商业广场各项物业费用测算

商业项目物业费收费标准测算. .峨眉项目一期费用测算（A1）Ø 方案构建目的：1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。

2、一期物业前介方案+物业费用测算。

Ø 方案适用范围：该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。

Ø 方案主要组成：1、市调当地水晶广场物业条件。

2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。

第一章当地已开项目Ø 水晶广场大致面积情况：商铺名称面积（平方米）备注好家乡超市23000馆内自备物业盛大百货20000项目物业公司管理水晶酒店14000馆内自备物业苏宁电器3800馆内自备物业中影雅图影城3500馆内自备物业MUSE酒吧1350馆内自备物业宝乐迪KTV2600馆内自备物业健身俱乐部3000馆内自备物业其余商铺及车库38750项目物业公司管理合计面积110000㎡Ø 物业人员配置及工资情况：岗位名称数量工资班次情况备注物业经理170009：00~18:00/双休物业客服322009:00~18:00/周轮休一天工程主管145009:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班335009:00~18:00/周轮休两天工程专员152500维修：9:00~18:00/周轮休两天运行：12H/上一休一2500~3000秩序主管136009:00~18:00/双休/部门值班轮休秩序领班4320012H/月休4天内场秩序专员20240012H/月休4天外场秩序专员35260012H/月休4~6天外包/包两餐保洁主管134009:00~18:00/双休/部门值班轮休公区保洁员4516208H/月休4天外包/包一餐收费员0暂未收费合计配置129Ø 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。

物业管理经费测算及报价一、引言物业管理经费测算及报价是为了确保物业管理公司能够有效地管理和维护物业，并为业主提供高质量的服务。

本文将详细介绍物业管理经费的测算方法和报价标准，以便为物业管理公司提供参考。

二、物业管理经费测算方法1. 收入测算- 业主管理费：根据物业面积、物业类型和服务等级，确定每平方米的管理费用，并乘以物业总面积，得出业主管理费收入。

- 公共设施使用费：根据公共设施的类型和使用频率，确定合理的收费标准，并根据物业的总体使用情况，计算出公共设施使用费收入。

- 其他收入：如停车费、广告费等，根据实际情况进行测算。

2. 成本测算- 人力成本：根据物业管理人员的数量和薪资水平，计算出人力成本。

- 运营成本：包括办公费用、设备维护费用、保洁费用等，根据实际情况进行测算。

- 维修费用：根据物业的维修保养情况，计算出维修费用。

- 管理费用：包括培训费用、宣传费用等，根据实际情况进行测算。

3. 毛利润测算毛利润 = 收入测算总额 - 成本测算总额三、物业管理报价标准根据物业管理经费的测算结果，为了确保物业管理公司的盈利和提供高质量的服务，可以制定以下报价标准：1. 业主管理费：根据物业类型和服务等级，确定每平方米的管理费用，并根据物业的总面积进行计算。

同时，可以根据物业的特殊要求和服务内容进行适当的调整。

2. 公共设施使用费：根据公共设施的类型和使用频率，制定合理的收费标准，并根据物业的整体使用情况进行计算。

3. 其他收入：根据物业的实际情况，确定合理的停车费、广告费等收费标准。

4. 报价透明化：在报价中明确列出各项费用的计算方法和依据，确保业主对费用的清晰了解。

5. 市场竞争性：根据当地物业管理市场的竞争情况，制定具有竞争力的报价标准，吸引更多的客户。

四、案例分析以某小区物业管理为例，该小区总面积为10000平方米，物业类型为住宅，服务等级为高级。

根据测算方法，计算出以下数据：- 业主管理费收入：每平方米管理费用为10元，总面积为10000平方米，故业主管理费收入为10元/平方米 × 10000平方米 = 100000元。

