穗更新规字〔2017〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法

广州市城市更新的政策沿革与制度创新摘要：城市更新建设是强化城市发展战略、统筹生产、生活、生态空间布局、落实保障重大项目用地需求的重要举措。

2009年以来，广州市在城市更新建设上进行了一系列的探索，逐步补充和完善了城市更新的改造政策，并对一些配套政策也进行相应更新。

广州市城市更新改造模式呈现出趋于多样化、更照顾被改造地块单位和个人的利益、开创农村集体建设用地转为国有用地的途径等特征，为其他省市的城市更新政策制定与制度创新提供参考借鉴。

关键词：城市更新；政策沿革；改造模式2008年底，广东省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将城市更新作为其中一项重要任务和政策创新。

经过近十年的实践探索，广州市在城市更新的工作机制、运行模式、政策体系等方面开展了多重探索，为国家城镇低效用地再开发提供了宝贵的实践经验。

1.广州市城市更新政策解读及演变过程广州市的城市更新政策，既是对省各版城市更新政策的回应，同时也针对广州市的城市建设实际情况，对城市更新进行指引细化。

广州市在执行城市更新政策主要以市府、市办公厅、市更新局等部门发布的16个政策为主，内容涵盖了集约节约用地、基础数据、成本控制、简政放权、方案审批、市场监管等方面。

表：广州市城市更新政策演变序号发文单位文号标题纵观其演变历程，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文）（已废止）、《关于加快推进“三旧”改造的补充意见》（穗府[2012]20号文）、《广州市城市更新办法及配套文件》（穗府令134号文、穗府办[2015]56号）、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]6号文）、《关于深入推动城市更新工作的实施细则》（穗府规[2019]5号）这五个文件起到核心作用。

2009年12年，广州市政府出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文），提出“政府主导，市场参与，多方共赢”、“集约节约，分类引领，结构升级”、“全面改造、综合整治”。

广州市“城中村”改造成本核算指引为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本指引。

一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。

改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。

2007年6月30日之前已建的历史建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。

2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。

在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。

在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。

户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。

村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。

二、“城中村”改造范围内集体经济物业复建总量的核定村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一”复建安置。

穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁◎村民住宅复建基准面积统一为每户280平方米。

不足的也补足，超过的可补偿商业物业。

◎无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。

◎住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。

◎建筑拆运费用按30元/平方米计算。

南都讯通过引入市场参与主体推进城中村改造，解决了曾经长期困扰广州的城中村改造资金难题。

但通过卖地融资的改造模式如何控制成本也成为这一轮“三旧”改造中的焦点问题。

广州市“三旧”改造工作办公室为此专门制定了《城中村改造复建成本标准指引》(以下简称《指引》)，这份标准文件的目的就是让城中村改造成本有章可循，防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。

复建成本：最高3724元/平米富力地产昨日成功入主杨箕村改造地块后，要履行承诺承担杨箕村全部改造成本。

广州市国土房管局卖地公告公布信息显示，杨箕村的改造成本约18.8亿元。

这其中主要包括村民复建房的建筑安装成本、改造期间支付给村民的临迁费等补偿。

据了解，杨箕村改造成本是早期核算的，当时没有参照什么固定标准。

但随着广州城中村改造的推进，经过对不同城中村改造方案的摸索和实践，广州市“三旧”改造办公室已经形成了一套城中村改造成本的测算原则。

据介绍，城中村改造复建费用标准将依据广州市建设工程造价管理站去年发布的《关于发布广州市建设工程2009年参考造价的通知》，并结合市场调查研究数据确定。

其中住宅最低复建费用标准为多层(6层以下，不带地下室和电梯)住宅小区，费用标准为2257元/平方米；超高层(160米以内，带地下室和电梯)住宅小区的复建费用标准最高，达到3724元/平方米。

广州市相关部门将根据市场物价变动，按照一定周期调整复建成本标准。

复建面积：每户统一280平米除了城中村的复建房成本有了核算标准，目前，广州还形成了城中村改造的补偿安臵原则，今后每一个申请改造的城中村在制定改造方案的时候都要依据这套原则，确保城中村改造的公平和改造成本稳定。

