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浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。
根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。
土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。
（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
“三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。
（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
具体流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
2/市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
3/通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
旧城改造项目数据分析一、项目背景及数据来源#####东片改造项目为####市2009年重大招商引资项目，为配合市政府关于“彻底整治市场，建设老街新区”的城市建设部署，在#####区政府及招商部门的邀请下，#####集团与#####人民政府就#####东片综合改造项目进行过多次深入洽谈，于2009年6月9日在#####签订了《#####市#####东片综合改造项目框架协议书》，又于2010年5月19日的######市赴港招商月活动中，与#####区政府签订了《#####东片综合改造项目合作协议》。
自协议签订以来，在市委、市政府及各级部门的亲切关怀和大力支持下，各项前期工作一直在稳步推进之中。
我们集团也迅速做出部署，决心尽快完成拆迁，尽快实现摘牌落地并动工建设。
为了实现这一目标，大力推进项目进展，集团在人力、物力、财力等各方面均做了妥善安排，为项目的成功实施给与了充分的保障。
######东片土地储备试点项目先后组织三轮拆迁调查工作，09年初市政府下达批复后，####区开发办组织#######拆迁调查公司对该项目范围房屋进行了全面调查。
东片指挥部成立后，指挥部又委托武汉鸿图拆迁有限责任公司对项目调查数据进行了全面复核。
在复核期间，出资方######集团组织30余人分16个组参与到数据复核工作中。
东片指挥部和利嘉集团共同认可锁定目前######东片土地储备项目拆迁调查数据。
具体数据为：总用地面积约287亩（含南玻地块19.3亩）涉及拆迁户5551户，实际拆迁面积430924.42平方米,另外按政策规定必须增加的面积21244.39平方米。
房屋面积分类情况表说明：1-6项为调查区域的实有建筑面积，7-8项为按政策规定必须增加的面积。
户数分类情况表直管产,1880,33.87%居民情况分析直管公房36%代、托管产, 71, 1%文革产,17, 0%私房,2926, 56%住宅户型比例分布图：户数分布图：25-30㎡,904, 17%40㎡以上,2895, 55%住宅面积分布图：40㎡以上,222426.04, 79%30-40㎡,28201,10%（二）企业情况介绍企业100家（因权属证分散有289户，其中含8户托、代管产），拆迁面积为103106.69平方米。
建设部关于公布重新评定的第一批国家一级房地产价格评估机构的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 建设部关于公布重新评定的第一批国家一级房地产价格评估机构的公告（第１９号）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和我部有关房地产价格评估机构管理的规定，我部对１９９７年１２月３０日《建设部公告第９号》公布的有效期为２年的第一批国家一级房地产价格评估机构进行了重新评审工作。
经审查，“天津市房地产评估事务所”第６１家机构符合国家一级房地产价格评估机构资格等级标准，被继续评定为国家一级房地产价格评估机构，现予以公告授予资格证书。
未在规定期限内申请重新评定的其余第一批国家一级房地产价格评估机构，应按有关规定重新申报，并经批准后方可继续从业。
房地产估价机构应按有关规定积极进行脱钩改制工作。
脱钩改制后，要及时申请办理变更手续，更换资格证书。
