深圳城市更新项目地价测算实操

深圳城市更新项目拆迁安置补偿流程解析及业务实操要点目录一、前期摸底工作二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体三、项目拆迁计划的制定、完善与审核四、对被拆迁房屋进行测绘五、拆迁谈判六、正式拆迁协议的签订与备案七、被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销八、拆迁补偿款项的申请与支付九、回迁房选房、交房结算、办证一、前期摸底工作（一）拆迁人在正式开展拆迁前，应对项目所在区域、被拆迁房屋及相关权利主体进行调研，内容包括但不限于：1.项目所在区域拆迁人口数、户数；2.被拆迁房屋数量、类型、现状、权属；3.权利主体的背景、更新意愿和需求；4.所在区政府城市相关更新主管部门的有关项目申报、权利主体认定、拆迁合同备案等行政流程；5.周边道路交通，公共服务设施，周边项目拆迁补偿对价。

（二）被拆迁房屋、项目用地涉及村集体资产的，拆迁人应尽早与村集体主要负责人、所在街道集体资产管理部门联系，确认房屋、土地的权属情况、现状，以及村集体资产流转的相关决策流程。

二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体（一）被拆迁房屋已取得合法产权证书的，被拆迁人即为产权证书记载的所有人。

如房屋产权为共有的，则被拆迁人为产权登记证书记载的全部共有人，共有人享有的被拆迁房屋权益份额以产权证书记载为准。

（二）被拆迁房屋未取得合法产权证书的，应按照所在区政府城市更新主管部门所规定的权利主体认定政策，由对被拆迁房屋享有权利的利害关系人根据拆迁测绘报告，填报相关产权申报文件，完成申报程序。

经确认无误的前述利害关系人即为被拆迁房屋的被拆迁人。

三、项目拆迁计划的制定、完善与审核拆迁人根据调查摸底所了解到的信息，以及主管部门的意见，编制、审核拆迁补偿工作方案和拆迁进度计划，作为拆迁工作推进和考核的指导性文件。

四、对被拆迁房屋进行测绘（一）拆迁人应联同专业测绘机构，对被拆迁房屋的坐落位置、用地面积、基底面积、建筑面积、房屋用途等事项进行认定核查，并编制房屋测绘报告，作为被拆迁房屋现状的认定标准。

一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。

（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。

改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。

（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知（深规土〔2015〕587号）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2015-11-20各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）:为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下：一、关于地价测算时点（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。

（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。

涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。

（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。

受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。

二、关于地价测算次序（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。

国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。

（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。

深圳市地价测算规则一、通则1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。

1.2 规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。

以划拨方式供应的土地，不计收地价。

以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的土地，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。

以作价出资方式供应的土地，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。

其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。

临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。

其中，政府或政府有关部门作为临时用地使用主体的，不计收临时用地使用费。

1.3 土地的市场价格定义我市土地的市场价格由市自然资源主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。

市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。

其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。

1.4 地价测算单位我市地价测算以宗地为单位，以建筑面积为基数计算。

1.5 地价测算时点招拍挂方式供应土地的底价，按编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。

协议方式供应土地的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称供应合同）申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。

作价出资方式供应土地的作价出资金额，按编制作价出资方案并符合地价测算条件的时点确定。

土地供应后经批准改变用途或容积等土地使用条件的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。

土地整备相关协议另有约定的，从其约定。

深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程根据市政府授权我委审批城市更新项目用地的有关精神，为进一步规范我委城市更新项目用地审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等有关规定，制定本规程。

一、基本原则切实转变发展观和用地观，因地制宜，积极创新，大力推进城市更新工作；简化流程，提高效率，提前介入，主动服务，以城市更新单元规划为基础，规范管理，加快推进城市更新项目用地审批工作。

二、提前介入，主动服务，做好更新项目用地审查工作为切实做好更新项目用地审批工作，各管理局应提前介入，在更新单元规划制定计划申报阶段、更新单元规划编制与审批阶段，主动做好服务，对更新项目用地的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，及时告知申报主体存在的问题及下一步需要开展的工作，为用地审批打好基础。

其目的是强调提前介入，后期少反复，保证效率和公平。

（一）城市更新单元规划制定计划申报阶段的审查内容1、规划情况。

主要核查更新项目用地是否符合土地利用总体规划和城市总体规划，是否占用基本生态控制线内用地等。

不符合规划计划、不符合基本生态控制线管理规定的，应告知申报主体调整范围。

2、用地现状情况。

一是核地类情况，按年度土地利用现状调查数据，核查更新项目中建设用地、农用地（含耕地、林地等）、未利用地三大类用地情况，对涉及占用农用地或未利用地的，应核告知申报主体需完善农转用报批手续，涉及占用林地的，还应告知申报主体按程序办理《使用林地审核同意书》。

