深圳城市更新(旧改)操作流程全套版

深圳城市更新流程深圳作为中国改革开放的重要窗口和先行示范区，城市更新是其快速发展的重要保障之一。

深圳的城市更新流程大致可以分为以下几个步骤。

首先，规划阶段。

城市更新的第一步是制定详细的城市更新规划。

在这个阶段，政府会组织相关的专家和规划师进行城市调研和分析，确定城市更新的范围、目标和重点区域。

同时，还需要进行社会调查和公众参与，听取公众的意见和建议。

其次，项目立项阶段。

在这个阶段，政府会与开发商和相关的利益方进行沟通和协商，确定具体的项目内容和实施方案。

这包括确定地块的使用权和土地出让方式、项目的规模、用途和设计要求等。

同时，也需要进行环境评估和风险评估，确保项目的可行性和可持续发展。

然后，拆迁补偿阶段。

城市更新通常涉及到大量的拆迁和迁建工作，因此拆迁补偿是一个非常关键的环节。

政府会与被拆迁人员进行协商，确定合理的补偿标准和方式，并尽可能减少对被拆迁人员的影响。

同时，政府还会提供必要的帮助和服务，确保被拆迁人员的生活和就业问题得到妥善解决。

接下来，实施阶段。

在这个阶段，开发商开始按照规划和设计要求，对地块进行施工和建设。

政府会对项目进行监管和评估，确保项目的质量和进度符合要求。

同时，政府还会协助解决项目中遇到的问题和困难，并提供必要的支持和保障。

最后，验收和运营阶段。

在项目建设完成后，政府会对项目进行验收，并组织相关部门对项目进行评估和监管。

同时，政府还会促进项目的顺利运营和发展，帮助开发商解决运营中的问题和困难。

此外，政府还会与相关部门合作，推动配套设施和公共服务的建设，提升整个区域的发展水平和生活品质。

总之，深圳的城市更新流程是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和公众的共同努力和合作。

通过规划、立项、拆迁补偿、实施以及验收和运营各个阶段的有序进行，深圳成功实施了大量的城市更新项目，为城市的快速发展提供了有力支持。

【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。

一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。

因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。

也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。

深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。

召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。

根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。

深圳市城市更新办法深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法文号：第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。

深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。

第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。

城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。

第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。

第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。

城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。

第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。

城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。

后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。

第一，项目现状。

我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。

这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。

这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。

另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。

房屋性质他有不一样的操作方式、方法。

再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。

如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。

权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。

我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。

企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。

深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。

合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。

合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。

深圳市建筑物立面改造申报流程
1. 申请人准备申报材料
- 填写《深圳市建筑物立面改造申请表》
- 提供建筑物的现状照片和改造方案设计图纸
- 提供建筑物产权证明或使用权证明文件复印件
- 其他相关材料
2. 提交申报材料
- 申请人可以通过线上或线下的方式提交申报材料
- 线上提交:登录深圳市住房和建设局网站,在线填报并上传相关材料
- 线下提交:前往辖区内的社区工作站或街道办事处提交纸质材料
3. 材料审核
- 相关部门对申报材料进行审核,确认材料完整性和合规性
- 如有需要,可要求申请人补充或修改部分材料
4. 现场勘查
- 相关工作人员对建筑物现场进行实地勘查
- 核实建筑物实际情况与申报材料是否一致
5. 审批决定
- 审批部门根据审核结果及现场勘查情况作出审批决定
- 对于审批通过的项目,下发《建筑物立面改造许可证》
- 对于不予许可的项目,将告知不予许可的理由
6. 缴费施工
- 取得许可证后,申请人需按照规定缴纳相关费用
- 按照审批的改造方案组织实施立面改造工程
7. 验收备案
- 改造工程完工后,申请人可申请验收备案
- 相关部门将对改造结果进行现场验收
- 验收合格后,立面改造项目办理备案手续
以上是深圳市建筑物立面改造申报的主要流程,具体操作细节以当地政府发布的最新政策及指引为准。

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旧改审批流程（大纲）一、旧改项目概述1.1项目背景1.2项目目标1.3项目范围二、旧改审批流程2.1审批主体及职责2.1.1审批部门2.1.2审批职责2.2审批流程概述2.2.1项目申报2.2.2项目受理2.2.3项目评审2.2.4公示及征求意见2.2.5审批决定2.2.6批复及公告三、旧改项目申报3.1申报条件3.2申报材料3.3申报程序四、旧改项目受理4.1受理条件4.2受理程序4.3受理结果五、旧改项目评审5.1评审组织5.2评审内容5.3评审标准5.4评审程序5.5评审结果六、公示及征求意见6.1公示范围6.2公示时间6.3征求意见对象6.4意见处理七、旧改项目审批决定7.1审批依据7.2审批结果7.3审批时限八、批复及公告8.1批复内容8.2公告程序8.3批复与公告的效力九、旧改项目实施与监管9.1项目实施9.2项目监管9.3项目验收十、旧改审批流程中的常见问题及解决措施10.1常见问题10.2解决措施一、旧改项目概述一、1.1项目背景随着我国城市化进程的不断推进，许多老旧城区逐渐暴露出诸多问题，如基础设施落后、生态环境恶化、安全隐患突出等。