商业物业管理收费方案测算概述商业物业管理收费是商业物业经营管理的重要环节之一，其合理性直接影响到物业的经营管理收益。

当前商业物业管理模式不断创新，如何设计出符合市场需求和经营管理要求的收费方案，已成为广大商业物业从业者关注的焦点。

本文将结合市场需求和经营管理需要，对商业物业管理收费方案进行细致分析和测算，从而为商业物业从业者提供可行性建议和参考。

收费模式根据市场需求和经营管理要求，本文将提出三种常见的商业物业管理收费模式，分别为管理费、租金比例和固定租金。

管理费管理费一般是指物业公司对商业租赁人按照一定标准或按照管理面积收取的一笔费用。

管理费的优点在于灵活性强，物业公司只需要按照合法的标准对商业租赁人进行收费即可，不受市场行情的影响。

但是管理费的缺点也很明显，就是不利于物业公司与商业租赁人之间产生良性互动关系。

租金比例租金比例收费模式则是物业公司与商业租赁人按照一定比例分配租赁收入。

这种收费模式可谓权衡利弊，它可以促使物业公司和商业租赁人之间产生适当的合作关系，避免僵化与过度强制。

但是缺点也有，一是不够灵活，二是存在风险。

固定租金固定租金则是物业公司直接按照固定数额向商业租赁人收取，具有稳定性和可预测性。

但是固定租金收费容易受市场行情影响，如果租赁市场繁荣，过高的租金反而会招致商业租赁人的反感和不租赁。

收费测算以下将分别对三种收费模式进行测算，并分析测算结果。

管理费收费测算•总收入 = 管理面积 × 管理费单价假设市场管理费标准为 10 元/m2，某商业物业公司待管理面积为 8000 m2。

则该收费模式的商业物业管理收费如下计算：总收入 = 8000 × 10 = 80,000 元根据上述测算，可得出该收费模式的总收入为 80,000 元。

租金比例收费测算•总收入 = 商业租赁人租金 × 租金比例假设商业物业公司与商业租赁人按租金比例 10% 分配租金，某商业物业公司商业租赁人每月实际租金为 200,000 元。

世界之花项目物业管理费用测算说明一、测算原则：1.物业管理运营费的收入、支出是业权人/租户关心的重大问题，物业公司凭借多年物业管理服务的实际经验，在掌握研阅本项目的规划资料的基础上，较为客观的运用成本法测算物业运营各项费用；2.从实际出发，科学计量。

逐项测算物业运营管理各项基本费用，作为管理费收取标准；3.依法合规，费用合理，以支定费；4.物业政策：国务院令[2007]第504号《物业管理条例》及发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》及发改价格{2007}2285号等相关法规政策二、运营管理服务成本费用项目：1.应缴运营成本的营业附加税5.5%；2.公共部位、公用设备设施、基本市政设施的日常维修和维护费；3.物业管理、服务人员的工资和按政府规定缴纳提取的劳动保障、福利费；4.物业管理区域公共保洁、灭鼠消杀费；5.物业管理区域公共绿化维护的费用；6.物业管理区域公共秩序维护防范费；7.物业管理行政办公费；8.物业管理区域公共财产三项保险费；9.物业管理公司管理利润按10%计提三、计费建筑面积及物业费收费标准1.公寓收费面积10.17万平方米，收费标准8.00元/平米.月（含电梯、人工费、维护费、绿化、保洁、秩序维护，不含供暖费）。

2.主力店（地标、喜事）收费面积13.1万平方米，收费标准20.74元/平米.月（不含高压配电运行维护、供暖费、制冷费以及电扶梯的维保费、电费等相关费用）。

3.影院收费面积1.284万平方米，收费标准21.65元/平米.月。

4.冰雪世界收费面积3406.14平方米，收费标准21.61元/平米.月5.地下一层店铺收费面积7337.79平方米，收费标准21.70元/平米.月6.自营物业面积16.7万平方米，收费标准21.53元/平米.月7.大物业面积32.2万平方米，收费标准21.07元/平米.月四、其他1.主力店、影院、自营物业不含供暖费,上述客户区域内的电费由各区域业户自行承担2.具体明细及计算过程见附件。

