣除 98 500 4323 10800房型3 普通宅列入不允许扣除 117 50 4532 11200房型4 非普通宅列入允许扣除 145 150 5288 12800房型5 非普通宅列入允许扣除 156 100 5268 12800房型6 非普通宅列入允许扣除 167 263 5533 13600房型7 非普通宅列入允许扣除 178 450 5685 14000房型8 非普通宅列入不允许扣除 126 100 4323 10400房型9 其他不列入允许扣除 103 350 2663 6400房型10 其他不列入允许扣除 129 400 2791 6800房型11 非普通宅不列入不允许扣除 133 250 2982 7200表3 方案2各房型基本情况房型各项总成本/元增值税/元收益/元容积率房型1 29973001 3315897 16226999房型23.81E*************房型3 47009986 12664823 18510014房型4 1.95E+08 14963171 83565782房型5 1.39E+08 10853886 60280036房型6 4.07E+08 35964794 190063951房型7 7.58E+08 69910631 363462152房型8 97786018 23857874 33253982房型9 2.06E+08 24917937房型10 3.03E+08 47874733房型11 2.03E+08 29819328 36412238 2.279354通过表3能够得到方案2建房套数基本上符合参筹登记网民的购买意愿，容积率能够得到最大利.6 小结本文问题1重在指标核算，问题2重在解题思路：运用层次分析法确定了相互独立的每种房型的满意率，然后建立满意度最大的线性规划模型.对于问题2，基本上达到了方案的优化设计，运用层次分析法的优势在于确定的满意率在很大程度上符合人们的主观意愿，能够有效度量不同房型在选择者心目中的分量，但是用此方法也有局限性，没有较强的客观性，今后应更注重主客观相结合的赋权方法.同时建立以参筹者的平均满意度为目标的非线性规划是否方案更佳有待进一步研究讨论，当然难度也相对较大.参考文献：[1]孙芳菲.众筹筑屋的规划设计方案 [J].农村经济与科技，2016,27（22）：186-187.[2]林军，陈翰林.数学建模教程[M].北京:科学出版社,2011.[3]姜启源，谢金星.实用数学建模 [M].北京:高等教育出版社,2014.。
众筹筑屋规划方案设计作者：王兆春何天荣来源：《现代经济信息》 2017年第20期摘要：随着我国房地产市场的不断发展，其中众筹筑屋就是一种新型模式。
如何运用合适模型对房地产的成本与收益，容积率和增值税形成，演化机理及参筹者的满意度等已成为摆在我们面前的问题。
针对问题一：根据房型面积、建房套数、开发成本、售价。
可以确定所有房型的总开发成本和总售价，利用算法求出方案I的成本与收益，容积率和增值税等数据。
针对问题二：我们建立模型用网民对不同房型的满意比例乘以最高套数得出不同房型的最初套数；又根据容积率的上限，不同房型的投资与收益对最初得到的套数在Lingo程序中进行微调，得出众筹筑屋方案II。
针对问题三：根据问题二的数据，核算出投资回报率为11.7%低于25%，所以方案II不会被成功执行，因此我们重新建立数学模型得到的数据使得容积率、投资回报率和满意度三方面都得到满足。
关键词：成本；收益；容积率；增值税中图分类号：F293文献识别码：A文章编号：1001-828X(2017)030-0-02一、问题分析1.问题1的分析首先假设所有的房型的单位面积和承担的扣除项目金额相等的情况下，考虑所有房型的总建筑面积、总成；接着核算总收益、容积率。
最后把增值税分为三大类五小类：分别核算出普通宅开发成本允许扣除型的增值税、普通宅开发成本不允许扣除型的增值税、非普通宅开发成本允许扣除型的增值税、非普通宅开发成本不允许扣除型的增值税、其它住宅类型的增值税。
2.问题2的分析根据十一种房型最低套数约束和最高套数约束及对参筹登记网民对各种房型的满意比例，我们重新设计方案II，我们在设计不同房型的套数时重点分析参筹登记网民对各种房型的满意度及建设容积率。
