房地产开发企业审计特殊考虑

【2017·简答题】ABC会计师事务所的A注册会计师负责审计多家上市公司2016年度财务报表,遇到下列与审计报告相关的事项(1)A注册会计师对甲公司关联方关系及交易实施审计程序并与治理层沟通后对是否存在未在财务报表中披露的关联方关系及交易存在疑虑拟将其作为关键审计事项在审计报告中沟通。

(2)A注册会计师在乙公司审计报告日后获取并阅读了乙公司2016年年度报告的最终版本,发现其他信息存在重大错报,与管理层和治理层沟通后,该错报未得到更正。

A注册会计师拟重新出具审计报告指出其他信息存在的重大错报(3)ABC会计师事务所首次接受委托,审计丙公司2016年度财务报表。

A注册会计师拟在审计报告中增加其他事项段,说明上期财务报表由前任注册会计师审计及其出具的审计报告的日期。

(4)戊公司管理层在2016年度财务报表附注中披露了2017年1月发生的一项重大收购。

A注册会计师认为该事项对财务报表使用者理解财务报表至关重要拟在审计报表中增加其他事项段予以说明5)A注册会计师认为,乙公司财务报表附注中未披露其对外提供的多项担保构成重大错报,因拟就乙公司持续经营问题对财务报表发表无法表示意见,不再在审计报告中说明披露错报。

要求：针对上述第(1)至第(5)项,逐项指出A注册会计师的做法是否恰当,如不恰当,简要说明理由【答案】(1)不恰当。

(2)不恰当。

(3)不恰当。

(4)不恰当。

(5)不恰当。

【2016·简答题】ABC会计师事务所的A注册会计师负责审计甲集团公司2015年度财务报表，与集团审计相关的部分事项如下：要求：针对下述第（1）至（5）项，逐项指出A注册会计师的做法是否恰当。

如不恰当，简要说明理由。

（1）乙公司为不重要的组成部分，A注册会计师对组成部分注册会计师的专业胜任能力存在重大疑虑，因此，对其审计工作底稿实施了详细复核，不再实施其他审计程序。

【答案】不恰当。

对组成部分注册会计师的专业胜任能力存在重大疑虑，不应由组成部分注册会计师执行工作/应当由集团项目组亲自获取审计证据。

第2章职业道德和审计准则练习题1.1）可能影响独立性。

ARC审刃机构的收费主要来源于XYZ公司，当从某一'市计客户收取的费用占全部费用的比重很大，审计机构会对该客户产生依赖并而临担心失去该客八的压力，产生自身利益威胁，审计机构应当评估该威胁的重要性程度，必要吋采取防范措施消除威胁或降低至可接受水平。

2）不影响独立性。

当审计项目组成员的直系亲属在审计客户屮处于重要职位或者可以对财务报表产生重人影响，才会威胁审计独立性，审计人员S的妻子在XYZ公司中只是一名普通的销售人员，不会影响其独立性。

3）可能影响独立性。

ARC审计机构租赁XYZ公司的办公楼作为办公场所，二者之间存在租赁的商业关系，口性质较为特殊、金额较大，将会产生自身利益威胁，会计事务所应当评价该威胁重要程度，必要时采取适当防范措施。

4）可能影响独立性。

XYZ公司的董事是ARC审计机构的前高级管理人员，当审计机构前任人员担任审计客户重要职务时，分两种情况：若该人员与事务所保持重大联系，则对独立性产牛重大威胁，且无防范措施可以消除，；若二者间并未保持車大联系，则应该评价其威胁程度，必要时采取防范措施消除威胁或降低至可接受水平。

5）影响独立性。

J的哥哥持有XYZ公司的少量股票，即审计人员直系亲屈与审计客八之间存在立接利益关系，会影响其独立性。

6）可能影响独立性。

ARC公司与XYZ公司在某项重人会计问题上存在分歧，而正是该分歧导致XYZ公司对前任会计事务所解除委托，因此ARC机构面临着客户解除业务合约的外部压力和威胁，进而产生自身利益威胁。

7）影响独立性。

ARC审计机构的合伙人S担任XYZ公司的独立董事，现任合伙人在审计客户屮任职高级管理人员，除非该合伙人退出该项「I,否则会影响独立性。

8）可能影响独立性。

J的女儿自2004年起，一直担任XYZ单位的统计员，当审计项「I组成员的直系亲属在审计客八中处于重要职位或者可以对财务报表产生重大影响，会威胁审计独立性，要根据J在项目中的角色、其女儿的职责等具体情况评估威胁的重要程度，必要时采取防范措施。

