收益法全部公式

收益法公式
收益法公式是企业管理者用来衡量不同投资项目成本和收益的重要工具。

收益法公式的基本原理是，只有当收益大于或等于投资的成本时，投资才是值得的。

收益法公式可以帮助企业管理者决定是否要投资一项特定的项目，同时也可以帮助他们确定一个特定项目的投资价值。

收益法公式的基本构成是：投资成本（C）和预期收益（R）。

公式可以用来衡量一项投资项目的价值，公式如下：
R-C=投资价值
其中，R代表预期收益，C代表投资成本，投资价值是投资后的收益减去投资成本。

如果投资价值大于零，则说明投资可以带来收益。

另一方面，如果投资价值小于零，则说明投资可能不值得，应该放弃。

收益法公式可以有效地帮助企业管理者评估投资项目的收益，让他们可以更加理性地进行决策。

在决定是否投资某项投资项目时，企业管理者可以采用收益法公式来衡量项目的投资价值，以确定是否值得投资。

此外，收益法公式还可用于评估不同项目的投资价值，以便企业管理者可以根据投资价值的大小来决定最佳投资项目。

收益法公式可
以帮助企业管理者准确地评估投资项目的收益，并做出正确的投资决策。

总的来说，收益法公式是一种重要的投资评估工具，企业管理者可以通过使用这一公式来评估投资项目，在进行投资决策时可以做出更明智的决定。

一、等差数列通项公式:求和公式:前n项和公式：二、等比数列通项公式:前n项和公式：三、报酬资本化法最一般的公式四、净收益每年不变的公式【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。

试计算该宗房地产的收益价格。

【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。

五、净收益按一定数额递增的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万七、净收益按一定比率递增的公式收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

八、净收益按一定比率递减的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会十、净收益在前后两段变化规律不同的公式【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。

（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。

无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。

②债务资本成本采用税后计算。

③计算加权平均资本成本。

收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。

收益法的基本原理与计算公式收益法是一种用于估计资产价值的方法，特别适用于投资房地产或其他收租资产的估值。

它的基本原理是根据资产产生的现金流量来确定其价值。

收益法的计算公式是：资产价值=NOI/CAP率通过这个公式，我们可以根据资产的净营业收入和资本化率来计算资产的价值。

资产的净营业收入越高，而资本化率越低，资产的价值就越高。

在计算CAP率时，投资者需要考虑到多个因素，如市场利率、风险溢价以及特定资产的特征。

通常，市场利率越低，风险溢价越少，CAP率就越低。

在估值中，投资者可能会参考类似资产的CAP率作为参考点来确定自己的CAP率。

收益法的基本原理是根据资产产生的现金流量来决定其价值。

这是因为投资者购买资产的目的通常是为了获得来自资产的现金流。

因此，现金流量是决定资产价值的关键因素。

而收益法通过将净营业收入与投资者的期望回报率相结合，将现金流量转化为资产的价值。

在使用收益法进行估值时，投资者需要考虑多个因素，如资产的租金收入、租金增长率、折旧和摊销费用以及资产的剩余寿命等。

这些因素将直接影响资产的净营业收入。

此外，投资者还需要考虑到市场因素，如市场需求和供应、地理位置和经济环境等。

尽管收益法在估值中非常常用，但也存在一些局限性。

首先，收益法假设资产的净营业收入能够保持稳定，并且没有提及特定的租赁合同或租户。

其次，收益法没有考虑到资产的市场价值或替代品的存在。

最后，收益法不适用于那些缺乏现金流量的资产，如土地。

总之，收益法是一种基于现金流量来估计资产价值的方法。

通过将资产的净营业收入与投资者的期望回报率相结合，收益法能够提供一个相对准确的资产估值。

然而，在使用收益法进行估值时，投资者需要考虑多个因素，并且要注意该方法的局限性。

收益法中得主要技术方法收益法实际上就是在预期收益还原思路下若干具体方法得集合。

收益法中得具体方法可以分为若干类:(1)针对评估对象未来预期收益有无限期得情况划分,可分为有限期与无限期得评估方法;(２)针对评估对象预期收益额得情况划分,又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。