运用方案I的算法依次核算出成本与收益，容积率和增值税等数据。
3.问题3的分析根据第二题的数据，核算出投资回报率为11.7%低于25%方案II不会被成功执行，因此我们在方案II数据的基础上我们重新建立数学模型，得到的数据使得投资回报率为27.9%，容积率，满意度都达到满足，即众筹筑屋方案能被执行。
众筹筑屋规划方案的设计
杨青;吕敏红;李文胜
【期刊名称】《西安航空技术高等专科学校学报》
【年(卷),期】2016(000)001
【摘要】对众筹筑屋规划方案Ⅰ进行了分析，建立数学模型，并提出了方案II 。
首先给出成本、增值税、容积率、收益的计算公式；其次，在容积率、满意度和套数限制等约束条件下建立数学模型，用Lingo软件求出最优解；最后，考虑回报率要大于25％，调整方案得出回报率为35．88％的最优方案。
【总页数】4页(P82-85)
【作者】杨青;吕敏红;李文胜
【作者单位】西安航空学院理学院，陕西西安710077;西安航空学院理学院，陕西西安710077;西安航空学院理学院，陕西西安710077
【正文语种】中文
【中图分类】F403.7
【相关文献】
1.基于规划模型的众筹筑屋方案设计 [J], 陈禹默崔亚;
2.众筹筑屋规划方案设计与核算模型 [J], 李兴龙;卓春英
3.众筹筑屋规划方案设计 [J], 毕丽萍
4.基于众筹筑屋规划方案设计的多目标非线性规划模型 [J], 吴延红
5.众筹筑屋规划方案设计 [J], 崔亚;宋剑萍
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
众筹筑屋规划方案设计摘要本文是众筹筑屋的规划优化设计问题，以回报率、满意度最大为目标，逐步优化已有的众筹筑屋规划方案。
问题一：1）根据原方案Ⅰ中的原始数据，将房型9与房型10分成普通宅与非普通宅，运用Excel 软件，对此方案的成本、收益等相关数据进行核算。
2）分析原方案Ⅰ的计算结果，发现房型一（普通宅）的增值率为%，非常接近普宅免税条件20%。
为了增加最终收益，将房型一的增值率调整为20%，反推出售价为11828元/m 2（原12000元/m 2），作为调整后的方案Ⅰ。
通过计算，发现调整后方案Ⅰ前期成本减少了187072元，最终收益增加了9194238元。
问题二：在满足最大容积率的基础上，以平均满意度111111/i i i i i f f x x ===⨯∑∑为目标建立优化模型一。
利用lingo 软件求解，可得最大的平均满意度为0.706897f =的方案II ，并对方案II 的相关数据进行核算。
问题三：在问题二的基础上，以平均满意度f 和回报率/C w L =最大为双目标，建立优化模型二，利用分层序列法逐步找出该模型的最优解。
1）在原方案Ⅰ的基础上，令回报率25%w ≥，以平均满意度最大为目标，结合Lingo 软件对模型二进行第一次优化，可得优化后方案的平均满意度为f=，回报率为w =%。
2）通过对第一次优化方案的核算，发现房型一的增值率为%，将房型一的增值率调正到20%，售价由12000元/m2调整为11808元/m2，得到调价后的第一次优化方案（方案III），其回报率可增加到w=%、平均满意度仍为f=。
3）在方案III的基础上，重复上述两个步骤，调价后的第二次优化方案（方案IV），其回报率为w=%，平均满意度为f=，房型一售价为11830元/m2。
4）再次重复以上优化步骤，所得结果与第三步一样，无法继续优化。
方案III与方案IV满意度均超过25%，如果将平均满意度作为第一目标，则方案IV为最优方案；反之方案III为最优方案。
关键词：平均满意度、总收益、总成本、增值率、回报率。
一、问题重述众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。
现有占地面积为平方米的众筹筑屋项目（详情见附件1）。
项目推出后，有上万户购房者登记参筹。
项目规定参筹者每户只能认购一套住房。
在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等。
根据国家相关政策，不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不同。
