广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告

高德置地广场项目分析及区位经济分析一．项目分析：1.项目概况：（1）广州高德置地广场是高德置地集团开发的一个超大型商业地产项目，集团成立于1995年,是中国一流的的商业地产开发商及营运商。

公司现正运营的商业项目面积达50万㎡，写字楼项目面积约32万平方米，整体开发的项目超过160 万㎡。

高德置地广场总建筑面积9 2万平方米，包括国际级的购物中心、超甲级写字楼,超五星级酒店和国内顶级的酒店式公寓。

◆珠江新城最大的综合性商业项目，全亚洲唯一的上百间复式店铺汇聚的商场。

四通八达的交通和中央商务区的吸引力带来庞大的消费群。

◆超五星级酒店由管理中东迪拜帆船酒店的朱美拉酒店管理公司负责设计、管理和营运。

◆超甲级写字楼有国内最先进的智能化设施和最高速的电梯，还有独创的国际CE0会所，目前已有美国通用电气、瑞士迅达电梯等多家世界500强企业入驻。

◆国内顶级的朱美拉公寓有最完备的生活、休闲设施和最舒适、尊贵的酒店式服务。

（2）该项目作为城市地标性的综合商业建筑群，规划有22万平米购物中心parkside，分春、夏、中、秋、冬五个主题空间；33万平米甲级写字楼，分A、B、C、D、E、F、H、I共八座塔楼；3.8万平米JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL；8万平米高德公寓；15.7万平米服务式公寓。

高德置地广场有春、夏、中、秋、冬、高德公寓六个项目，其中冬项目为在建项目。

——春, 代表清新与潮流——夏，代表阳光与活力——秋，代表成熟与魅力——冬，代表浪漫与品味2.项目位置高德置地广场，位于广州市天河区珠江新城CBD新城市中轴线上，东起华夏路，西至兴国路，南临花城大道，横贯中央绿核广场和轻轨双塔站出口，在花城大道上横跨1公里。

项目东接地铁三号线、五号线交汇站珠江新城站，西靠地铁五号线猎德站，在高德置地广场一期设有大型公交站场，东西向交通动脉以花城大道贯穿，交通四通八达。

3.项目周边4.公共配套二．区位经济分析1.宏观经济分析（1）城市定位广州——南部龙头，经济中心国家中心城市地位的确立，广州的发展成为过家战略，使得广州的凝聚力和辐射力更加强大。

白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。

片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。

新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。

近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。

另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。

交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。

生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。

片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。

这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。

片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。

商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。

（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。

尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。

广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。

其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。

本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。

作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。

如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。

数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。

2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。

百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。

百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。

广州商场市场调研报告1. 引言市场调研是了解目标市场的重要手段，本报告旨在对广州市的商场市场进行调研分析，为商家和投资者提供决策依据。

2. 调研方法为了全面了解广州商场市场的情况，本次调研采用了以下方法： - 现场观察：对广州市不同区域的商场进行了走访和观察，了解商场的规模、位置以及经营情况。

- 面访调查：通过面对面的访谈，收集了消费者对广州商场的偏好、购物习惯以及消费心理等方面的信息。

- 数据分析：通过收集和分析广州市商场的销售数据、租金数据等，来了解市场的发展趋势和商业氛围。

3. 广州商场市场概况广州是中国的经济中心之一，商场发展迅速。

据统计，广州市商场数量近年来呈现逐年增长的趋势。

目前，广州市区有多家大型综合性商场，从高档奢侈品到平价百货应有尽有。

4. 广州商场的定位和特点在广州市，商场根据定位和特点可以分为以下几类： - 高档奢侈品商场：例如正佳广场、天河城等，这些商场定位高端消费人群，提供名牌商品和豪华购物环境。

- 主题商场：例如太古汇、大家乐购物广场等，这些商场以特定的主题吸引消费者，如娱乐、美食、时尚等。

- 中高档综合性商场：例如万象城、太阳新天地商场等，这些商场汇集了各类品牌，适合不同消费水平的消费者。

5. 消费者对广州商场的偏好通过面访调查，我们了解到了广州消费者对商场的偏好： - 位置便利：消费者更喜欢位于市区或交通便利的商场，方便购物和交流。

- 多元化商品选择：在广州商场中，消费者希望能找到各种类型的商品，包括国际品牌、本地特色和平价百货。

- 购物环境舒适：消费者对商场的环境和装修也很看重，干净整洁、舒适宜人的环境能吸引更多顾客。

6. 广州商场市场竞争状况广州商场市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面： - 品牌竞争：各商场都力求引进国际著名品牌，以提升自身的品牌形象和吸引力。