为改善居民生活环境，提高城市品质，我国政府提出了旧城区改造工程。

本项目即是为了响应国家政策，推动旧城区改造，提升居民生活水平而实施的。

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。

既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。

旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

旧城改造流程图旧城改造资金回路表一、前期准备阶段（时间：一个月）（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。

（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。

街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。

（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。

（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。

二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）搬迁实施：投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。

（二）搬迁实施：投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。

（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。

（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。

（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。

（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。

（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。

（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。

（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。

（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。

若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。

城市更新单元规划审批操作规则（深规土[2013]786号）第一章总则第一条为明确城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）的审批职能分工，规范审批流程，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。

第二条本规则适用于更新单元规划的制定、修改、调整、以及可由更新单元规划制定优化已批城市更新计划（以下简称“已批计划”）内容的具体情形。

更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划。

更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划非强制性内容。

更新单元规划调整是指调整已批更新单元规划强制性内容。

第二章更新单元规划制定第三条更新单元规划制定符合已批准法定图则（以下简称“已批图则”）用地性质、建筑总量、道路交通、配套设施等强制性内容的，由管理局负责审批。

第四条更新单元规划制定属于以下情形的，由管理局负责审批。

具体包括：（一）在已批图则规定的建筑总量、用地性质、配套设施内容与用地规模不变的前提下，优化地块划分、配套设施用地边界和位置；（二）原则上按照《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称“深标”）或各类经批准的专项规划要求，增加配套设施用地和建筑规模；（三）增加支路或优化支路的线位；（四）除已批图则文本、图表中注明的城市设计或建筑限高要求（如滨海地区或重点地区限高等）外，改变其他城市设计或建筑限高要求；（五）符合《深标》，且有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及社区级公共配套设施改为附属建设；（六）因《深标》修订了配套设施面积标准而减少已批图则确定的配套设施占地面积，并经委员会审定。

第五条更新单元规划制定属管理局负责审批的，其审批流程如下：管理局受理审批申请后进行规范性审查，审查不合格的，予以退文。

审查合格的，征求区城市更新职能部门及相关部门意见。

深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法第一章总则第一条为加快推进我区城市更新工作，明确各职能部门工作分工，规范和明确工作流程，提高工作效率，结合《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》）等相关规定以及我区工作实际，制定本实施办法，用以指导我区拆除重建类项目城市更新工作。

第二条福田区城市更新工作领导小组（以下简称区城市更新领导小组）负责领导福田辖区城市更新工作，对全区城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

区城市更新领导小组下设办公室，办公室设在区城中村（旧村）改造办公室，区城市更新领导小组办公室负责具体组织、协调、监督福田辖区城市更新工作，辖区街道办事处按本办法规定负责征集及核实业主意愿，负责辖区城市更新工作所引发的信访、投诉，做好辖区社会管理工作。

区相关职能部门，根据本办法规定履行城市更新工作相关职责。

第三条城市更新工作应坚持依法依程序，快速有效，产业升级，结构优化为第一原则。

第二章更新单元计划申报程序第四条更新单元计划申报分为三类：（一）区政府相关部门作为申报主体的，应按《实施细则》的要求直接将申报材料报送市规划国土部门进行审查。

（二）旧住宅区改造类项目分以下两种情形：1、在《实施细则》出台之前计划已报区城中村（旧村）改造办公室且符合《实施细则》相关要求的，本办法将其作为历史遗留问题，由区城中村（旧村）改造办公室汇总审查后报区城市更新领导小组审议。

2、在《实施细则》出台之后，旧住宅区需拆除重建的，由区政府组织实施：（1）区政府认为确需拆除重建的旧住宅区项目，由区城中村（旧村）改造办公室提出改造意向，经区城市更新领导小组同意后，由区城中村（旧村）改造办公室牵头，街道办事处具体负责组织征集及核实业主意愿，由区城中村（旧村）改造办公室完善资料，请示区政府后申报。

（2）项目所在街道办事处可根据辖区业主意愿，提出项目改造意向，经区城市更新领导小组同意后，街道办事处负责组织征集及核实业主意愿，由区城中村（旧村）改造办公室完善资料，请示区政府后申报。