物业费测算依据

物业服务费测算方法及收费依据详解
1.小区面积：
物业服务费的收费依据之一是小区的面积。

一般而言，小区的面积越大，所需的管理成本也会相对较高。

因此，物业费用会根据小区面积的大
小进行测算。

一般来说，物业公司会将小区面积划分为不同的区域或单元，确定每个区域或单元的物业费用。

2.房屋建筑面积：
除了小区面积，物业服务费也与房屋建筑面积有关。

房屋建筑面积是
指实际的房屋使用面积，它反映了每个业主所占用的公共资源。

因此，物
业公司会根据不同房屋的建筑面积来确定物业费用。

3.公共设施：
物业服务费还考虑了小区内的公共设施和设备。

这些设施和设备的维
护需要费用支持，因此物业费用中会包含公共设施维护的费用。

比如，小
区内的绿化、道路、公园等公共设施，以及电梯、门禁系统、水电设备等
公共设备，都需要物业公司进行日常维护和保养，费用将会纳入物业服务费。

4.人工成本：
5.社区服务：
总之，物业服务费的测算方法和收费依据是多方面的综合考虑。

物业
公司会根据小区的面积和建筑面积，以及公共设施和设备、人工成本、社
区服务等方面的情况来确定物业费用。

收费依据的合理、公正与科学性是
物业管理公司的责任，也是业主对物业管理公司的要求。

住宅小区物业管理费标准测算方案说明一、测算的目的和依据（一）目的物业管理费标准的测算旨在确定一个能够满足小区物业管理服务需求的合理费用水平。

这一费用应能够覆盖物业管理企业提供的各项服务成本，并保证企业有一定的合理利润，以维持其持续稳定的运营和服务提供。

（二）依据1、相关法律法规和政策文件，如《物业管理条例》等，对物业管理费的收取和使用有明确的规定。

2、小区的实际情况，包括建筑面积、户数、公共设施设备的数量和类型、绿化面积等。

3、物业管理服务的内容和标准，包括安保、保洁、绿化养护、设施设备维修等方面的具体要求。

4、当地的物价水平和劳动力成本，这对服务成本的计算有着重要影响。

二、小区基本情况（一）小区规模小区总建筑面积为_____平方米，其中住宅建筑面积为_____平方米，商业建筑面积为_____平方米。

小区共有_____栋住宅楼，＿____户居民。

（二）公共设施设备小区内配备了电梯_____部、路灯_____盏、垃圾桶_____个、消防设施_____套、监控设备_____套等公共设施设备。

（三）绿化面积小区绿化面积为_____平方米，包括草坪、花坛、树木等。

三、物业管理服务内容（一）综合管理服务包括小区的日常管理、客户服务、档案管理等。

（二）公共区域清洁卫生服务涵盖楼道、电梯、公共道路、垃圾桶等的清洁，以及垃圾清运等。

（三）公共区域秩序维护服务负责小区的门禁管理、巡逻、车辆停放管理等，保障小区的安全和秩序。

（四）公共区域绿化养护服务包括绿化的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。

（五）共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务如电梯的维护保养、路灯的维修、消防设施的检查等。

四、物业管理费成本构成（一）人员费用1、管理人员工资、社会保险和福利等。

2、安保人员、保洁人员、绿化养护人员、维修人员等一线员工的工资、社会保险和福利。

（二）公共设施设备运行维护费用1、电梯的年检、维修、保养费用。

2、路灯、消防设施、监控设备等的维修、更换费用。

物业管理费用测算预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制运营管理费用测算一、测算依据及暂定物业费标准1、运营管理服务收、支测算的依据总计收费面积：14623平方米园区商户数：135户小区车位数：282个出入口：1个二、运营管理服务的人员配备1、本公司人员配备三、费用支出测算1、管理服务人员的工资费用（月）本公司人员工资费用本公司人员工资费用=27000元外包委托物业管理基层服务人员工资费用合计管理服务人员的工资费用为：本公司人员工资费用＋外包委托物业管理基层服务人员工资费用=66400元/月2、公共部位、共用设施的日常运行、维护、管理费用公共设施设备维护及保养费公共设施、设备运行费合计公共设施设备的维护、保养及运行月费用为：22472元/月，3、清洁卫生、绿化费用4、公共秩序维护费5、企业办公费用6、运营服务企业运营固定资产折旧费用运营固定资产按照两年折旧，每月合计：52180元÷24月=2174元/月7、月总支出月总支出：96571.6元=以上（1至6项费用）总计8、法定税费（综合税率5.5%）理论法定税费=月总支出×5.5%=96571.6×5.5%=5311.4元/月9、合计月支出合计月总支出为：101883元/月四、运营管理费用收入测算实际管理费单价：合计月总支出÷总计收费面积=6.97元/月/㎡五、空调使用费用单价测算空调主机200天用电费用：158.3度/小时/天×12小时×200天×0.79元/度=300137元；风盘用电费用总计：150W×12小时÷1000×100部×200天×0.79元/度=28440元；空调使用费用单价：（300137元+28440元）÷9638㎡÷200天=0.1704元/㎡/天；由此现在空调使用费用运营单价合理；注：以上费用测算只做每月园区日常运营所需费用的常规支出合计运算，未计算租赁差价利润。

