关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法

关于土地变性的法律意见《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号2004年8月28日）第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40 号）第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十八条土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

《关于国有土地使用权招标、拍卖有关问题的复函》（国土资厅函〔1999〕245号）一、国有土地使用权招标、拍卖不应由《拍卖法》调整。

1996年7月4日，全国人大法律委员会主任委员薛驹在全国人大委员会审议通过《拍卖法》时所作的《关于拍卖法（草案修改稿）修改意见的汇报》中指出：“国有资产的产权交易、土地使用权出让与转让、人民法院强制执行的物品的拍卖应当由其他有关法律调整，并非都由拍卖企业拍卖。

考虑到本法是调整拍卖企业进行的拍卖活动，建议该条修改为：‘本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动’。

”《拍卖法》立法中采纳了此项建议，《拍卖法》第二条明确规定：“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。

”因此，《拍卖法》的适用范围应符合上述原则，不得另加扩展。

理部门组织实施。

三、市、县人民政府土地管理部门在组织实施国有土地使用权拍卖过程中，根据需要也可将部分工作委托经省级以上土地行政主管部门认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担。

国土资源部办公厅一九九九年八月二十一日《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部,监察部(已撤销)•【公布日期】2010.04.14•【文号】建规[2010]57号•【施行日期】2010.04.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报（建规[2010]57号）各省、自治区住房和城乡建设厅、监察厅，直辖市规划委员会（局）、监察局：2009年4月，住房和城乡建设部、监察部下发了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号），组织开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理（以下简称容积率专项治理）。

2009年7月，中央部署开展工程建设领域突出问题专项治理后，两部及时把容积率问题的治理纳入工程建设领域突出问题专项治理中，进一步作出安排。

各级城乡规划主管部门和监察机关认真履行职责，深入推进容积率专项治理工作，取得了阶段性成果。

现将有关情况通报如下：一、前一阶段专项治理的开展情况中央纪委、监察部和住房城乡建设部领导对抓好容积率专项治理工作非常重视。

中央政治局常委、中央纪委书记贺国强就此作出了重要批示。

为加强对专项治理工作的组织领导和综合指导，住房城乡建设部、监察部成立了专项治理工作领导小组及办公室。

2009年4月，两部召开全国电视电话会议，动员部署专项治理工作；5月，组织5个调研组分别赴北京、安徽、福建、海南等省（市），对专项治理开展情况进行了调研督导；6月，分三个片区召开了由各省（区、市）、省会城市、计划单列市城乡规划主管部门和监察机关的有关同志参加的专项治理工作座谈会，采取以会代训的形式，对各地工作骨干进行了培训；9月，召开了容积率问题专项治理自查情况交流会；11月，下发了《关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知》，组织各地开展专项治理“回头看”，重点对自查自纠不深不细、整改不到位、案件查处不力等问题进行认真复查整改。

闲置土地管理办法篇一:最新版闲置土地处置办法闲置土地处置办法第一章总则第一条为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、行政法规，制定本办法。

第二条本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开辟日期满一年未动工开辟的国有建设用地。

已动工开辟但开辟建设用地面积占应动工开辟建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开辟建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

第三条闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。

第四条市、县国土资源主管部门负责本行政区域内闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施。

上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门调查认定和处置闲置土地工作进行监督管理。

第二章调查和认定第五条市、县国土资源主管部门发现有涉嫌构成本办法第二条规定的闲置土地的，应当在三十日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》。

国有建设用地使用权人应当在接到《闲置土地调查通知书》之日起三十日内，按照要求提供土地开辟利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。

第六条《闲置土地调查通知书》应当包括下列内容：(一)国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址 ;(二)涉嫌闲置土地的基本情况;(三)涉嫌闲置土地的事实和依据;(四)调查的主要内容及提交材料的期限;(五)国有建设用地使用权人的权利和义务;(六)其他需要调查的事项。

第七条市、县国土资源主管部门履行闲置土地调查职责，可以采取下列措施：(一)问询当事人及其他证人;(二)现场勘测、拍照、摄像;(三)查阅、复制与被调查人有关的土地资料;(四)要求被调查人就有关土地权利及使用问题作出说明。

第八条有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开辟延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：(一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，导致项目不具备动工开发条件的;(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开辟的 ;(三)因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;(四)因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开辟的;(五)因军事管制、文物保护等无法动工开辟的;(六)政府、政府有关部门的其他行为。