计算机 审计・
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实务
审计单位主营业务收入的合理性。
运用多维数据集 分析审计主营业务收入
!侯绍林 ! 审计署京津冀特派员办事处
我们在对某航 空 公 司 审 计 时 ， 针 对 该企业主营业务收入 数 据 量 大 ， 业 务 管 理信息化程度高等特 点 ， 运 用 了 多 维 数 据集分析。 查出该公司 8998 年至 899: 年存在和暗扣销售国内机票的违法行 为， 暗 扣 金 额 累 计 8;<= 亿 元 ， 造成少计 运输收入，同时少缴 纳 营 业 税 和 民 航 基 础设施建设基金 =>>? 万元。步骤如下： 第一步， 审前调查 过 程 中 ， 充分了解 主营业务收入核算流 程 ， 特 别 是 主 营 业 务收入的归集口径和 确 认 方 法 ， 了 解 到
审计月刊 ２００５ 年第 ６ 期 （ 总第 １９４ 期）
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实务・
业务 探索
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房地产开发企业审计的特殊考虑
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英 孙宗彬 ! 山东海天有限责任会计师事务所
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地产开发企业相对于一般 工商企业来说，在存货成
与国民经济的发展有着极 为 密 切 的依存关系，较易受经济 环 境 和 国家宏观调控政策的影响 。 在 经 济上升时期， 货币环境较宽松 ， 社 会收入水平较高， 投资需求大 ， 对 房地产的需求随之增加； 反之 ， 在 经济萎缩时期，对房地产 的 需 求 下降。 因此， 房地产行业存在业务 随经济周期变化而膨胀或 萎 缩 的 风险。 项目开发风险。 审 计 人 员 "、 政府宏观调控政策影响大等经营特点， 因此其在经营过程中存 在 着 许 多 风 险 因 素，审计人员在审计过 程 中 应 重 点 关 注 以下风险。 经济周期的影 响 风 险 。 房 地 产 业 !、 式， 属于 《中国民航总局、 国家 计 委 、 公安 部、 国家税务总局、 国家工 商 总 局 关 于 坚 决打击暗扣销售和非法 经 营 销 售 国 内 机 票行为规范航空运输市场秩序的通知》 中定义的暗扣行为， 是一种 违 法 行 为 ， 不 仅少计了主营业务收入 ， 而 且 少 缴 纳 营 业税和民航基础设施建设基金； 第六步， 选取不同的 维 度 ， 对建立好 的多维数据集进行分析。首 先 ， 选取 “承 运月” 这个维度进行分析， 从总的趋势上 看， 3443 年 5 月 至 3446 年 53 月 暗 扣 金额逐年上升； 其次， 选取 “国 内 国 外 ” 这 个维度进行分析，发现 三 年 中 销 售 国 内 机 票 支 付 暗 扣 3758 亿 元 ， 销 售 国 际 机 票支付暗扣 金 额 9573: 亿 元 ； 另 外 ， 同 时选取 “承运月” 和 “国内国际 ” 这两个维 度进行分析， 发现国内暗扣金额从 3443 年 8 月开始急剧下降， 3449 年 5 月 以 后又开始回升， 经了解， 这 与 3443 年 ; 在审计过程中要重点 关 注 房 地 产 开 发 企 业在房地产开发过程中因为变更设计、 施工条件、环境条件 等 因 素 变 化 导 致 的 开发成本提高的风险 。 同 时 应 关 注 相 关 项目市场集中的风险。 月中国民航总局等五 部 委 严 厉 打 击 暗 扣 行 为 有 关 ， 暗 扣 行 为 曾 在 3443 年 下 半 年 几 乎 销 声 匿 迹 ， 但 3449 年 后 又 死 灰 复燃； 第七步，利用 多 维 数 据 集 分 析 结 果 调 查 取 证 ， 落 实 3443 年 至 3446 年 暗 扣 金 额 达 3785 亿 元 ， 通过计算， 确认该 公 司 少 缴 纳 营 业 税 833 万 元 和 民 航 基 础设施建设基金 <5< 万元。 在对该公司主 营 业 务 收 入 审 计 过 程 中， 从审核、 确认主营业 务 收 入 的 业 务 系 统出发，发现了被屏 蔽 在 财 务 系 统 之 外 的违法违规问题。审 计 人 员 由 此 得 到 了 一点启示，就是要在 与 财 务 相 关 的 前 提 下， 充分了解被审计单位 的 业 务 系 统 ， 占 有业务数据，关注财 务 数 据 与 业 务 数 据 的一致性、 财务数据的真 实 、 完整性和业 务数据中的其他相关内容。 "

《中国注册会计师审计准则第1401号——对集团财务报表审计的特殊考虑》应用指南（2010年11月1日修订）一、因法律法规要求或其他原因对组成部分进行审计（参见本准则第四条） 1．在确定是否利用根据法律法规的要求或由于其他原因而对组成部分实施的审计为集团审计提供审计证据时，影响集团项目组决策的因素包括下列方面：（1）编制组成部分财务报表采用的财务报告编制基础，与编制集团财务报表采用的财务报告编制基础之间的差异；（2）组成部分注册会计师遵守的审计准则和其他职业准则，与在集团财务报表审计中遵守的审计准则和其他职业准则之间的差异；（3）是否可以及时完成组成部分财务报表审计，以满足集团报告的时间要求。