- 租金压力：由于租金的上涨，商场需要寻找更多的租户来分摊成本，因而竞争更加激烈。

- 营销活动：商场之间开展各种促销活动、推出优惠策略，争夺消费者的关注和购买力。

1摘要目前，国内理论界对商业房地产的研究和分析尚不明确，我们须做进一步探索商业房地产项目定位模型研究属于一片空白。

而因市场定位的不准确导致投资额巨大的商业地产开发项目失败不乏其例。

在此,广州白云万达广场的市场定位分析,用多维定位思想构建多维定位模型,对广州白云万达广场项目做出较为科学的定位,形成整套商业房地产定位全程案例,为新开发商业地产项目定位提供有益借鉴。

本文首先提出了项目研究的背景及意义,回顾总结了国内外研究文献。

通过对当前商业地产项目定位理论的评述和典型案例的分析,提出了商业地产项目多维定位模型。

然后,根据多维定位思想和基本模型对广东白云万达广场项目定进行了二个维度的定位分析范围定位分析、方法定位分析。

最后,根据项目多维定位分析对广州白云万达广场项目进行了三个层次的定位实践总体形象定位、建筑设计定位和项目经营定位,定位思想和定位模型能够有效地对商业地产项目进行定位。

关键词商业地产广州白云万达广场（商业地产）市场定位1目录1 绪论 (1)1.1研究的背景及意义 (1)1.1.1研究背景 (1)1.1.2研究意义 (1)1.2国内外研究文献综述 (1)1.3本文要解决的问题 (2)2 商业地产项目案例分析和多维定位模式 (3)2.1商业地产项目典型案例分析及其启示 (3)2.1.1省外城市典型案例 (3)2.1.2省内典型案例 (3)2.1.3商业房地产项目定位的误区 (4)2.2商业地产项目持续核心竞争力定位 (4)2.2.1当前商业地产项目定位理论缺陷 (4)2.2.2持续核心竞争力定位思想的提出 (5)2.3商业地产项目多维定位模式 (7)2.3.1商业地产项目多维定位的必要性 (7)2.3.2商业地产项目多维定位的模式 (7)2.4本章小结 (8)3 广州白云万达广场的市场定位多维分析 (9)3.1市场范围定位 (9)3.1.1国内外购物中心分析 (9)3.1.2购物中心定位评价指标 (10)3.1.3广州商业市场分析 (11)3.2项目方法定位 (11)3.2.1项目定位的目的 (12)3.2.2项目定位的具体方法 (12)3.3本章小结 (13)4 广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1.1总体形象定位 (14)4.1.2建筑设计定位 (14)4.1.3项目经营定位 (14)4.2本章小结 (16)结论 (17)参考文献 (18)致谢 (19)1 1 绪论1.1研究的背景及意义1.1.1研究背景本课题来源于本人对广州白云万达广场项目全程开发过程的思考和研究。

高德置地广场绿化调研报告高德置地广场绿化调研报告一、调研目的为了解高德置地广场绿化现状，改善绿化环境，提升广场品质，开展此次绿化调研。

通过调查广场现有绿化植物、绿化设施以及广场绿化运营管理情况，为下一步广场绿化改进提供依据。

二、调研方法1. 实地观察：通过对高德置地广场进行实地考察，了解广场绿化现状、绿化设施及管理情况。

2. 调查问卷：设计调查问卷，向广场周边居民及广场员工了解对广场绿化的意见和建议。

3. 网络调研：通过互联网平台对其他广场绿化案例进行调研，汲取借鉴经验。

三、调研结果1. 高德置地广场绿化植物种类丰富，但存在部分树木老化、枝干病虫害及缺乏养护的情况。

2. 绿化设施配备不足，缺乏休憩设施和人行道，导致游客无法在广场中自由活动。

3. 广场绿化管理不规范，缺乏专业的绿化团队和定期的养护工作，导致绿化效果较差。

4. 广场周边居民对绿化情况普遍不满意，认为广场绿化存在不够美观和不够舒适的问题。

四、调研分析1. 绿化植物养护不到位导致病虫害严重，需要加强植物防治措施。

2. 绿化设施不足，影响了广场的使用功能和游客体验，需要增加合适的休憩设施和人行道。

3. 绿化管理不规范，需建立专业的绿化团队，制定科学合理的养护计划和管理制度。

4. 广场周边居民对绿化情况不满意，需加大宣传力度，增加居民参与度，提高绿化质量。

五、建议1. 修剪枯枝败叶，加强植物防治，提高绿化质量。

2. 增加针对广场实际需求的绿化设施，例如景观座椅、自行车停车架等，提高广场的使用率。

3. 建立专业的绿化管理团队，制定养护计划和管理制度，确保绿化设施的有效维护。

4. 加强与广场周边居民的沟通，听取居民的意见和建议，增加居民参与度，提高绿化质量。

六、总结通过此次调研，发现高德置地广场存在绿化植物养护不到位、绿化设施不足以及绿化管理不规范等问题。

为了提升广场的品质和绿化环境，建议加强植物防治、增加绿化设施、建立专业的绿化管理团队，并加强与居民的沟通和参与。