关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）第一条【目的和宗旨】为加强土地用途变更和容积率调整管理，解决相关历史用地问题，盘活存量土地，深化土地使用制度改革，加快城市规划实施，推动产业转型升级，促进城市科学发展，根据相关法律、法规和政策制订本办法。

第二条【适用范围】已出让未建用地在本办法实施前已被生效法定图则变更用途或调整容积率的，其开发利用适用本办法。

因城市更新、土地置换和土地整备等原因变更土地用途、调整容积率的，适用我市相关规定。

已出让未建用地在本办法实施前申请调整容积率获得批准且已签订土地使用权合同补充协议的，不适用本办法。

已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或虽属闲置但按规定可由土地使用权人继续开发建设。

以招拍挂方式取得的土地使用权及法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途。

第三条【释义】本办法所称已出让未建用地，是指已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。

本办法所称变更土地用途是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的大类用地之间的用途变更。

第四条【已出让未建用地用途部分或全部变更的处置】已出让未建用地用途部分或全部变更的，除本办法另有规定外，土地使用权人可选择以下途径申请对原土地使用权处置：（一）申请按照法定图则确定的用途自行建设。

土地使用权人按变更后用途开发建设的建筑面积按照原宗地出让合同约定的建筑面积核定（原宗地出让合同未约定建筑面积的，工业、物流仓储用地容积率按1.0核定，居住用地容积率按1.8核定,其他用途参照原宗地当时周边同类用地已有容积率确定），用地面积按照法定图则确定的容积率和前述核定的建筑面积在原宗地内进行折算后核定；宗地内剩余用地无偿收回。

收回的用地规模不足2000平方米，可由原土地使用权人继续开发建设。

（二）根据土地使用权人申请，按照法定图则确定的规划指标转让土地使用权。

《建设用地容积率管理办法》《建设用地容积率管理办法》第一条为了进一步规范建设用地容积率的管理，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规[xx]22号）和《陕西省城市规划管理技术规定》（陕建发[xx]73号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本行政区域城镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率管理，适用本办法。

工业项目建设用地参照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》执行。

第三条本办法所称容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

第四条规划部门负责建设用地容积率管理工作。

国土、建设、城管、监察等部门按照各自职责，协同做好建设用地容积率管理工作。

第五条任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件中确定的容积率。

确需调整已确定容积率的，应当符合以下条件：（一）城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块建设条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致1已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省上的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。

符合上述条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划部门可以按照本办法规定的程序重新核定建设用地的容积率指标。

建设项目容积率调整不得提高建筑密度，不得降低绿地率。

第六条调整规划设计条件确定的容积率，应当履行下列程序：（一）建设单位应当向规划部门提出书面申请，说明调整理由并附规划建筑设计方案；（二）规划部门对资料齐备的申请项目进行初审。

经初审容积率增加在5%以内（含5%）需要修改的，由规划部门组织专家和发改、国土、建设、城管等部门负责人对规划建筑设计方案调整的必要性和规划设计的合理性进行论证，报政府备案；经初审容积率增加在5%以上的，规划部门应当报告政府，由政府组织专家和规划、发改、财政、国土、建设、城管、监察等部门以及园区管委会的主要负责人对容积率调整进行论证；（三）规划部门将论证后拟调整的规划建筑设计方案进行公示。

国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知国土资发【2010】151号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局）、住房城乡建设厅（建委、房地局、规划局），副省级城市国土资源行政主管部门、住房城乡建设(房地产、规划)行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局、建设局，各派驻地方的国家土地督察局：为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称“国发10号文件”）确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，现就有关工作通知如下：一、统一思想，加强部门协调配合地方各级国土资源、住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门要深入学习领会国发10号文件的指导思想、任务要求和政策规定，充分认识进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决贯彻落实国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的重要任务，是增加群众住房有效供给、维护群众切身利益的迫切需要，是促进城市建设节约用地、科学发展的重要举措。

各级国土资源、住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门要统一思想认识，明确工作职责和任务，在政府统一领导下，加强协作、形成合力，从当地房地产市场实际出发，在严格执行法规政策、加强管理监督、认真查处违法违规行为等各项工作中主动协调配合，落实各部门责任，努力开展工作，促进房地产市场持续向好发展。

二、强化住房用地和住房建设的年度计划管理地方各级住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求，共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。

