以土地使用权出资设立公司涉税情况.

投资方以土地投资入股如何交税？投资方以土地投资入股，应视同转让无形资产，应缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。

被投资方取得土地使用权，应缴纳契税、印花税。

一、投资方涉及的税种（一）增值税1、转让2016年4月30日前取得的土地使用权，差额简易计税根据财税〔2016〕47号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第二条规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

2、转让2016年4月30日后取得的土地使用权，全额一般计税一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权该如何交税？有人提出是否能减去土地使用权原价？我们的分析如下：财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2，第10条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。

从文件中可见，能减去土地使用权原价的情形只针对“自行开发的房地产项目”。

而根据国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》第二条规定：“自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

”显然，财税〔2016〕36号中规定能减去土地使用权原价的情形不包括转让土地使用权。

另外，财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中规定的简易计税情形也未包括转让2016年4月30日后取得的土地使用权。

因此，一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权，应全额一般计税。

（二）土地增值税根据财税〔2018〕57号《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

房地产母公司中标拿地，项目公司（子公司）开发的涉税风险管控房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。

这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。

然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点：母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。

如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。

到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。

一、房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。

由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。

关联方之间无偿使用土地的增值税和企业税分析首先，关联方之间无偿使用土地涉及到的主要税收问题是增值税。

增值税是一种流转税，在商品或服务的生产和销售环节中征收。

关联方之间无偿使用土地涉及到的增值税问题是当一方将土地无偿转让给另一方使用时，是否需要缴纳增值税。

根据《增值税法》的相关规定，无偿给予他人以土地使用权属于纳税人提供劳务、土地使用权转让、提供无形资产使用权等行为，属于增值税征税范围。

因此，如果关联方之间无偿使用土地，根据相关法律法规，需要缴纳增值税。

其次，关联方之间无偿使用土地涉及到的另一个税收问题是企业税。

企业税是一种国家针对企业所得利润进行征收的税收，企业税的税率根据企业所得利润大小来确定。

关联方之间无偿使用土地时，涉及到的是土地资产的流转和利用，而非企业所得利润，因此不会直接产生企业税。

但需要注意的是，关联方之间无偿使用土地可能涉及到的其他税收问题，如土地增值税、个人所得税等，这些税收问题需要根据具体情况进行分析。

关于关联方之间无偿使用土地涉及的税收问题，有以下两个解决方案：首先，对于涉及土地无偿使用的关联方，可以依法按照市场价格向国家缴纳增值税。

这样可以有效避免关联方之间通过无偿使用土地进行税收避税的问题。

其次，对于关联方之间无偿使用土地时涉及到的其他税收问题，如土地增值税和个人所得税等，可以根据具体情况进行分析和解决。

对于土地增值税，可以根据相关法律法规，按照土地增值的比例缴纳相关税费。

对于个人所得税，如果涉及到关联方个人的收入，可以按照个人所得税的规定进行缴纳。

总之，关联方之间无偿使用土地涉及到的增值税和企业税问题是一个复杂的经济领域问题，需要根据具体情况进行分析和解决。

在处理这一问题时，应遵守相关法律法规，确保税收的公平与合理。

以土地使用权、在建工程出资的税费缴纳问题（一）营业税：免交《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。

经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：1.以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2.对股权转让不征收营业税。

3.《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）第八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。

本通知自2003年1月1日起执行。

（二）土地增值税：免交《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）（1）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

（2）关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（三）印花税：双方都要交1.转移土地使用权书据属于印花税征收范围《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证:（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。

《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号文）第三条对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

结论：以土地使用权作价出资，必然涉及土地使用权权属变更，由此而签订的产权转移书据即为印花税应纳税凭证。

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。

我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。

在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。

就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。

(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。

那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。

房地产母公司出钱拿地、获得土地出让金收据、并取得土地证拟成立子公司开发税务筹划1、税务筹划的相关法律依据分析第一，根据《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）第三条的规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。

