烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析

烟台龙湖ABC岛住宅客户细分调研问卷（A岛篇）一、区域信息A1. 请问您是否在葡醍海湾（A岛）购买过住宅房产?（不含公寓、商铺）[单选题] *○A.是○B.否 (请跳至第问卷末尾，提交答卷)A2. 请问您在龙湖葡醍海湾（A岛）购买第一套住房之前的常住地是否为烟台? [单选题] *○A.是○B.否A3. 请问您在龙湖葡醍海湾（A岛）购买第一套住宅之前的常住区域为? [单选题] *○A.芝罘区○B.莱山区○C.牟平区○D.高新区○E.福山区○F.开发区○G.烟台县级市（含蓬莱）A4. 请问您在龙湖葡醍海湾（A岛）购买第一套住宅之前的常住区域为? [单选题] *○A.山东胶东地区（青岛、威海）○B.山东鲁中地区（济南、泰安、淄博、潍坊）○C.山东鲁北地区（聊城、德州、滨州、东营）○D.山东鲁南地区（临沂、菏泽、济宁、枣庄、日照）○E.北京市○F.东北地区（黑龙江/吉林/辽宁）○G.华北地区（内蒙/天津/河北/山西）○H.华中地区（湖北/湖南/河南）○I.华东地区(上海/江苏/浙江/安徽/福建/江西/台湾)○J.华南地区（广东/广西/海南/香港/澳门）○K.西南地区（四川/云南/贵州/重庆/西藏）○L.西北地区（宁夏/新疆/青海/陕西/甘肃）○M.国外A5. 请问您在烟台购买房产的原因是? [多选题] *□A.跟烟台有工作关系□B.户籍/祖籍在烟台，烟台有亲戚或家人□C.户籍/祖籍非烟台，但家人在烟台定居，或有亲朋在烟台买房居住，自己被烟台宜居环境吸引□D.非工作，也非家乡情结或亲友关系原因，单纯因听闻烟台环境好而前来购房□E.来烟旅游或出差，被环境吸引□F.其他，具体说明 _________________*二、购房行为B1. 请问您最开始是如何获知葡醍海湾（A岛）项目的? [单选题] *○A.亲朋推荐○B.网络信息○C.中介带看○D.游玩路过○E项目附近广告○F.非牟平区广告○G.自己/朋友从事房地产相关行业，自行了解○H.其他 _________________ *B2. 请问您了解项目信息的具体网络平台是? [单选题] *○A.房天下/安居客等房产网站○B.微信○C.抖音○D.其他网络平台，请具体说明: _________________ *B3.请问您具体游玩的景点或项目是？ [多选题] *□A.养马岛□B.龙湖北中国海公园□C.龙湖樱花节□D.其他 _________________*B4.请问您第一次选择在葡醍海湾（A岛）购买住宅的原因是？ [多选题] *□A.离自己工作的地方距离较近□B.有亲朋好友住在龙湖□C.被龙湖的小区内园林景观吸引□D.被龙湖建设的北中国海公园、樱花大道等外部景观配套吸引□E.被自然的岛屿、海湾环境吸引□F.追求低密度别墅类或洋房产品□G.想要居家看海□H.信任龙湖物业服务□I.看重龙湖所提供的配套增值服务（如酒店、影院、领导力、龙门学院、商业街等）□J.认为性价比较高□K.认为项目未来增值或发展潜力较大□L.其他 _________________*B5. 请问您在葡醍海湾（A岛）购买的第一套住宅房产的组团及产品是? [单选题] *○A.一期葡醍海湾3层精装叠式住宅○B.一期葡醍海湾独院约170-176㎡○C.一期葡醍海湾独栋约197㎡○D.一期葡醍海湾6层约150-170㎡低密住宅○E.一期葡醍海湾高层约270-280㎡平层住宅○F.二期听蓝湾3层精装叠式住宅○G.二期听蓝湾4层叠式住宅约200-230㎡○H.二期听蓝湾高层○I.蓝湖郡联排○J.花屿墅4层叠式住宅（1-2层一户，3-4层一户）○K.