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万达广场项目可行性研究报告第一章总论1、项目背景某某因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态园林城。
某某具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥地。
现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名某某。
这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。
随着国家西部大开发战略的实施，某某市经济方面得到了较大的发展，尤其是近年来，某某市对外开放的力度不断加大，城市基础设施建设突飞猛进，供水、供电、供暖设施的综合配套服务能力居全国先进水平。
某某市工业经济发展速度在全省16 个市州及省辖市中上升为第四位。
居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，某某还被评为宜居住城市。
综上所述，某某的经济已驶入良性发展快车道。
经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上某某市近年来加大了旅游资源的开发，根据市场调查，某某市作为新的旅游城市依托“一江两山”（即长江三峡、武当山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市场，不少游客会在某某作一定时间的停留，每年 4 月至10 月是旅游高峰期，大量的过境旅客也形成了不可低估的现实市场和巨大的潜在市场，给商业的经营带来了较大的商机。
随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业带来了新鲜气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结果就是中国的现代百货店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、个性化追求将催生大型化与综合化百货店的发展步伐。
某某市作为地处鄂、渝、豫、陕四省交界的重点地级市，是这一区域内的中心城市，又是全省旅游黄金圈上一个重要支点。
随着旅游业的不断发展和完善，某某将成为全省最为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而，某某市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与区域性中心城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我市宜居宜商城市的形象，为了改变这一现状，新建某某万达广场，对提升城市形象和商品流通的档次，将会发挥重要的积极作用。
目录一、项目概况………………………………………………………………P2二、第一批开盘数据分析…………………………………………………P3三、价格策略分析…………………………………………………………P5四、开盘前营销分析………………………………………………………P7五、客户描述………………………………………………………………P11六、优惠及促销活动………………………………………………………P11七、总结及借鉴……………………………………………………………P11八、附件（价格表）一、项目概况太仓万达广场位于太仓市上海东路与娄江路交汇处，县府街南侧，建设用地10.75万平方米，建筑面积约48.81万平方米，太仓万达广场内规划了大型商业中心、城市步行街、商务酒店、甲级写字楼、高级公寓、电影院线等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等各类功能于一体。
太仓万达广场是继苏州平江万达广场之后万达集团布局苏州的又一力作，也是太仓市目前在建规模最大的城市综合体，其全球顶尖的商业模式，将全面带动太仓城市发展和商业升级，使太仓的商业朝着更时尚、更现代、更齐全、更国际化、更具体验性方向大步迈进。
太仓万达广场分为南北两区，地上总建筑面积为35.06万㎡，地下总建筑面积为13.75万㎡。
容积率3.48，建筑密度60%，绿地率10%，建筑高度限高100米，机动车总停车位2250个，非机动总停车位10450个。
南区规划购物中心建筑面积为9.45万㎡，商铺建筑面积为2.71万㎡，商务酒店建筑面积为0.87万㎡。
北区规划住宅建筑面积为13.95万㎡，写字楼建筑面积为5.84万㎡，商铺建筑面积为2.06万㎡，相关配套物业及社区面积为0.16万㎡。
（万达北区平面图）（万达南区平面图）二、第一批开盘数据分析万达一批次开盘以住宅为主，开盘楼号为1#，3#，4#，5#（各楼栋销售表见附件），户型总套数为498套（其中1#楼开盘面积为17259.56㎡，3#楼开盘面积为20941.5㎡，4#楼开盘面积为8586.93㎡，5#楼开盘面积为8598.87㎡），总开盘面积为55386.86㎡。
各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金商业地段。
在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。
万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。
作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。
1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差;3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。
从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