二、定义（一）组成部分（参见本准则第十七条）2．集团结构影响如何识别组成部分。

例如，有些集团的组织结构规定，由母公司、子公司、合营企业以及按权益法或成本法核算的被投资实体编制财务信息；或由集团本部、分支机构编制财务信息;或是将两者结合。

这些集团的财务报告系统可能是按照这样的组织结构来组织的。

相应地，母公司、子公司、合营企业以及按权益法或成本法核算的被投资实体，或者集团本部、分支机构可被视为组成部分。

而其他一些集团可能按照职能部门、生产过程、单项产品或劳务（或一组产品或劳务）或地区分布来组织财务报告系统。

在这种情况下，集团管理层或组成部分管理层可能以职能部门、生产过程、单项产品或劳务（或一组产品或劳务）或地区为单位（报告主体或业务活动）编制财务信息并将其包括在集团财务报表中。

相应地，这些职能部门、生产过程、单项产品或劳务(或一组产品或劳务)或地区可被视为组成部分。

3．集团财务报告系统中可能存在不同层次的组成部分。

在这种情况下，在汇总层次上识别组成部分，可能比逐一识别更为合适。

4．将某一层次的组成部分汇总起来，可以构成集团审计的一个组成部分。

然而，这一组成部分也可能需要编制包括其所有组成部分(即子集团)财务信息的财务报表。

审计准则笔记之1601号对按照特殊⽬的编制基础编制的财务报表审
计的特殊考虑
特殊⽬的编制基础的定义:
⼀、特殊⽬的编制基础举例如下:
1.纳税申报表后附的财务报表所采⽤的计税核算基础。

2.被审计单位为债权⼈编制的反映现⾦流信息的现⾦收⼊和⽀出核算基础。

3.监管机构为满⾜监管要求作出的财务报告规定。

4.在合同（债券契约、贷款协议或项⽬拨款）中作出的财务报告规定。

⼆、在某些情况下，特殊⽬的编制基础建⽴在由经授权或获得认可的准则制定机构制定的或法律法规规定的财务报告编制基础的基础上，但并不符合该财务报告编制基础的全部要求。

三、在本指南第2段的举例中，只是特殊⽬的编制基础，所依据的报告编制基础本⾝，是供应链报编制基础，特殊⽬的编制基础也可能不是光营业部编制基础。

这是因为特殊⽬的编制基础，可能并未遵守由经授权成获得认可的准则制定机构制定的或法律法规规定的财务报告编制基础的全部要求（这些要求旨在实现财务报表公允列报）。

四、按照特殊⽬的编制基础编制的财务报表，可能是被审计单位编制的唯⼀财务报表，这些财务报表可能为其他使⽤者（除该特殊⽬的编制基础针对的使⽤者外）使⽤。

在这种情况下，尽管财务报表被⼴为分发，但仍然被视为本准则界定的特殊⽬的财务报表。

本准则第14条和第15条中的要求旨在避免对财务报表编制⽬的的误解。

注册会计师-职业能力综合测试-第一部分-审计-专题八一专题九-对特殊事项和集团审计的特殊考虑［问答题］1.注册会计师M负责审计甲公司2X18年度财务报表，在审计过程中，注册会计师M注意到以下事项（江南博哥）：（1）甲公司拥有三家子公司，分别生产不同种类的高档白酒。

受经济、政治形势影响，高档白酒市场萎缩，同行业公司的主营业务收入增长率为一2乐但甲公司董事会要求管理层将2×18年度的主营业务收入增长率确定为5%o管理层编制的甲公司2X18年度财务报表显示，已经完成计划的收入增长率。

（2）甲公司管理层固定工资较低，奖金与业绩挂钩。

（3）在以前年度审计中，注册会计师M没有发现甲公司收入确认方面存在舞弊行为，因此，在本年度审计中，未将收入确认作为由于舞弊导致的重大错报风险领域。

（4）针对管理层凌驾于控制之上的风险，注册会计师实施了如下程序：测试日常会计核算过程中作出的会计分录以及编制财务报表过程中作出的其他调整是否适当。

要求：（1）针对事项（1）和（2）,分析甲公司是否存在舞弊风险因素，并简要说明理由。

（2）针对事项（3）,分析注册会计师M未将收入确认作为由于舞弊导致的重大错报风险领域是否适当，并简要说明理由。

（3）针对管理层凌驾于控制之上的风险，说明注册会计师除了实施事项（4）提及的程序，还可以实施的程序。

正确答案：（1）存在舞弊风险因素。

（1分）在事项（1）中，甲公司所处行业销售出现负增长，而甲公司增长率却要求达到5%,管理层承担巨大压力；（2分）在事项（2）中，甲公司管理层报酬与业绩挂钩，存在舞弊动机。

