下载文档原格式
深圳城市更新流程深圳作为中国改革开放的重要窗口和先行示范区，城市更新是其快速发展的重要保障之一。
深圳的城市更新流程大致可以分为以下几个步骤。
首先，规划阶段。
城市更新的第一步是制定详细的城市更新规划。
在这个阶段，政府会组织相关的专家和规划师进行城市调研和分析，确定城市更新的范围、目标和重点区域。
同时，还需要进行社会调查和公众参与，听取公众的意见和建议。
其次，项目立项阶段。
在这个阶段，政府会与开发商和相关的利益方进行沟通和协商，确定具体的项目内容和实施方案。
这包括确定地块的使用权和土地出让方式、项目的规模、用途和设计要求等。
同时，也需要进行环境评估和风险评估，确保项目的可行性和可持续发展。
然后，拆迁补偿阶段。
城市更新通常涉及到大量的拆迁和迁建工作，因此拆迁补偿是一个非常关键的环节。
政府会与被拆迁人员进行协商，确定合理的补偿标准和方式，并尽可能减少对被拆迁人员的影响。
同时，政府还会提供必要的帮助和服务，确保被拆迁人员的生活和就业问题得到妥善解决。
接下来，实施阶段。
在这个阶段，开发商开始按照规划和设计要求，对地块进行施工和建设。
政府会对项目进行监管和评估，确保项目的质量和进度符合要求。
同时，政府还会协助解决项目中遇到的问题和困难，并提供必要的支持和保障。
最后，验收和运营阶段。
在项目建设完成后，政府会对项目进行验收，并组织相关部门对项目进行评估和监管。
同时，政府还会促进项目的顺利运营和发展，帮助开发商解决运营中的问题和困难。
此外，政府还会与相关部门合作，推动配套设施和公共服务的建设，提升整个区域的发展水平和生活品质。
总之，深圳的城市更新流程是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和公众的共同努力和合作。
通过规划、立项、拆迁补偿、实施以及验收和运营各个阶段的有序进行，深圳成功实施了大量的城市更新项目，为城市的快速发展提供了有力支持。
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读自市政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府…2004‟177号，下称“城中村改造暂行规定”）和《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府…2007‟75号）以来，我市相继开展了城中村和工业区升级改造工作。
广东省政府于2009年8月出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009‟78号，下称“省三旧改造意见”），进一步明确了广东省三旧改造的相关政策，市政府按其相关规定制定颁布了《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号，下称“更新办法”），该办法自2009年12月1日起施行。
一、从“旧城改造”到“城市更新”更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。
所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。
更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。
更新办法为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。
二、两个新概念（一）城市更新实行年度计划管理制度更新办法规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。
我市的城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，将每一年度的城市更新单元规划编制和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目做出计划安排,强化城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。
在已经完成的2010年年度计划申报工作基础上，市更新办调整了更新单元规划制定计划管理模式，年度计划不再采用一年一报的形式，而是常态申报的形式。
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
深圳市城市更新办法深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法文号：第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。
深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。
后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。
第一，项目现状。
我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。
这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。
这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。
另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。
房屋性质他有不一样的操作方式、方法。
再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。
如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。
权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。
我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。
企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。
深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。
合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。
合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。