广州市城中村改造成本核算指引随着城市化进程的加快，广州市的城中村问题日益凸显。

城中村作为城市发展中的一大难题，不仅影响城市形象，还存在着安全隐患和环境污染等问题。

为了改善城中村的居住条件，广州市政府积极推进城中村改造工作，但在实施过程中，如何进行成本核算成为一个重要的问题。

一、城中村改造成本核算的意义城中村改造涉及到大量的资金投入，因此成本核算是必不可少的。

成本核算可以帮助政府和相关部门了解改造项目的实际费用，为项目的决策提供参考依据。

同时，成本核算还可以帮助规范改造项目的投资行为，避免资源浪费和财务风险。

二、城中村改造成本核算的内容城中村改造成本核算包括以下几个方面的内容：1. 土地成本：城中村改造需要占用大量土地资源，土地成本是改造项目的重要组成部分。

土地成本的核算要考虑到土地收购费用、征地补偿费用等因素。

2. 建设成本：建设成本是改造项目的核心成本。

建设成本包括建筑物的设计、施工和装修等费用，以及相关设备和材料的采购费用。

3. 管理费用：城中村改造项目需要进行管理和监督，管理费用是不可忽视的成本。

管理费用包括项目管理人员的工资、办公用品费用和差旅费用等。

4. 环境治理费用：城中村改造项目通常伴随着环境治理工作，环境治理费用是改造成本的重要组成部分。

环境治理费用包括污水处理、垃圾清运和绿化等费用。

5. 社会保障费用：城中村改造项目还需要考虑到居民的社会保障问题，社会保障费用是改造成本的一部分。

社会保障费用包括居民的搬迁补偿费用、就业培训费用和医疗保险费用等。

三、城中村改造成本核算的方法城中村改造成本核算可以采用以下几种方法：1. 直接成本法：直接成本法是最常用的成本核算方法之一，它将改造项目的直接成本按照项目阶段进行核算，包括设计阶段、施工阶段和运营阶段的成本。

2. 抽样调查法：抽样调查法是通过对改造项目的抽样调查，统计改造项目的平均成本，并据此推算整体成本。

抽样调查法可以提高成本核算的准确性和可靠性。

3.《旧村庄全面改造更新项目报批指引》〔黄埔区、南沙区、增城区按区政府规定办理，广州空港经济区按市空港委规定办理，其余区域按本指引办理〕总体指引一、业务解释旧村庄全面改造：按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

二、政策依据（一）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6 号）（二）《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第 134 号）（三）《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56 号）（四）《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗府办〔2016〕2 号）（五）《广州市城市更新年度计划编制指引》（六）《广东省农村集体经济组织管理规定》（七）《广东省实施（中华人民共和国招标投标法）办法》（八）《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号）（九）《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》（十）《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》广州市人民政府令（第 157 号令）（十一）《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1 号）（十二）《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26 号）（十三）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号）三、报批流程旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图阶段指引第一阶段计划申报一、操作流程二、操作说明（一）标图建库城市更新项目地块应纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库。

1．依据：《广州市城市更新办法》第 49 条，《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号），《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号），标图建库流程图。

附件广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》等相关政策文件，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。

第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等。

前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。

第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户每次2000元的标准核算，按2次计算；屋内装有电话、有线电视、管道煤气、宽带网等设施需迁移的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）的有关规定计算迁移费。

第五条不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。

第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。

住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。

“户”的核定标准参照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。

广州市城市更新局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知发布时间：2018-01 -05 09:33:47 来源：广州市城市更新局各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。

广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。

第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。

第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000 元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。

第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。

第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。

住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%勺比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。

“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。

广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知（2017）文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2017.08.07•【字号】穗府办规〔2017〕10号•【施行日期】2017.08.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知穗府办规〔2017〕10号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到的问题，请径向市国土规划委反映。

广州市人民政府办公厅2017年8月7日广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法第一章总则第一条为进一步规范本市农民集体所有土地征收补偿工作，维护被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人的合法权益，促进城市社会经济和谐发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条除国家和省另有规定外，本市行政区域范围内征收农民（含农转居人员）集体所有土地，适用本办法。

第三条农民集体所有土地的征收补偿应当遵循合法合理、程序正当、补偿公平、妥善安置的原则。

第四条征收土地应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城乡规划和专项规划。

征收土地应当避开文物古迹、古树名木、历史建筑、历史风貌区等应当予以保护的区域。

因特殊情况不能避开的，应当按照《中华人民共和国文物保护法》等相关规定办理审批手续。

第五条市人民政府负责统筹本市农民集体所有土地的征收补偿工作，各区人民政府负责本辖区内农民集体所有土地的征收补偿工作。

市人民政府土地行政主管部门负责统筹组织实施本市农民集体所有土地的征收补偿工作，各区人民政府土地行政主管部门具体负责组织实施本辖区内农民集体所有土地的征收补偿工作。

第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。

前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。

第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。

第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。

第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。

住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。

“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。

第七条旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：（一）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1：1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。

（二）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。

2017年12月29日，市城市更新局印发新的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（下简称《办法》），即日起实施。

《办法》明确划定了旧村庄全面改造成本核算具体的适用范围，其内容涵盖了旧村庄全面改造过程中成本核算时主要包括的前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等，也规定了各项费用的核定方式和计费方法。

《办法》的出台，使旧村庄全面改造成本核算的标准更为明确，核算方式更加规范，成本测算更加科学、准确、客观，对于规范和推进旧村庄全面改造工作具有积极的推动作用。

《办法》共十七条，以下是全文及官方权威“条文释义”！《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（附条文释义）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。

✦【说明】本条是关于本办法编制的目的和依据。

第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。

✦【说明】本条明确了本办法适用于片区策划方案、项目实施方案的编制和审核阶段。

第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。

前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。

✦【说明】本条前款是根据《广州市旧村庄更新实施办法》的第四十八条规定，对旧村庄改造成本的构成进行列举式概括说明。

第二款是根据《广州市城市更新办法》第十六条“应当建立常态的基础数据调查制度”、第二十三条“纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案”、第二十九条“纳入城市更新年度计划的项目，由区政府组织编制城市更新项目实施方案”，并结合近年来“三旧”改造实践的实际情况，将此类前期工作费用列入改造成本。

第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。