（2分）（2）不适当。

（2分）理由：注册会计师应当在整个审计过程中保持职业怀疑，不应受到以前对管理层正直和诚信形成判断的影响，并且在识别和评估由于舞弊导致的重大错报风险时，注册会计师应当假定收入确认存在舞弊风险。

（2分）（3）注册会计师还可以实施的审计程序为：①复核会计估计是否存在偏向，并评价产生这种偏向的环境是否表明存在由于舞弊导致的重大错报风险；（3分）②对于超出被审计单位正常经营过程的重大交易，或基于对被审计单位及其环境的了解以及在审计过程中获取的其他信息而显得异常的重大交易，评价其商业理由（或缺乏商业理由）是否表明被审计单位从事交易的目的是为了对财务信息作出虚假报告或掩盖侵占资产的行为。

房地产公司的内部审计问题---以恒大集团为例目录第1章绪论 (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3研究框架 (2)第2章房地产行业内部审计的现状及不足 (3)2.1重视度不够 (3)2.2过小的职能范围 (3)2.3技术手段的落后 (3)2.4人员的构成问题 (3)第3章恒大地产内部审计存在的问题及成因 (5)3.1恒大地产内部审计存在的问题 (5)3.2恒大地产内部审计存在的问题成因 (6)第4章恒大地产内部审计风险的防范对策 (9)4.1培养风险防范意识 (9)4.2培训审计人员业务，提高业务素质 (9)4.3开发恒大地产审计软件，提高计算机应用水平 (10)4.4提升质量控制的技术方法水平 (10)4.5执行审计程序，规范行为操作 (11)第5章对房地产企业审计问题的解决建议 (12)5.1提高企业管理人员对审计的认识 (12)5.2合理调整内审工作范围 (12)5.3改善审计的手段，提高内审的质量 (12)5.4优化内部审计人员的专业结构 (12)5.5完善资产管理，建立健全企业内部管理制度 (13)结论 (14)参考文献 (15)摘要随着外部监管力度的加大和房地产自身内控的改善，房地产公司的内部审计仍然存在不足,通过本研究，希望能够设法找出具体存在的问题，深入剖析成因，提出改进的措施,促使内部审计的合理化，达到审计目的的效益性，改善房地产的内部审计，促进公司治理和内部审计的良性互动。

一直以来，房地产行业是我国经济发展的重要支柱性产业，甚至成为刺激经济发展的三驾马车重要内容之一。

房地产作为中国经济的晴雨表，也随时显示出其随我国宽松抑或紧缩的货币政策变化而不断处于价格的波动之中。

本文通过对恒大地产审计风险种类的探讨，主要分为五部分；第一部分为绪论；第二部分分析房地产内部审计的现状及不足；第三部分提出恒大地产内部审计存在的问题及成因；第四部分为恒大地产内部审计风险的防范对策。

【CPA-审计】第16章对集团财务报表审计的特殊考虑知识点总结第十六章对集团报表审计的特殊考虑【知识点1】基本概念1.相关概念2.集团财报审计中的责任设定(1)集团项目组及所在事务所对整个集团财报审计工作及审计意见负全部责任，这一责任不因利用组成部分CPA的工作而减轻。

(2)集团项目合伙人对审计质量管理的责任：集团项目合伙人应当确信执行集团审计业务的人员(包括组成部分CPA)从整体上具备适当的胜任能力和必要素质；集团项目合伙人应当负责指导、监督和执行集团审计业务；集团项目合伙人应当确定出具的审计报告是否适合具体情况。

(3)是否提及组成部分CPA(同利用内审、专家工作的规定)。

提示：集团审计CPA不对组成部分审计意见负任何责任——谁签字谁负责。

3.CPA的审计目标(1)应与组成部分CPA对其执行工作的范围、时间安排和发现的问题沟通；(2)针对组成部分财务信息和合并过程，获取充分、适当的证据，对集团财报是否在所有重大方面按照适用的财报编制基础编制发表审计意见。

审计目标记忆逻辑：沟通→获取证据→发表意见【知识点2】集团审计业务的承接与保持1.承接前提基础(1)确定是否能合理预期获取与合并过程和组成部分财务信息相关的充分、适当的证据，以作为形成集团审计意见的基础；(2)了解集团及其环境、组成部分及其环境，以足识别可能的重要组成部分；(3)评价集团项目组参与重要组成部分CPA工作的程度是否足以获取充分、适当的证据。

2.审计范围受到限制(1)限制且不能接受：集团管理层限制，不能获取充分适当的证据，则：①如果是新业务，拒绝接受业务委托，如果是连续审计，在法律允许下，解除业务；②如果法律禁止拒绝接受，或CPA不能解除，在可能的范围内实施审计，并发表无法表示意见。

