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深圳市地价测算规则
深圳市地价测算指的是对区内全部耕地及建设用地测算出其价格，基准地价是指认定
为指导性价格，也叫“特定地价”，用来作为评估地价和交易地价的依据。
交易地价是指
市场实际成交的价格，用来结算买卖土地的费用。
1、依照前期综合土地勘测及规划编制与耕地及建设用地交易价格的影响因素，梳理
地价影响因素的分类体系；
2、在充分调查的基础上，归纳出影响土地价格的主要参数，建立价格分类体系；
3、测算该地区典型地块的专项价格，制定基准地价；
4、鉴于基准地价与实际成交地价，要根据区域综合发展情况及具体地块利用情况等，适当放宽基准地价的限订范围；
5、根据土地收益附加税法律规定，建立以基准地价作为基础的公式测算土地收益附
加税体系。
1、深圳市耕地及建设用地定价有关法律法规；
2、深圳市耕地定价标准；
5、地价测算材料提交要求；
6、深圳市地价测算体系编制及审定程序；
7、其他法律、法规及政策性文件。
以鼓励投资者积极发展管理土地资源、调节土地市场价格稳定，保护社会公平正义，
落实土地供应保障政策，科学测算土地市场价格，为建设用地测定择优价格恭提供信息参考，使投资者对对象的价值有一个正确的认识，以此更好的调节土地市场价格，维护投资
者的合法权益，以及维护公众利益。
深圳市密度分区及地块容积率测算规定（试行）1.1城市密度分区1.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求。
随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。
1.1.2 城市建设用地密度分区分居住、商业两个类别四个等级，工业、物流仓储用地不划分等级区别。
城市建设用地密度分区等级宜按表1.1.2、附图1《居住用地密度分区图》、附图2《商业用地密度分区图》执行。
表1.1.2密度分区1.1.3 仓储用地（W1）地块容积率上限为3.0，物流用地（W0）地块容积率上限为4.0。
1.2 地块容积率测算公式地块容积率测算公式分为单一功能用地测算公式与混合功能用地测算公式。
1.2.1 单一功能用地地块测算公式单一居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率宜按下式计算：FAR测算＝FAR基准S×（1+A1+A2）x（1+A3）式中：FAR基准—密度分区地块基准容积率；S—承载力修正系数；A1—轨道站点修正系数；A2—周边道路修正系数；A3—地块规模修正系数。
1.2.2 混合功能用地地块测算公式：混合用地地块容积率的确定，是将该区位上各类功能用地对应的地块容积率按拟混合的建筑面积比例进行加权平均。
FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…式中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能的测算容积率；K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。
1.3 修正系数地块容积率修正系数包括承载力修正系数、轨道站点修正系数、周边道路修正系数和地块规模修正系数。
1.3.1 承载力修正系数（S）承载力修正系数是通过校核区域交通、综合市政供需情况综合形成的修正系数，按照表1.3.1、附图3《承载力修正系数图》执行。
表1.3.11.3.2 轨道站点修正系数（A1）居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率应根据地块周边地铁站点等级及覆盖情况进行容积率修正。
深圳市地价测算规则一、通则1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。
1.2 规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。
以划拨方式供应的土地，不计收地价。
以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的土地，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。
以作价出资方式供应的土地，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。
其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。
临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。
其中，政府或政府有关部门作为临时用地使用主体的，不计收临时用地使用费。
1.3 土地的市场价格定义我市土地的市场价格由市自然资源主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。
市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。
其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。
1.4 地价测算单位我市地价测算以宗地为单位，以建筑面积为基数计算。
1.5 地价测算时点招拍挂方式供应土地的底价，按编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。
协议方式供应土地的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称供应合同）申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。
作价出资方式供应土地的作价出资金额，按编制作价出资方案并符合地价测算条件的时点确定。
土地供应后经批准改变用途或容积等土地使用条件的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。
