广州市城市更新村企合作操作指引

广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。

第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。

第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。

第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。

第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。

第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。

跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。

(一)基本原则。

老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。

广州市从化区旧村庄全面类项目公开引入合作企业的指导意见（审议稿）为进一步推进我区城市更新工作,规范旧村庄全面改造公开引入合作企业的行为,根据《中华人民共和国招标投标法》（主席令9届第21号）、《广东省农村集体经济组织管理规定》（粤府令第189号）、《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》(穗府办〔2015〕56号)、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)、《广州市城市更新局关于印发<关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见>的通知》（穗更新规字〔2018〕1号）等相关政策,结合我区实际，制定本意见。

一、总体要求（一）基本原则旧村庄全面改造类项目选择合作企业充分尊重村民意愿和决策权，程序公平、公正、公开及综合考虑企业的实力、规划方案、业绩、经验等因素的原则，择优选择。

（二）实施主体旧村全面改造项目的实施主体为村集体经济组织，由村集体经济组织通过广州市公共资源交易平台公开引入旧村全面改造项目合作企业。

（三）条件要求合作企业参与旧村庄全面改造应符合以下条件：1、近三年内无不良诚信记录；2、企业注册资本不少于1亿元。

二、工作程序（一）村集体经济组织申报1、区政府审定公布旧村全面改造类项目基础数据调查成果后，村集体经济组织方可开展合作企业的引入工作。

村集体经济组织委托招商代理机构制定公开引入合作企业的招商文件，招商文件应包括经区政府审定的项目基础数据成果、合作企业资格、保证金金额、改造对象的基本情况、合作协议主体框架、评审办法及标准等内容。

2、招商文件按照以下标准确定合作保证金：（1）用地面积小于30公顷的项目应提供保证金不少于5000万。

（2）用地面积大于（等于）30公顷的项目应提供保证金不少于1亿元。

3、招商文件按程序由村集体经济组织征求属地镇（街）、区城市更新局意见后，由区城市更新局报区城市更新领导小组会议审议，审议通过后由村集体经济组织按照《广东省农村集体经济组织管理规定》（粤府令第189号）进行表决。

广州市番禺区人民政府关于印发广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2018.04.16•【字号】番府〔2018〕45号•【施行日期】2018.04.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业管理正文广州市番禺区人民政府关于印发广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见的通知番府〔2018〕45号各镇政府、街道办事处，广州大学城管委会、广州南站地区管委会，区府直属各单位：新修订的《广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》业经区政府常务会议审议通过。

现印发给你们，请遵照执行。

广州市番禺区人民政府2018年4月16日广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见为进一步推进我区城市更新工作，规范旧村庄更新改造过程中公开引入合作企业的行为，实现公开、公平、公正、择优的原则，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）以及《市城市更新局关于印发〈关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》（穗更新规字〔2018〕1号）等相关政策，现提出如下指导意见。

一、总体要求（一）本行政区域内全面改造的旧村庄合作改造类和自主改造类项目，以及全面改造的村级工业园更新改造项目公开引入合作企业适用本指导意见。

（二）村集体经济组织是更新改造项目的实施主体。

更新改造项目公开引入合作企业，由村集体经济组织负责实施。

（三）合作企业的选择应坚持以下基本原则：1.充分尊重村民意愿和决策权的原则。

2.公开、公平、公正和诚实信用的原则。

3.对综合实力、规划方案、业绩经验等因素进行综合考虑、择优选择的原则。

（四）村集体经济组织应当通过广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心发布旧村庄更新改造项目公开引入合作企业的公告信息，并进行资格审核，然后按相应程序进行表决，择优确定合作企业。

3.《旧村庄全面改造更新项目报批指引》〔黄埔区、南沙区、增城区按区政府规定办理，广州空港经济区按市空港委规定办理，其余区域按本指引办理〕总体指引一、业务解释旧村庄全面改造：按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

二、政策依据（一）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6 号）（二）《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第 134 号）（三）《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56 号）（四）《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗府办〔2016〕2 号）（五）《广州市城市更新年度计划编制指引》（六）《广东省农村集体经济组织管理规定》（七）《广东省实施（中华人民共和国招标投标法）办法》（八）《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号）（九）《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》（十）《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》广州市人民政府令（第 157 号令）（十一）《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1 号）（十二）《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26 号）（十三）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号）三、报批流程旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图阶段指引第一阶段计划申报一、操作流程二、操作说明（一）标图建库城市更新项目地块应纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库。

