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资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。
(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。
现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。
1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。
注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。
非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。
1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。
计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。
10年期及以上，4%左右。
B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。
（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。
《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。
市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。
收益法和资产基础法是估值方法中常用的两种方法，用于确定资产或企业的价值。
它们的差异主要体现在以下几个方面：
核心原理：
收益法：收益法基于预期收益的现值来确定资产或企业的价值。
它将资产或企业未来的经济利益（收入、现金流等）作为评估的关键因素，并以此进行贴现计算，得出资产或企业的现值。
资产基础法：资产基础法基于资产净值来确定资产或企业的价值。
它主要关注资产和负债的价值，通过减去负债得到资产净值，作为资产或企业的估值依据。
适用对象：
收益法：收益法通常适用于具有稳定可预测收益的资产或企业。
它特别适用于评估收入产生型资产，如房地产租金、企业盈利等。
资产基础法：资产基础法通常适用于无法确定稳定可预测收益的资产或企业。
它更适用于评估实物资产、无形资产或财务状况较差的企业。
考虑因素：
收益法：收益法的估值依赖于对未来收益的预测和预期。
因此，它要考虑诸如预期收入增长率、经营风险、市场竞争等因素。
资产基础法：资产基础法的估值主要关注资产和负债的评估，包括实物资产的市场价值、无形资产的评估、负债的计算等。
应用范围：
收益法：收益法常用于企业估值、商业不动产估值等，特别适用于现金流稳定、盈利可预测的资产。
资产基础法：资产基础法常用于评估实物资产（如房地产、机械设备等）的价值，或者对于无法进行准确收益预测的企业进行估值。
企业价值的方法有收益法企业的价值是指企业在市场中所能创造的财务价值和经济效益的总和。
确定企业的价值是企业管理者、投资者和其他利益相关者的一个重要任务，因为企业的价值决定了企业的定位、投资方向、未来规划等方面。
在确定企业价值的方法中，收益法是一种常用的方法，该方法通过预测企业未来的经济效益和现金流，从而确定企业的价值。
收益法是根据企业未来的收益情况来确定企业的价值的一种方法。
该方法认为，企业的价值取决于其未来所能创造的经济效益，即企业的未来收益流。
在进行收益法估值时，需要进行以下步骤：首先，确定企业的未来收益情况。
这一步骤的关键是对企业进行财务分析，了解企业的营业收入、净利润、现金流等情况，同时需要对行业、市场、竞争环境等情况进行分析，以便准确预测企业未来的收益情况。
其次，确定折现率。
折现率是反映资金时间价值的指标，用于将未来的收益折现到现值，以便对未来收益进行合理评估。
折现率的确定受到多个因素的影响，包括市场利率、业务风险、资本成本等因素。
然后，计算未来现金流量。
在确定了未来收益情况和折现率之后，需要计算未来的现金流量，将未来净利润转化为现金流，以便进行估值计算。
最后，确定企业的价值。
通过将未来现金流量进行折现，得到企业的现值，即企业的估值。
企业的估值是企业当前价值和未来发展潜力的综合反映，是企业管理者和投资者分析决策的重要依据。
总的来说，收益法是确定企业价值的一种常用方法，通过对企业未来收益情况和折现率的分析，可以对企业进行合理的估值，并为企业管理者、投资者等利益相关者提供决策参考。
在实际应用中，需要充分考虑企业的具体情况、市场环境等因素，以便准确确定企业的价值。
（二）收益法收益法：指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
1.选择具体的估价方法直接资本化法要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率，而市场上缺少与估价对象净收益流模式相同的房地产可比实例，不适合采用直接资本化法；由于可以调查到与估价对象具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率，所以选用报酬资本化法。
估价对象收益期较长，其收益期限内净收益可以确定，本次评估选用报酬资本化法中的全剩余寿命模式。
运用收益法（全剩余寿命模式）进行房地产估价时，应按下列步骤进行：2.测算收益期根据估价委托人提供的《不动产权证书》，委估房地产的土地用途为城镇住宅用地，土地使用年期从2006年04月17日起2076年04月16日止，至价值时点土地剩余使用年限为57.67年；另外，房屋竣工时间为2015年08月31日，估价对象房屋结构为钢筋混凝土结构，该类房屋经济耐用年限为60年，估价对象建筑物建成于2015年，钢筋混凝土结构建筑物非生产用房耐用年限为60年，至价值时点已使用4年整，价值时点建筑物剩余经济寿命为56年。
房屋剩余使用年限小于土地剩余使用年限，根据孰短原则，确定本次估价的收益年限为56年。
3.测算年总收益(1)年有效毛租金收入的求取年有效毛租金收入=年潜在毛租金收入-空置和收租损失①潜在毛租金收入的求取经估价人员对房地产市场进行调查，根据交易方式适合估价目的、交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，调查与估价对象在同一供需圈内的类似物业情况，选取了三个具有普遍性的物业作为可比实例。
②估价对象客观市场租金水平确定调查周边档次相同、用途相同、结构相似、装修档次相近等可比性较强的住宅租金水平和出租率，比较分析确定出租的客观租金水平和出租率。
根据调查分析，用比较法测算估价对象的客观租金水平。
委估对象位于***市***大道**号**城小区第***单元***号房，建筑面积为106.36平方米，本次评估取（19+20+20）/3=20元/平方米/月。
本次评估根据估价人员对***市房地产市场价格调查、了解、分析以及估价项目的实际情况，确定估价对象客观出租率为95%。
根据现场勘查及询问估价委托人，估价对象自用，无租约限制，本次评估估价对象租金内涵为建筑面积。