（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

第二，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）第二条第（一）项规定，企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。

第三，根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）第一条第（一）项规定：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。

母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。

母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。

国家税务总局公告2015年第40号第一条第（二）项规定：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。

个人以土地使用权投资入股税收问题--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------个人以土地使用权投资入股税收问题一、契税1、财税〔2008〕129号《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定～国有土地使用权出让属于契税的征收范围。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定～以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的～视同土地使用权转让征税。

因此～对以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权的行为～应视同土地使用权转让～由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

2、财法字[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第四条条例所称单位～是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。

条例所称个人～是指个体经营者及其他个人。

第八条土地、房屋权属以下列方式转移的～视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股,(二)以土地、房屋权属抵债,(三)以获奖方式承受土地、房屋权属,(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------二、营业税财税[2002]191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》以无形资产、不动产投资入股～参与接受投资方利润分配～共同承担投资风险的行为～不征收营业税。

土地一级开发涉及的纳税处理国有土地一级开发三种涉税难题政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。

在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”使二级开发商可以进场后迅速开发建设工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。

在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种税务处理难点。

土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。

那么，摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理?(财税[2016]36号，附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定，“其他建筑服务”，包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。

摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。

财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定：“经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。

向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用。

”基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税。

案例1某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000万元，企业已缴纳10 000万元。

全面营改增后，企业或投资者以国有土地投资入股中的国有土地有两种国有土地情形：一是2016年4月30日之前购买或受让的国有土地；二是2016年5月1日之后购买或受让的国有土地。

这两种国有土地发生的投资入股行为涉及投资方和被投资方的税务处理有所差异。

（一）投资方涉及的税务处理1、增值税的处理（1）以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税①相关税收政策分析财税［2016］36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

”同时第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。

”财税［2016］36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

”基于以上税收政策的规定，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”的行为，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。

这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据，而且以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。

因此，企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。

②分析结论通过以上税收政策分析，企业将国有土地投资入股视同有偿转让国有土地的行为，应缴纳增值税。

（2）将国有土地投资入股的增值税处理方法①将2016年4月30日前取得的国有土地使用权投资入股的增值税处理《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第二条规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。

土地投资入股的税收政策及问题浅析近年，随着房地产的开发热潮，许多公司或个人经常采用一方出钱投资、一方以土地使用权投资入股(以下简称"土地投资入股")成立公司的方式共同开发房产项目，来规避直接转让土地使用权的营业税及相关税收。

本文就土地投资入股所涉及的税收政策和可能存在的征管问题进行浅析，供大家参考。

第一部分：土地投资入股的涉及相关政策规定一、投资环节当公司或个人以土地投资入股时，投资者其涉及的税收政策有：一)、营业税：《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税【2002】191号)规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

二)、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税【1995】048号)第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

三)企业所得税：《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号)规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

公司分立涉税问题和优惠政策（一）公司分立会涉及营业税、土地增值税、增值税、契税、教育费附加、城建税附加、印花税和企业所得税。

本篇我们讨论公司分立所得税以外的涉税问题及国家有关税收优惠政策，所得税留在下篇讨论。

1 营业税是对转让土地使用权和地上附着物征收的一种行为税。

公司分立如果需要将被分立公司的土地使用权和地上附着物、自然资源使用权转移到新设公司名下，就会涉及到营业税。

2011年国税总局发布了51号公告，明确纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。

从实务中看，公司分立一般不会因为分割土地使用权和地上建筑物而被征收营业税。

2 土地增值税是对转让国有土地使用权征收的一种增值税。

如果被分立公司需要将其持有的国有土地使用权过户到新设公司的名下，就会涉及到土地增值税问题。

对此财税2015年5号文规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税，但房地产企业除外。

据此，公司分立要享受土地增值税优惠政策必须具备两个条件：（1）分立新设各公司的股东必须与被分立公司的股东相同；（2）房地产企业分立不能享受该税收优惠政策。

3 增值税是对转让和进口货物及转让知识产权增收的一种流转税。

如果公司分立需要被分立公司将货物类资产和知识产权转移到新设公司名下，就会涉及增值税问题。

对此国家税务总局2011年发布了关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（2011年13号公告），明确：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