省级市和市县国土资源主管部门应及时向社会公布供地计划、供地时序、宗地情况和供地条件，接受社会公众监督，正确引导市场预期。

深圳市坪山区创新型产业用房管理实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条【背景与目的】为全力打造高质量可持续发展的创新坪山，加快新增优质创新空间，加大对创新型产业的支持力度，形成支持创新型产业发展的长效机制，根据《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府〔2013〕3号）及其配套文件、《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），结合本区实际，制定本细则。

第二条【适用范围】本细则适用于本区范围内创新型产业用房的筹集建设、运营管理、交易、资助和监督调剂。

第三条【概念界定】本细则所称创新型产业用房，是指为满足坪山区创新型企业（机构）发展的空间需求，由政府主导或权利主体为社会力量并按政策出租或出售的政策性产业用房。

第四条【主导原则】创新型产业用房的建设和管理遵循“政府主导、市场配置、多方共建、标准明确、精准资助、严格监管”的原则，通过政府做好统筹规划，引导各方力量建设符合创新产业发展需求的空间，并促进产业载体的高效配置，集聚创新资源，吸引优质企业（机构）落户，培育科技创新企业，加快形成优质产能。

第二章职责分工第五条【管理主体及主要职责】区经济主管部门、投资推广部门和科技创新服务部门作为创新型产业用房的共同管理主体，主要履行以下职责：经济主管部门负责创新型产业用房租赁企业的资助条件的拟定工作，负责创新型产业用房租赁企业资助申请的受理和审核工作；投资推广部门负责创新型产业用房各类管理制度的拟定工作，负责对创新型产业用房的登记、备案及监管工作；科技创新主管部门负责权利主体为科技创新企业和各类平台载体等的科技创新型产业用房管理工作；其他类别的创新型产业用房及创新型产业用房管理平台由投资推广部门统筹管理。

第六条【运营主体及职责】区属国企及社会力量作为创新型产业用房运营主体，负责创新型产业用房的筹建、持有和日常运营工作。

其中，使用区国有资金筹建（含建设、回购、统购、统租、改造、接收）的创新型产业用房由区属国企运营，使用社会资本筹建的创新型产业用房由社会力量运营。

已出让土地申请调整容积率案例1. 调整容积率的背景与必要性在城市规划与建设过程中，容积率是一个重要的指标。

其实际上是指地块上可建地上总建筑面积与地块面积的比例，是衡量城市空间开发利用效率的重要指标。

然而，在实际项目中，由于各种原因，容积率的设计可能会需要进行调整。

本文将以一个已出让土地申请调整容积率的案例为例，深入探讨这一城市建设领域的复杂问题。

2. 案例背景在某城市的市中心区域，一块已出让的土地上原计划建设一座商业综合体。

然而，由于城市规划调整、周边环境变化等因素，土地业主提出申请调整容积率，以期能够更好地利用土地资源，同时提高项目的经济效益。

3. 容积率调整的必要性与影响在讨论容积率调整的具体方案之前，首先需要明确其必要性和可能带来的影响。

城市更新、土地资源利用效率提高等都是调整容积率的必要性所在。

然而，由于规划设计、社会影响等因素，容积率的调整可能带来诸多争议和影响。

需要权衡利弊，单位来制定合适的调整方案。

4. 案例分析土地业主委托相关规划设计机构进行容积率调整方案设计。

项目周边规划、运营商需求等因素都被充分考虑。

设计师提出了一个符合城市规划，并且能够更好地利用土地资源的新方案。

该方案在充分考虑商业运营需求的基础上，进行了合理的容积率调整，并且结合了绿色建筑、智能化设施等现代元素，提高了项目的可持续性。

5. 容积率调整的反馈与实施该容积率调整方案得到了相关部门的认可与支持，并且在社会上也引起了一定反响。

尽管在实施过程中可能会遇到诸多困难，但经过多方协商和努力，最终顺利实施。

项目的落成不仅提升了城市空间利用效率，也为周边区域带来了经济效益和社会效益。

6. 对案例的思考与总结从这个案例中，我们可以看到容积率调整的复杂性以及其在城市建设中的重要性。

在实际项目中，不仅仅需要结合规划设计和商业运营需求，还需要考虑社会影响、可持续性等方面。

只有在多方共识和努力下，才能够实现容积率调整方案的顺利实施。

7. 个人观点与展望从这个案例中，我深刻认识到了容积率调整在城市建设中的重要性。

改变⽤途调整容积率及补缴⼟地出让⾦差价管理办法的通知关于印发中⼼城国有建设⽤地改变⽤途调整容积率及补缴⼟地出让⾦差价管理办法的通知各县区⼈民政府,市政府各部门单位：《中⼼城国有建设⽤地改变⽤途调整容积率及补缴⼟地出让⾦差价管理办法》已经6-62次市政府常务会议通过，现印发给你们,请认真遵照执⾏。