(2)受限制但能承接：受限不是重要组成部分且拥有整套报表，能获取充分适当的证据。

【知识点3】了解集团及其环境、集团组成部分及其环境1.了解的目的：识别和评估财报重大错报风险。

风险导向审计应用风险导向审计的核心是:识别,评估和应对重大错报风险流程:1.了解被审计单位及其环境2.风险评估3.进一步审计程序4.完成审计报告审计风险=重大错报风险*检查风险房地产行业的特征:目前，房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本；人为调节经营收入和经营成本；漏缴规费；套取银行信用，违规贷款；偷漏税金等问题。

相对其他行业,房地产行业的风险比较大.一.了解被审计单位及其环境1.滨江集团行业背景分析: 行业及所处阶段、产品市场的需求、市场容量和竞争资料经营风险说明2.滨江集团经营投资筹资活动资料业务介绍、产品或服务介绍、产品或服务价格目录3’被审计单位目标、战略及相关经营风险资料被审计单位长期发展规划被审计单位识别和应对经营风险的相关文件和其他书面资料4.控制环境公司员工行为规范或员工手册公司重大事项的授权和批准制度，管理层和治理层的权限设置制度审计委员会的设置及其职责和义务的规定公司出现财务、信息系统错误时的应对措施，可能会包含在其他管理制度中5.内部控制制度类公司内部控制基本规范手册内部控制制度（全套）内部控制自我评价制度信息报告程序与信息监督制度计算机财务会计应用软件控制制度信息管理制度重大错报风险分析可能存在的重大错报风险的情况一般性的考虑评估情况1.在高度波动的行业开展业务是2.在严厉、复杂的监管环境中开展业务是3.持续经营和资产流动性出现问题否4.行业环境发生较大变化是5.开发新产品或提供新服务，或进入新的业务领域否6.发生重大收购、重组或其他非经常性事项否7.重大的关联方交易否8.内部控制薄弱否9.信息技术环境发生变化否10.发生重大的非常规交易否11.重要交易的复杂程度较高否12.本期发生重大的关联方交易否2.企业集团的特殊考虑集团结构复杂，尤其是经常发生并购、处置或重组否本期发生重大并购、处置或重组包括决策程序在内的公司治理结构不合理且不透明否存在涉及多个组成部分的复杂交易对重要组成部分财务信息实施审计的注册会计师经常变更否异常波动且金额较大的报表项目分析3.了解被审计单位内部控制设计及其运行控制情况了解和评价被审计单位对控制的监督实施的风险评估程序内部控制定期评价询问和观察内部控制制度对常规工作活动有效运行的保障程度能够评价询问和观察外界沟通所获取的信息能够反映内部控制运行的有效性询问和观察管理层对内部审计人员和注册会计师提出的内部控制方面的意见和建议进行适当地处理询问和观察管理层能够获得关于控制有效的反馈信息询问和观察政策和程序得到有效执行询问和观察确定被审计单位的审计风险为5%（其内部控制有效，但所处行业风险较高）二.被审计单位风险评估公司资产负债表与上年末相比，变化较大的科目公司本期主要通过关联方及银行借款支付采购设备款和工程进度款，在审计过程中，重点关注筹资条件，本期支付的相关融资成本的准确性及列报。

中国注册会计师审计准则第1401号——对集团财务报表审计的特殊考虑(2010年修订)文章属性•【制定机关】财政部•【公布日期】2010.11.01•【文号】财会[2010]21号•【施行日期】2012.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】会计正文中国注册会计师审计准则第1401号--对集团财务报表审计的特殊考虑（财会[2010]21号财政部2010年11月1日修订）第一章总则第一条为了规范注册会计师执行集团审计时的特殊考虑，特别是涉及组成部分注册会计师的特殊考虑，制定本准则。

第二条本准则规范集团审计的特定方面，其他审计准则同样适用于集团审计。

第三条在执行非集团审计时，如果利用其他注册会计师的工作（如委托其他注册会计师对存放在偏远地点的存货实施监盘或对存放在偏远地点的固定资产实施检查），注册会计师可以根据具体情况遵守本准则的相关规定。

第四条因法律法规要求或其他原因，组成部分注册会计师可能需要对组成部分财务报表发表审计意见。

集团项目组可以决定利用组成部分注册会计师对组成部分财务报表发表审计意见所依据的审计证据，作为集团审计的审计证据，但仍需要遵守本准则的规定。

第五条按照《中国注册会计师审计准则第1121号--对财务报表审计实施的质量控制》的规定，集团项目合伙人应当确信执行集团审计业务的人员（包括组成部分注册会计师）从整体上具备适当的胜任能力和必要素质。

集团项目合伙人还需要对指导、监督和执行集团审计业务承担责任。

第六条无论是集团项目组还是组成部分注册会计师对组成部分财务信息执行相关工作，集团项目合伙人都需要遵守《中国注册会计师审计准则第1121号--对财务报表审计实施的质量控制》的相关规定。

当组成部分注册会计师对组成部分财务信息执行相关工作时，本准则有助于集团项目合伙人满足《中国注册会计师审计准则第1121号--对财务报表审计实施的质量控制》的要求。

