上海自贸区资本项目可兑换 区域内房价可能上涨

上海自贸区对房地产市场的影响作者：高原来源：《中国房地产》2013年第12期2013年9月29日，上海自贸区正式挂牌，很多专家学者将这一举措提高到和邓小平南巡以及中国加入世贸相同高度。

自贸区吸引很多企业争相进驻，使股市中沾着自贸区概念的股票连续涨停，外高桥的房价也如火箭般上涨。

为什么仅仅一块28平方公里的试验田会产生如此大的能量。

从经济发展角度来看，上海自贸区的意义不亚于深圳经济特区，深圳是改革开放的桥头堡，是从计划经济体制到市场经济体制转轨过程中的重要一步。

而上海自贸区则是现阶段改革的进一步深化。

行政管理体制改革、扩大服务业开放、探索建立负面清单管理模式、构筑对外投资服务促进体系、推动贸易转型升级、加快金融制度创新、完善法制保障、创新监管服务模式等方面，主要围绕转变政府职能，探索推动行政审批改革；推动服务业的扩大开放；创新投资管理模式展开。

一系列新政策的背后，是中国进入“改革深水区”的坚定决心。

中国改革的时间跨度已达30余年，应该说，我们所取得的成就有目共睹，但中国的改革任务远未完成，现在又到了一个关键时期，逆水行舟，不进则退，这次的改革不仅仅是要取得经济增长的持续，更是对固化的陈旧观念、既得利益群体的宣战。

阻碍中国改革进一步深入的因素有很多，但主要就是利益的阻力。

利益阻力主要来自政府本身和垄断的央企，上海自贸区方案，很好地体现了中国进一步深入改革的特点。

方案开宗明义即指出，上海自贸试验区肩负着我国在新时期加快政府职能转变、积极探索管理模式创新、促进贸易和投资便利化，为全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验的重要使命，是国家的战略需要。

上海自贸区其实是以自贸区的形式，为中国接下来的全面再改革承担探路的使命，这也是中央和李克强总理力推自贸区的初衷。

从自贸区的房地产发展来看，自贸区内最大“地主”外高桥的市值在过去不到一个月的时间内翻番，超过600亿元人民币。

在自贸区内拥有1.78万平方米仓库的浦东金桥的股价也在过去一个多月的时间内翻倍。

一月飙涨50% 沪自贸区房价或稀释改革红利17日上午10点，上海自贸区周边一处地产中介拉起门帘，工作人员匆匆将贴在玻璃墙内房源信息撕下更新：杨高北路一处商住小户型的挂牌价从150万元涨到了160万元。

“房东的心理价格一周一变，挂出来的房子本周卖不掉，到了下周就要涨价。

”工作人员告诉记者。

9月29日，中国（上海）自由贸易试验区正式挂牌。

试验区总面积为28.78平方公里，范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。

受地理因素影响，外高桥板块受自贸区利好因素的影响最为直接。

半个月以来，这里的房地产市场成为自贸区狂热投资潮的缩影。

华顿经济研究院院长沈晗耀向人民财经表示，自贸区房地产过热的苗头应该引起上海重视。

“地价房价飙涨将显著增加企业办公成本，从而稀释自贸区宝贵的改革红利。

”不愿具名的地产业资深人士向人民财经表示，“在上海的版图中，自贸区呈现出面向物贸港口的带状分布，很容易看出未来的功能划分和陆家嘴、大虹桥有显著的不同；因而投机者希望这里的房价和CBD甚至和香港接轨是一厢情愿。

”房价一个月飙涨超过50%据了解，无论是外高桥还是临港，均非上海传统的大规模住宅或商务社区。

但受到自贸区利好推动，这里的房价走势在过去一个月的表现如脱缰野马。

高桥板块内，永久城市花园和瑞禾明苑两个标杆小区9月初的房价尚停留在每平米22000元左右，一个月之后每平米均价已经突破30000元。

绝大多数购房者来自外地，而不受限购政策影响的商住楼的价格飙涨则更为明显：杨高北路乐非天地的小户型单位成交价格从8月底的100万元，攀高至如今的170万元。

“即便是超过50%的涨幅，在一些房东看来仍然不满意，他们希望再等等、再看看。

”房地产中介工作人员说。

中原地产外高桥门店负责人宋沪雄介绍，外高桥板块房屋市场在过去一个月呈现“量价齐升”的特点：房屋价格普遍上涨在40%至50%之间，许多热门房型每周都会涨价。

上海自贸区细则1. 引言上海自由贸易试验区（以下简称“上海自贸区”）是中国政府于2013年设立的自贸区，旨在推动中国经济结构优化升级，吸引外资，促进贸易自由化和便利化。