香缤广场商业物业管理收费方案香缤广场系深圳市惠明盛房地产投资开发公司注资兴建的高档商住大厦。

为了更好的做好香缤广场商业的物业管理，促进商厦的招商工作，根据惠明盛公司提供的相关数据资料及参照相关行业指导标准，鹏基公司对香缤广场商业(厦)物业管理进行了如下成本分析:一、商业各业态物业管理成本收费标准1、地下一层(超市)：1元/㎡.月(公共场所管理成本为：3.96㎡.月)2、地面首层(精品店) ：5.91元/㎡.月3、二层、三层(中高档百货) ：1元/㎡.月(公共场所管理成本为3.96㎡.月)4、四层(餐饮、娱乐、休闲、文化区) ：6.55元/㎡.月5、商业业态内所有电梯运行电费据实分摊6、中央空调据实按建筑面积收取注：以上价格未计物业管理税费及物业管理利润提成二、香缤广场商场物业管理服务成本测算2、香缤广场商业业态公共场所能耗费用3、公共场所管理成本三、商业物业管理成本分析(一)对商业各业态物业管理成本分析1、对共用设施设备管理产生的管理成本由各业态分摊；2、广场、停车场、公共通道用电，安全维护、清洁、绿化、监控、消防等管理成本，由各业态共同承担；3、各层专业业态因管理产生的管理成本，由各层业态分摊；4、商业业态公用设施设备(如电梯)的能耗由业态按建筑面积分摊；5、一层精品店区域内的管理、能源成本由本层各业态客户分摊；6、中央空调费用据实按建筑面积收取；(二)各层业态管理成本费用组成1、负一层至四层共用设施管理人员支出2、广场、停车场及公共通道用电费用支出3、广场、停车场、负一层至四层公用部位安全维护(36人)4、广场、负一至四层公共部位绿化养护管理(4人)5、广场、停车场、负一至四层公共部位清洁管理(12人)6、一层精品店内部敞开式公共区域及消费者安全防护管理4个岗，(14人)7、一层精品店内部敞开式公共区域保洁服务(3人)8、四层餐饮、休闲、娱乐区安全维护(2个岗，8人)9、四层餐饮、休闲、娱乐区保洁服务(4人，垃圾清运)10、智能监控系统，商业业态公共场所(如广场、停车场、公共通道的、电梯[观光梯]监控、消防系统管理(2个岗，8人)11、停车场、负三层至四层所有电梯维护保养(不含电梯运行电费)12、一层精品店区公共部位用电据实分摊深圳市鹏基物业管理服务有限公司二00五年元月(六)香缤广场地下一层(超市)、二层、三层(中高档百货)内部专项管理及能耗由各业态自行承担。

购物中心物业管理费用测算明细1. 简介购物中心物业管理费用是指用于购物中心日常运营和维护的费用，包括各种管理、维修、保洁、安全等方面的开支。

本文档将详细介绍购物中心物业管理费用的测算明细。

2. 费用项目购物中心物业管理费用包括以下几个主要项目：2.1 管理费用管理费用是购物中心管理运营所需的费用，包括物业管理人员工资、培训费用、办公用品等。

2.2 维修费用维修费用是用于购物中心设备、设施的日常维护和修理的费用，包括设备维修、水电维护等。

2.3 保洁费用保洁费用是用于购物中心公共区域的清洁和卫生维护的费用，包括清洁人员工资、清洁用品等。

2.4 安保费用安保费用是用于购物中心安全保卫工作的费用，包括保安人员工资、监控设备维护等。

3. 费用测算方法购物中心物业管理费用的测算通常采用以下几种方法之一：3.1 按面积比例按面积比例是根据购物中心不同区域的面积大小，按照一定比例进行费用分摊。

通常会根据各个区域的使用率和价值进行调整。

3.2 按销售额比例按销售额比例是根据各个商铺的销售额来确定费用分摊比例，销售额越高的商铺分摊的费用也越多。

3.3 综合测算综合测算方法是基于购物中心的具体情况进行综合考虑，综合考虑各种因素然后进行费用测算。

4. 案例分析本文档附带一份购物中心物业管理费用测算的案例分析，通过一个具体购物中心的数据来进行费用测算示范，以帮助读者更好地理解和应用测算方法。

5. 结论购物中心物业管理费用的测算是购物中心运营的重要环节，合理的费用测算可以保证购物中心的正常运营和维护。

通过本文档提供的明细和案例分析，读者可以更好地理解和应用购物中心物业管理费用的测算方法。

以上为购物中心物业管理费用测算明细的简要介绍，详细内容请参阅附件。

注意：本文档所述内容仅供参考，具体费用测算应根据实际情况进行。

商业广场物业管理成本测算实例一、总体指标按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为(100% 入驻率):开支100万。

按以上指标,每月平均分解为:开支8.33万。

二、各部门指标分解(按100%入驻率)1、队每月人力成本合计:10人500.00元+11200.00元=6200.00元材料与其它开支:1300.00元合计:7500.00元/每月12月=9万元/年2、保安部每月人力成本合计:18人700.00元+11200.00=13800.00元其它开支:300.00元合计:14100.00元/每月12月=16.92万元/年3、维修队每月人力成本合计:9人900.00元+11200.00=9300.00元公共水电费成本每月:9500.00元空调油耗平均每月:1.67万(年使用6个月3.333万/月=20万)物业维保(外协合同以外的)成本合计每月平均:750.00元合计:平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。