企业分立转移土地使用权涉税政策解析企业分立时，将已取得土地使用权证的土地转至分立企业，会涉及哪些税种？对此，企业应充分考虑下列税务处理规定。

营业税在企业分立过程中，土地使用权转让是否征收营业税，需要区分情况处理。

国家税务总局《关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）规定，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。

因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

如果企业不符合上述情况，则应按转让收入缴纳营业税。

企业所得税子公司分立，相关所得税事项应按财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）的规定处理。

若不符合特殊性税务处理规定，子公司应确认土地使用权转让所得或损失，计算缴纳企业所得税。

土地增值税《土地增值税暂行条例》第一条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第五条对收入作出明确，即转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第四条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条法规扣除项目金额后的余额，为增值额。

根据上述规定，土地增值税是对企业转让土地及地上建筑及附着物时所实现的增值额进行征税。

如果子公司分立时未取得相应的经济利益，未实现土地转让增值额，则子公司分立转移土地使用权不征收土地增值税。

印花税财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

因此，新分立出去的公司将涉及印花税。

契税财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨作者：崔伟来源：《中国乡镇企业会计》 2017年第6期摘要：房地产公司在生产经营中存在转让土地使用权和将土地使用权投资入股寻求合作伙伴进行合作经营。

本文从财税角度出发结合工作中的实际情况，浅显明了的解答房地产公司的财税处理以及涉税风险。

关键词：房地产公司；土地使用权转让；土地使用权投资入股现时房地产公司经营中存在拥有土地使用权而开发资金不足导致不能进行开发经营的情况，有些房企为了追求短期效益，快速回笼资金，直接把土地使用权通过二级市场转让，但是根据《城市房地产管理法》第38条的规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产应符合下列条件：（1）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；（2）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的25%以上。

（一）关于转让土地合同的签署土地转让方由于没有进行前期土地开发和基础设施建设的资金，那么应当在合同中明确应由土地受让方承担土地开发达到转让标准25%所支付的开发成本，或者在订立合同前根据开发总投资额计算出投资额的25%所需要的资金再加土地转让应取得的利润额，做为总的转让收入。

转让方为了取得相关的发票，以及考虑双方的资金安全和后期的账务往来核对，同时为受让方充分考虑资金时间价值的前提下，笔者认为双方应当在合同中约定设立“共管账户”，该“共管账户”由双方共同成立，留取的银行印鉴应当是转让方的财务专用章和法定代表人加受让方授权人的印章。

这样就首先让转让双方在资金往来上有一个清晰的脉络，转让方要支付的工程款由受让方先把资金打入“共管账户”，然后由双方盖章后把资金支付给相关的供应商或政府部门。

关于双方的账务处理如下：1.转让方账务处理。

收到受让方支付的款项时，不管是土地价款还是支付的工程开发成本，都暂时在其他应付款中归集。

借：银行存款贷：其他应付款--押金保证金--×××公司支付工程款和政府性收费时账务处理：借：开发成本-- ***项目---***业态--建筑安装工程费等贷：银行存款2.受让方的账务处理。

