〖龙湖研发〗龙湖研发案例(值得借鉴→反思)

龙湖研究报告
龙湖研究报告
龙湖地产作为中国房地产开发企业的领军者，一直以来都凭借着其高品质、高效率的销售模式和卓越的项目品质赢得了市场的广泛认可。

本报告基于对龙湖地产的研究，对其销售模式、项目品质和发展趋势进行分析。

一、销售模式
龙湖地产在销售模式上采用了线上线下结合的方式，使得客户可以通过官网预约参观样板间，并在线了解项目的具体信息。

此外，龙湖地产还积极在各种地产展销会上宣传推广，吸引潜在客户。

其线下销售团队经验丰富，能够有效地与客户沟通和引导，提升销售成功率。

通过线上线下结合的销售模式，龙湖地产成功地将产品推向市场，并获取了良好的销售业绩。

二、项目品质
龙湖地产注重项目品质，不仅在硬件设施上下足功夫，还注重细节的优化与提升。

龙湖地产的项目大多位于城市核心地段，交通便利，配套设施完善，同时在景观设计上也下了很大的功夫。

在建筑设计上，龙湖地产注重功能性与美观性的结合，使得项目具备了良好的居住体验。

此外，龙湖地产还重视小区的社区建设，为业主提供了更好的生活品质。

三、发展趋势
随着城市化进程的加快，城市居住需求不断增长，龙湖地产将继续抓住机遇，努力扩大市场份额。

同时，龙湖地产还会更加
注重在科技创新上的投入，利用互联网、大数据等先进技术手段，提升销售效率和客户体验。

此外，随着人们对生态环境的重视，龙湖地产还将加大对绿色、可持续发展的项目的研发和投资。

总结而言，龙湖地产凭借其独特的销售模式、高品质的项目和持续创新的发展策略，在市场上赢得了良好的声誉和业绩。

未来，龙湖地产将继续致力于为客户提供更好的居住体验，实现企业的持续发展。

龙湖是怎样炼成的？目录公司概况发展战略企业文化龙湖管控模式公司简介●龙湖地产创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。

于2004年向重庆以外开拓，开始由区域性的公司向全国性的公司转变，2006年集团总部改设为北京。

●截至2009年底，龙湖地产下设重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳、常州、杭州和青岛十个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。