土地整备相关协议另有约定的，从其约定。
深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则主要包括以下几个方面：
1. 宗地地价计算公式：宗地地价=主用途土地的市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑（建筑物建筑类型土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。
2. 对于地上规定建筑面积小于土地面积的情形，新供应土地中地上规定建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的（如机场、港口码头、堆场、供燃气、游乐设施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。
3. 涉及土地利用条件变更应补缴地价，以实际建筑面积按上述公式测算。
4. 符合相关规定多宗地一并出让的，成交溢价率以整体成交溢价率确定。
5. 对于2006年2月15日前以协议方式供应的土地，批准产权转移（包括已批准预售及销售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出供应合同约定建筑面积的应补缴地价，按上述公式测算结果的20%计收。
6. 因处理历史遗留问题涉及地价测算与本规则不一致的，由市自然资源主管部门确定地价计收原则，报市政府审定。
以上信息仅供参考，如需获取更多详细信息，建议查阅深圳市规划和自然资源局发布的最新版《深圳市地价测算规则》。
《深圳市地价测算规则》的政策解读一、政策出台的背景和意义在自然资源部和省自然资源厅的大力支持和指导下，经过几年的深入研究和反复论证，我市标定地价及配套地价测算规则已形成最终成果，经市政府批准，于日前正式印发。
至此，深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。
新时期，建立标定地价体系具有十分重要的现实意义。
首先，建立标定地价体系是建设中国特色社会主义先行示范区的重要举措。
8月18日，中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，赋予深圳新的伟大历史使命，其中特别要求深圳深化自然资源管理制度改革。
建立标定地价体系是意见发布实施后，率先落实自然资源管理制度改革的重要举措，是完善土地管理制度体系、优化土地资源市场配置的具体行动，我市标定地价的全面应用将为全国其他城市提供鲜活的“深圳方案”。
第二，建立标定地价体系是持续改善我市营商环境、提升城市竞争力的重要举措。
本次标定地价改革严格贯彻供给侧结构性改革要求，以服务实体经济发展为导向，在地价评估、应用、管理等方面进行了一系列创新，推进了地价的公开化、透明化，有利于降低企业生产及民生设施建设成本，有利于提高行政服务效能，营造更优越的营商环境，使深圳在粤港澳大湾区中更好发挥核心引擎作用。
第三，建立标定地价体系是实现空间提质增效、推动城市高质量可持续发展的重要举措。
地价是土地市场无形之手的“指挥棒”和“信号灯”。
通过充分发挥标定地价的调节作用，有利于优化土地资源配置，引导土地集约高效利用，推动城市更新、棚户区改造、土地整备等工作开展，积极引导各类存量低效用地挖潜，实现用最少的土地资源消耗撬动最大的经济增长，有力保障城市的高质量可持续发展。
二、政策的主要内容一是统一地价管理体系。
在地价标准上，建立了以标定地价为核心“一套市场地价标准”，今后将通过定期更新，确保标定地价及时、准确地反应市场价格水平；在地价管理上，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》中，实现了“一个测算规则”，强化了地价管理的统一性和规范性。
深圳市宗地地价测算规则（试行）颁布机关：深圳市规划和国土资源委员会法规来源：深圳市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号范围级别：地市级实施状态：有效公布时间：2013-01-08 实施时间：废止时间：深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号各有关单位：《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。
第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。
第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。
我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。
第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。
具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。
（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。
宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。
市宗地地价测算规则（试行）颁布机关：市规划和国土资源委员会法规来源：市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号围级别：地市级实施状态：有效公布时间：2013-01-08实施时间：废止时间：市规划和国土资源委员会关于印发《市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号各有关单位：《市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
