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龙洲湾地块[可行性分析报告]重庆北大资源地产[2011年7月]第一部分项目背景一、巴南区概况巴南区幅员 1825 平方公里，人口 86 万。
该区为西向辐射线起点，重庆“二环八射”中有“二环二射”（内环、绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境。
具有重庆南部门户枢纽、串联外围组团、衔接城市中心的功能和优势。
该区的功能规划定义为宜居、宜商、宜业、宜娱、宜游的城市生态园林区域，以制造加工业、旅游业和农业为其支柱产业。
宜居、休闲、畅通、生态是未来巴南发展的重要方向，在主城其他各区快速发展的同时，巴南区终于发力，凭借自身独有的森林、温泉、重庆南大门等资源和地理优势，巴南提出“打造山水之城、建设宜居巴南”的发展口号，逐渐进入主城核心居住板块的行列。
二、龙洲湾概况政府200亿打造龙洲湾新城区，从2003年开始，巴南便开始实施庞大的迁城计划。
龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。
新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。
据了解，整个龙洲新区总占地面积约10平方公里，分为A、B两个区开发，各约7500亩。
规划区内有500亩生态景观公园，6公里亲水江岸及沿江绿化景观，1000米景观艺术长廊，时尚文化休闲广场等。
规划区功能定位为集居住、商贸、办公、休闲于一体，且富有滨江山水特色的综合性城市发展区，是重庆的南部新城。
第二部分项目概况一、宗地区位宗地所属位置位于重庆市巴南区龙洲湾新城规划区。
项目建设用地面积为658亩，北侧为李家沱花溪工业园区,南面为龙洲湾城区开发中心，西侧靠长江，对面是茄子溪港，东面是巷子口，靠近内环快速。
项目地属坡地，内部高差较大，紧靠滨江路，是巴南新区规划中居于核心区域，地理位置优越。
二、宗地现状四至范围北侧：荒地，待开发（远处为花溪工业园）南侧：重庆渝港汰白粉股份有限公司西侧：临江，对面是茄子溪港东侧：附近是荒地，较远为建设集团新区三、宗地周边环境分析1、区域环境龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。
在重庆“两江四岸”南端，有个半岛正在崛起！它是李家沱下的融汇半岛。
它在重庆人眼里很少被人提及。
毕竟这个地段地处巴南，交通也不太方便。
自从九龙坡区把李家沱划给巴南之后，好像巴南区也不怎么重视，发展速度甚至慢于龙洲湾。
按理说，李家沱应该是通南达北的重要枢纽区域，北可达杨家坪、南坪，西可通大渡口步行街，南下龙洲湾也是十几分钟的事。
并且这也算巴南区在内环里面为数不多的珍贵土地。
李家沱就好比渝北区的嘉州、新牌坊区域一样。
嘉州、新牌坊距离观音桥很近，李家沱距离杨家坪很近，如果轨道5A线开通，到杨家坪其实也就只有5个站，十几分钟的距离。
今天，重庆新一线城市带大家一起来李家沱里面的重要半岛融汇半岛看看，这里算是这个大区域里面非常宜居的板块了。
感谢本稿件提供者：牛牛。
01 融汇半岛板块介绍：重庆市巴南区西流沱片区位于重庆主城最后一个可供开发的天然半岛，长江的自然水系玉带环腰，风水极佳再加上相对便利的交通，为这里提供了一个极富特色的滨江大盘的基础。
（牛牛绘制）2003年融汇地产以发展江南CBD和宜居半岛人文半岛为主题规划的项目，来开发位于西流沱半岛片区的融汇半岛（2006年更名为融汇半岛）。
融汇半岛占地约3000亩，总建筑面积约260万平方米。
有六大公园、45万方商业、一站式教育资源、开放式的街区，组团丰富多样，可容纳11万人生活和居住。
主要分为康居社区、风情社区与滨江高端社区三个不同阶段的组团形态。
1、交通：以融汇大道为中轴，规划出13条以巴滨路以及连接半岛与李家沱大桥桥头的高架桥的交通。
未来规划有轨道5号线和12线穿过。
有个比较大的外河坪公交枢纽站。
2、公园：间歇泉公园、峡谷公园、卡通公园、宝盖寺公园、融乐园、融汇广场、巴滨路茶花广场七个功能不同的城市公园满足居民休闲、康体需求。
3、教育配套：七所幼儿园、两所小学（融汇小学、鱼洞二小）、一所中学（融汇清华校区）、一所国际学校（重庆史迪威外国语学校是八中实验学校）、重庆理工大学。
恒大·今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。
2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。
3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。
4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。
5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。
二、劣势：1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。
2、项目容积率高，影响小区居住品质。
3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。
4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。
三、威胁：１、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。
）２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。
4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。
四、机会：1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。
3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。
4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。
龙洲湾发展前景龙洲湾是位于中国广东省珠海市的一个新兴发展区域，也是一个备受关注的地区。
龙洲湾拥有优越的地理位置和丰富的资源，具有巨大的发展潜力。
以下是龙洲湾发展前景的一些主要方面：1.旅游业：龙洲湾拥有壮丽的海滩和蓝天白云，是一个理想的旅游度假地。
随着国内和国际旅游业的快速发展，龙洲湾的旅游业有望迅速增长。
政府已经制定了一系列政策和计划，促进旅游业的发展，包括建设更多的酒店、度假村和旅游设施，提高旅游服务质量和水平。
2.科技创新：龙洲湾拥有珠海市科技创新中心，吸引了众多高科技企业和研究机构的入驻。
政府鼓励创新和创业，提供支持和优惠政策。
预计龙洲湾将成为国内外高科技企业的重要集聚地，推动珠海市和广东省的科技创新发展。
3.房地产市场：龙洲湾的房地产市场持续活跃，房价稳步上涨。
当地政府正在推动住房建设，提供各种类型的房产供市民购买和租赁。
在未来几年，龙洲湾的房地产市场将继续保持良好的增长态势。
4.物流和贸易：作为珠海市重要的物流和贸易中心，龙洲湾有望成为国内外企业的重要交流和合作平台。
政府正在加大投资，改造和提升物流基础设施，提供更好的贸易和物流服务。
龙洲湾将成为国内外企业进入珠海市和广东省市场的重要门户。
5.文化艺术：龙洲湾拥有丰富的文化和艺术资源，包括博物馆、艺术馆、剧院和音乐厅等。
政府致力于推动文化艺术的发展，提供更多的文化活动和展览。
龙洲湾将成为珠海市一个重要的文化艺术中心，吸引国内外艺术家和文化机构的关注和合作。
总之，龙洲湾作为一个新兴发展区域，具有丰富的发展前景。
政府正在努力推动各个领域的发展，提供支持和优惠政策。
相信在不久的将来，龙洲湾将成为一个繁荣、现代化和宜居的地区。
