绿维创景林峰院长解读新型城镇化与文化旅游地产的发展

林峰：整合创新发展，共创文旅产业新气象北京绿维创景规划设计院文旅产业作为新时代下朝阳产业，它的到来为传统经济发展注入了新鲜的血液，增添了强劲的动力，同时也为旅游发展提供了全新的思路与广阔的机遇。

据国际权威部门预测，文化休闲、娱乐活动、旅游业将会成为继移动互联网之后的又一次经济增长点，引领并席卷全球各地，由此可见，文旅产业这股蓬勃朝气的态势，必将为成为整个社会以及各个国家未来发展的重要关键，如何发展文旅产业，如何对待文旅产业的美好未来，我们又该做些什么？这一系列的问题摆在发展者与投资者的面前。

今天有幸请到全经联城镇化发展委员会主任、北京绿维文旅控股集团董事长林峰先生。

林峰先生一直深耕文旅产业多年，是国内首批文旅创新的实践者，对文旅产业具有深厚的研究与探索，接下来就请林总结合现有文旅发展状况，谈谈文旅产业的未来发展。

林峰先生，经济学博士，规划设计与文旅产业运营专家，旅游投行领军人物。

现为全经联城镇化发展委员会主任、北京绿维文旅控股集团董事长。

拥有三十余年政府政策研究、投资银行运作及旅游综合开发与旅游地产顾问的从业经验，主要致力于旅游综合开发、文旅商体养地产开发的规划设计、运营托管、投融资顾问服务。

同时作为国内首批文旅创新的实践者，文化旅游产业基金的发起人之一。

问题一：林总作为国内第一批文旅创新实践者，如何解读现今文旅产业的发展状况？林峰：2016年上半年我国旅游收入稳步扩大，继续领跑宏观经济。

数据显示，上半年我国实现旅游收入2.25万亿元，同比增长12.4%。

其中，国内旅游收入1.88万亿元，同比增长13.72%；国际旅游收入570亿美元，同比增长5.3%。

上半年我国旅游投资继续保持快速增长态势，国家旅游局数据显示，全国在建旅游项目9944个，实际完成投资4211.5亿元，较去年同期增长约30.5%。

值得关注的是，在当前我国经济下行压力较大的情况下，旅游业的投资和消费仍能保持较快增长，如今的旅游业已成为拉动中国经济增长的新动能。

把脉旅游地产，共推产城融合旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

把脉旅游地产，共推产城融合北京绿维创景规划设计院在2014年5月7日-5月8日举行的第三届国际旅游财富峰会上，绿维创景院长林峰发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲。

新型城镇化下旅游地产有着怎样的发展机遇？又面临着怎样的发展困境？未来该何去何从？让我们来看看林峰院长的分析。

据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。

未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。

如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。

无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。

一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚海边拥有自己度假别墅的梦。

那么这个梦会形成什么呢？对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。

经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。

二、度假地产投资路线图度假旅游是度假地产发展的重要基础，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。

而中国海南、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。

从本投资路线图可以看出，避寒市场、避暑市场以及向山东这种提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。

林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新北京绿维创景规划设计院编者按：2016年8月6日-7日，2016年中国文旅地产盈利模式创新总裁峰会在北京市首都机场朗豪酒店举行，以“跨界&融合”为主题，兼具理论与实战、创意与内容，呈现了中国文旅地产的新机遇、新趋势、新业态、新模式。

绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀出席，并做了《全域旅游下的文旅地产创新发展及新业态研究》的主题演讲，从全域旅游思维、文旅地产创新发展、业态创新架构、要素创新业态等方面，结合绿维创景十多年行业经验和经典案例进行了详细阐述和分享交流。

一、绿维全域旅游观林峰院长基于互联网+、旅游+，从全域思维、发展架构、核心理念、开发模型等方面分享了绿维的落地运营的全域旅游观，认为做全域旅游要打破“全”的概念，不需要面面俱到，否则没有重点，无突破口，是浪费，不能真正实现带动经济的价值。

做全域旅游应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”、立“逻辑”、找“抓手”、达“目标”，并提出了全域旅游的“5424”架构、及开发模型。

全域旅游“5425”架构全域旅游开发模型二、房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构房地产是一个“服务整合平台”产业，房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。

以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构（居住之家、第二/三居所、休闲消费场所），由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。