市规划和国土资源委员会2013年1月8日市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合实际，制定本规则。
第二条本规则适用于我市行政区域围，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。
第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。
我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。
第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。
具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。
（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。
宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。
（三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。
（征求意见稿）2018年12月17日一、通则1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。
1.2规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。
以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。
以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。
以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。
其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。
临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。
1.3土地的市场价格定义我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。
市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。
其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。
1.4 地价测算单位我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。
1.5 地价测算时点地价测算时点按以下规则确定：（一）招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定；（二）协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定；（三）作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定；（四）土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定；（五）法律、法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定；土地整备相关协议另有约定的，从其约定。
1.6 修正系数地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。
基础修正系数包括：建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。
基础修正系数取值按照本规则附表1~附表6执行。
项目修正系数包括：棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以下简称“留用土地”）项目修正系数、拆除重建类城市更新项目修正系数。
项目修正系数取值按照本规则附表7~附表9执行。
修正系数具体使用方式见各附表，系数间为连乘关系，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。
1.7 测算公式新供应用地地价计算公式如下：宗地地价＝∑（分用途分年期市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）同一宗地涉及多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。
棚改、留用土地、城市更新项目分别适用棚改项目修正系数（附表7）、留用土地项目修正系数（附表8）、拆除重建类城市更新项目修正系数（附表9）。
1.8 首期地价缴款通知单过期情形首期地价缴款通知单的有效期为2个月，过期作废。
过期后，需重新申请。
1.9 工业用地出让最低价标准我市招拍挂出让工业用地的地价或采取租赁方式供应的工业用地年租金，不得低于同年期全国工业用地出让最低价标准的70%。
1.10 租赁用地年租金底价标准按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》供应的产业项目用地年租金按照该类建设用地出让20年期地价的3%确定，租金按年支付。
租赁产业项目用地的年租金同时适用产业发展导向修正系数（附表3）和产业项目类型修正系数（附表4）。
其他短期租赁用地年租金适用临时及短期租赁修正系数（附表5）。
1.11临时用地使用费标准临时用地使用费，按照临时使用年期对应的工业用途土地的市场价格计收，适用临时及短期租赁修正系数（附表5）。
二、变更与补缴2.1 土地利用条件变更情形已签订建设用地使用权供应合同的土地变更土地利用条件，应补缴的地价以依法受理补缴地价申请时点的价格为基准，按宗地变更后与变更前的土地利用条件下的总地价差额（按变更前后分别测算的总地价差额）测算。
如差额小于零，已缴纳地价不予退还。