1．依据：《广州市城市更新办法》第 49 条，《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号），《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号），标图建库流程图。

广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局•【公布日期】2022.11.02•【字号】穗建规字〔2022〕12号•【施行日期】2022.11.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知穗建规字〔2022〕12号各有关单位：现将《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局2022年11月2日广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引为保障农村集体经济组织及其成员的合法权益，顺利推进旧村改造，依据《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）、《广东省自然资源厅关于印发〈广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）〉的通知》（粤自然资函〔2021〕935号）、《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》（穗府〔2019〕11号），制定本指引。

我市旧村改造项目中涉及以下表决的事项，若村集体经济组织依法制定的章程较以下条款有更高要求的，按组织章程进行表决；若组织章程的表决要求低于以下条款或者不明确的，可按以下条款执行：一、旧村改造意愿（主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容）由村集体经济组织召开成员大会进行表决。

二、项目实施方案。

村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决：（一）在项目实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员大会对旧村项目实施方案进行表决。

如城市更新工作领导小组对表决通过的旧村项目实施方案复建安置或者融资布局和面积等提出重大修改意见的，村集体经济组织应重新组织召开成员大会进行表决。

（二）在项目实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员代表会议表决通过。

广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。

一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。

同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。

直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。

而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。

可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。

2、监管趋严众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。

广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”旧村庄、旧城镇、旧厂房改造的一部分,在各地市的更新改造过程中均占有一席之地,但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题,因此,在更新改造的进程中,各地纷纷发现,通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机,本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析,不足之处敬请斧正;一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来,广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1,从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定,从中可窥得广州旧村改造的政策脉络,相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。

同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见,广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化,其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始,政府并未对村企合作进行规定,〔2009〕56号文中,除村集体经济组织自行改造外,仅规定了一种其他途径,即“通过土地公开出让招商融资进行改造”;直到两年后出台〔2011〕51号文时,才引入“合作企业”这一概念,但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择;而再往后,〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式;可以说,村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程;2、监管趋严众所周知,目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择,而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”,且该文件规定的集体表决方式并不复杂,仅需要各区对企业资格审核后,村集体经济组织选择1至3家候选企业,再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决,表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案;此种操作在今天已不再可能,根据最新的〔2018〕1号文规定,仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂,可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格;3、企业进入时机趋前严格意义来说,最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目,〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机,即“合作改造类项目由区政府主导,由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案,公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让,引进合作企业参与改造;合作改造类项目可以一次性引入合作企业,也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业;”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后,方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作;”,而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”,目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念,同时规定“引入合作意向企业的旧村,应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查;”此限制性规定变相说明,合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前,否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查;二、城市更新村企合作程序旧村庄城市更新2分为征收储备、自主改造与合作改造三种模式,村企合作仅是旧村庄城市更新中的环节之一,根据广州市城市更新局于2018年3月公布的旧村庄城市更新流程2本文主要论述旧村庄的全面改造模式（即以拆除重建为主的更新方式），不涉及微改造模式。

广州市黄埔区广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步加快推进我区城市更新工作，规范旧村改造过程中公开引入合作意向企业、合作企业的行为，根据《广东省农村集体经济组织管理规定》《广州市农村集体资产交易管理办法》《广州市城市更新办法》及其配套文件,《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》《广州市深入推进城市更新工作实施细则》《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》《黄埔区农村集体资产和财务管理办法》和《广州市黄埔区农村集体资产交易管理细则》等相关政策，修订本工作指引。

第二条选择旧村改造项目合作意向企业、合作企业应遵循政府主导、市场参与以及公平、公正、公开的基本原则，选取过程要依法依规，充分尊重改造主体的意愿和决策权。

第三条农村集体经济组织（以下统称“农村集体”）是合作意向企业、合作企业的选择主体，旧村改造项目需公开引入合作意向企业、合作企业的，由属地街（镇）组织经联社（经济社）做好表决工作，指导和监督农村集体按照民主决策程序开展相关表决工作，表决相关工作可引入公证机制。

农村集体应当通过广州公共资源交易中心或黄埔区农村集体经济组织资产财务管理服务中心（以下统称“代理机构”）公开引入旧村改造项目合作意向企业、合作企业，择优确定合作企业；鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。