紫云台4层叠式住宅（1-2层一户，3-4层一户）○L.紫云台联排○M.紫云台高层○N.紫云台2.0 4层叠式住宅（1-2层一户，3-4层一户）○O.紫云台2.0联排○P.紫云台2.0小高层○Q.紫宸高层B6. 请问您在葡醍海湾（A岛）购买过第一套住宅后，是否在葡醍海湾（A岛）及滟澜海岸（C岛）购置过其他房产?（不含公寓、商铺） [单选题] *○A.是○B.否B7. 请问您在重复购买AC岛其他住房的原因是? [多选题] *□A.对之前的房屋面积不满意□B.对之前的户型不满意□C.对之前的小区环境不满意□D.对之前的房屋质量不满意□E.购置新房用来给家人居住□F.看重龙湖的潜力，购置新房投资□G.其他 _________________*B8. 请问您是否向亲朋推荐过购买龙湖AC岛产品? [单选题] *○A.有过○B.暂时没有，但未来有可能向亲朋推荐○C.暂时没有，未来也不考虑向亲朋推荐，原因 _________________ * 三、产品需求C1. 请问您在葡醍海湾（A岛）购买第一套住宅的置业目的是? [多选题] *□A.结婚/给孩子购置婚房□B.外地落户或无房首次购房、搬离父母□C.改善面积，居住更宽敞□D.改善功能，房间数量更全，更完善□E.改善居住环境□F.改善居住业态（如需要带花园别墅、低层洋房等）□G.自己养老/给父母养老□H.第二居所/度假□I.为孩子上学□J.投资/保值□K.商务交际，私人会所□L.其他C2. 请问您目前是否长期稳定居住于龙湖葡醍海湾（A岛）? [单选题] *○A.全年长期居住○B.不定期或短期居住○C.自住考虑购房，但目前基本不住○D.自住考虑购房，但目前从未入住○E.投资购房，不会入住 (请跳至第31题)C3. 请问目前您目前或未来在葡醍海湾居住的家庭结构是什么? [单选题] *○A.单身/未婚○B.新婚无孩○C.青年持家（单身/夫妻+老人）○D.夫妻两口，不带孩子○E.小太阳（0-6岁孩子+夫妻）○F.小太阳同堂（0-6岁孩子+夫妻+老人）○G.大太阳（7-18岁孩子+夫妻）○H.大太阳同堂（7-18岁孩子+夫妻+老人）○I.中年之家（18岁以上孩子+中年夫妻）○J.老人1代（空巢中年/老人）○K.老人2代（中年夫妻与老人同住）○L.老人3代（中年夫妻、老人和18岁以上孩子同住）○M.老人4代（老人带看孩子）C4. 请问您一般在龙湖葡醍海湾（A岛）的居住时间为? [单选题] *○A.周末○B.法定节假日○C.阶段性居住某几个月C5. 请问您阶段性居住的月份是? [多选题] *□A.1月□B.2月□C.3月□D.4月□E.5月□F.6月□G.7月□H.8月□I.9月□J.10月□K.11月□L.12月C6. 请问您不长住于龙湖葡醍海湾的原因是? [多选题] *□A.在烟台工作，但距离牟平太远□B.在外地工作□C.家人长居生活在外地□D.生活配套不全□E.入住率低，冬天供暖条件不足□F.考虑未来退休后再来入住□H.房屋质量不好□I.园林景观不满意□J.产品面积或户型不满意□K.孩子上学不方便□L.老人居住出行不方便□M.其他 _________________*C7. 请问您目前常住的住宅形态是? [单选题] *○A.无电梯，多层楼房○B.11层以下带电梯住宅○C.小高层（12-18层）○D.高层（18层以上）○E.3层精装叠式住宅○F.4层叠式住宅（1-2层一户，3-4层一户）○G.联排○H.独院/独栋/双拼C8. 请问您目前常住房的面积是? [单选题] *○A.＜80㎡○B.81-100㎡○C.100-120㎡○D.120-140㎡○E.140-160㎡○F.160-180㎡○G.180-200㎡C9. 请问您认为在龙湖ABC岛比较符合您需求的产品形态是? [多选题] *□A.11层以下带电梯住宅□B.