2017土地估价：收益法公式记忆方法总结

收益法公式
收益法公式是企业管理者用来衡量不同投资项目成本和收益的重要工具。

收益法公式的基本原理是，只有当收益大于或等于投资的成本时，投资才是值得的。

收益法公式可以帮助企业管理者决定是否要投资一项特定的项目，同时也可以帮助他们确定一个特定项目的投资价值。

收益法公式的基本构成是：投资成本（C）和预期收益（R）。

公式可以用来衡量一项投资项目的价值，公式如下：
R-C=投资价值
其中，R代表预期收益，C代表投资成本，投资价值是投资后的收益减去投资成本。

如果投资价值大于零，则说明投资可以带来收益。

另一方面，如果投资价值小于零，则说明投资可能不值得，应该放弃。

收益法公式可以有效地帮助企业管理者评估投资项目的收益，让他们可以更加理性地进行决策。

在决定是否投资某项投资项目时，企业管理者可以采用收益法公式来衡量项目的投资价值，以确定是否值得投资。

此外，收益法公式还可用于评估不同项目的投资价值，以便企业管理者可以根据投资价值的大小来决定最佳投资项目。

收益法公式可
以帮助企业管理者准确地评估投资项目的收益，并做出正确的投资决策。

总的来说，收益法公式是一种重要的投资评估工具，企业管理者可以通过使用这一公式来评估投资项目，在进行投资决策时可以做出更明智的决定。

收益法估值计算公式收益法估值的基本公式为：一、企业整体价值评估（假设未来收益期为无限期且稳定增长）1. 稳定增长模型（戈登模型）- 公式：V=frac{R_1}{r - g}- 其中：- V为企业价值；- R_1为下一年度的预期收益额；- r为折现率（反映投资者要求的回报率）；- g为收益的年增长率（假设增长率长期稳定）。

2. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{R_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额；- r为折现率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。

3. 有限期收益且最后一年后为永续稳定收益情况（收益期为n年，前n - 1年收益不等，第n年后为永续稳定收益）- 公式：V=∑_i = 1^n - 1frac{R_i}{(1 + r)^i}+frac{R_n}{(r - g)(1 + r)^n - 1} - 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额（i = 1,2,·s,n - 1）；- R_n为第n年的预期收益额；- r为折现率；- g为第n年后收益的年增长率。

二、房地产收益法估值（假设收益期为无限期且稳定收益情况）1. 基本公式。

- V=(A)/(r)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产每年的净收益；- r为资本化率（类似于企业价值评估中的折现率）。

2. 考虑净收益逐年递增情况（假设递增率为g且收益期为无限期）- 公式：V=(A)/(r - g)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产第一年的净收益；- r为资本化率；- g为净收益的年递增率（r>g）。

3. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年净收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{A_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为房地产价值；- A_i为第i年的净收益；- r为资本化率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。

土地估计师计算公式要点摘录一、收益还原法1、收益还原法的基本公式收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：(1)土地年纯收益不变。

R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r×[1-1/（1+r）n](3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：无限年期的地价计算公式：p=a/r±b/r2有限年期地价计算公式：p=(a/r±b/r2)×[1-1/（1+r）n]±b/r×n/（1+r）n(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：无限年期地价计算公式：p=a/(r±s)有限年期地价计算公式：p=a/(r±s) ×{1-[(1±s)/(1+r)]n}上述公式中：（P-土地价格，a-土地纯收益，r-土地还原利率，b-纯收益的等差级数递增或递减的数额，s-纯收益逐上递增或递减的比率）2、程序（1）收集相关资料；2）测算年总收益；3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；6）选用适当的计算公式；7）试算收益价格；8）确定待估宗地地价。

2、确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。

土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。

房地出租：（1）土地纯收益=房地纯收益--房屋纯收益（2）房地纯收益=房地出租年总收益--房地出租年总费用（3）土地年总费用=经营管理费+经营维修费+房屋年折旧费+房屋年保险费+房屋出租年应交税金及其它费用；（4）房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原利率（5）房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价--房屋折旧总额（6）房屋折旧总额=房屋年折旧费*已使用年限（7）年折旧费=（房屋重置价—殘值）/耐用年限）（8）综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：（r：综合还原利率，r1：土地还原利率，r2：建筑物还原利率，L：土地价格， B：建筑物价格）3、适用范围收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。