第二章公开引入合作意向企业第四条纳入《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务行动方案》的旧村改造项目，农村集体按规定对合作改造模式表决通过后，应开展合作意向企业的引入工作。

第五条合作意向企业应当具备以下资格条件：1.具有独立法人资格，并且具备房地产开发企业二级以上(含二级)资质（以住房和城乡建设部门核发的资质证书为准）；2.企业总资产：改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于300亿元；3.企业净资产不低于50亿元；4.具有与项目相匹配的资金实力及产业布局或产业导入能力（非房地产产业），企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%；5.企业信誉好，社会责任感强，征信记录良好，且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况（企业联合体成员均应符合）；6.企业联合体成员数量原则上不得超过3个，注册资本不低于1亿元，且须由具备上述资格条件的企业在联合体中占有不低于51%份额，联合体其他成员可根据项目实际需要设定其他要求。

广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2015.12.11•【字号】穗府办〔2015〕56号•【施行日期】2016.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知穗府办〔2015〕56号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：经市人民政府同意，现将《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）的配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》印发给你们，请认真组织实施。

实施过程中遇到问题，请径向市城市更新局反映。

广州市人民政府办公厅2015年12月11日广州市旧村庄更新实施办法第一章总则第一条为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域范围内，符合旧村庄改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄的更新改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造，适用本办法。

第三条旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式：（一）全面改造。

按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

（二）微改造。

以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。

整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。

局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。

广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造合作企业引入及退出指引的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局•【公布日期】2023.01.19•【字号】穗建规字〔2023〕2号•【施行日期】2023.01.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造合作企业引入及退出指引的通知穗建规字〔2023〕2号各有关单位：《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局2023年1月19日广州市旧村改造合作企业引入及退出指引目录第一章总则第二章合作企业引入第三章改造协议签订第四章合作企业监管和退出第五章附则第一章总则第一条为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，通过合作企业引入优质的产业、教育和医疗等资源，增强城市产业核心竞争力和综合服务能力，推动城市高质量发展，促进老城市焕发新活力，结合本市实际，制定本指引。

第二条我市旧村全面改造合作企业的引入及退出，适用本指引。

第二章合作企业引入第三条各区政府指导村集体开展旧村改造合作企业引入工作，具体的工作流程按照《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）执行。

第四条村集体在属地街道办事处（镇政府）指导下制定公开引入合作企业的招商文件。

招商文件应对合作企业的开发能力、资金实力、产业导入、历史文化保护、树木保护、城市服务等方面提出具体要求。

鼓励村集体聘请律师事务所担任招商阶段的法律顾问，提供招商文件法律辅助等服务。

招商文件应征询属地街道办事处（镇政府），区城市更新、规划和自然资源、商务、产业、教育、卫生健康、文化旅游等部门意见，区政府统筹组织相关部门给予指导。

第五条各区政府应加强旧村改造中产业引入的前瞻性谋划，注重市、区产业规划衔接，提前做深做实旧村改造的产业规划，引导产业聚集，重点指导合作企业引进新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药、都市消费工业、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业，吸引先进制造业的总部或研发平台落户，或者引进具有关键技术和先进工艺，能创新产品和管理模式促进本地传统产业转型升级的企业。

广州市白云区旧村合作改造类项目选择合作企业管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步规范和指导我区旧村合作改造类项目选择合作企业工作，根据《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）等规章规定，结合已经市政府常务会审议通过的《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（待印发），制定本办法。

本办法作为《广州市白云区人民政府关于进一步加强集体用地利用管理的意见》的配套文件。

第二条我区行政区域内旧村合作改造类项目选择合作企业、合作意向企业适用本办法。

第三条旧村合作改造类项目选择合作企业应按照政府主导、村为主体的要求，遵循公开、公平、公正和择优选择原则，通过政府公共交易平台选择有社会责任、有实力的合作企业进行旧村改造。

确有需要的，村集体经济组织在选择合作企业前，可按照本办法第二章规定选择合作意向企业。

第四条旧村合作改造类项目选择的合作企业、意向合作企业应当具备以下条件：（一）具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上资质（以国家住房和城乡建设部颁布的资质证书为准）；（二）企业注册资本不少于人民币1 亿元；（三）具有与项目相匹配的自有资金及融资能力；（四）企业信誉好，社会责任感强，近3 年内无不良诚信记录、在我市不存在工程烂尾或其他违法情况；（五）鼓励优先选择具备旧村庄更新改造经验的企业；（六）其他根据项目实际情况需满足的条件。