小高层（12-18层）□C.高层（18层以上）□D.4层叠式住宅（1-2F一户，3-4F一户）□E.联排□F.独院/独栋/双拼C10. 请问在您选择的产品形态下，以您购房当时或目前的居住需求及家庭结构，最符合您需求的面积是? [单选题] *○A.＜80㎡○B.80-90㎡○C.90-100㎡○D.100-120㎡○E.120-140㎡○F.140-160㎡○G.160-180㎡○H.180-200㎡○I.200-220㎡○J.220-250㎡○K.250-300㎡○L.300㎡以上C11. 请问在您选择的产品形态及面积下，最符合您需求的房型是? [单选题] *○A.1室1卫○B.2室1卫○C.3室1卫○D.3室2卫○E.4室2卫○F.4室3卫○G.5室3卫○H.5室4卫○I.5居室以上○J.其他 _________________ *C12. 请问您认为您在ABC岛购买别墅产品，是否需要地下空间? [单选题] *○A.是，原因 _________________ *○B.否，原因 _________________ *C13. 问您需要的地下空间及面积是? [单选题] *○A.层高约3m，可使用面积约80-100㎡○B.层高约5.6m，可改造二层，可使用面积约150-200㎡C14.基于您上述需求或意向的产品，如您短期内有购房需求，请问在A岛已开发完毕的情况下，您是否会考虑在BC岛购房?（B岛位于养马岛大桥东侧，C岛即滟澜海岸项目） [单选题] *○A.暂无购房需求，不考虑○B.有需求，可能会考虑在B岛购房，但不会考虑C岛，原因 _________________ *○C.有需求，可能会考虑在C岛购房，但不会考虑B岛，原因 _________________ *○D.有需求，BC岛都有可能考虑，原因 _________________ *○E.有需求，但BC岛都不会考虑，原因 _________________ *C15. 请问您在购房时更倾向精装还是毛坯? [单选题] *○A.精装○B.毛坯○C.精装或毛坯均可C16. 如为满足最好的观景视野，您是否可以接受楼座方向非正南正北? [单选题] *○A.优先观景，但仅可接受楼座朝向偏东○B.优先观景，楼座朝向偏东或偏西均可接受○C.景观不重要，一定要正南正北C17.考虑烟台为北向海景资源，如为满足更好的看海视野，您可接受的客厅朝向是？ [单选题] *○A.可接受北向客厅○B.可接受东向或西向客厅○C.北向及东西向客厅均可接受○D.客厅必须朝南四、配套需求D1. 请您对龙湖葡醍海湾当前配套进行重要程度排序? [排序题，请在中括号内依次填入数字] *[ ]A.交通配套（公交线路）[ ]B.教育配套（龙湖小学/北大公学幼儿园）[ ]C.大型商业配套（龙湖天街（规划待建））[ ]D.基础商业配套（龙湖商业街/家家悦/葡醍自选等）[ ]E.商务配套（龙湖假日酒店/龙湖礼堂等）[ ]F.休闲娱乐配套（龙湖假日影院/润秀女王养生会馆/蹦床公园等）[ ]G.体育运动配套（动步公园/无边泳池/高尔夫训练场/海星乐园等）[ ]H.文化配套（龙湖领导力中心/龙门学院等）[ ]I.医疗配套（社区医疗服务中心/烟台市口腔医院等）[ ]J.景观资源配套（樱花大道/紫藤大道/北中国海公园/葡萄庄园等）[ ]K.其他（游艇码头/雷霆马术）D2. 请您对龙湖葡醍海湾已有的商业类配套进行偏好或重要程度排序 [排序题，请在中括号内依次填入数字] *[ ]A.龙湖假日酒店[ ]B.龙湖假日影院[ ]C.葡醍自选餐厅[ ]D.社区超市（振华量贩/家家悦）[ ]E.中高档餐饮类（葡醍海市/福润海鲜/葡醍一品/上渔村/小龙坎/德胜缘等）[ ]F.