有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。

房产融一体化，是未来房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

新时期的地产开发不再是开发土地和建设房屋，应该是“地产+产业+城镇化+互联网”的一个综合结构。

新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营北京绿维创景规划设计院2014年12月5-7日2014广州国际设计周举行的“2014中国商业和旅游地产设计年会”隆重举办。

我院作为协办单位出席本次年会，我院院长林峰博士在会议上做了《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲，引起了相关人士的高度关注。

林峰院长发表《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲以下为演讲内容摘要：一、休闲小镇的打造要点及发展架构1、休闲小镇的三个打造要点休闲小镇是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观，以旅游服务和休闲产业为主的小城镇。

休闲小镇不同于传统城市，其成功打造一定要有三点：首先要有吸引核；二是要有休闲聚集中心；三是要创造延伸发展中心，这是休闲小镇发展的基本模型。

首先，打造旅游吸引核是旅游小镇发展的前提。

温泉、文化、博物馆、文化遗产和非物质文化遗产都可以是吸引核。

我认为旅游小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力。

其次，要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。

仅有吸引力，没有相应的休闲聚集结构，是无法打动游客留下来消费的，因此，应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。

夜间人气聚集，一是要靠游客、休闲客，一是要靠城市本地的居住人群。

夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。

通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。

以西安曲江为例，大雁塔北广场每晚的音乐喷泉能为它聚集10-20万人的人气，从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街，又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店，由此形成了夜间发展的动力，在此基础上，其居住区有了很好的落地条件支持。

产开发模式向超大型旅游综合开发项目发展，尤其随着房地产调控的持续，万达、万科、华侨城、恒大等纷纷介入旅游地产领域，在云南、海南等地，旅游度假社区更是成为提升区域发展的有力引擎。

绿维创景，作为规划设计机构在服务开发方的过程中同时见证了旅游与地产的发展与变化。

近日，我院林峰院长接受“建筑畅言网”采访，探讨了未来旅游地产的发展方向、开未来旅游地产的发展方向：产城一体化的综合开发畅言网：如何判断今年房地产市场的整体发展趋势？这对旅游地产的产业环境又将带来怎样的影响？林峰：关于房地产市场，我主要谈四个观点。

第一，围绕地产开发，形成了一条财富价值链。

我国的房地产市场近年增长非常快，构成了一条由土地开发、房产开发、城市建设构成的财富价值链，政府（土地收益）、开发商（房产收益）、投资人（资产保值升值）、农民（拆迁款）四方均从中受益。

这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。

第二，房地产价格即将在3年内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。

第三，房地产市场已经迎来了分化阶段。

这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是细分结构上的转换，具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、与产业结合价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域，是未来地产发展最重要的支撑。

另外，由于房地产要结合城市聚集发展，因此，新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成为未来房地产持续增长的主要区域。

第四，在这样的分化结构下，地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为核心，产业与地产相结合的产城一体化的区域综合开发模式。

这种发展模式与国家层面上的城市开发、区域发展相关，其中，由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个方面，所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。

费结构的支持，发展比较快。

目前已经从楼盘项目开发步入以旅游为导向的区域综合开发新阶段；市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。

新型城镇化下的旅游地产发展新契机旅游运营网 新型城镇化下的旅游地产发展新契机北京绿维创景规划设计院新型城镇化的道路选择（一）市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑中共十八届三中全会重新定位了市场的功能，从 “基础性”作用到 “决定性”作用，意味着政府与市场的关系必须理顺，“以市场为主导，政府为引导”将成为未来的发展趋势。

新型城镇化不是单靠政府的行政推动就能完成的，只有尊重客观规律，激发市场活力，发挥市场在资源配置中的决定性作用，才能推进城镇化健康发展。

在这一过程中，民间投资者将发挥着重要的作用，他们要完成的“造城”，是依托于产城一体化生长出来的城镇化，不仅仅是综合体，而是经营性地产项目带动所形成的综合体延伸，以及居住一体化、城乡配套一体化、城乡社会保障和社会公共服务一体化的城镇结构，我们称之为市场化下生长出来的城市化，这将成为未来新型城镇化的核心模式和结构。