二是核空地情况，核查更新项目中未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的边角地、夹心地、插花地等零星土地总面积是否超过该项目总面积的10%及是否超过3000平方米。

超过规定要求的，应告知申报主体按相关规定予以调整。

3、土地权属情况。

主要是对更新项目中的土地权属情况进行核查，明确征转地情况，明确国有土地（已出让和未出让）、非农建设用地（包括原特区内农村用地红线）、征地返还用地、旧屋村用地和按照《深圳市人民政府关于加强房地产历史遗留问题处理工作的若干意见》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的用地等情况，并将需要进一步进行确权的情况告知申报主体。

深圳城市更新项目投资测算分析PRESENTED BY刘利兵bingliliu@PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。

对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。

在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。

在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。

一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。

其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。

对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。

其主要参考指标为：IRR、EBITDA。

房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。

销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。

销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。

实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。

是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。

房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。

EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。

专题分享：拆除重建类城市更新地价测算——工改类目录21政策梳理案例2017年11月29日，深圳市规土委发布了关于《深圳市城市规划标准与准则》局部修订（第4章密度分区与容积率）的条文草案和说明，对《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）中“第4章密度分区与容积率”的相关内容进行了优化调整1、对应城市结构中的中心体系，各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区、三区2、缩小了原特区内密度一区的范围，增加了原特区外密度一区、二区的范围3、适度提高城市开发总量，除密度一区、二区外，将大部分城市建设区纳入密度三区；同时对密度四区、五区进行了明确的界定与严格的管控，密度四区主要为二级水源保护区范围内的地区及生态景观敏感区，密度五区主要为东部滨海一线地区及福田红树林自然保护区周边地区。

4、取消了原密度六区，部分滨海、滨水地区纳入密度五区，机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。

旧版密度分区地块“容积”与地块“容积率”1、将地下空间中规定建筑面积纳入“容积”统一管理本次引入的“容积”明确为容积=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积，其中地下规定建筑面积主要指地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积2、地块容积率，在原《深标》基础上，取消原地块容积率计算公式，改为“容积”计算公式，明确容积率为：容积率=容积/地块面积=（地上规定建筑面积+地下规定建筑面积）/地块面积新版深标对各类用地密度分区容积率调整，其中工业用地取消容积率上限旧版工业用地地块容积率指引物业类型容积率1、普通工业用地（M1)上限42、新型产业用地（M0)6上限1、居住用地，密度一区、二区、三区统一调整为基准容积率3.2，包括全市近90%的居住用地；小幅提高密度四区的居住基准容积率，由2.2提高至2.5；继续落实密度五区管控，居住用地基准容积率及上限维持不变2、商业服务业用地，取消了商业服务业用地的容积率上限，除密度一区外，对其它分区的基准容积率均有小幅提高3、工业用地与物流仓储用地，统一工业用地与物流仓储用地对应不同密度分区的基准容积率，取消原来的容积率上限，两类用地的基准容积率规定基本相同，进一步适应市场对产业的发展需求新版工业用地地块容积率指引分级密度分区M0新型产业用地基准容积率M1普通工业用地基准容积率1密度一、二、三区4.0 3.52密度四区 2.5 2.03密度五区2.01.5工业区块线解读深圳市工业区块线管理要求（试行）一级线内的规划工业用地和以工业为主导方向的发展备用地应予以严格保护，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外,原则上不得作为其他非工业用途，线内非工业用途的用地面积原则上不得超过该区块总用地面积的40%深圳市宝安区工业控制线管理办法（试行）工业红线：是保障宝安区产业长远发展的工业用地底线，主要为法定图则规划的工业用地和物流仓储用地。

《城市更新项目投资测算实操手册》⭕深圳市目录第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑二、城市更新项目投资测算的流程三、城市更新测算难点第二部分深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务一、测算表搭建的前提二、测算过程中改造类型面积占比的测算三、地价表的搭建与地价汇总四、案例测试第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979年正式建市，1980年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。

继2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。

城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。

2009年之后，深圳城市更新政策体系逐渐建立，土地利用、产权关系、历史遗留问题处置、规划编制、产业升级、更新方式、利益分配等配套政策出台，深圳市城市更新亦成为可一揽子解决深圳市土地利用效率低下、城市规划不尽合理、集体土地关系处理困难等问题的重要方式。