小型餐饮类（兰州拉面/羊呢家常菜/麻辣香锅/二五八菜馆/排骨米饭/梨花园等）[ ]G.文化教育类（八书学堂/新爱婴国际早教/玛酷机器人培训/儿童滑步车俱乐部等）[ ]H.生活服务类（UCC国际洗衣/优嘉洗车行/名门润秀/宠物生活馆/中医世家药店等）[ ]I.休闲娱乐类（莫非咖啡/知了咖啡酒吧/蹦床公园/良子足疗/润秀女王养生会馆等）[ ]J.其他（往事如昔女装/私人健身等）D3. 请您对龙湖景观、体育及文化配套进行偏好或重要程度排序? [排序题，请在中括号内依次填入数字] *[ ]A.樱花大道[ ]B.紫藤大道[ ]C.北中国海森林公园（紫薇湖、教堂区域）[ ]D.海星乐园（儿童游乐场）[ ]E.葡萄庄园[ ]F.高尔夫练习场[ ]G.无边泳池[ ]H.游艇码头[ ]I.雷霆马术[ ]J.动步公园[ ]K.龙湖领导力中心[ ]L.龙门学院D4. 请问您是否参与过龙门学院的业主活动或领导力中心的培训与讲座? [单选题] *○A.是○B.否D5. 龙门学院及领导力提供的服务是否满足您的需要，您如何评价此类服务? [填空题] *_________________________________D6. 您未参与过龙门学院及领导力中心活动的原因是? [单选题] *○A.不感兴趣○B.工作较忙，没有时间○C.不知道有什么活动○D.其他 _________________ *D7. 请您简要描述下您预期在龙湖居住的生活状态，或在龙湖居住后让您感受到愉悦、满意的事情 [填空题] *_________________________________D8.关于龙湖住宅产品及社区打造方面，您是否满意？是否有改善优化建议？ [填空题] *_________________________________D9. 关于龙湖配套建设方面，您是否满意？针对不满意的地方是否有改善建议？是否认为龙湖还有需补充建设的配套，或需补充提供的服务? [填空题] *_________________________________五、背景特征E1. 请问您的年龄是? [单选题] *○A.＜18岁○B.19-25岁○C.26-30岁○D.31-35岁○E.36-40岁○F.41-45岁○G.46-50岁○H.51-55岁○I.56-60岁○J.61岁以上E2. 您目前工作职级或工作状态是什么? [单选题] *○A.企业老板/合伙人○B.企事业单位高层管理人员○C.企事业单位中层管理人员○D.企事业单位一般职员○E.政府机关/公务员○F.个体商户/私营业主/自由职业○G.专业人士(教师/记者/医生/律师/会计师/专业顾问等)○H.军人○I.学生○J.家庭主妇○K.退休○L.其他 _________________ *E3. 您家庭（共同居住人）全年总收入（含工资、投资、分红、奖金等，税前）大致属于以下哪个范围? [单选题] *○A.10万以下○B.11-15万○C.16-20万○D.21-30万○E.31-40万○F.41-50万○G.51-60万○H.61-70万○I.71-80万○J.81-90万○K.91-100万○L.100万以上六、市场信心F1. 就您了解的房地产行业的形势判断，您觉得现在是购房的好时机么? [单选题] *○A.肯定是○B.可能是○C.无感知○D.可能不是○E.肯定不是○F.视需要购房，不受行业形势影响F2. 您觉得未来1年的房价走势最可能是以下哪种? [单选题] *○A.快速下跌○B.缓慢下跌○C.基本稳定○D.缓慢上升○E.快速上升品意见或建议，如您愿意接受调研，烦请填写简要称呼及联系方式，万分感谢：_____先生/女士电话：______________ [填空题]。