（二）以消费为主导的产业成为带动整个经济发展的导向中国经济的发展，无论从统计数字还是实际的增长速度来说都到了一个新的瓶颈阶段。

相对低廉的劳动力所形成的出口增长受到抑制，同时还面临着土地、生态、能源等方面的发展约束。

近几年，政府正在出台一揽子计划来推动消费经济的增长，形成新的人口消费红利，可以预见中国将进入消费促进时代。

据国家统计局数据显示，从2006年开始，我国历年的消费增长率一直没有低于13%，平均保持在15%以上。

较高的消费增长率，是带动GDP 发展的要素。

2012年开始，我国消费拉动的GDP 已经占到50%，今后，消费将会继续成为GDP 增长的第一带动力。

其中服务性需求随着居民收入的提高不断上升，正逐渐成为城乡居民消费的新亮点，也是国家重点培育的方向。

可以说我国的城镇化在经历了轻工业带动的第一代、重化工业及投资带动的第二代发展后，开始走向以服务产业、消费产业带动的第三时代。

这一导向下有两个重要问题需要解决，一方面是如何增强中国居民的消费意愿、大幅提升消费能力、全面释放消费需求，另一方面是如何改善消费供给能力、大幅提升消费供应水平，这也成为整个国家社会政策与经济政策的核心脉络。

林峰院长接受《城视窗》网站视频采访，谈旅游地产与新型城镇化旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

林峰院长接受《城视窗》网站视频采访，谈旅游地产与新型城镇化北京绿维创景规划设计院近日，我院林峰院长接受“城视窗”《人物访谈录》节目采访，就旅游产业的发展、旅游规划的工作方法、旅游与城市发展、旅游地产等热点问题进行了解读。

本节目已于6月17日播出，敬请观看。

以下为“旅游地产与新型城镇化”部分采访摘要。

视频地址：/StudyResut03144_1.htm旅游产业应与城市发展协调进行在中国城镇化浪潮中，旅游产业与城市的发展息息相关，有的旅游项目在乡村，有的旅游项目是独立的景区，有的旅游项目是城市、古城镇、小城镇旅游。

旅游规划应与城市发展规划同步进行，应兼顾城市发展的要求，否则就会出现问题。

而现在的《旅游规划通则》里，旅游与城市的关系完全没有涉及。

所以，从这个角度讲，旅游规划和城市规划的关系必须要梳理清楚。

一个区域的旅游必须落在产品支撑上，要形成一些项目，形成产业体系。

最后，还要落到政府运营上。

政府能做什么呢？政府能做规划、政府能做营销推动、政府做政策扶持，政府还要做公共设施，比如说一系列旅游集散结构的安排。

林峰院长指出，新型城镇化最核心的价值是中国最大的社会体制的升级和变革，是将以人为本理念真正落实的解决方案。

一句话就是使农民享受到和城市居民相同的社会保障和公共服务。

我们所期望的生活环境，不是一个受污染的地方，不是被大城市的水泥森林所掩埋的地方，而是有文化、有情趣，能够和自然融为一体的地方。

我们理想中的城市是花园式的城市，是融合了更好的自然环境的城市。

聚焦：旅游与新型城镇化——《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告摘要旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

聚焦：旅游与新型城镇化北京绿维创景规划设计院摘要：2012年12月中央经济会议提出“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在”。

新型城镇化的一个重要理念是要“协调”——与工业化、信息化、农业现代化相协调；与人口、经济、资源和环境相协调；大、中、小城市与小城镇相协调；人口积聚、“市民化”和公共服务相协调。

怎样实现这四个协调发展呢？绿维创景认为，旅游在这一进程中将扮演重要角色。

一、城镇化与新型城镇化城镇化是一个综合的概念：既包括城乡人口变动，也包括人口质量的提高；既包括人口在城乡比例上的变动，也包括由此带来国民经济结构的变化；既包括劳动力向城镇聚集的过程，也包括资金等生产要素向城镇流动的内容；既包括乡村的城镇化，也包括城镇自身发展。

（一）城镇化的基本内容1、产业发展是城镇化的第一基础产业发展，实现了人口的生产模式与收益基础的变化，保证了农民离开土地后按照城镇方式生活的基础，因此产业的集群效应一直以来被认为是城镇化的背景与推动力。

