房地产估价师-收益法公式汇总复习过程

估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值 修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值 修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额 第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款房地价格=土地价格+建筑物价格 楼面地价=总建筑面积土地总价楼面地价=总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积=容积率土地单价容积率=土地面积建筑面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值 人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数-人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数- 第六章 比较法及其应用 第二节 搜集交易实例 第三节 选取可比实例 第四节 建立比较基础 一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）实物范围要相同。

二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。

三、统一融资条件 四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费 正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1（记忆“牙买加”） 五、统一计价单位 1、统一价格表示单位 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵和计量单位建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积·1公顷＝10 000平方米=15亩 ·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米 ·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 ·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304 ·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579 第五节 交易情况修正 1、总价修正、单价修正 2、金额修正可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即 可比实例成交价格×S%±11＝可比实例正常价格 （假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%） 上式中，S%±11是交易情况修正系数 第六节 市场状况调整（交易日期调整） 一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T ％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)） （一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比）可比实例在成交日期的价格×数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格 （二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格 第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节义2
房地产估价的收益法
6.有限年期收益法公式的应用
6.1 不同年限价格之间的换算
6.2 比较不同年限价格的高低
6.1 用于不同年限价格之间的换算
【典型例题】
某房地产，收益年限为40年，单价为2000元/平方米。

假设报酬率为6%，在每年净收益不变的情况下，该房地产如果收益年限为50年时，其销售单价应为（）。

[答疑编号2526090405]
『正确答案』
6.2 比较不同年限价格的高低。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节讲义1
房地产估价的收益法
1.收益法概述
2.房地产收益价值的影响因素
3.收益法的适用范围
4.收益法的步骤
5.收益法的公式
6.有限年期公式的用途
7.净收益的求取
8.报酬率的求取
1.收益法概述
■ 概念
· 是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值。

■ 实质
· 资金时间价值换算中的年值换算为现值（A～P）或终值折算为现值（F～P）。

2.房地产价值的影响因素（收益法的角度）
■ 未来净收益的大小：净收益越大，价格越高；
■ 获得净收益期限的长短：期限越长，价格越高；
■
获得净收益的可靠性：越可靠，价格越高。

3.收益法的适用对象
■ 适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产；
■ 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可；
■ 对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法不适用。

4.收益法的步骤
· ⑴ 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料；。

房地产估价师收益法公式汇总一：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种房地产估价的方法，通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量，从而确定其实际价值。

1.2 原理：收益法基于市场上的租金收入作为主要指标，以此来衡量一项房地产投资的价值。

1.3 适用性：收益法适用于各种类型和规模的房地产投资，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。

2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 过去收益的预测根据历史数据和市场趋势，对未来收益进行合理的预测。

2.4 贴现率贴现率是衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。

2.5 估价估价 = 净收益 / 贴现率3. 数据分析3.1 收入数据需要分析和收集有关房产租金、销售情况和其他相关收入的数据。

3.2 支出数据支出数据包括房产维护费用、管理费用和其他相关支出。

3.3 比较市场数据通过比较市场上类似房产的租金和销售数据，对估价结果进行验证和调整。

4. 结论综合考虑以上因素，得出房产的估价结果。

附件：无法律名词及注释：1. 收益法：一种通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量来确定其实际价值的方法。

2. 净收益：房产所产生的总收入减去总支出的结果。

3. 净收益率：净收益与投资金额的比率，用以衡量房地产投资的盈利能力。

4. 贴现率：衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。

5. 估价：根据净收益和贴现率计算得出的房产估价结果。

二：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种用于估价房地产的方法，主要根据该房产预期的收入来确定其价值。

1.2 原理：收益法基于市场上类似房产的租金收入水平，以及其他相关因素，对房产的未来收入进行预测。

1.3 适用性：收益法适用于不同类型和规模的房地产，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。

2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 贴现率贴现率是考虑时间价值和风险因素的综合指标，用于计算未来现金流量的现值。

房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。

其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。

收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。

本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。

2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。

收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。

该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。

3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。

4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。

收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。

2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。

3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。

4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。

5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。

5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。

、等差数列a n - fli l)xrf通项公式：伽+知｝2求和公式： 氐-叫』；％严？T前n 项和公式:三、报酬资本化法最一般的公式¥_ A | 爲 ||人 ______—応'(1+X)(^X)+ (1+X)(1^\) '<^Yn四、净收益每年不变的公式1. 收益期限为有限年的公式Z 收益期限为无陶年的公式公式的假说前提（应用条件）是: ① 净收益每年不变为质 ② 报酬睾不等于壽为Y; ③ 收益期眼为有限年n“【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50年，已使用了 6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%。