为了便于学习收益法中得具体方法,先对这些具体方法中所用得字符含义做统一得定义:P—-评估值;i-—年序号;Pｎ——未来第n年得预计变现值;R i——未来第ｉ年得预期收益;ｒ——折现率或资本化率;n——收益年期;t——收益年期;Ａ——年金。

(一)纯收益不变１.在收益永续,各因素不变得条件下,有以下计算公式:P=A／r其成立条件就是:(１)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期无限、２。

在收益年期有限,资本化率大于零得条件下,有以下计算公式:这就是一个在估价实务中经常运用得计算公式,其成立条件就是:(1)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。

3、在收益年期有限,资本化率等于零得条件下,有以下计算公式:Ｐ=A×ｎ其成立条件就是:(１)纯收益每年不变;(２)收益年期有限为n;(3)资本化率为零。

(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益、其基本公式为:其成立条件就是:(1)纯收益在ｎ年(含第ｎ年)以前有变化;(2)纯收益在n年(不含第ｎ年)以后保持不变;(3)收益年期无限;(４)r大于零。

2.有限年期收益、其计算公式为:其成立条件就是:(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化;(２)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变;(3)收益年期有限为n;(4)r大于零。

这里要注意得就是,纯收益A得收益年期就是(n—t)而不就是n。

(三)纯收益按等差级数变化1。

在纯收益按等差级数递增,收益年期无限得条件下,有以下计算公式:其成立条件就是:(１)纯收益按等差级数递增;(２)纯收益逐年递增额为B;(3)收益年期无限;(4)ｒ大于零。

房地产收益法的公式房地产收益法是一种评估房地产投资回报的方法。

它基于房地产物业的预计收益和投资成本，通过计算净现值或内部收益率来确定投资的可行性和收益情况。

在房地产市场中，收益法是常用的评估方法之一，可以帮助投资者决策并判断一个项目的经济价值。

1. 净现值（Net Present Value，NPV）净现值是衡量房地产投资回报的一种方法。

它通过将投资的现金流量净额折现到当前时点，计算投资项目的净现值。

净现值的公式如下：NPV = ∑(Rt / (1 + r)^t) C0其中，NPV表示净现值，Rt表示预计收益，r表示贴现率，t表示时间，C0表示初始投资成本。

净现值大于零意味着投资项目收益超过了投资成本，可以考虑进行投资。

2. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率也是衡量房地产投资回报的一种方法。

它是使得投资项目净现值为零的贴现率，即投资项目的收益率。

内部收益率的计算需要使用迭代法或试错法，一般通过计算软件或电子表格来得出。

内部收益率越高，说明投资项目的回报越好。

3. 收益率指标除了净现值和内部收益率，还可以使用其他一些收益率指标来评估房地产投资项目的回报情况，例如：现金流折现率（Cash Flow Discount Rate，CFDR）：是投资项目的贴现率，用于折现投资项目的现金流量。

投资回收期（Payback Period）：是投资项目的回本期，表示投资成本能在多少时间内回收。

资本化率（Capitalization Rate）：是房地产投资物业的预计年总收入与购买价格之间的比率，用于评估投资物业的收益情况。

每年等额年金（Uniform Annual Equivalent，UAE）：是将投资项目的现金流量等分到每年的金额，用于比较不同投资项目的回报。

以上是房地产收益法的一些常用公式和指标，可以帮助投资者评估房地产投资的风险和回报，做出明智的投资决策。

在实际应用中，也可以根据具体的情况进行调整和改进。

知识创造未来
评估收益法的计算公式
评估收益法的计算公式基本上是将未来的预期现金流折现成现值，并与投资成本进行比较。

其中，评估收益法的计算公式可以写成如下形式：
IRR = (NCF1 / (1+r)^1) + (NCF2 / (1+r)^2) + ... + (NCFn / (1+r)^n) - Cost
其中，IRR表示内部收益率（Internal Rate of Return），NCF表示每年的净现金流量，r表示折现率，n表示投资的年限，Cost表示投资的成本。

通过对所有未来年度的现金流量进行折现，并减去投资成本，可以得到一个IRR的值。

如果IRR大于投资成本，则表示该投资具有积极的净现金流量并且有利可图。

1。

第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。

(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。

现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。

1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。

注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。

非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。

1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。

计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。

10年期及以上，4%左右。

B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。

（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。

《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。

市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。