公式如下：应补缴地价＝∑(分用途分年期市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数) - ∑(分用途分年期市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)2.2留用土地入市留用土地已签订出让合同进入市场未涉及用地指标变更的，应补缴地价按以下公式计算：应补缴地价＝∑(分用途分年期市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数×留用土地项目修正系数) - ∑(分用途分年期市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数×留用土地项目修正系数)留用土地已签订出让合同进入市场且涉及用地指标变更的，应先根据本条上款计算未涉及用地指标变更情形下的应补缴地价部分，然后再按2.1条计算土地利用条件变更情形下的应补缴地价部分，以上两部分合计得到应补缴总地价。
2.3 划拨方式供应土地2001年8月6日前，以划拨方式供应的土地符合《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》（以下简称《若干意见》）中划拨情形的，土地利用条件变更不计收地价。
不符合《若干意见》中划拨情形的，土地利用条件变更应转为有偿使用，按照2.1条计收地价。
其中，原合法取得的建筑面积部分，竣工验收后，在不改变用途的情况下，经批准办理出让或续期手续的，按照2.1条测算的应补缴地价的10%计收地价。
2.4 协议出让非商品住宅房地产入市2001年8月6日前，以协议方式供应的非商品性质住宅房地产竣工验收后，经批准进入市场的，按照2.1条应补缴地价的20%计收。
微利商品房（准成本微利商品房、全成本微利商品房、社会微利商品房）、福利商品房（准成本福利商品房、全成本福利商品房）经法院裁定需协助办理过户且住建部门确定不回购的，或单位购买的微利商品房、福利商品房因撤销、破产、合并等原因需办理过户且住建部门确定不回购的，微利商品房按人才住房标准测算应补缴地价，福利商品房按安居型商品房标准测算应补缴地价。
2.5 竣工超面积补地价已供应用地竣工超面积经确认保留的，按第2.1条应补缴地价的130%计收。
2.6 不再计收地价情形符合下述情形的，不再计收地价：（一）2001年8月6日（含）后以协议免地价出让的土地变更土地利用条件，符合《若干意见》中划拨情形的，不计收地价。
（二）已供应普通工业用地（M1）经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施（物业用房、配电用房）不计收地价。
（三）已供应用地，经批准增加充电基础设施，不再计收地价。
（四）在加油站用地上增加加气功能，不再计收地价。
三、特殊情形3.1 除住宅用地外，容积率小于1.0情形容积率小于1.0且主用途不占建筑面积的新供应用地（如机场、港口码头、轨道交通、堆场、供燃气、游乐设施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。
计算公式如下：宗地地价＝土地主用途分年期市场价格×土地面积×基础修正系数+∑(建筑物建筑类型分年期市场价格×对应建筑面积×基础修正系数)容积率小于1.0的其他情形新供应宗地，测算地价的建筑面积按容积率1.0确定，各建筑类型的建筑面积按照原建筑面积占比确定。
涉及土地利用条件变更的按实际建筑面积应用2.1条计算应补缴地价。
3.2 原宝安县未缴纳市政配套金的用地原宝安县已签订出让合同，但未缴纳市政配套金的，在不改变出让合同约定土地利用条件的前提下，以1.7条宗地地价的20%补缴。
缴纳地价后，除出让合同另有约定外，工业用地限整体转让，住宅、商业、办公用地允许分割转让。
3.3 招拍挂出让并溢价成交地价分摊以招拍挂方式出让并溢价成交的住宅、商业、办公等经营性用地，其成交地价溢价部分按招拍挂底价中的对应用途分项价格乘以宗地成交溢价率测算。
多宗地捆绑出让的，宗地成交溢价率以整体成交溢价率确定。
3.4 农村城市化历史遗留违法建筑地价规定农村城市化历史遗留违法建筑处理过程中涉及的地价按照《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《<深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定>实施细则》等规定执行。
3.5 房地产登记历史遗留问题等特殊情形2006年2月15日之前协议出让的用地，批准产权转移（包括已批准预（销）售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出土地合同约定建筑面积的，按2.1条测算的应补缴地价的20%计收。
其他房地产登记历史遗留问题等涉及地价测算与本规则不一致的，由市土地行政主管部门（含授权或委托部门）确定地价计收原则，报市政府确定。
在土地供应过程中，本规则未涉及的特殊情形（如高尔夫球场、高尔夫练习场、容积率小于1.0的住宅等）地价由市土地行政主管部门（含授权或委托部门）组织市非盈利性评估机构另行评估。
四、附则4.1地价缴纳方式地价一次性付清。
其中，重点产业项目、城市更新项目地价可分期缴交，首次缴交比例不得低于50%，余款自签订合同之日起1年内交清，不计利息。
4.2 标定地价更新发布标定地价成果由土地行政主管部门组织按年度更新，于每年1月份发布。
年度更新时价格水平变化超过5%时，应上报市政府批准后发布。
4.3 规则更新及解释权本规则原则上每两年更新一次，由市规划和国土资源委员会负责解释。
本规则自发布之日起实施。
本规则实施前，已向市土地行政主管部门（含授权或委托部门）申请并符合地价测算条件的，地价计收标准及方式仍按照原有规定执行。
城市更新项目出让用地的地价测算及变更补缴，自本规则发布之日起6个月内，已向市土地行政主管部门（含授权或委托部门）申请并符合地价测算条件的，地价计收标准及方式仍按照原有规定执行；6个月后按本规则执行。
此前我市规定与本规则不一致的，以本规则为准。