附件：重新评定的第一批国家一级房地产价格评估机构名单二０００年一月五日附件：重新评定的第一批国家一级房地产价格评估机构名单一级房地产估价机构名称证书编号天津市房地产评估事务所（２０００）建房估证字第０１号天津津港房地产咨询评估有限公司（２０００）建房估证字第０２号天津天元房地产咨询评估中心（２０００）建房估证字第０３号沈阳市房产资产评估事务所（２０００）建房估证字第０４号大连市房地产估价事务所（２０００）建房估证字第０５号上海市房地产估价师事务所字第０７号上海市嘉定区房地产估价所（２０００）建房估证字第０８号上海市浦东新区房地产评估中心（２０００）建房估证字第０９号上海八达房地产评估有限公司（２０００）建房估证字第１０号南京市房地产评估所（２０００）建房估证字第１１号苏州市房产评估所（２０００）建房估证字第１２号南通市房地产评估所（２０００）建房估证字第１３号杭州市房地产评估事务所（２０００）建房估证字第１４号宁波市房地产估价事务所（２０００）建房估证字第１５号温州市房地产估价所（２０００）建房估证字第１６号湖州市房地产评估所（２０００）建房估证字第１７号安徽省房地产事务所（２０００）建房估证字第１８号合肥市房地产价格评估管理所（２０００）建房估证字第１９号马鞍山房地产评估事务所（２０００）建房估证字第２０号滁州市房地产估价事务所（２０００）建房估证字第２１号南昌市房产价格评估所（２０００）建房估证字第２２号青岛市房产评估所（２０００）建房估证字第２３号威海市房地产估价评估事务所（２０００）建房估证字第２４号淄博市房屋评估事务所（２０００）建房估证字第２５号山东省房协房地产评估中心（２０００）建房估证字第２６号枣庄市房地产评估事务所（２０００）建房估证字第２７号郑州市房地产评估事务所（２０００）建房估证字第２８号河南省豫建房地产评估咨询中心（２０００）建房估证字第２９号武汉市房地产估价事务所（２０００）建房估证字第３０号广西大公财产评估有限公司（２０００）建房估证字第３１号三亚市不动产估价所（２０００）建房估证字第３２号海口市房地产评估管理所（２０００）建房估证字第３３号成都市房地产评估事务所（２０００）建房估证字第３４号南充市房地产价格评估事务所（２０００）建房估证字第３５号乐山市房地产评估事务所（２０００）建房估证字第３６号西安市房地产价格评估事务所（２０００）建房估证字第３７号福州市房地产评估事务所（２０００）建房估证字第３８号长沙市房地产评估事务所（２０００）建房估证字第３９号吉林市房地产评估事务所（２０００）建房估证字第４０号佛山市房地产评估所（２０００）建房估证字第４１号广州市房地产估价管理所（２０００）建房估证字第４２号广州市房地产交易所（２０００）建房估证字第４３号广东省南粤房地产评估事务所（２０００）建房估证字第４４号汕头市土地房产评估事务管理所（２０００）建房估证字第４５号深圳市物业估价所字第４７号深圳市国际房地产咨询股份有限公司（２０００）建房估证字第４８号深圳市房地产交易中心（２０００）建房估证字第４９号深圳市同致房地产交易评估有限公司（２０００）建房估证字第５０号北京市房地产价格评估事务所（２０００）建房估证字第５１号北京市中恒业房地产评估有限责任公司（２０００）建房估证字第５２号建银房地产业咨询有限公司（２０００）建房估证字第５３号北京清华房地产评估公司（２０００）建房估证字第５４号北京京港房地产咨询评估有限公司（２０００）建房估证字第５５号北京涉外房地产信息咨询服务中心（２０００）建房估证字第５６号北京市宝信房地产评估咨询中心（２０００）建房估证字第５７号中国地产咨询评估中心（２０００）建房估证字第５８号北京北方房地产咨询评估中心（２０００）建房估证字第５９号中大房地产信息咨询有限责任公司（２０００）建房估证字第６０号重庆市房产价格评估事务所（２０００）建房估证字第６１号——结束——。
世联地产世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
（股票代码：002285）。
经过18年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。
至今，世联地产拥有27家分支机构，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。
世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。
1993年，创立期1993年，世联房地产咨询服务（深圳）有限公司成立，正式进入国内房地产服务领域。
1994年——1996年，起步期1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。
这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。
1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。
1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。
1997年——2000年，成长期1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种物业类型代理销售的全面探索。
1997年5月，世联最早尝试店铺式经营，设立世联地产上步分行。
1997年12月，世联与中房指数系统(CREIS)办公室签订协议，承办中房深圳指数的数据收集、整理、发布和产品销售工作，并于1998年第一季度开始正式发布中房深圳指数。