关于变更土地性质涉及财务税务问题变更土地性质涉及财务税务问题引言随着经济的发展和城市的扩张，土地性质的变更已经成为一种常见的现象。

土地性质的变更涉及到财务和税务问题，这是每个土地开发商和土地所有者都需要面对的重要问题。

本文将探讨变更土地性质引起的财务和税务问题，并提出相应的解决方案。

一、财务问题1. 资金流问题变更土地性质通常需要投入大量的资金，这涉及到土地开发商的筹资能力和项目的可行性分析。

土地开发商需要确保有足够的资金来购买土地、进行规划设计、进行基础设施建设等工作。

此外，土地开发商还需要考虑资金流的问题，即资金的进出和运用。

解决方案：土地开发商应该事先进行详细的资金计划和预算，对土地购置费用、建设投资、财务费用等进行明确。

此外，土地开发商可以考虑与金融机构合作，获得必要的贷款和融资支持。

2. 成本核算问题土地性质的变更通常会带来额外的成本，例如土地征收费用、规划设计费用、基础设施建设费用等。

这些成本需要进行准确的核算，以确保项目的运营和管理。

解决方案：土地开发商需要建立完善的成本核算制度，明确土地变更相关的各个环节的成本，并进行详细的账务处理。

同时，土地开发商还可以寻求专业会计师事务所的帮助，确保成本的准确计算和核算。

3. 投资回报问题土地性质的变更带来的投资回报问题尤为重要。

变更土地性质是否能够获得良好的投资回报，这取决于土地开发商对市场需求的准确预测、规划设计的合理性、基础设施的完备性等因素。

解决方案：在进行土地性质的变更前，土地开发商应进行详细的市场调研和项目分析，了解市场需求和未来发展趋势。

此外，土地开发商还要确保规划设计的合理性，并进行风险评估，以避免投资回报率过低的风险。

二、税务问题1. 土地增值税问题土地性质的变更通常会涉及土地增值税。

土地增值税是指因土地价格的增长导致土地所有者获得的利益，需要缴纳的税款。

对于土地开发商和土地所有者而言，土地增值税是一个重要的财务负担。

解决方案：土地开发商和土地所有者应事先了解土地增值税的相关政策和税率，并进行合理的税务规划。

关键词：土地一级开发；企业财务；涉税问题；方法对策引言当今社会，经济发展质量显著提升，土地一级开发实践面临着更多的不确定性因素，使涉税问题处理面临着更为严峻的挑战与考验。

当前形势下，必须宏观审视土地一级开发企业涉税处理现状，准确把握涉税问题的处理技巧与方法，切实规避税务风险。

本文就此展开了探讨。

一、土地一级开发业务分析土地一级开发是在城市总体规划和土地利用规划约束范围内，由政府相关部门或委托相关企业，对国有土地资源进行统一征收和管理的特定行为与活动，使目标土地区域由“生地”转换成为“熟地”，满足土地出让条件，为土地资源的后续开发利用奠定坚实基础。

长期以来，国家相关部门高度重视土地一级开发业务的创新与实施，在征地拆迁和安置补偿政策制定、一级开发流程优化、土地利用总体成效评价等方面制定并实施了一系列重大方针政策，为高质高效地开展土地一级开发提供了基本遵循与方向引导，在国有建设用地储备领域取得了令人瞩目的现实成就，为新时期激发国有土地资源潜力注入了强大动力与活力。

同时，广大土地一级开发企业同样在创新开发模式，优化开发流程等方面进行了大量卓有成效的研究与探索，效果显著，使土地一级开发的“政府主导”和“资金密集”等特征进一步凸显，极大程度上满足了城市建设与经济发展对土地资源产生的强烈需求。

在上述背景下，土地一级开发企业所面临的涉税问题也开始逐渐浮出水面，只有及时有效、科学合理地采取涉税问题处理策略，才能确保土地一级开发企业实现未来长远发展。

二、土地一级开发企业涉税处理现状及存在问题1.土地一级开发模式不清晰在当前经济发展环境下，土地一级开发模式多种多样，实践应用最多的模式为总包方式及收取固定开发收益方式，上述不同的开发模式在执行规范、法律法规、政策体系等方面存在显著差异，需要区别对待。

纵观当前土地一级开发模式实际，普遍存在着模式应用不清晰，对土地一级开发所涉及的土地、税收、收益等资源要素把握不准，在经济社会发展新形势下，依旧沿袭传统保守陈旧的土地一级开发思维模式，僵化固化的一级开发思维观念根深蒂固，阻碍着新时期土地一级开发活力的进一步释放，各参与方之间的利益关系协调不到位。