村集体经济组织可选择企业联合体进行合作改造，组建联合体的企业均需同时具备本条所规定的资格条件。

第二章选择合作意向企业第五条确有需要的，村集体经济组织在选择合作企业前，可选择合作意向企业参与改造前期工作。

同一改造项目不得与多个意向企业签订合作意向协议。

第六条未经区政府同意，旧村合作改造类项目不得选择合作意向企业。

第七条合作意向企业的选择应遵循以下程序：（一）村集体经济组织就是否选择合作意向企业组织成员代表会议表决通过。

广州市城市更新税收指引(2021年版)政策解读摘要：一、背景介绍- 广州市城市更新税收指引(2021 年版) 的发布- 目的与意义二、主要内容- 更新税收政策概述- 各类城市更新项目的税收处理规定- 税收优惠政策及操作流程三、对城市更新的影响- 对城市更新项目的推进作用- 对纳税人的影响四、实施效果与展望- 税收指引的实施效果- 未来城市更新税收政策的发展趋势正文：一、背景介绍广州市城市更新税收指引(2021 年版) 于今年正式发布，旨在为广州市城市更新工作提供税收政策支持，推动城市更新项目的稳步实施。

该指引对广州市城市更新税收政策进行了全面梳理，涵盖了多种城市更新项目，包括村企合作改造、村集体留用地改造、旧厂房改造等，为各类项目提供了详细的税收处理规定。

二、主要内容1.更新税收政策概述广州市城市更新税收指引(2021 年版) 对城市更新税收政策进行了概括性介绍，包括税收政策的基本原则、适用范围、税收优惠等内容，为纳税人提供了清晰的政策框架。

2.各类城市更新项目的税收处理规定针对不同的城市更新项目，税收指引详细列明了项目涉及的各项税收政策，如土地增值税、契税、房产税等，并明确了税收处理的具体规定，以便纳税人在进行城市更新项目时能够准确把握税收政策。

3.税收优惠政策及操作流程为降低城市更新项目的税收负担，税收指引对各类税收优惠政策进行了梳理，包括税收减免、延期缴纳等，并详细介绍了优惠政策的具体操作流程，以便纳税人正确享受税收优惠政策。

三、对城市更新的影响1.对城市更新项目的推进作用广州市城市更新税收指引(2021 年版) 为城市更新项目提供了有力的税收政策支持，有利于推动项目的顺利进行。

税收优惠政策的实施将为纳税人减轻税收负担，提高城市更新项目的经济效益。

2.对纳税人的影响税收指引的发布，使纳税人在进行城市更新项目时能够更加明确税收政策，降低税收风险。

同时，税收优惠政策的实施将为纳税人带来实际的经济利益，有助于提高纳税人的税收遵从度。

广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。

一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。

同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。

直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。

而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。

可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。

2、监管趋严众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。

广州旧村改造流程
1、选择合作改造的旧村，核实村建设用地范围是否满足旧改要求（主要是：土规、三旧图斑标图建库情况）。

2、与村签订旧改合作协议，2/3以上村民代表投票通过。

3、基础数据（主要是勘测定界、土地/房屋测量）摸查，经村、区政府确认，通过区三资平台公开选择合作单位，成立旧改合作公司（即项目公司）。

4、依据区政府确认的基础数据，以区政府的名义开展片区策划（含控规编制），经市更新领导机构同意后，纳入城市更新年度计划。

5、依据片区策划，以区政府的名义编制旧村改造实施方案，经村、区更新局确认，形成表决稿。

6、表决稿经80%村民及世居祖屋权属人投票通过，形成送审稿。

7、送审稿经市规委会（下设的城市更新委员会）审批通过，正式批复改造实施方案。

8、依据批复的改造实施方案，组织村民签订达到80%，启动房屋拆除工作。

9、通过行政裁决、法院判决实施钉子户强拆。

10、融资地块协议出让给项目公司，共管旧改资金。

11、启动回迁房建设及回迁。

12、融资地块开发及销售。