●连续多年被评为“全国房地产开发百强企业”，三次荣获“全国住宅用户满意度调查”第一名，连续10年摘冠重庆“十佳住宅小区”第一名。

●2008年被国家工商行政总局认定为“中国驰名商标”。

●2009年龙湖集团则以超过183亿元的销售收入首次问鼎重庆市民营重点成长型企业销售榜冠军宝座。

发展历程●起步阶段（1995-2002），单项目、单业态起步。

✓1995年设立于重庆。

✓1997年4月龙湖第一个项目龙湖花园动土奠基。

✓2002年1月中央精神文明办、民政部授予龙湖花园“全国创建文明社区示范点”称号。

●发展阶段（2003-2005），单业态多项目、多业态尝试。

✓2003年8月，“龙湖”被认定为重庆市著名商标。

✓2003年12月，重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司成立。

✓2004年11月，成都龙湖地产发展有限公司成立。

发展历程●扩展阶段（2006-2009），多项目、多业态，多区域发展。

✓2005年12月，北京龙湖置业有限公司成立✓2007年8月，上海龙湖置业发展有限公司成立。

✓2007年11月，西安龙湖地产发展有限公司成立。

✓2008-2009年，随着无锡、沈阳、常州、杭州、青岛等地多块优质土地的获取，龙湖全国业务布局的城市数量增至10个。

历年销售情况●2000年总销售额３亿元。

从200３年-2007年，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越阶段。

●2003年，龙湖聚焦于重庆开发销售收入为6.2亿元。

案例库龙湖地产二〇〇七年六月第一篇研发类案例 (3)01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例 (3)02 弗莱明戈面积计算的案例 (6)03 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结 (9)04 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例 (12)05 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例 (16)06 紫都城四期样板区图纸案例 (21)07 紫都城四期落水管定样案例 (30)08 蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例 (34)09 紫都城四期户门定样案例 (40)10 观山水规划验收案例 (43)11关于清波选择项目景观设计单位的案例 (44)12 晶蓝半岛售楼部钢构设计案例 (46)13 晶蓝半岛示范区钢构廊架案例 (49)14 清波项目售楼部造价超标案例 (50)15 林澜艺墅地下车库设计面积变更 (51)16 我拿什么献给你，我的市场 (53)第一篇研发类案例01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。

经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。

对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。

成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。

而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。

龙湖地产依靠多个新项目经受住了中国的信贷紧缩政策。

该公司在香港上市，增长的销售额帮助龙湖地产在大盘走势向下的时候保持股价平稳。

业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金白银，这部分资金从何而来，不得而知。

吴亚军至少在出身上并没有显赫的背景。

1964年，她出生于距离重庆五十多公里的合川县(2002年成为重庆合川区)，这里因古代战场“钓鱼岛”而闻名。

如电影《岁月神偷》中的场景，住在合川营盘街一大院中的吴家并不富裕，大院十多户人家多年共用一间厨房。

1980年，她考入西安工业大学，学的是航海工程专业，对鱼雷控制系统颇有研究。

而她的丈夫蔡奎，当年在南京航空航天大学读的是通讯专业，熟悉导弹制导，后任重庆机场建设公司副总工程师，“以致公司内部有人开他们夫妻的玩笑说…一个指得准，一个炸得狠‟。

”龙湖集团执行董事秦力洪说。

20岁大学毕业后，吴亚军进入一家国营仪表厂做技术人员，一干便是4年。

直到1988年进入《中国市容报》做记者。

一位曾于1990年前后与吴亚军同在这一报社呆过的人士对南方周末记者称，吴在做记者和编辑期间并没有太出众的表现，未曾引起同事们的关注。

但也许是在媒体历练过的原因，吴亚军口才甚佳，爱读书。

在龙湖没有向全国扩张时，龙湖公司手册及墙壁上的“警言名句”，几乎皆出自她手。

一位熟悉她的朋友对南方周末记者称，吴亚军从小喜欢看书，“中学时期常被抓住课堂上偷偷看小说，只是由于成绩优秀，老师只好睁一只眼闭一只眼。

”直到1994年，她借助报社平台，成立重庆佳辰经济文化促进有限公司，正式下海经商。

公司的注册资本为200万元，当时有四个股东，中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司，各出资50万元，分别持股25%。

而亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。

据招股书称，第二年，这家公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，使得他们二人持股比例达到了85%，中国市容报社的持股量被大大稀释，几年后被两人全部收购。

《房地产企业核心竞争力评论》之四龙湖“青出于蓝而胜于蓝”的启示08年的时候，万科内部曾经掀起向龙湖学习的热潮，当时的产品线分管副总裁有过一句这样的总结词：“500亿的公司和100亿的公司管理方法不一样，但是他们比我们100亿的时候干的要好。

”作为曾经师从万科——学习它的客户细分、产品标准化、城市地图等——的龙湖“青出于蓝而胜于蓝”能够带给我们哪些启示了？我认为可以从三个层面的“匹配”进行剖析：Ⅰ产品层面：产品开发与聚焦的客户群需求匹配。

龙湖产品的景观是核心竞争优势，甚至集团在07年战略中将“客户体验”上升到业务战略层面——“将样板区和样板房做成客户体验中心和实验室，由此测试研究客户对景观、建筑空间、市内功能和装饰、设备、建材的反应。

目标：a.消费者个体进入区域的感受：震撼、惊艳；b.每一次开放的样板区和示范环境均有亮点和突破；c. 每个地区公司至少每年又一次样板房开放引起全城或者业内轰动。

”这既是因为早期它在重庆开发高端产品形成的优势，也是它在全国化扩张之际进行的客户需求研究发现：它聚焦的高端改善型住宅的客户群体最关注的是“社区绿化形态和氛围、物业服务和品牌”，因此它会从客户最佳体验的角度来打造景观、提供服务。