试计算该宗房地产的收益价格。

a+Y)nl此公式的假设罰捉是’ ①净收益每年不变为加 ⑦报酬牽大于零为¥卡 ③收益期限为无限年.前n 项和公式：、 v-收益价格〔现值几 叶房地产的收益期限 川-房地产第|财净收益, Yi-房地产第〃期报酬率"【解】该宗房地产的收益价格计坍如下;/门 1 1V = —[1 ----------------- ]Y(1 + YY二斗1_________ L__H.5% (I + 8,5%)50-^=91-52(万元)不同土地使用期限价格之间的换算公式:滋1+<［(1+益)”-r【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/怦，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。

［解］该宗房地产50年土地使用权下的价格:…严(1+吋b + Mp"5乔而|帀产i］v_ _孔0山吐竺业凹匕刃8%(l+8%r|(l + 10%f-1J五、净收益按一定数额递增的公式X收益期限为有限年的公式(14 Yf Y X(l + Y)1'式中：b为净收益邃年递增前数額.公式假设条件：①净收益未来第仰为凡此后按数诙逐年递增，SnT>jXn-1)b］：②报酬率大十零为丫；③收益期限為有限年仏2.收盖期隈为无躍年的公式公式茁假设条件事：①净收羞未来弟1研为九此后年谨堵i②报斟率大于疗收琵期跟n为无眼年.【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为280万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加4万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。

房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。

估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。

收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。

二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。

三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。

因此，需要对未来的收益进行预测。

这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。

2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。

在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。

3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。

其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。

它包括分期收益和非分期收益。

5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。

如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。

此时，需要进行足够的市场调查和分析。

2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。

为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。

3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。

此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。

五、本文所涉及附件无六、本文所涉及的法律名词及注释无。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

精品文档净收益每年不变的公式①用于不同土地使用期限或不同收益期的房地产价格之间的换算 ②用于比较不同期限房地产价格的高低③用于比较法中因土地使用期限或收益期不同进行的价格调整①V 收益价值 A 净收益 Y 报酬率n 持有期或收益期②收益期为无限年公式：YAV =用于不同期限房地产价格之间的换算：nn n )1(1)1()1(11n Y Y Y K +-+=+-=若已知V ∞，求V 70、V 50如下：V 70=V ∞ × K 70V 50=V ∞ × K 50若已知V 50,求V ∞、V 40 如下：V ∞=V 50 ×501K V 40=V 50 ×5040K K 则：V n =V N ×NnK K =V N × 1)1(]1)1[(1--+-++Nn nN Y Y Y ）（ 以上公式报酬率相同以下公式报酬率不同时])1(11[n n n n Y Y A V +-=与公式)1(11[N N N N Y Y A V +-=相除，推导出下列不同期限房地产价格之间的换算公式：]1)1[()1(]1)1[()1(-++-++⨯=NN n n n n n N N N N n Y Y Y Y Y Y V V净收益按一定数额递增的公式 收益期为有限年的公式：p226 b---净收益逐年递增的数额n2)1()1(11(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯-+-+=收益期为无限年的公式：p2272Y bY A V +=净收益按一定数额递减的公式b 变为-bn2)1(])1(11)[(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯++--=A-(n-1)b ＜0即1+bA n ＞A-(n-1)b=0 （用在求合理经营年限时求n 的数值）P228净收益按一定比率递增的公式收益期为有限年的公式：p229 g-净收益逐年递增的比率])11(1[nYg g Y A V ++--=收益期为无限年的公式：gY AV -=净收益按一定比率递减的公式p230g 变-g有限年公式：])11(1[nYg g Y A V +--+=无限年公式：gY AV +=净收益等于有效毛收入减去运营费用。

第一部分 房地产估价基本方法一、收益法二、成本法三、比较法四、假设开发法五、其他重要考点一、收益法的总结1.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象：收益法适用的对象是收益性的房地产，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据有出租收益的类似住宅的有关资料，采用比较法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法来估价。

但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2）适用条件收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期，错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的收益价值。

因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。

2.收益法的技术路线收益法：选择公式→收益年限或持有期→净收益→报酬率或资本化率、收益乘数→计算收益价值收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。

报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。

当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。

3.收益法应用时应收集的技术资料（1）收集类似房地产正常经营的收入水平（租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可出租面积、营业面积等资料；（2）收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。