景观工程师的烦恼Part.1“五重景观”，是读懂“五维景观”的第一步名声在外的“五重景观”，其实讲的是软景打造能力，是震撼迷人的视觉感受。

| 重庆·蓝湖郡|在被约束的高容积率的城市里，通过对空间出色的拿捏来营造丰富自然的体验。

“在树中间找房子”，曾是我们最擅长的事。

| 重庆·南苑|我们的任务就是让戴着镣铐的景观体验呈现出宁静和舒缓，让平常百姓的起居生活能做到美和优雅。

| 重庆·听蓝湾|有人说景观设计师“螺蛳壳里做道场”，我们不仅做到了，还做的不错。

| 重庆·弗莱明戈|| 杭州·香醍溪岸|从1993年到2017年，龙湖稳健提速，站上千亿新台阶。

24年间，造景制园理念从“五重景观”上升到“五维景观”，一个字的差别，是生态、健康、交融、精筑、人文的深度考量，淬炼的不仅仅是植物搭配、花木栽培的功夫，更是意境与文化的传承与创新。

只为人生如画，帮助客户更幸福地憩居——这大概就是五维景观的精髓所在。

Part.2从五重到五维，龙湖用了24年生态、健康、交融、精筑、人文五重维度，由点到面闻、看、听、触、感五种感受、由浅入深让五感带着你，深切体验龙湖五维景观五维景观·生态关键词：五重景观·季相变化·生态循环生态·闻景观是有生命力的，我们用心经营但不留太多设计痕迹，形成“虽由人作，宛自天开”的园区场景。

不同植被搭配带来的视觉空间维度上的眼神，叶子随季节更迭唤起的时间维度上的演绎，与穿插其中的鸟类昆虫，共同构筑了一幅宁静诗意、返璞归真的生态画卷。

五重景观植物是建筑的外立面| 厦门·嘉誉|第一重：草坪、地被、适宜近赏第二重：花卉、小灌木、层次丰富第三重：高2—3米的花树，点缀其间第四重：高4—5米的中乔木，层次递进第五重：高7—8米，胸径25公分的大乔木，勾勒天际季相变化四季皆有景，季季景不同| 重庆·江与城| 上海·好望山|| 北京·颐和原著| 烟台·葡醍海湾|夏之绚烂、秋之私语转瞬即逝，四季更迭的风景是自然的规律，也是造物主的恩赐。

龙湖葡醍海湾项目案例分析一、 项目定位龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目二、 项目规划项目区位图项目鸟瞰图三、 项目价值点一期别墅区五星级酒店游船码头湿地公园四季花厅1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；2、一期低密度产品，容积率仅0.76，绿化率60%；3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；4、园林规划精致：道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；6、集中地下停车场，人车分流；四、产品和户型（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）●独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；●地下一层设置4.8米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；●二层主人房3重观景平台，尽揽海景；分布图北院户型（265-285 m2）南院户型（267-289 m2）（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）分布图下叠（196 m2）●地下一层4.8米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；●首层三个庭院；●多重空间满足不同功能需求；中叠（163 m2）●下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；●地下一层4.8米全采光空间，可扩展空间；●独立小院入户，尊享私密生活；上叠（100 m2）●俯瞰海景，双露台设计；（三）四季小院（45-76 m2 mini villa）Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院分布图A1户型（66-76 m2）A2户型（45 m2）组合图：五、销售数据开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%开盘起价：9000元/平米目前价格：四季小院：16000-18000元/平米（毛坯）叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%六、项目基本情况项目地址：牟平区养马岛度假区（滨路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米容积率：0.76绿化率：60%总户数：2186户物业费：4.9元/月/平方米交房时间：2013年七、实景照片八、借鉴与反思●项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；●敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；●项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配套，可在今后复合型大社区中借鉴；●独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。

建设单位烟台龙湖置业有限公司施工单位重庆第十建设有限公司烟台分公司工程项目葡醍海湾小区Ａ-０6地块三标段项目负责人成世珺编制人员刘敏报送日期201１-11-9地下防水细石混凝土保护层施工方案细石混凝土防水保护层是为了保护防水卷材的完好性,在项目以后的施工活动中不受损伤而作的保护措施。