第七条审计风险取决于重大错报风险和检查风险。

房地产开发项目决算审计报告范文
引言：
本次审计旨在针对某房地产开发项目的决算进行全面、客观的审查，确保其合法合规、真实有效，并为投资者、开发商及其他相关方提供决策依据。

审计范围和方法：
1.审计范围覆盖了项目开发全周期的财务数据，包括但不限于：投资决策、建设成本、销
售收入、税费等。

2.采用了风险基础审计方法，结合现场实地考察与财务数据分析，确保审计的准确性和完
整性。

审计结果：
1.建设成本审查：通过与预算成本比较，实际建设成本在合理区间内波动，未发现明显的
不合理支出。

2.销售收入审查：核对销售合同、收款记录等，确认销售收入的真实性和完整性。

3.税费审查：核查了项目开发过程中涉及的各项税费，未发现偷税漏税情况。

4.资金流审查：分析了项目开发各阶段的资金流入流出情况，资金使用合规。

建议：
1.建议加强成本控制，优化采购和施工流程，降低不必要的开销。

2.建议完善销售策略，提高项目整体收益。

3.建议定期进行内部审计，确保财务数据的真实性和准确性。

总结：
本次审计表明，该房地产开发项目决算合法合规、真实有效。

但仍需注意加强成本控制和销售策略优化等方面的工作。

建议相关方采纳审计建议，促进项目的可持续发展。

特别事项说明：以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：1、评估结论是四川协合资产评估有限公司出具的，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。

2、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的公允价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。

当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

3、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

4、本所对委托方提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等资料进行独立审查，但不对上述资料的真实性负责。

5、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。

因检测手段及部分设备正在运行等原因，在对设备进行勘察时，主要依赖于评估人员的外观观察和委托方提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。

6、本次评估对江口醇洒业集团长期股权投资评估，按其子公司的净资产确定长期投资的评估价值，其子公司四川江口醇（集团）平昌县百顺酒业销售有限公司、四川江口醇（集团）平昌县顺全出租车有限公司经评估其净资产为负数，评估时以投资额为限确定长期投资评估值，本次评估未确认的投资损失28,639,102.65元。

7、本次评估在资产清查过程中，发现已完工的技术研发中心大楼未办理竣工决算手续，公司分别在预付工程款、固定资产中核算，未完全结转固定资产，本次评估也未调整固定资产价值，待公司办理竣工结算后调整固定资产价值和负债。

9、截止2009年7月31日对企业进行资产清查中，存货盘点账实不符，集团公司（本部）账面比实际库存多7,437,786.74元（盈亏品迭后，其中：基酒盘亏677吨，账面价值8,608,197.75元），四川华强会计师事务所有限公司专项审计报告[川华会成专审（2009）字第111号]已将存货的盘盈盘亏调入待处理财产损失，根据平昌县政府国有资产监督管理委员会2009年9月26日平国资[2009]28号《关于四川江口醇酒业（集团）有限公司清产核资损失核销认定的批复》，批复：2009年7月31日公司半成品（基酒）盘亏677,341.57公斤，其损失不予核销认定，故本次对审计调入待处理财产损失的存货损失7,437,786.74元（集团公司及子公司待处理财产损失9,127,564.61元）按国资委出具意见以账面值列示。

【2017·简答题】ABC会计师事务所的A注册会计师负责审计多家上市公司2016年度财务报表,遇到下列与审计报告相关的事项(1)A注册会计师对甲公司关联方关系及交易实施审计程序并与治理层沟通后对是否存在未在财务报表中披露的关联方关系及交易存在疑虑拟将其作为关键审计事项在审计报告中沟通。

(2)A注册会计师在乙公司审计报告日后获取并阅读了乙公司2016年年度报告的最终版本,发现其他信息存在重大错报,与管理层和治理层沟通后,该错报未得到更正。

A注册会计师拟重新出具审计报告指出其他信息存在的重大错报(3)ABC会计师事务所首次接受委托,审计丙公司2016年度财务报表。

A注册会计师拟在审计报告中增加其他事项段,说明上期财务报表由前任注册会计师审计及其出具的审计报告的日期。

(4)戊公司管理层在2016年度财务报表附注中披露了2017年1月发生的一项重大收购。

A注册会计师认为该事项对财务报表使用者理解财务报表至关重要拟在审计报表中增加其他事项段予以说明5)A注册会计师认为,乙公司财务报表附注中未披露其对外提供的多项担保构成重大错报,因拟就乙公司持续经营问题对财务报表发表无法表示意见,不再在审计报告中说明披露错报。

要求：针对上述第(1)至第(5)项,逐项指出A注册会计师的做法是否恰当,如不恰当,简要说明理由【答案】(1)不恰当。

(2)不恰当。

(3)不恰当。

(4)不恰当。

(5)不恰当。

【2016·简答题】ABC会计师事务所的A注册会计师负责审计甲集团公司2015年度财务报表，与集团审计相关的部分事项如下：要求：针对下述第（1）至（5）项，逐项指出A注册会计师的做法是否恰当。