本文将介绍上海自贸区相关的细则。

2. 自贸区批准和管理根据国家政策和程序，企业可以申请进入上海自贸区，并享受相应的政策和待遇。

企业需向自贸区管理机构提交相关材料，并进行审核。

审核通过后，企业将获得自贸区内设立或运营的许可。

3. 税收优惠政策上海自贸区实施了一系列税收优惠政策，旨在吸引更多的投资和贸易活动。

其中包括：•减免企业所得税：自贸区内的企业，根据其实际情况，可以享受不同程度的企业所得税减免政策。

•免征关税：自贸区内进口和销售的货物，可以免征关税。

•减免消费税：某些特定商品的进口和销售可以享受消费税的减免。

4. 金融创新和自由化上海自贸区致力于金融创新和自由化，为企业提供更便捷的金融服务。

自贸区内的企业可以享受以下金融政策：•境内外币自由兑换：自贸区内的企业可以自由兑换人民币和外币。

•自由结汇和购汇：自贸区内的企业可以自由进行结汇和购汇。

•资本项目自由化：自贸区内的企业可以自由进行跨境投资。

5. 贸易便利化为了促进贸易便利化，上海自贸区采取了一系列措施：•简化进出口手续：自贸区内的企业可以享受简化的进出口手续，提高贸易效率。

•通关便利化：自贸区内的企业可以享受更快、更便捷的通关服务，加快货物流通。

•跨境电子商务：自贸区支持跨境电子商务发展，为电子商务企业提供便利的政策和服务。

6. 外资进入自贸区自贸区对外资的准入和管理采取了一系列政策，以吸引更多的外资进入。

主要政策包括：•自贸区设立外商独资企业的便利化：外商独资企业可以在自贸区设立，无需合资或合作。

•自贸区开展外资合作项目的支持：自贸区对外资合作项目提供支持和优惠政策。

•自贸区对外资企业的准入条件放宽：对于符合条件的外资企业，自贸区放宽了准入条件和管理限制。

7. 经济特区上海自贸区还具备经济特区的特点，包括放宽经济管理和市场准入的限制，鼓励创新和改革。

自贸区对房地产的利好2014年12月12日,在上海运行一周年后,国务院常务会议提出新设广东、天津、福建三个自由贸易园区,并扩容上海自贸区;目前我国自贸区总体范围达到475平方米公里,内容涉及贸易、金融、财税等多方面改革内容;参照上海自贸区分析刚刚成立的福建省自贸区对房地产的影响;主要影响在9个方面：图：上海自贸区对于经济与房地产的影响1. 金融制度创新,对于逐步开放资本市场、提高资源配置效率具备重要意义,有利于企业融资;上海自贸区方案中提出了资本项目可兑换、金融市场利率市场化、人民币跨境使用等方面内容;金融制度的创新,能够推动金融市场以高效率、低成本来配置金源,推动境内境外资本流通,2. 金融制度创新,推动金融市场化发展,能够降低融资成本,推动;自贸区开放吸引大量外资流入,同时市场化的环境下,金融企业竞争充分,能够有效降低企业的融资成本,据悉上海自贸区内的平均融资成本降低约10%~20%;房屋建筑业、土木工程建筑业等建筑服务业均在上海自贸区的开放领域内,其作为房地产业发展的重要环节,也将参与自贸区资金的流动,从而在一定幅度上推动房地产业投资;3. 贸易自由化及投资自由化推动企业入驻,增加对于商业地产的需求;自由化的环境吸引企业入驻,据悉,截至2014年8月末,上海自贸试验区新设企业数量超过万家,超过原上海保税区20年的注册数量;大量企业入驻,一方面促进写字楼的需求量迅速提升,另一方面推动相关零售业,进一步提高部分商业营业用房需求;4. 物流及相关产业的发展提高产业地产需求;自贸区内特殊的海关监管使得货物的周转速度加快,货物进出口平均通关时间比区外分别减少%和%,推动相关的物流产业、仓储产业及外贸加工产业发展;2014年1-10月,洋山、外高桥港区集装箱吞吐量达到2707万标准箱,较2013年同期增长%;物流业的快速发展对于仓储、物流等产业地产的需求提高;5. 受自贸区影响,热度攀升;从土地成交来看,自贸区范围内普遍具备土地资源有限性及不可复制性,并且自贸区概念的推出使得土地的需求量骤升;上海自贸区成立以来火热,溢价率高涨;浦东新区临港新城主城区WSW-A1-3-2地块位于临港新区主城区范围内,土地性质为办公楼用地,溢价率达到490%;此外,溢价率较高的前7宗土地均位于临港新城板块,且均含有商办土地;6. 