4、客户服务部人员工资成本每月:4300.00元办公费用每月:500.00元(含电话费)宣传与培训费用:200.00元其它费用:200.00元合计:5200.00元三、外协大型设备固定费用分解1、梯维保:1.2万元/年,0.1万元/月2、央空调维保:0.6万元/年,0.05万元/月3、力系统维保:2万元/年,0.167万元/月4、花木租摆、绿化养护:3万元/年,0.25万元/月5、玻璃幕及结构维修:3万元/年,0.25万元/月6、照明与亮化系统:0.6万元/年,0.05万元/月以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月7、其它项目设备年检费用:1.0万元/年,0.1万元/月大厦修缮与其它不可预见性项目:8.5万元/年, 0.708万元/年以上合计9.5万元/年,0.808万元/月。

序号费用（元/年）备 注1工资5184000保安人员按照100人计算（商城内15人，一个楼层5人，6个出入口6个，地下车库14人，室外广场和停车场15人，共2个班次，考虑隔日轮休，共100人*2200*12=2640000）；保洁人员按照106人（按照53000平，按照1000平一个人计算，考虑两天轮班，2000元*106人*12月=2544000）2维修费50000日常维修3材料费150000维修工具、材料4842184客/货梯：2510千瓦/台*25台*12H*30天*12月*1.114元/度*0.7＝842184元5101062观光梯：310千瓦/台*3台*12H*30天*12月*1.114元/度*0.7＝101062元61535181扶梯：5810千瓦/台*58台*12H*30天*12月*1.114元/度＝1535181元7300000公共部位照明路灯、地灯、配电室、消防、应急、地下停车场等 8149760水费商业：5.2元/吨*48个*12月*50吨=1497609低值易耗费30000办公桌椅、文件柜、保安器材等10电梯维保费344000客/货梯：4000元*86部=344000元11化粪池疏通费20000污水井、化粪池等12垃圾清运4000013其他8000014办公费6000015通讯费4800016交通差旅费200000剔除甲方管理层的交通差旅费，仅考虑物业刚性出差成本18折旧费1500000固定资产折旧（的电货梯、扶梯成本约两千万，每年折旧约100万，核算其他固定资产折旧，约每年150万）19商业综合险350000年保费约为：按照投保金额的万分之2-万分之5，若大西洋固定资产投保额为7亿，则综合险为7亿*0.0005=35万（已考虑民事纠纷险）20111800电梯年检/复检86部*1300元=1118002113000证件年检工商：10000元，物业资质：2000元，收费许可证：1000元，组织机构代码：1000元23清洁费700800主要是卫生纸、毛巾、洗手液、护手霜（如有），按照48*365天*40元=700800（大卷卷纸按照6元计算，小卷卷纸按照4.3元一卷，考虑洗手液支出，一个洗手间约40元）24绿化养护费400000130000绿地*2元/平方/ 年=260000，加上灌木、树木等作物，年养护成本约400000（包含水费、化肥、人工、修剪等）25收银员72000024名收银员（24人*2500元*12人=720000元）26公共区空调费已摊派到商户空调费之中，不在甲方物业成本中计算27合计12929787物业费标准12929787元÷86564M 2÷12月＝12.44元/M 2/月甲方房产税、物业税、所得税根据实际收入递增，不列入刚性物业支出，甲方公共空调费摊派到乙方空调中，不例如甲方物业支出，甲方管理层工资运营成本没有算入物业支出。