万达广场市场调研报告（共5篇）万达市场调研报告范文万达广场市场调研报告（共5篇）第1篇：万达广场调研报告•调研对象：万达广场•调研地点：长春市红旗街•调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，需找设计灵感。
•此次调研的内容，从以下几个方面来分析：•一：理性思维•从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。
二：市场定位：长春万达广场是长春市第一个城市综合体，项目占地面积4.8万平方米，建筑面积31.75万平方米，总投资额26亿元，项目集百货、室内步行商业街、室外商业街、公寓、住宅等多种业态为一体，引入万千百货、万达影城、国美电器、华润万家连锁超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌专营店的进驻，满足消费者一站式生活消费需求。
将区域内原本零散的商业格局有效整合，使长春万达广场成为红旗街商圈内业态功能最为齐全的城市综合体，并对推动长春城市化发展，促进区域产业升级，提升长春乃至吉林省的服务业发展水平具有十分积极的意义。
三：商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。
所以，选址要遵循一些必要的原则。
•选址原则：1、方便顾客购物•（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。
•（2）靠近人群聚集区。
如休闲娱乐场所•（3）人口居住稠密区• 2、有利于商场开拓发展•（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。
•（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。
•（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。
某商业综合体招商业态定位报告尊敬的各位领导：我荣幸地商业综合体编写这份招商业态定位报告。
本报告旨在为商业综合体的招商工作提供相关指导和战略规划。
根据市场调研和分析，我们为商业综合体制定了以下商业定位策略和建议。
一、市场背景分析1.消费升级趋势：随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对于购物中心的需求也在逐渐升级。
2.城市规划发展：商业综合体所在的城市或地区的城市规划和发展情况将直接影响商业综合体的定位。
3.人口分布：商业综合体所在地区的人口分布情况将决定商业综合体所能服务的潜在消费群体数量和需求。
二、商业定位策略根据市场分析，我们建议将商业综合体定位为“时尚与品质生活中心”。
这个定位旨在满足消费者对于时尚、品质与便利的需求。
1.时尚定位：商业综合体将引进国内外知名品牌，提供时尚、潮流的购物体验。
鼓励原创设计师品牌入驻，举办时尚活动和秀场，使商业综合体成为潮流时尚的聚集地。
2.品质生活定位：商业综合体将引入高品质的生活方式品牌，涵盖高端餐饮、休闲娱乐等领域。
通过提供舒适的环境和高品质的服务，为消费者创造品质生活体验。
3.便利定位：商业综合体将提供便捷一站式购物体验，通过引进超市、药店等便利店，以及为消费者提供多样化的优质服务，满足消费者对于便利和效率的需求。
三、商业招商策略1.定位主题区域：商业综合体应根据市场需求和消费者偏好，确定特定的主题区域，如时尚区、美食区、休闲区等，吸引相应的品牌入驻。
2.引进国际品牌：引进一些国际知名品牌，以增加商业综合体的品牌影响力和吸引力。
提供独家商业特许经营权，增加商业综合体的独特性。
3.开展市场营销活动：通过开展各种营销活动，如折扣促销、会员特权、限时购等，吸引消费者前来购物消费，并提升商业综合体的知名度和美誉度。
4.加强合作伙伴关系：与各行业的领先企业建立合作伙伴关系，共同推动商业综合体的发展，实现互利共赢的局面。
5.注重客户体验：通过优化商场布局、提供便利的停车和购物环境，提升消费者在商业综合体的体验感受，增加消费者的满意度和忠诚度。
万达可行性研究报告一、项目背景万达集团是中国最大的商业地产运营企业，拥有集团化经营的商业模式，主要业务包括商业地产开发、物业管理、酒店管理、文化旅游、网络科技等多个领域。
随着中国市场经济的不断发展，万达集团通过多年的积累和发展，已经成为了中国商业地产行业的领军企业之一。
作为中国商业地产行业的龙头企业，万达集团一直积极转型升级，不断拓展业务领域，加大投资力度，加速产业升级和转型。
在这样的背景下，本报告旨在对万达集团的可行性进行深入研究和分析，为其未来的发展提供参考。
二、项目概述项目名称：万达集团可行性研究项目主要内容：本次可行性研究主要包括市场环境分析、产业发展趋势分析、企业自身实力分析、投资风险分析和可行性分析等内容。
三、市场环境分析1. 国内外经济环境：当前，全球各国的经济发展都面临着明显的下行压力，受制于国际局势、贸易摩擦等因素的影响，中国经济增速也呈现出了一定的波动。
但总体来看，中国经济仍具有较强的韧性和潜力，未来发展空间广阔。
2. 商业地产市场：随着城市化进程不断加快，商业地产市场需求持续增长，尤其是商务、文化、娱乐等综合性商业地产项目的需求增长较快。
万达集团作为商业地产行业的龙头企业，拥有丰富的开发经验和优质的项目资源，有望在市场竞争中占据一席之地。
四、产业发展趋势分析1. 商业地产：商业地产项目的发展趋势主要包括城市综合体、商业中心、购物中心等综合性商业地产项目，在满足日常消费和生活需求的同时，还能够提供休闲娱乐、文化艺术等多种服务，满足消费者多样化的需求。
2. 文化旅游：文化旅游产业正成为中国经济发展的新动能，万达集团在文化旅游领域布局较为广泛，如世界文化遗产旅游项目、主题公园等，将成为未来的发展重点。
五、企业自身实力分析1. 资金实力：万达集团拥有雄厚的资金实力，稳健的融资途径和规范的财务管理体系，有能力支持各项投资项目的开发和运营。
2. 技术研发：万达集团在商业地产、文化旅游等领域进行技术创新和研发投入较为充分，拥有一支专业化、高素质的研发团队，具备自主创新能力。