则：年租金收入=月租金×12×建筑面积×有效出租面积比率×出租率=20×12×106.36×100%×95%=24250元（2）年押金利息收入出租押金一般按两个月租金交纳，价值时点时中国人民银行公布的一年期（含一年）定期存款利率为1.50%，无利息税，则：年押金利息收入=月租金×2×建筑面积×利率=20×2×106.36×1.50%=64元（3）年总收益 =年租金收入+年押金利息收入 =24250+64=24314元4、计算年总费用（1）房屋重置价格和房屋现值确定①重置价格确定：估价对象建成2015年，建筑结构为钢混结构，依据当地现行建筑工程概（预算）标准测算，参照同类结构、开发规模相似房屋建筑物的重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，确定房屋重置单价为1800元/平方米。
则：房屋重置价格=房屋重置单价×建筑面积 =1800×106.36=191448元②成新率确定：采用年限法和现场观察法确定估价对象综合成新率为93%。
③房屋现值确定房屋现值=房屋重置价格×成新率 =191448×93%=178047元（2）管理费：指对出租房屋进行必要的管理和相关服务所支付的费用。
按年租金收入的2%计取，则：管理费＝年租金×2%=24250×2%=485元（3）维修费：是指为保障房屋正常使用进行的定期修缮和日常维修养护费用需。
根据现实状况，结合行业惯例，按房屋重置价格的2.0%计取。
则：维修费＝房屋重置价格×2.0% =191448×2.0% =3829元（4）房屋年保险费：保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.20%计算，则：房屋年保险费=房屋现值×0.20% =178047×0.20% =356元（5）房屋出租年税金：税金是指房产所有人按照国家及地方有关规定，向税务机关缴纳的房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加等。
根据《自治区地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（自治区地方税务局公告2016年第2号）及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，对个人租赁应税房产，按照如下规定实行核定征收：①个人租赁住房，每月取得租金收入在30000元以下的，核定征收率为5％。
其中：房产税4%，个人所得税1%。
②个人租赁住房，每月取得租金收入在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为6.88%。
其中：增值税1.5%（租金收益÷（1+5%）×1.5%），城市维护建设税0.105%，教育费附加0.045%，地方教育附加0.03%，房产税4%，个人所得税1.2%。
③个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在30000元以下的，核定征收率为5.6％。
其中：房产税4%，个人所得税1.5%，印花税0.1%。
④个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为11.7%。
其中：增值税5.0%（租金收益÷（1+5%）×5.0%），城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.1%，印花税0.1%，房产税4%，个人所得税2%。
本估价对象属于个人租赁住房，月租金收入低于30000元，故其房屋租赁征收税率按5%计，则：年税金＝年租金×税率 =24250×5%=1213元（6）年总费用=管理费+维修费+保险费+税金=485+3829+356+1213=5883元5.报酬率的确定报酬率确定的方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。
本参数指标体系采用市场提取法和安全利率加风险调整值法进行测算。
（1）市场提取法。
根据对当地近年与委估房地产相同或相近似的房地产租售市场状况调查，搜集市场上近期交易的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的报酬率。
根据实际情况，采取简单算术平均值确定报酬率为6.5%。
（2）安全利率加风险调整值法。
以安全利率加上风险调整值作为报酬率。
其中安全利率采用价值时点时中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率1.50%；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值为 6.0%，根据：报酬率=安全利率+风险调整值，确定报酬率为7.5%。
（3）报酬率的确定最终报酬率采用市场提取法和安全利率加风险调整值法的简单算术平均值进行确定，则：报酬率=(市场提取法+安全利率加风险调整值法)/2 =(6.5%+7.5%)/2 =7.00%6.计算房地产年纯收益，并对年纯收益未来变化趋势分析房地产年纯收益 =年总收益-年总费用 =24314-5883=18431元该区域房地产市场价格在一定时期内呈上升趋势，租金水平随着该区域房地产状况呈现上升趋势，房地产年总收益以及年总费用预期将在未来一定期间内变化，故房地产年纯收益将在未来一定期间变化。
7.计算房地产总价值（1）建筑物经济剩余寿命内房地产价值①公式选用：根据估价对象实际情况及对区域内房地产市场分析，在一定时期内该区域租金水平随着该区域房地产状况呈现上升趋势，本次估价选用净收益在未来有限期内逐年递增的计算公式。
具体如下：V＝a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]式中：V——房地产在价值时点的收益价格a——房地产的未来第一年净收益r——房地产的报酬率g——净收益逐年递增比率n——房地产未来可获收益的年限②确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场调查，在未来的收益年限内，市场租赁价格仍有上涨空间，本次确定估价对象的客观收益逐年递增比率为4.0%。
③房地产总价值的计算房地产总价值= a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]=18431/(7%-4.0%)×[1-(1+4.0%)56/(1+7%)56]=489397元房地产单价=489397÷106.36=4601元/㎡（2）建筑物经济使用年限结束后的土地剩余价值因土地剩余使用年限大于房屋剩余使用年限，土地的价值还需折现价值，需考虑年期修正。
年期修正公式：年期修正系数=[1－1/（1＋R）N]/ [1－1/（1＋R）M]其中：R——土地还原率（土地还原率根据银行定期存款利息以及结合土地投资风险情况并参考***市土地级别与基准地价更新报告，确定土地还原利率为6.5%）按上述公式计算各年限修正系数土地剩余使用年限为57.67年，房产剩余使用年限为56年，修正系数如下：土地年期修正系数= [1-1/(1+6.5%)57.67]/ [1-1/(1+6.5%)56]=1.003 修正后土地使用权价值=（房地产总价-房屋现值）×年期修正系数=（489397-178047）×1.003= 312284 (元）（3）综合房地产单价修正后房地产单价=（修正后土地使用权价值+房屋现值）/建筑面积 =（178047+312284）/106.36=4610(元/平方米)。