如不恰当，简要说明理由。

（1）乙公司为不重要的组成部分，A注册会计师对组成部分注册会计师的专业胜任能力存在重大疑虑，因此，对其审计工作底稿实施了详细复核，不再实施其他审计程序。

【答案】不恰当。

对组成部分注册会计师的专业胜任能力存在重大疑虑，不应由组成部分注册会计师执行工作/应当由集团项目组亲自获取审计证据。

由于管理层在被审计单位的地位，管理层凌驾于内部控制之上的风险在所有被审计单位都会存在，且属于特别风险。

无论评估结果如何，注册会计师都应当设计和实施审计程序。

1测试日常会计核算过程中作出的会计分录以及编制财务报表的过程中作出的其他调整是否适当（①向参与财务报告过程的人员《不是管理层》询问与处理会计分录和其他调整相关的不恰当或异常的活动②选择在报告期末和其他调整③考虑是否有必要测试整个会计期间的会计分录和其他调整）2复核会计估计是否存在偏向，并评价产生这种偏向的环境是否表明存在由于舞弊导致的重大错报风险3对于超出被审计单位正常经营过程的重大交易，或基于对被审计单位及其环境的了解以及在审计过程中获取的其他信息而显得异常的重大交易，评价其商业理由。

缺乏商业理由是否表明被审计单位从事交易的目的是为了对财务信息作出虚假报告或掩盖侵占财产的行为。

应对舞弊导致重大错报风险：1总体应对措施；2针对舞弊导致的认定层次重大错报风险实施的审计程序；3针对管理层凌驾于控制之上的风险实施的程序。

会计分录测试的对象是与被审计财务报表相关的所有会计分录和其他调整，包括编制合并财务报表的调整分录和抵销分录。

注册会计师了解财务报告流程以及针对会计分录和其他调整已实施控制后，必要时，测试相关控制运行有效性，有效才能进一步测试。

由于舞弊导致的财务报表重大错报可能发生于整个会计期间，并且舞弊者可能运用各种方法隐瞒舞弊行为，因此，注册会计师应考虑是滞有必要测试整个会计期间的会计分录和其他调整。

注册会计师没有责任防止被审计单位违反法律法规行为，也不能期望其发现所有的违反法律法规行为。

注册会计师责任，对决定财务报表的重大金额和披露，有直接影响的获取充分适当审计证据，无直接影响的，仅限于实施特定的审计程序，以有助于识别可能对财务报表产生重大影响的违反法律法规的行为。

注意到违反法律法规行为实施的其他审计程序包括：阅读会议纪要、向管理层、内外法律顾问、询问诉讼、索赔及评估情况，对某类交易、账户余额和披露实施细节测试如果注意到与识别出的或怀疑存在违反法律法规行为相关的上述信息，注册会计师应当：1了解违反法律法规行为的性质及其发生的环境；2获取进一步信息，以评价对财务报表可能产生的影响，如潜在财务后果（罚款、赔偿、查封、停业、诉讼）是否需要列报，是否非常严重。

中国注册会计师审计准则第1601号——审计特殊目的财务报表的特殊考虑（2022年12月22日修订）第一章总则第一条为了规范注册会计师在执行特殊目的财务报表审计中的特殊考虑，制定本准则。

第二条中国注册会计师审计准则第1101号至第1521号适用于财务报表审计。

本准则规范的是注册会计师运用这些审计准则对特殊目的财务报表进行审计时的特殊考虑。

第三条本准则是针对整套特殊目的财务报表审计制定的。

《中国注册会计师审计准则第1603号——审计单一财务报表和财务报表特定要素的特殊考虑》规范注册会计师对单一财务报表和财务报表的特定要素、特定账户或特定项目审计相关的特殊考虑。

第四条本准则并不取代其他审计准则的规定，也未涵盖注册会计师在执行特殊目的财务报表审计时，需要根据具体情况作出的所有特殊考虑。

第二章定义第五条特殊目的财务报表，是指按照特殊目的编制基础编制的财务报表。

第六条特殊目的编制基础，是指旨在满足财务报表特定使用者财务信息需求的财务报告编制基础，包括计税核算基础、监管机构的要求和合同约定等。

第七条本准则所称财务报表，是指整套特殊目的财务报表，包括相关披露。

财务报告编制基础决定了财务报表的内容和结构，以及整套财务报表的构成。

第三章目标第八条注册会计师的目标是，在依据审计准则执行特殊目的财务报表审计时，在以下环节作出恰当的特殊考虑：（一）业务的承接；（二）业务的计划和执行；（三）对财务报表形成审计意见、出具审计报告。

第四章要求第一节业务承接时的考虑第九条《中国注册会计师审计准则第1111号——就审计业务约定条款达成一致意见》规定，注册会计师应当确定管理层在编制财务报表时采用的财务报告编制基础是否可接受。