学习龙湖的产品开发，如果仅仅只停留在景观打造或者物业服务的做法层面，成功也只是偶然或者暂时的，《再谈标杆学习》文中的那家广州企业“在产品上下功夫，……通过策略鲜明的客户导向设计、真正以人为本的空间差异化……来打造基于‘产品和客户’的核心竞争力”才是致力于从产品层面突破的房地产企业成长王道，其首要突破点就是把握客户最需要满足的需求。

Ⅱ项目运作层面：项目运作的目标、策略和产品的匹配。

龙湖项目运作在财务上追求的是高利润率和高周转率，“高利润率”意味着龙湖要开发高端产品和面对高端客群，这既是它在重庆蛰伏十年所擅长的，也是它认识到类似万科开发覆盖全生命周期住宅产品线发展成行业领先企业的时机已经过去；“高周转率”是它资金渴望症的选择和体现，因此它会将高端产品做成标准产品系列——如“滟澜、香醍”系列，将产品开发模块化（如图一所示），将景观、示范区的打造手法提炼为方法论，如《体验区设计导则》之类的设计标准，甚至在07年的业务战略中明确提出“集团通过鼓励与约束机制引导各地区公司复制与创新的平衡，新公司在第一年严禁创新，每年每个地区公司只允许1个创新产品，其余为适应性的改进产品和复制产品”，要求项目90%采用标准化产品（内部标杆项目），10%自行创新，全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变等。

考察龙湖后的点滴感悟支现伟 2007年3月20日3月10日至14日，随房地产马强总经理、营销中心经理谢苏明，房地产开发部赵远志经理和高盛投资周晓峰经理一起考察学习深圳万科、重庆龙湖。

万科是中国房地产界的领军企业，也是我们的对标学习企业，其中的典型案例和领先做法已经有很多人在研究，也给我们提供了许多借鉴，这勿庸置疑，而给我们最大震撼的是重庆龙湖（见龙湖简介①），注重码头文化的重庆地产界的一哥，颠覆了人们对重庆的认识，龙湖在她的诞生之地重庆更像一个符号、一个传奇：“龙湖”与“山城夜景”、“摩帮”、“三峡”等一起，被并列为新重庆的十大名片。

龙湖，成为集重庆地产10年来智慧和爆发力的精华所在，在这里，龙湖为整个行业树立了一个标杆，倡导了一种标准，并因此提供了一种品位的生活，塑造了一个城市阶层。

本系列材料也想从龙湖的一些做法中总结和提出值得我们思考和借鉴的些许见解。

应该说我们只是走马观花先后看了龙湖已开发和在开发的（见龙湖代表项目②）龙湖小区（97年开发为龙湖第一个开发项目）、龙湖水晶郦城（总建筑面积80万平方米）龙湖香樟林别墅（占地17万平方米，建筑面积8.5万平方米，获建设部“全国新世纪人居经典住宅”评比综合大奖）、龙湖蓝湖郡（占地面积1600亩，是重庆目前规模最大的纯别墅社区）、龙湖弗莱明戈（占地面积8万平方米，建筑面积约为8万平方米）、龙湖好望山（占地面积12万平方米，建筑面积12万平方米）、龙湖紫都城（占地面积21万平方米，建筑面积约为52万平方米），主要看的是园林景观设计、小区规划、小区社区文化、小区整体风格、建筑类型、环境设计、物业管理等；接触的是工程项目人员和一线售楼、物业管理人员；而就是这些最一线的最直接的接触和感觉给我们带来的也是非同一般的感受。

以下是我最直接的感悟：一是龙湖的人力资源管理。

刚刚毕业的学生很快就能够担任主要工作岗位,成为骨干力量,较大的发挥了人力资源的效率,节约了人力资源成本。