中国城镇化初期结合国情，选择了工业，随着市场经济的发展，工业发展对城镇化的边际效应逐渐减弱，第三产业成为城镇化新的推动力。

2、人口聚集是第二个基础城镇化的主体是“人”，人的规模化聚集是基础。

在我国现行城市等级体系划分中，每一级别都有关于非农业人口数或比例的规定。

比如，过去一直以5万人口的城镇居民，作为比较合理的小城镇集约化标准，但我们的研究表明，在未来发展中，就地城镇化和旅游城镇化，评价可能会有较大不同。

林峰：旅游为龙头，五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发北京绿维创景规划设计院2016年6月22日—6月24日，由中国房地产业协会、美国亚裔房地产协会主办，主题为“新五年、新格局—房地产发展趋势”的第八届中国房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛在江苏省常州市举办。

会上，有关领导、中美专家学者、房地产企业、金融业和产业链上下游企业等相关人士，围绕“十三五”规划、全球经济形势和城市发展新理念，探讨分析房地产未来格局和发展机遇，并就中美双方共同关注的领域进行对话交流。

我院院长林峰博士受邀出席本届大会并作了《整合资源，促进旅商文体康养融合的地产发展》的主题演讲，林峰院长首次提出以家庭服务为目标，以旅游为龙头，整合旅游、文化、体育、健康、养老五大幸福产业，实现产房融一体化发展的模式——地产是骨架，五大幸福产业是五脏六腑，商业是皮肉，金融是血脉，构成一个完整的结构。

一、房地产——一个“服务整合平台”产业房地产是一个服务整合平台，而不仅仅是生产制造房子的工厂。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。

房产融一体化，是今天房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

房地产除了工厂、产业等为工业企业服务的地产，大多数地产是围绕“家”服务的。

以“家庭服务”为主要内容的服务结构，是今天房地产发展的必然。

“家∙服务”包括三个家的结构，这三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，需结合旅、商、文、体、康、养六个方面，共同为家庭服务。

第一个家，是以居住为主要功能的居住之家，以社区服务为基础的家庭服务结构。

第二个家，是指郊区休闲、乡村度假、养生养老等以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要功能和服务的第二居所、第三居所，由此构成了第二个家的服务产业整合与服务结构。

第三个家是指城市综合体、商业综合体、部分度假接待综合体等相关地产和场所，以公共空间的方式，为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务，由此构成第三个家的服务产业整合与服务结构。

绿维文旅林峰：文旅新时代高质量发展的六大路径绿维导语：高质量发展是“十四五”时期国家经济社会发展的主题，同样也是旅游业发展的主攻方向。

绿维文旅董事长林峰博士表示高质量发展是一个永久的要求，而不仅仅是一个五年规划的要求。

高质量是一个升级的要求，不在于数量、不在于规模，而是在于我们的质量水平。

就文旅产业高质量发展，林峰博士从六个方面进行了概括：高质量融合发展、高质量产品创新、高质量目的地、高水平数字赋能、高质量营销推广、高质量开发平台。

01高质量融合发展文旅深度融合及“文旅+”融合地理发现的过程、地理探索的过程、商贸的过程本身都充满了文化的传播和互动，所以文化和旅游与生俱来就是相互融合发展的结构。

今天，文化的繁荣和旅游的发展构成一个更深度的结构，这些深度结构中包括纯文化的结构、纯旅游的结构以及其中需要深度对接融合的内容，这就推动了文旅融合的发展。

文旅融合——以文促旅（五法）文旅融合对现阶段旅游发展具有极大的推动效果，我总结了以文促旅的五法：文化特色塑魂——以特色文化形态和底蕴提升目的地旅游吸引力。

文化品牌赋能——通过文化品牌的塑造增加消费、提高生活质量。

文化展演活游——文化艺术、节庆表演提升旅游的参与性和体验性。

艺术工艺创品——艺术工艺解决旅游商品缺乏特色的问题。

IP价值整合——树立可转化的文化IP，构建跨界营销策略。

IP是一个能整合全产业链的架构。

文旅融合规划——以旅彰文（八化）1. 文化产品化文化产品化是指通过对文化的挖掘，使文化融入到文化旅游产品体系中，通过产品体现文化内涵，并提升文化价值。

2. 文化业态化文化业态化就是文化产业实现业态化发展，为文化注入新的元素和功能，丰富其文化表现形式，推动业态不断创新的过程。

只有文化业态化，实现商业化的结构，才能市场化构架，体现为服务结构，才能提升人的体验。

3.文化主题化任何景区都能看为主题化景区，文旅融合发展要做到“文化为魂”，充分体现文化的指引和带动作用，以主题为抓手，做好文化的大文章。