商场商业物业费收费测算悦荟项目一期费用测算本方案的目的是为了制定物业介入方案和物业费用测算，以适应悦荟广场项目的开业情况。

该方案适用于悦荟广场项目的整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。

本方案主要包括市调当地太阳广场物业条件和测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。

太阳广场的商铺包括利客隆超市、南城百货、亚斯特酒店、苏宁电器、中影民族影城、SOHO酒吧、好歌城KTV和其余商铺及车库。

其中，利客隆超市和南城百货由项目物业公司管理，其余商铺和车库由馆内自备物业管理。

总面积为平方米。

物业人员配置及工资情况如下：物业经理：1人，工资7000元，班次为9:00~18:00/双休；物业客服：3人，工资2200元，班次为9:00~18:00/周轮休一天；工程主管：1人，工资4500元，班次为9:00~18:00/双休/部门值班轮休；工程领班：3人，工资3500元，班次为9:00~18:00/周轮休两天；工程专员：15人，工资2500~3000元，班次为9:00~18:00/周轮休两天；维修运行：12H/上一休一；秩序主管：1人，工资3600元，班次为9:00~18:00/双休/部门值班轮休；秩序领班：4人，工资3200元，班次为12H/月休4天；内场秩序专员：20人，工资2400元，班次为12H/月休4天；外场秩序专员：35人，工资2600元，班次为12H/月休4~6天；保洁主管：1人，工资3400元，班次为9:00~18:00/双休/部门值班轮休；公区保洁员：45人，工资1620元，班次为8H/月休4天；收费员：暂未收费。

根据上述数据，人均建面为853平方米/人，专业人员人均管理面积为5800平方米/人（工程专业）、2500平方米/人（保洁专业）、1840平方米/人（秩序专业）、无需计算（物业客服）和无需计算（物业经理）。

X商业广场各项物业费用测算某商业广场各项物业费用测算第一节机构设置和人员配备为实现我司提出的安全、舒适、周到、温馨的八字服务方针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员专业素质高、服务意识强；部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。

XX广场项目物业管理机构设置：”一室四部”即：行政办公室、物业部、工程部、安保部、经营服务部。

项目部：（共 5 人）项目总经理 1 名、行政人事主管 1 名、会计员 1 名、出纳员 1 名 , 库管兼档案资料员 1 名。

职责范围：(1)负责行政、人事、劳资、采购等综合管理事项；(2)负责财务管理，编制物业管理财务预、决算和各类财务报表；(3)负责规章制度的制订与监督执行。

物业管理部：（共 7 人）物业部经理 1 名、客服助理 3 名、主管 1 名、前台 2 名。

设置说明：物业部是整个住宅区管理服务的重要职能部门，客服主管负责业主的入驻登记、业主档案、收取各项费用、走访住户、处理投诉、受理业主（住户）的各类服务要求。

职责范围：(1)社区和栋号公共区域的清洁、垃圾清运，园林绿化；(2)办理入驻、迁出，建立并保管业主档案；(3)实施栋号管理，提供收费服务、常规服务和特约服务；(4)走访住户，受理并解决投诉，受理各类服务要求；(5)开展各类社区文化活动。

保安部：（共 55 人）保安部经理 1 名，保安班长 3 名，监控中心值班员 8 名 , 车管员 8 名，保安员 35 名；职责范围：(1) 负责社区治安、消防、交通车辆管理，提供24 小时安保服务；(2)处理安全突发事件，保证社区居民的生命、财产、交通安全；(3)协助公安机关处理治安案件工程部：（共 11 人）工程部经理 1 名，弱电工 1 名，资料员 1 名，综合维修工 4 名，运行维修电工 4 名。

职责范围：(1)社区栋号机电设备运行维修、保养；(2)设置维修中心，提供 24 小时维修服务；(3)处理上下水，燃气管道等突发故障急修；(4)社区建筑设备大中修方案的制订与施工监理；(5)做好热交换站运行，确保社区供暖达到标准。

悦荟项目一期费用测算（A1）➢方案构建目的：1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。

2、一期物业前介方案+物业费用测算。

➢方案适用范围：该方案适用于“悦荟广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。

➢方案主要组成：1、市调当地太阳广场物业条件。

2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。

第一章当地已开项目➢太阳广场大致面积情况：➢物业人员配置及工资情况：➢人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。

➢专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：第二章悦荟广场物业情况➢一期管理面积：XXXX㎡，物业人员配置：➢配置说明：1、物业主管/工程领班（8H工作制）：相互担任部门管理，相互值班轮休，月休八天；2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班，月休八天；3、秩序领班（2人/12H工作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天；4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天；5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮休顶班，月休四天。

第三章物业成本一、月人力成本（61890元/月）：772680/12=64390元/月二、行政办公费：三、设备设施维护费及杂项第四章数据汇总月物业成本：1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。

测算说明:测算范围：依据政府有关法律、法规文件，根据南宁市悦荟广场项目规划设计方案提供的资料数据进行测算。

1.因前期商业招租率较低，故用公共区域收入（车场经营管理、广告经营等收入）补贴管理服务费支出不足部分；2.公共水电能耗费用未计算，按实际发生后由使用人进行公摊。