为达到卖买双方双赢的目标，建立数学模型，回答如下问题：问题一：为了信息公开及民主决策，需要将这个众筹筑屋项目原方案（称作方案Ⅰ）的成本与收益、容积率和增值税等信息进行公布。
请你们建立模型对方案I 进行全面的核算，帮助其公布相关信息。
问题二：通过对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例。
为了尽量满足参筹者的购买意愿，需要重新设计建设规划方案（称为方案Ⅱ），并对方案II 进行核算。
问题三：一般而言，投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行。
讨论方案Ⅱ能否被成功执行？如果能，请说明理由。
如果不能，应怎样调整才能使此众筹筑屋项目能被成功执行？二、模型假设1.开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+允许扣除的开发成本）*10%；2.所有房子都卖出，预期收益作为总收益；3.该项目在开发过程中不涉及旧房及建筑物的评估，旧房及建筑物的评估价格为零；4.其他扣除项目费用=（土地成本+允许扣除的开发成本）*20%；5.假设住房居民没有独立使用面积；6.题目提供的相关统计数据真实可信；7.土地增值税扣除项目金额都具有合法有效的凭证；8.降低房型一的售价，不会影响网民对各种房型的满意比例。
三、符号说明i ：新房型编号（1,2,,13i L ） i x：第i 种编号房型的建房套数 im ：第i 种编号房型的房型面积 i c ：第i 种编号房型的开发成本ir ：第i 种编号房型的售价 i f ：网民对第i 种房型的满意比例i PS ：普通宅增值税 i FS ：非普通宅增值税S ：总增值税 1C ：普通宅取得土地的支付金额2C ：非普通宅取得土地的支付金额 0C ：取得土地支付总金额KC ：开发成本 C ：总成本投入f ：总满意比例 X ：增值额R ：售房总收益 L ：净利润（最终收益）u ：容积率 i k ：增值率回报率Y ：扣除项目金额 i w :回报率四、模型的建立与求解问题一原规划方案I 核算数据预处理根据表1的数据，建筑面积为房型面积与建房套数的乘积，可得房型1-3普通住宅的建筑面积为61300，房型4-8,11非普通住宅建筑面积为180925，普通住宅和非普通住宅调整前所占的比例分别为：为了便于计算，进而按章普通住宅与非普通住宅的建筑面积所占的比率，将房型9与房型10的房型面积分为两部分，分别按普通宅和非普通宅进行相应的计算。
其中：房型9的普通宅（新房型编号为9）的房型面积：1030.25307=26.0662607⨯，房型9的非普通宅（新房型编号为10）的房型面积：1030.74693=76.9337393⨯。
同理可得房型10普通宅、房型10非普通宅的房型面积分别为和，处理结果如下表1所示。
容积率计算根据附件1中的附件1-1 众筹筑屋建设规划方案Ⅰ（原方案）的相关数据，房型9-11不列入容积率计算，房型1-8列入容积率的计算。
根据题意，总建筑面积为各房型面积乘各房型的建房套数之和。
即列入容积计算8i i i=1=m x =232250⨯∑建筑面积。
根据附件1中的表2 住宅核算相关指标得知土地总面积（平方米）为，且=总建筑面积容积率土地总面积的计算公式为：收益计算根据题意，编号为1~13的房型的售房收益为：=⨯⨯收益房型面积建房套数售价，即新编号为i 的房型的收益：i i i i R m x r =⨯⨯ （其中1,2,,13i =L ）所有房型（新编号1-13房型）的售房总收益为： 增值税计算（1）取得土地使用权的金额计算根据参考文献1中的剖析按建筑物占地面积中的整宗分摊法得以下公式： 同理可得各种房型的取得土地支付的金额为：新编号为i 的房型的取得土地支付的金额： （2）开发成本各类房型的开发成本等于对应的房型面积、建房套数与开发成本的三项累乘，即⨯⨯房型面积建房套数开发成本新编号为i 的房型的开发成本：i i i i KC m x c =⨯⨯ （其中1,2,,13i =L ）新编号为i 的房型的允许开发成本：（其中0,1,i yx ⎧=⎨⎩编号为i 的房型不允许扣除开发成本编号为i 