自贸区吸引大量企业入驻,提高就业率,吸引人口流入,从而增加住宅市场需求;自贸区提供的各项优惠政策、制度创新等吸引大量企业注册,从而提高就业率,美国2013年就共有39万人受雇于美国自贸区企业;上海的外高桥、临港新城、川沙及祝桥板块内的商品住宅成交在自贸区成立后平稳增长,2013年达到小高峰为69万平方米,近两年四板块占全市的比重由2013年之前的3%左右上升至5%左右;7. 受自贸区设立影响,住宅项目具备一定的升值潜力;自贸区内住宅成交价格呈现上涨趋势,位置的稀缺性及独特的地理优势促进价格上涨,2014年自贸区四板块住宅成交价格上涨至27427元/平方米,略高于上海市全市27171元/平方米的价格水平;从具体项目来看,位于临港新城板块的保利蔚蓝林语2013年10月开盘,当月成交162套住宅,成交均价达到17438元/平方米,远高于同期临港新城板块的住宅均价14722元/平方米,12月该项目再次加推,成交均价上涨至19420元/平方米;8. 自贸区建设短期内促进商办及产业地产发展,中长期通过带动城市经济发展推动整体房地产业;短期来看,自贸区凭借自身的资源、政策优势吸引大量企业入驻,带来商办、产业地产需求;而企业入驻必然带来人的流动,也为区内住宅市场提供机会;从中长期来看,自贸区建设使城市内与贸易相关产业得到较快速的发展,对于城市的经济发展具备带动作用,进一步影响城市整体的房地产业发展;9. 福建面临新一轮的增长契机;从上海及国际发展模式来看,自贸区建设能够促进贸易发展、体制改革创新,并且创造就业岗位,推动经济发展;福建本身具备港口资源优势,在借鉴上海发展模式的基础上,发展侧重于与台湾的对接,对经济发展产生助推力;对于房地产而言,自贸区建设过程必然会吸引企业入驻,带来大量的资源,也会吸引大量的资本流入,推动区域整体发展;因此,与自贸区建设密切相关的产业地产、商业地产存在较大的市场机会及发展潜力;这个只是参照上海市自贸区来分析,福建自贸区在复制上海自贸区模式的基础上也有自己的发展,但是总体的是可以参考的;。

国务院决定设立中国（上海）自由贸易试验区，是因为上海产业基础优厚、经济腹地广阔，而原有的上海综合保税区也进行了多项改革探索。

作为中国第一个自贸区，上海自贸区将用制度创新代替政策优惠，探索“负面清单”管理模式，其创新实践也着眼于为中国提供可复制的经验。

背景设立中国（上海）自由贸易试验区（以下简称“上海自贸区”），是本届政府打造中国经济“升级版”的重要举措。

国务院常务会议强调，在上海外高桥保税区等4个海关特殊监管区域内，建设中国（上海）自由贸易试验区，是顺应全球经贸发展新趋势，更加积极主动对外开放的重大举措。

这有利于培育我国面向全球的竞争新优势，构建与各国合作发展的新平台，拓展经济增长的新空间，打造中国经济“升级版”。

在设立的上海自贸区，要进一步深化改革，加快政府职能转变，坚持先行先试，既要积极探索政府经贸和投资管理模式创新，促进贸易和投资便利化，扩大服务业开放；又要防范各类风险，推动建设具有国际水准的投资贸易便利、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区，使之成为推进改革和提高开放型经济水平的“试验田”，形成可复制、可推广的经验，发挥示范带动、服务全国的积极作用，促进各地区共同发展。

事实上，以自由贸易区作为经济推动力是很多国家和地区的选择，如中国香港地区。

香港自开埠以来，一直是著名的自由港。

自由港一般指外国船队可以自由进出、全部或大部分外国商品豁免关税的港口，实行贸易自由、金融自由、投资自由和运输自由的政策。

二战结束后，随着国际贸易环境的变化，香港经济经历了几次转型，但转口贸易的作用不但没有削弱，反而愈加重要。

对外贸易一直是香港经济的支柱，1959年香港在世界贸易中的排名居第26位，1979年居第23位，1993年升至第8位，到1996年香港对外贸易超过了加拿大居世界第7位①。