注册会计师在执行特殊目的财务报表审计时应当了解下列情况：（一）财务报表的编制目的；（二）财务报表预期使用者；（三）管理层为确定财务报告编制基础在具体情况下的可接受性所作的考虑。

第二节计划和执行审计工作时的考虑第十条注册会计师应当按照《中国注册会计师审计准则第1101号——注册会计师的总体目标和审计工作的基本要求》的规定，遵守与本审计业务相关的所有审计准则。

五、审计的特殊性工作特殊：事关审计全局，不限于财务报表的个别项目内容：舞弊、违法行为、沟通、利用、集团审计、估计、关联方、期初余额第17章对舞弊和法律法规的考虑[“考虑”的力度远低于审计]（一）舞弊舞弊属于明知故犯，是精心策划并加以掩饰的错报，隐蔽性强，难以发现，舞弊属于被审计单位的欺诈行为，某些情况下，可能属于经济案件的范围，超出了注册会计师审计程序的范围。

1.舞弊的种类（1）编制虚假财务报告导致的错报（2）侵占资产导致的错报2.注册会计师对舞弊的责任（1）在按照审计准则的规定执行审计工作时，注册会计师有责任对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证；（2）如果没有发现舞弊，特别是串通舞弊或伪造文件记录导致的重大错报，并不必然表明注册会计师没有遵守审计准则。

3.风险评估程序和相关活动（1）询问（2）评价舞弊风险因素[动机或压力、机会、借口]（3）实施分析程序（4）考虑其他信息收入确认5.应对舞弊导致的重大错报风险（1）针对报表层次[舞弊，特别风险，诚信]的重大错报风险的总体应对措施[类似12.1] （2）针对舞弊导致的认定层次重大错报风险实施的审计程序[3条2表]（3）针对管理层凌驾于控制之上的风险实施的程序[3大条、10小条]，重点【2011年·简答题】A注册会计师负责审计甲公司2010年度财务报表。

在审计过程中，A注册会计师遇到下列事项：（1）甲公司拥有3家子公司，分别生产不同的饮料产品。

甲公司所处行业整体竞争激烈，市场处于饱和状态，同行业公司的主营业务收入年增长率低于5%，但甲公司董事会仍要求管理层将2010年度主营业务收入增长率确定为8%。

管理层编制的甲公司2010年度财务报表显示，已按计划实现收入。

（2）甲公司管理层除领取固定工资外，其奖金金额与当年完成主营业务收入的情况挂钩。

（3）在以前年度审计中，A注册会计师没有发现甲公司收入确认方面存在舞弊行为，因此，在2010年度审计中，A注册会计师未将收入确认作为由于舞弊导致的重大错报风险领域。

《中国注册会计师审计准则第1601号——审计特殊目的财务报表的特殊考虑》应用指南（2021年12月17日修订）一、特殊目的编制基础的定义（参见本准则第六条）1．以下是特殊目的编制基础的示例：（1）纳税申报采用的计税核算基础；（2）被审计单位为债权人编制的反映现金流量信息的现金收入和现金支出核算基础；（3）监管机构为满足监管要求对财务报告作出的规定；（4）合同条款（如债券契约、贷款协议或项目拨款合同）约定的财务报告编制基础。

2．特殊目的编制基础包括公允列报的编制基础和严格遵循的编制基础。

如果选定的特殊目的编制基础是公允列报的编制基础，在遵循该编制基础要求的同时，为达到公允列报的目的，管理层和治理层（如适用）有可能采取以下两种变通措施：（1）提供该编制基础具体要求之外的其他披露；（2）在极其特殊的情况下，偏离该编制基础的某项具体要求，前提是该编制基础明确允许这种偏离。

如果选定的特殊目的编制基础是严格遵循的编制基础，管理层和治理层（如适用）必须遵守该编制基础的所有要求，不能采取上述任何一种变通措施。

3．在某些情况下，特殊目的编制基础建立在法律法规所规定的财务报告编制基础的基础上，但并不符合该财务报告编制基础的全部要求。

例如，对于某项业务，合同可能约定按照企业会计准则的某些规定而非全部规定编制财务报表。

在这种情况下，暗示遵守了企业会计准则是不恰当的。

在说明该特殊目的财务报表采用的财务报告编制基础时，可以提及合同中有关财务报告的约定，而不能提及遵守了企业会计准则。

4．在本指南第3段所述的情况下，即使特殊目的编制基础所依据的财务报告编制基础是公允列报的编制基础，特殊目的编制基础也可能不是公允列报的编制基础。

这是因为特殊目的编制基础可能并未遵守其所依据的财务报告编制基础的全部要求。

5．特殊目的财务报表（包括披露）可能是被审计单位唯一对外发布的财务报表。

除了特殊目的编制基础所针对的使用者外，该财务报表可能还有其他使用者。