1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

2.范围适用于物业管理项目的各项费用测算。

3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。

4.方法及过程控制4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。

在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。

4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。

4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。

4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。

4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。

4.6.注意事项南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。

4.7.物业管理费测算公式为物业管理费单价=所有费用的总和♦参加测算的物业收费总面积4.8.物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。

注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。

住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%）＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70%＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60＝232290.32PM＋58652.60说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。

二、物业管理成本支出测算附表1：工资估算（￥元）附表2：行政办公费估算（￥元）附表3：设备设施维护费估算（￥元）附表4：环境管理费估算（￥元）附表5：公共水电费估算（￥元）三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。

若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0推算出：营业收入＝379927.27元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为：营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60推算出：PM≈1.383元/㎡.月根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。

2023年物业收费管理规定最新第一章总则第一条：为规范物业收费管理，维护业主的合法权益，加强物业管理服务水平，根据国家有关法律法规和政策，制定本规定。

第二条：本规定适用于全国范围内的住宅小区、商业物业和其他物业管理单位，包括物业管理公司、业主委员会和政府相关部门。

第三条：物业收费的依据是《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规及合同约定。

第四条：业主享有知情权、参与决策权、公示权和监督权。

物业管理单位应当按照法定程序和合同约定，向业主公示相关费用项目及使用依据。

第五条：物业管理单位应当建立健全物业收费管理制度，确保物业收费透明公正、合理合法。

第六条：物业管理单位应当定期向业主公布物业费收费标准及费用包含内容，及时向业主提供收费明细。

第七条：物业管理单位应当与业主委员会建立定期沟通和协商机制，共同商讨物业收费标准的制定和调整。

第二章物业费第八条：物业费包括基本物业费和附加物业费。

基本物业费主要用于维护公共设施、公共绿化等基础设施的日常清洁、维修和管理，附加物业费用于小区安全设施、环境卫生等更高层次服务。

第九条：物业费的计费周期为月，按照住宅、商业和其他收费标准进行差异化计费。

第十条：物业费标准应当公示，并由业主大会审议决定。

增加或调整物业费标准时，应当提前三个月向业主告知，并听取业主委员会的意见。

第十一条：物业管理单位对物业费的征收应当形成明确的凭据，提供发票和收费明细，确保收费记录真实可查。

业主有权要求物业管理单位提供相关凭据。

业管理单位书面申诉，并要求重新核算或调整。

第十三条：物业管理单位应当建立健全物业费明细使用公开制度，定期公示物业费使用情况。

第十四条：物业管理单位应当依法按照物业费的征收和使用情况定期向政府相关部门进行报告，接受监督检查。

第三章物业用户费第十五条：物业用户费指的是小区内户户都要缴纳的费用，包括公摊水电费、垃圾处理费、小区安保费等。

物业用户费的收费标准应当公示，并由物业管理单位与业主委员会共同商定。

物业费评估标准和依据物业费是指住宅或商业房产业主按一定比例共同承担的维护、管理和服务费用。

物业费的评估标准和依据是确保物业管理公司和业主之间公平合理计算费用的基准。

下面将介绍物业费评估的标准和依据。

一、物业费评估的标准1. 建筑面积：物业费的计算常常基于房屋的总建筑面积。

这是一种常见的标准，因为一般来说，建筑面积与维护和管理的工作量有一定的关联。

2. 使用面积：有些场合下，物业费也可以根据实际使用的面积进行计算。

这种标准更为准确，因为只有实际使用的面积才是物业管理和服务的真正对象。

3. 房产价值：在一些高档住宅小区或商业综合体中，物业费的收费标准可能与房产的价值成正比。

这样做能够确保高价值房产和高水平管理服务的配套。

4. 层级标准：对于多层住宅楼或多层商业综合体，物业费的标准也可能与楼层的高度相关。

通常，高层楼会因维护和管理上的额外成本而收取更高的物业费。

二、物业费评估的依据1. 物业管理合同：物业费的评估应该基于业主与物业管理公司之间签订的物业管理合同。

这份合同会详细描述物业管理公司应提供的服务，以及费用的计算方式和依据。

2. 相关法律法规：物业费的计算与政府的相关法律法规有关。

相关法律法规可能规定了物业费的上限、结算方式、费用的用途等方面的要求。

3. 业主大会决议：在一些小区或商业综合体中，物业费的调整往往需要得到业主大会的批准。

业主大会是评估物业费的重要依据之一，通过业主大会决议，确保费用的公平合理。

4. 其他运营成本：物业费的依据还包括物业管理公司的运营成本，如员工工资、维修设备的费用以及日常维护和保养所需的支出等。

总结一下，物业费评估的标准与依据是确保物业管理费用的公平、合理和透明的重要保障。