的房型允许扣除开发成本）所有房型的总开发成本： 所有房型的允许总开发成本： （3）房地产开发费用根据文献2得到：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的金额之和的10%计算扣除，得公式：新编号为i 的房型的开发费用：()10%i i C KC +⨯ （其中1,2,,13i =L ）新编号为i 的房型的允许开发费用： 所有房型的开发总费用： 所有房型的允许总开发费用：（4）转让房地产税金根据附件1中的表 2 住宅核算相关指标得知与转让房地产有关的税金是按收入的%计算，所以得公式：新编号为i 的房型的开发费用：5.65%i R ⨯ （其中1,2,,13i =L ）所有房型的的房型转让税金： （5）其它扣除项目根据附件2得知对从事房地产开发的纳税人可按 《实施细则》 第七条取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的金额之和，加计 20%扣除,得公式：新编号为i 的房型的其它扣除项目：()20%i i C KC +⨯ （其中1,2,,13i =L ）新编号为i 的房型的允许其它扣除项目： 所有房型的其它扣除项目：所有房型的允许其它扣除项目： （6）扣除项目金额根据附件2得知扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；其他扣除项目金额；旧房及建筑物的评估价格；[2009]31好文字规定的其他扣除项目。
由于本文中未提及关于旧房记建筑物的评估价格也为涉及[2009]31号问规定的其他扣除项目，所以都将其当为0处理。
由此得出扣除项目金额的计算公式：新编号为i 的房型的扣除项目金额：所有房型的扣除项目金额： （7）增值额根据附件2可知增值额为土地增值纳税人转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，由此得增值额的计算公式：新编号为i 的房型的增值额：所有房型的增值额： （8）增值率根据附件X 得知增值率的计算公式，i i i =÷第种编号房型的增值率第种编号房型的增值额第种编号房型的扣除项目金额即（9）增值税根据附件2中的国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中我国土地增值税实行四级超率累进税率可得以下计算增值税条件函数：新编号为1,2,3,9,11的普通住宅宅的增值税：新编号为4,5,6,7,8,10,12,13的非普通宅的增值税：所有房型的增值税总和：综上所述，各种房型的增值税计算过程如下表2：成本计算根据题意可得，总成本的计算公式为:=+++总成本取得土地支付的金额总开发成本总开发费用与转让房地产有关的税金取得土地支付的金额： 0777179627C =总收益： 13i i i 1i==m x r =3246720000i i R ==⨯⨯∑∑131R总开发成本： 13i i i 1i=KC=m x r =1314387100i i KC ==⨯⨯∑∑131总开发费用：总转让税金： 5.65%3246420000 5.65%183439680R ⨯=⨯=前期总成本： 000()10% 5.65%1.1() 5.65%2484163079.7C C KC C KC RKC C R=+++⨯+=⨯++=回报率计算根据题意可得，总成本的计算公式为:由前面计算可知，售房总收益 131=3246720000i i R ==∑R ，增值税总和131184783806i i S s ===∑，前期总成本2484163079.7C =，可得总利润：回报率： 23.2582602646789Lk C== 表3 方案I 的总收益、前期开发成本、增值税和回报率4.1.2 调整后规划方案I 核算房型一的售价调整（12000元/m 2调整为元/m 2）分析问题一中原房型一的结论，发现房型一的增值率1=%k 21.61771，特别接近附件1中普通宅土地增值税的税收优惠条件（增值率为20%），并且房型一的住宅类型为普通住宅。
另外根据附件2中，为了使利益最大化，减少增值税，调整房型一的售价使增值率1k 达到免税条件，即调整后的120%k =。