万达调研报告【第一篇】万达调研报告万达集团成立于1988年，总部位于中国北京，在房地产、商业地产、文化旅游、金融和互联网等多个领域都有着广泛的布局。
作为中国最大的商业地产开发商和运营商之一，万达集团一直致力于推动中国商业地产的发展，为国内消费者提供高品质的购物、娱乐和休闲体验。
本次调研报告主要对万达集团的商业地产进行分析，从其发展历程、经营模式、品牌形象和市场竞争等多个方面进行探讨。
通过对万达集团的调研，我们希望能够全面了解其商业地产的发展现状和未来趋势，为相关企业和投资者提供参考和借鉴。
一、万达集团的发展历程万达集团的起步可以追溯到上世纪80年代末90年代初，当时中国的房地产市场刚刚开始兴起。
作为第一批进军房地产行业的企业之一，万达集团积极探索商业地产开发与运营的模式，通过引入国际先进的理念和经验，成功打造了一系列商业地产项目。
随着中国经济的快速发展和人民生活水平的提高，万达集团逐步扩大了其商业地产的规模和范围。
目前，万达集团已在全国范围内拥有多家大型购物中心和商业综合体，涵盖了零售、餐饮、娱乐、文化等多个领域。
这些商业地产项目不仅为中国消费者提供了丰富多样的购物和娱乐选择，也为万达集团带来了可观的收益。
二、万达集团的经营模式万达集团的商业地产经营模式以“全产业链、多业态融合”为核心，通过构建完善的商业生态系统，实现资源整合和价值共享。
万达集团旗下的购物中心和商业综合体集合了零售、餐饮、娱乐、文化等多个领域的业态，形成了一个全方位、多元化的消费场所。
在商业地产开发过程中，万达集团注重与商家的合作，通过对商家需求的深入调研和分析，精确把握市场需求，满足消费者的多层次、多元化的消费需求。
同时，万达集团还采取多样化的运营方式，如与国内外知名品牌合作、引进国外优秀概念和模式，提升商业地产的品牌形象和竞争力。
三、万达集团的品牌形象多年来，万达集团一直秉持着“为国家富民，为员工幸福，为股东创利”的经营理念，致力于为消费者创造价值。
万达广场市场调研问卷及调研计划XX万达广场市场调研问卷调研地点：___________调研人员：__________ 第一部分消费者个人情况（目测+询问）1、受访者性别：A、男 B、女2、您的年龄：A、18岁或以下B、19-24岁C、25-30岁D、31-35岁E、36-40岁F、41-45岁G、46-50岁H、51-65岁I、65岁以上3、您的学历：A、高中及以下B、大专C、本科D、硕士及以上4、您的职业：A、公司一般职员B、公司中高层管理人员C、公务员及事业单位人员D、金融/银行/证券人员E、私营业主F、自由职业G、学生H、其他______________5、您的月均消费支出（不含房贷及车贷）：A、500元及以下B、501-1000元C、1001--1500元D、1501-2000元E、2001-3000元F、3001-5000元G、5001元及以上6、您的婚姻状况：A、已婚未有小孩B、已婚有孩子C、未婚7、您的居住区域：A、福田区B、南山区C、罗湖区D、盐田区——根据所处城市地理分区修改第二部分消费者行为访问（访谈沟通方式）1、您日常购物选择的交通方式为：A、私家车B、公交车C、出租车D、电动车E、步行F、其他_______2、您及家人日常购物会去哪些地方：（多选）A、东汇城B、万达广场C、国贸D、方圆大厦E、鑫博大购物 F商业大厦G、其他__________________________——根据所处市场竞争对手情况修改3、您通常什么时间段逛商场（多选）A、平时B、双休日C、节假日D、不确定，有消费需要时才会逛4、您逛商场、购物通常和谁一起？A、独自一人B、与朋友一起C、与家人一起D、商务洽谈E、其他__________5、您到万达广场消费的频次：A、0次B、1次C、2次D、3次E、4次及以上或A、每月少于1次B、每月1次C、每月2-3次D、每月4次及以上——根据广场开业时间选择6、您每次在万达广场消费的金额A、无消费B、300元及以下C、301-500元D、501-1000元E、1001元及以上7、您到万达广场消费的品类主要是（多选）A、女装B、男装C、箱包皮具、皮鞋D、餐饮E、观影/儿童娱乐/KTV等体验类F、饰品G、超市H、其他___________________8、您对万达广场服装、精品（皮鞋皮具、饰品等）类商品满意程度A、很满意B、满意C、一般D、不满意E、很不满意如选择C、D、E，您不满意的原因是：A、品牌不丰富B、新款上货慢/量少C、款式少/断缺码现象多D、折扣少/价格偏高E、没有喜欢的品牌F、其他_______________9、您希望广场引进哪些服装、精品（含皮鞋皮具、饰品等）类品牌？____________________________10、您对万达广场现有餐饮品牌有哪些不满意之处？A、没有不满意B、价格偏高C、品类不够丰富D、口味不佳E、环境不佳F、其他__________________11、您通常了解商场活动的渠道主要是（可多选）A、亲朋介绍B、电视广告C、报纸广告D、电台广播E、传单F、户外广告G、网站H、短信 I、微博 J、微信 K、其他____________12、您最喜欢的人气活动形式是什么A、歌舞晚会B、明星活动C、少儿演出D、互动体验类E、服饰秀F、其他______——可根据广场实际情况修改活动类型13、您最喜欢的促销活动形式是什么A、特卖打折B、满额送券C、分级赠礼D、抽奖E、其他______________14、您对广场还有哪些宝贵意见及建议？___________________________________________________________________________________________________ _______访问结束，非常感谢您的支持！XX万达广场市场调研计划一、调研时间：X月XX日——X月XX日9：30--21：00（调研时间为一周，比如：周一至周日）；二、调研地点：广场公区、步行街商户内、主次力店内；三、调研样本量、分配及顾客选择：1000份。
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