再如新加坡。

新加坡自1819年建埠以来就一直是个自由港。

四面环海、地处两大洋的交通要塞、自然资源贫乏、小国寡民等因素，促使新加坡以自由贸易政策作为生存和发展的最佳选择。

上海自贸区对上海楼市的影响作者：刘卫卫来源：《中国房地产》2013年第11期易居（中国）控股有限公司 2013年7月3日，国务院常务会议通过《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》（简称上海自贸区，下同）；8月22日，商务部正式公布国务院批准设立上海自贸区的范围；8月30日，十二届全国人大常委会第四次会议决定，授权国务院在上海自贸区暂时调整有关法律规定的行政审批；9月29日，上海自贸区正式挂牌成立。

作为重要性不亚于浦东开发开放的一项国家战略，上海自贸区建设不仅是为上海乃至中国带来发展红利，其更重要的意义在于成为中国积极主动对外开放的“试验田”。

这个令人无限遐想的国家战略，对上海有哪些利好，对上海楼市会带来哪些影响，正是本文拟探讨的主旨所在。

一、上海自贸区的范围和内涵1.上海自贸区的范围8月22日，商务部正式公布了上海自贸区的范围。

自贸区的范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。

（见图1和表1）2.上海自贸区的内涵自贸区分为两种，一种是广义的自贸区（Free Trade Agreement，FTA），指两个或两个以上国家或地区通过签署自贸协定，在WTO最惠国待遇基础上，相互进一步开放市场，分阶段取消绝大部分货物的关税和非关税壁垒，改善服务业市场准入条件，实现贸易和投资的自由化，从而形成促进商品、服务和资本、技术、人员等生产要素自由流动的经济体。

中国近年来积极推动的中日韩自贸区，即是广义自贸区。

另一种是狭义的自贸区（Free Trade Zone，FTZ），1973年国际海关理事会签订的《京都公约》将其定义如下：“指一国的部分领土，在这部分领土内运入的任何货物就进口关税及其他各税而言，被认为在关境以外，并免于实施惯常的海关监管制度” 。

上海自贸区，即是狭义自由贸易区，是根据我国法律法规在境内设立的区域性经济特区，在领土内运入的任何货物就进口关税及其他各税而言，被认为在关境以外，并免于实施惯常的海关监管制度。

7月3日，国务院常务会议原则通过《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》，上海自贸区的改革即将进入实施阶段，这也标志着上海国际贸易中心建设迈上了新的台阶。

国务院总理李克强指出，设立上海自贸区将是本届政府拓展经济增长新空间，打造中国经济“升级版”的重要举措，使上海自贸区成为推进改革和提高开放型经济水准的“试验田”。

自由贸易试验区建设不单单是上海加快转型发展的重大举措，更是一项事关改革开放全局的国家战略。

上海自贸区建设获批，给上海的发展带来了新的契机，必将有力地促进上海“四大中心”的建设。

上海自由贸易试验区的建立也是更加积极主动对外开放的重大举措，将成为撬动中国新一轮改革开放的支点。

释放改革开放红利——上海自贸区的标志意义2013年1月，上海市研究规划建立中国大陆首个自由贸易区——上海浦东自由贸易园区可行性方案， 2013年3月新任中华人民共和国国务院总理李克强在上海等地调研，并表示：鼓励支持上海积极探索，在现有综合保税区基础上，研究如何试点先行在28平方千米内建立一个自由贸易区试验区，进一步扩大开放，推动完善开放型经济体制机制。

而这28平方千米是当时上海市综合保税区之统管范围。

2013年6月份，上海正式将建立上海自由贸易区的构想及规划方案上报国务院。

2013年7月3日中华人民共和国国务院常务会议原则通过《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》，在上海外高桥保税区等4个海关特殊监管区域内，建设中国（上海）自由贸易试验区，并称此举是顺应全球经贸发展新趋势，更加积极主动对外开放的重大举措。

据媒体报道，在该项目的推进过程中，国务院总理李克强起了很大的推动作用。

李克强在中共十八大结束后，即在相关会议上多次发表谈话强调改革是发展的红利，并强调要用开放促改革，倒逼改革。

上海自由贸易区项目在立项过程中也曾遭到有关部委不少的反对和修正意见，但在新一届中央领导的坚定支持下，方案最终获得批准。

“一线放开，二线管住”——上海自贸区的最大特点上海自贸区试点范围是上海综合保税区，其中包括：上海外高桥保税区（含外高桥保税物流园区）、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区，总体规划面积28.78平方公里。