同时，对于开发商而言，城市更新项目不仅需不断协调村集体等利益相关各方的关系，还需关注政府审查与批复进度以及可能出现的各类突发或意外事件，综合而言，深圳城市更新项目的平均投资周期约5-8年。

（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑对于城市更新项目而言，需经历城市更新单元计划立项申报、专项规划审批、拆迁安置及实施主体确认、用地审批、工程开发建设、竣工验收及销售等多个环节，根据建筑物理形象，也涉及到项目地块上建筑的前世今生：老旧建筑通过容积率调整、更新规划及拆除重建等实现实体更新。

深圳市地价测算规则一、通则1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。

1.2规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。

以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。

以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。

以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。

其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。

临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。

其中，政府或政府有关部门作为临时用地使用主体的，不计收临时用地使用费。

1.3土地的市场价格定义我市土地的市场价格由自然资源行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。

市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。

其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。

1.4 地价测算单位我市地价测算按宗地为单位，以建筑面积为基数计算。

1.5 地价测算时点招拍挂方式供应用地的底价，以编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。

协议方式供应用地的地价，经自然资源行政主管部门依法受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称“供应合同”）申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。

作价出资方式供应用地的作价出资金额，以编制作价出资方案并符合地价测算条件的时点确定。

土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的地价，经自然资源行政主管部门依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。

土地整备相关协议另有约定的，从其约定。

深圳市城市更新地价评估操作规程一、背景随着城市化进程的加速，城市更新已经成为了城市发展的重要组成部分。

而城市更新地价评估是城市更新工作中至关重要的一环。

深圳市作为我国改革开放的前沿城市，城市更新地价评估工作具有重要意义。

为了规范和标准化城市更新地价评估工作，特制定深圳市城市更新地价评估操作规程。

二、目的深圳市城市更新地价评估操作规程的制定旨在规范城市更新地价评估工作，提高其科学性和规范化水平，保障城市更新地价评估工作的公平、公正和准确性。

三、适用范围本规程适用于深圳市范围内的城市更新项目地价评估工作，包括城市更新拆迁补偿、土地使用权出让、产权交易等相关领域。

四、评估主体1. 评估机构本规程规定的城市更新地价评估工作应由具有相应资质的独立评估机构承担，评估机构应当具备独立性、专业性和公正性。

2. 评估人员评估人员应当具备相应的资质和经验，熟悉当地相关法律法规和土地市场情况。

五、评估程序1. 立项评估工作应由相关主管部门提出立项申请，并委托符合条件的评估机构进行评估。

2. 调研评估人员应当对评估地点进行实地调研，并收集相关数据和资料。

3. 分析评估人员应当对调研所得数据进行分析，运用相应方法和模型进行地价评估。

4. 编制报告评估人员应当编制评估报告，报告内容应当包括评估对象、评估方法、评估结果等内容。

5. 审核评估报告应当由具有相应资质的专家进行审核，确保评估过程及结果的科学性和准确性。

6. 公示评估结果应当依法进行公示，接受社会监督。

六、评估要求1. 科学性评估工作应当依据相关法律法规和土地市场情况，运用科学的方法和模型进行评估。

2. 公正性评估工作应当公正、公平，不得受到任何利益干扰。

3. 准确性评估结果应当准确可靠，符合实际情况。

七、其他规定1. 监督检查相关主管部门应当对评估工作进行定期监督检查，确保评估工作的规范进行。

2. 违规处理对于违反规程的评估行为，相关主管部门应当依法进行处理，追究相关责任人的法律责任。

城市更新项目地价测算案例
一、现实状况用地及权属性质
项目范围占地面积95161.03平方米, 其中非农建设用地4578.07平方米, 旧屋村用地26679.73平方米, 未征未转土地63903.23平方米。

二、项目改造计划
计划范围总用地面积约96283平方米, 用地整合后二类居住用地面积约65424平方米, 所占百分比约为67.95%, 体育用地面积约10228平方米, 所占百分比约为10.62%, 小学用地面积约11300平方米, 所占百分比约为11.74%, 道路用地面积约8978平方米, 所占百分比约为9.32%, 生产防护绿地353平方米, 所占百分比约为0.37%。

图: 长坑村土地整备项目用地整合方案提议
计划范围总建筑面积327804㎡（计容积率建筑面积）, 其中住宅建筑面积为307371㎡、商业建筑面积为14453㎡、公共配套设施建筑面积5980㎡; 容积率3.9。

经济指标详见下表:
表: 计划范围用地拟计划技术经济指标
三、项目基准地价
住宅基准地价取值1732元/㎡, 商业基准地价取值2086元/㎡。