东营市⼈民政府办公室⼆零⼀⼀年⼗⼀⽉⼗⼀⽇中⼼城国有建设⽤地改变⽤途调整容积率及补缴⼟地出让⾦差价管理办法第⼀条为进⼀步加强对中⼼城国有建设⽤地改变⽤途调整容积率的管理，规范⼟地利⽤⾏为，维护⼟地市场秩序，根据《中华⼈民共和国城乡规划法》《中华⼈民共和国⼟地管理法》《中华⼈民共和国城市房地产管理法》和《中华⼈民共和国⾏政监察法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第⼆条⼟地使⽤者应严格按照《规划设计条件》和《国有建设⽤地使⽤权出让合同》（以下简称《出让合同》）使⽤⼟地，不得擅⾃改变⼟地⽤途，调整容积率。

第三条在不影响国家利益和公众合法权益的前提下符合下列条件之⼀的国有建设⽤地，可改变⼟地⽤途，调整容积率。

（⼀）城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划调整或者修编，造成地块开发条件发⽣变化的；（⼆）因城市基础设施、公益性公共设施、重⼤项⽬建设导致地块的建设条件发⽣变化，或者经市政府确定可以利⽤现有⼟地进⾏旧城旧村改造的（三）国家和省有关政策发⽣变化的（四）法律、法规规定的其他情形第四条具有下列情形之⼀的国有建设⽤地，通过收回⼟地使⽤权重新招标、拍卖、挂牌出让⽅式改变⼟地⽤途、调整容积率。

（⼀）⼟地出让后未依法开⼯建设的；（⼆）出让的⼯业、仓储、科教⽂卫等⾮经营性⽤地改为商业、住宅等经营性⽤地且需要重新建设的；（三）《出让合同》约定改变⼟地⽤途时需收回⼟地使⽤权的；（四）法律法规规定的其他情形第五条除第四条规定情形以外的国有建设⽤地，通过签订《出让合同变更协议》⽅式改变⼟地⽤途，调整容积率，并按以下程序办理：（⼀）⼟地使⽤者持《出让合同》向城乡规划部门提出书⾯申请和调整⽅案。

关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）第一条为严格加强土地用途变更和容积率调整管理，依法解决相关历史用地问题，盘活存量土地，深化土地管理制度改革，加快城市规划实施，推动产业转型升级，促进城市科学发展，根据相关法律、法规和政策，结合我市实际，制订本办法。

第二条本办法适用于已出让未建用地在本办法实施前经已生效法定图则变更用途或者调整容积率的处置。

已出让未建用地在本办法实施前申请调整容积率获得批准且已签订土地使用权出让合同补充协议的，不适用本办法。

已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或者虽属闲置土地但依法可以由土地使用权人继续开发建设。

法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途。

第三条本办法所称已出让未建用地，是指已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。

本办法所称变更土地用途是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的大类用地之间的用途变更。

第四条土地用途变更和容积率调整的处置应当依法依规进行，坚持产业导向和公共利益导向原则，优先保障公共服务设施、城市基础设施和保障性住房建设，促进产业转型升级和城市科学发展。

已出让未建用地变更为居住用地，或者原居住用地用途未作变更但容积率指标调整的，应当首先保障中小学、幼儿园等公共服务设施和城市基础设施需要。

此类用地鼓励用于建设保障性住房，对处置方式和地价政策有优惠政策或者特别规定的，适用其规定。

第五条已出让未建用地生效法定图则确定的用途较之原土地使用权出让合同约定用途发生部分或者全部变更的，除本办法第六条、第七条另有规定外，原土地使用权人可以选择以下途径申请对原土地使用权处置：（一）申请按照生效法定图则确定的用途自行建设。

原土地使用权人按照生效法定图则确定的用途开发建设的建筑面积按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积核定（原土地使用权出让合同未约定建筑面积的，工业、物流仓储用地容积率按照1.0核定，居住用地容积率按照1.8核定，其他用途用地容积率按照2.0核定），用地面积按照生效法定图则确定的容积率和前述核定的建筑面积在原宗地内进行折算后核定；原宗地内剩余用地无偿收回。