土地估价：收益法公式记忆方法总结收益法中涉及的公式众多，往往是大家学习的难点，也是考试中容易记错的地方。

现将学习的体会总结如下，抛砖引玉，供大家参考，并欢迎指正，交流更多的学习体会，可以事半功倍。

一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F＝P×（1＋i）n2、P＝A/i×[1-1/(1+i)n]（年金现值公式）二、需要巧记的公式等比现值公式P＝A/i-s×[1-(1+s/1+i)n][当i≠s时]P＝nA/(1+i)[当I＝s时]这个公式用的频率，但容易记错，到底是i在前，还是s在前；是i在上，还是s 在上。

实际记忆中，把它叫做“爱情公式”。

利用谐音i就是爱，s就是死。

“爱到死，死也爱，当爱就意味着死亡时，留下的依然是爱”，意思先有“i－s”，然后是“1＋s”在上，再是“1＋i”在下，当i＝s时，只有i没有s。

这样，可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。

三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。

如：V∞＝VN×1/KNVn＝VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。

如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。

例:已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10％，问30年的土地价格。

解题思路：设土地年收益＝a，30年土地价格＝X则2500＝a/10％×[1-1/(1+10％)40]X＝a/10％×[1-1/(1+10％)30]2500/X=a/10％×[1-1/(1+10％)40]/a/10％×[1-1/(1+10％)30]X＝2410.16元/平方米例:已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8％，问假设报酬率为10％，50年的土地价格。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

估价方法每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。

押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以1 2，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。

在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：○1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**○2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；○3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；○4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。

建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。

这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地” 。

收益法的六个基本公式推导过程一、收益法基本公式概述。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

以下对其六个基本公式进行推导。

二、有限年期且净收益每年不变的公式推导。

1. 假设。

- 设净收益为A（每年不变），资本化率为r，收益年期为n。

- 房地产价格为V。

2. 推导过程。

- 根据资金时间价值中的等比数列求和公式。

未来第i年的净收益A在估价时点的现值P_i=(A)/((1 + r)^i)（i = 1,2,·s,n）。

- 那么房地产价格V=∑_i = 1^n(A)/((1 + r)^i)。

- 这是一个首项a=(A)/(1 + r)，公比q=(1)/(1 + r)的等比数列求和。

- 根据等比数列求和公式S_n=(a(1 - q^n))/(1 - q)，可得V=(frac{A)/(1 + r)(1-(1)/((1 + r)^n))}{1-(1)/(1 + r)}。

- 化简后得到V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。

三、无限年期且净收益每年不变的公式推导。

1. 假设。

- 净收益为A（每年不变），资本化率为r。

2. 推导过程。

- 当n→∞时，对于有限年期且净收益每年不变公式V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。

- 因为lim_n→∞(1)/((1 + r)^n)=0（r>0）。

- 所以V=(A)/(r)。

四、净收益在前若干年有变化的公式推导（以有限年期为例）1. 假设。

- 设净收益在第1到t年分别为A_1,A_2,·s,A_t，从第t + 1年起净收益为A不变，资本化率为r，收益年期为n（n>t）。

- 房地产价格为V。

2. 推导过程。

- 房地产价格V=∑_i = 1^t(A_i)/((1 + r)^i)+(A)/(r(1 + r)^t)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n - t)]。

一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。

如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。

如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。

解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。

解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。

P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。

收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。

3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。

出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。

营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。

直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。

所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。

4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。

对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。

5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。

在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。

对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。

几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。

知识创造未来
评估收益法的计算公式
评估收益法的计算公式基本上是将未来的预期现金流折现成现值，并与投资成本进行比较。

其中，评估收益法的计算公式可以写成如下形式：
IRR = (NCF1 / (1+r)^1) + (NCF2 / (1+r)^2) + ... + (NCFn / (1+r)^n) - Cost
其中，IRR表示内部收益率（Internal Rate of Return），NCF表示每年的净现金流量，r表示折现率，n表示投资的年限，Cost表示投资的成本。

通过对所有未来年度的现金流量进行折现，并减去投资成本，可以得到一个IRR的值。

如果IRR大于投资成本，则表示该投资具有积极的净现金流量并且有利可图。

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