以土地使用权作价入股是否缴纳增值税?以土地使用权作价出资入股被投资企业，投资企业是否需要缴纳增值税存在争议。

观点一：营改增之前，根据财税〔2002〕第191号规定，以无形资产、不动产投资入股共担投资风险的行为，不需征收营业税。

营改增之后，《国家税务总局12366‘营改增’专题业务培训参考材料》（税总纳便函〔2016〕71号）在介绍营改增基本情况部分明确指出：“平移原营业税优惠政策。

原营业税的优惠政策基本平移到增值税政策，主要集中在36号文件附件3”。

因此，从递延原有税收优惠的角度及国家对本次营改增的减税要求来看，以土地使用权作价出资入股不应当征收增值税观点二：以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。

且税总纳便函〔2016〕71号文在介绍征税范围部分亦明确指出“还有一些可能原来不交营业税的，现在新的注释范围内也有所涵盖”。

原来的营业税平移政策，只有在和新政策不冲突时方能适用，而以土地使用权作价出资入股的行为根据财税〔2016〕36号文应视为销售土地使用权，投资企业应缴纳增值税。

因相关政府部门尚未出台正式文件来明确以土地使用权作价出资是否需要缴纳增值税这一问题，因此在实务中针对此行为是否需要缴纳增值税时，各地操作可能存在差异。

本文笔者更倾向于第二种观点，财税〔2002〕第191号和财税〔2016〕36号文法律位阶相同，根据新法优于旧法的基本原则，所以财税〔2016〕36号应优先适用，对于以土地使用权作价出资的行为应视为销售，投资企业应缴纳增值税。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

土地作价投资增值是否缴企业所得税土地作价投资增值是指利用土地资源进行投资活动，通过增值后出售土地或转让投资权益获得的差额收益。

在这一过程中，往往会引发对于是否需要缴纳企业所得税的争议。

本文将就土地作价投资增值是否缴纳企业所得税的问题展开讨论。

首先，要明确的是土地作价投资增值是否缴纳企业所得税，需要根据当地相关法律法规进行判断。

一般来说，企业所得税是根据企业获得的经营所得或其他所得按照一定税率计征的税种。

因此，在土地作价投资增值方面，如果符合了企业所得税的征税条件，相应的税款是需要缴纳的。

其次，具体来看土地作价投资增值的税务处理。

根据中国的税法规定，土地作价投资增值应纳税所得额为实际取得土地投资收益减去列支的必要费用和损失后所得到的净额。

必要费用包括购买土地的成本、土地整治和开发过程中的直接支出等，损失指的是由于不可抗力或经营风险造成的损失。

净额按照企业所得税税率计算后进行缴纳。

然而，需要指出的是，土地作价投资增值是否缴纳企业所得税还存在一定的税务争议。

一方面，因为土地作价投资增值往往并非属于常规企业经营所得，对应的税收政策并不是很明确。

有些地方税务机关对于土地作价投资增值是否纳税存在不同的解释，导致了不同地区之间税务征管的差异。

另一方面，土地作价投资增值的缴税问题还涉及到土地增值税政策的适用，需要考虑土地增值税与企业所得税的关系。

针对土地增值税和企业所得税之间的关系，我国税务部门规定，土地增值税和企业所得税不同时交纳，而是采取先交纳土地增值税，再根据土地增值税的实际缴纳和企业所得税的计算规则确定最终应纳税款。

在土地作价投资增值的情况下，相应的土地增值税征税周期是房地产开发、房地产转让等特定行为发生时征收。

因此，在土地作价投资增值的场景中，缴纳企业所得税的主要依据是纳税人取得的净收入。

如果土地作价投资增值的收入符合企业所得税的纳税条件，即按照法定的税率计算后应进行纳税。

但需要注意的是，土地增值税和企业所得税并非一对一的关系，两者的纳税依据和计算方法并不相同。