建筑面积、使用面积、房产价值和层级标准是常用的物业费评估标准。

而物业管理合同、相关法律法规、业主大会决议以及其他运营成本是评估物业费的重要依据。

在物业费评估过程中应对这些标准和依据进行综合考虑，保障物业管理公司和业主的权益。

物业费定价测算标准第一条为规范物业公司服务定价及成本费用支出的科学性、合理性，根据国家《物业服务定价成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本标准。

第二条本标准所称物业服务，是指公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条物业服务定价成本应当遵循以下原则：（一）合法性原则。

计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。

（二）相关性原则。

计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。

（三）对应性原则。

计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（四）合理性原则。

影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

第四条物业服务定价成本的构成（一）人员费用。

包括管理及服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

（二）物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用。

是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。

不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。

（三）绿化养护费用。

是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

（四）清洁卫生费用。

指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

（五）秩序维护费用。

是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。

其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

（六）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。

指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

物业费测算方法物业管理费用测算方法一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。

各项具体费用的测算方法如下：1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。

（1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。

（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。

工会经费—按职工工资总额的2%计算。

教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。

社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。

其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。

（3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。

（4）服装费（元/月）按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。

根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。

每平方米建筑面积工资及福利费＝2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。

该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。

普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。

测算步骤为：（1）测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费=（3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。

住宅小区物业管理费标准测算方案说明物业管理费是住宅小区物业管理服务的重要经济支撑，其标准的合理测算对于保障物业服务质量、维护业主权益以及促进小区的和谐稳定具有至关重要的意义。

以下将详细介绍住宅小区物业管理费标准的测算方案。

一、测算原则1、合理性原则物业管理费的测算应充分考虑小区的实际情况，包括小区的规模、设施设备的配备、服务内容和质量要求等，确保费用标准能够合理反映物业服务的成本和价值。

2、公平性原则费用标准应在小区内所有业主之间公平分摊，避免出现某些业主承担过多或过少费用的情况。

3、透明度原则测算过程和依据应清晰透明，向业主公开，便于业主理解和监督。

4、可持续性原则所确定的物业管理费标准应能够保证物业管理企业在提供长期稳定服务的同时，实现自身的可持续发展。

二、测算依据1、小区基本情况包括小区的占地面积、建筑面积、户数、人口数量等。

2、物业服务内容和标准明确物业管理企业提供的各项服务，如保洁、绿化、安保、维修等的具体内容和质量标准。

3、人员配置和工资水平根据服务内容和工作量，合理确定所需的各类人员数量，并参考当地同行业的工资水平计算人工成本。

4、物资和设备费用包括清洁用品、绿化工具、安保设备、维修材料等的采购和维护费用。

5、能源消耗费用如水电费、供暖费等。

6、管理费用包括办公费用、通讯费用、培训费用等。

7、税费按照国家相关规定计算应缴纳的税费。

8、利润在保证服务质量的前提下，合理确定物业管理企业的利润水平。

三、具体测算步骤1、确定人员配置及工资（1）保安人员：根据小区的出入口数量、巡逻范围和时间要求，确定保安人员的数量。

保安人员的工资包括基本工资、加班工资、福利等。

（2）保洁人员：根据小区的建筑面积、公共区域面积和清洁频率，确定保洁人员的数量。

保洁人员的工资待遇参照当地同行业水平。

（3）绿化人员：根据小区的绿化面积和养护要求，确定绿化人员的数量。

考虑到季节性工作特点，合理安排绿化人员的工作时间和工资。