房地产估价收益法原理公式房地产估价中的收益法是一种常用的评估方法，它基于未来收益的预期来确定房地产的价值。

咱们先来说说收益法的原理。

想象一下，你有一套房子，你可以把它租出去，每个月能收到租金。

这租金就是房子给你带来的收益。

那怎么通过这些收益来算出房子值多少钱呢？这就用到了收益法。

收益法的核心原理就是把未来预期的收益，通过一定的方法折算成现在的价值。

简单来说，就是考虑到货币有时间价值，未来的钱没有现在的钱值钱，所以要把未来的收益“打折”算到现在。

咱们来看看收益法的公式。

收益法的基本公式是：V = A / r × [1 - 1/ (1 + r)ⁿ] 。

这里的 V 代表房地产的价值，A 是房地产每年的净收益，r 是折现率，n 是收益年限。

比如说，有一套房子，每年能稳定收租金 5 万块，折现率假设是8%，预计能收租 20 年。

那这套房子的价值大概就是：5 万 / 8% × [1 -1 / (1 + 8%)²⁰] 。

我之前碰到过这么一个事儿。

有个朋友想卖一套小公寓，找我帮忙估估价。

那套公寓位置不错，周边租房需求挺旺的。

我去调查了一下周边类似公寓的租金情况，发现平均每个月能租到3000 块。

一年下来，净收益大概就是 3 万 6 。

然后我又参考了当时的市场情况，确定折现率为 7%，并且预计这套公寓还能租 15 年。

按照收益法的公式一算，这公寓的价值就出来了。

朋友一开始还不太相信，觉得我算得太简单。

我就给他仔细解释，告诉他每年的收益怎么折算到现在，为什么要考虑折现率等等。

最后他算是明白了，还直夸我专业。

其实在实际运用中，收益法也不是那么简单的。

确定每年的净收益就不容易，要扣除各种费用，比如物业费、维修费啥的。

而且折现率的确定也很关键，它受到市场利率、风险等多种因素的影响。

要是算错了，那估价可就差得远了。

所以啊，房地产估价用收益法，虽然公式看起来简单，但实际操作得仔细认真，考虑各种因素，才能得出比较准确的结果。

估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。

（1）可比实例A——环亚大厦。

环亚大厦位于XX区台北一路17-19号，为20环亚大厦层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。

环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。

商务办公氛围较好。

该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。

目前市场租金为43元/㎡·月，出租率达到95%。

其停车位80个，基本上能满足其商务需要。

环亚大厦建筑全景环亚大厦入口（2）可比实例B——九运大厦。

九运大厦位于XX区XX北路34号，为23层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。

紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。

总建筑面积约5万余平方米，采用裙房设计，每层面积达3000平方米，且全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。

现租售率已达95%；商务办公氛围一般。

该写字楼市场租金为40元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。

现该物业由九运物业进行管理。

九运大厦建筑全景九运大厦周边环境（3）可比实例C——华银城。

华银城位于XX区台北路，约建于九十年代后期，为九成新，由4幢19层高楼组成，一楼为车库或仓库用房，2-19层为商住楼。

总建筑面积为31968平方米。

目前，办公用房建筑面积3600华银城九运大厦平方米，住宅入住建筑面积25068平方米，空置房面积约3300平方米。

华银城共有室内停车位40个，室外停车数量约30辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。

华银城紧临XX杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。

收益法的六个基本公式推导过程一、收益法基本公式概述。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

以下对其六个基本公式进行推导。

二、有限年期且净收益每年不变的公式推导。

1. 假设。

- 设净收益为A（每年不变），资本化率为r，收益年期为n。

- 房地产价格为V。

2. 推导过程。

- 根据资金时间价值中的等比数列求和公式。

未来第i年的净收益A在估价时点的现值P_i=(A)/((1 + r)^i)（i = 1,2,·s,n）。

- 那么房地产价格V=∑_i = 1^n(A)/((1 + r)^i)。

- 这是一个首项a=(A)/(1 + r)，公比q=(1)/(1 + r)的等比数列求和。

- 根据等比数列求和公式S_n=(a(1 - q^n))/(1 - q)，可得V=(frac{A)/(1 + r)(1-(1)/((1 + r)^n))}{1-(1)/(1 + r)}。

- 化简后得到V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。

三、无限年期且净收益每年不变的公式推导。

1. 假设。

- 净收益为A（每年不变），资本化率为r。

2. 推导过程。

- 当n→∞时，对于有限年期且净收益每年不变公式V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。

- 因为lim_n→∞(1)/((1 + r)^n)=0（r>0）。

- 所以V=(A)/(r)。

四、净收益在前若干年有变化的公式推导（以有限年期为例）1. 假设。

- 设净收益在第1到t年分别为A_1,A_2,·s,A_t，从第t + 1年起净收益为A不变，资本化率为r，收益年期为n（n>t）。

- 房地产价格为V。

2. 推导过程。

- 房地产价格V=∑_i = 1^t(A_i)/((1 + r)^i)+(A)/(r(1 + r)^t)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n - t)]。