一、材料要求:Ｃ２0细石混凝土。

二、设计要求：５0厚Ｃ２0细石混凝土防水保护层,直接浇筑于防水层上。

三、施工要点：1、混凝土施工时宜采用铁辊滚压或人工拍实;不宜采用机械振捣，以免破坏防水层。

2、混凝土振实后,在初凝前用木抹子提浆抹平,在终凝前用铁抹子压光。

3、混凝土浇筑后应及时养护，时间不应少于7天。

养护后将分格缝清理干净，待干燥后嵌填密封材料。

四、施工工艺：放线定位定标高→清理基层→贴灰饼→逐仓铺设混凝土；１、放线定位定标高：根据设计图要求，放出独立柱基、集水坑、分格缝等位置。

按照放线制作、安装模板。

2、清理基层:将基层表面的泥土，浮浆块等杂物清理干净，表面积水扫净。

3、贴灰饼：根据标高线做出灰饼，控制标高。

４、混凝土铺设：严格按照所贴灰饼厚度铺设,操作人员的别要注意不得损坏下边的防水层,随铺随用铝合金杆刮平拍实，表面塌陷处用细石混凝土补平，再用长铝合金杆子刮平，用木抹子搓平、拍实。

当面层开始凝结，砼表面有脚印但不下陷时，用铁抹子轻轻抹压一遍、收光。

施工完毕24小时后洒水养护,每天浇水不少于二次,保证混凝土表面湿润状态，养护时间不少于７天。

五、质量要求:1、混凝土标号、密实度必须符合设计和施工规范的规定。

2、面层应密实，无起沙现象3平整度误差±≤４mm，4、细石混凝土应控制好塌落度和水灰比,铺设时别漏压,抹压应密实。

细石混凝土防水保护层施工时，施工人员要穿软平底鞋，不得穿钉鞋或硬胶鞋，以免损坏防水层。

重庆十建设有限公司烟台分公司葡醍海湾项目部２０11．11．９。

烟台龙湖葡醍海湾游艇码头立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目概论 (1)一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目名称及承办单位 (1)二、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品方案及建设规模 (6)七、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品说明 (15)第三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)烟台龙湖葡醍海湾游艇码头生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目建设期污染源 (30)（二）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：烟台龙湖葡醍海湾游艇码头投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。

【标准施工方案】地下防水细石混凝土保护层施工方案(标准施工方案，可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）建设单位烟台龙湖置业施工单位重庆第十建设烟台分公司工程项目葡醍海湾小区A—06地块三标段项目负责人成世珺编制人员刘敏报送日期2021—11—9地下防水细石混凝土保护层施工方案细石混凝土防水保护层是为了保护防水卷材的完好性，在项目以后的施工活动中不受损伤而作的保护措施。

一、材料要求：C20细石混凝土。

二、设计要求：50厚C20细石混凝土防水保护层，直接浇筑于防水层上。

三、施工要点：1、混凝土施工时宜采用铁辊滚压或人工拍实;不宜采用机械振捣，以免破坏防水层.2、混凝土振实后，在初凝前用木抹子提浆抹平，在终凝前用铁抹子压光.3、混凝土浇筑后应及时养护，时间不应少于7天。

养护后将分格缝清理干净，待干燥后嵌填密封材料。

四、施工工艺：放线定位定标高→清理基层→贴灰饼→逐仓铺设混凝土；1、放线定位定标高：根据设计图要求，放出独立柱基、集水坑、分格缝等位置。

按照放线制作、安装模板。

2、清理基层：将基层表面的泥土，浮浆块等杂物清理干净，表面积水扫净。

3、贴灰饼：根据标高线做出灰饼，控制标高。

4、混凝土铺设：严格按照所贴灰饼厚度铺设，操作人员的别要注意不得损坏下边的防水层,随铺随用铝合金杆刮平拍实，表面塌陷处用细石混凝土补平，再用长铝合金杆子刮平，用木抹子搓平、拍实。

当面层开始凝结，砼表面有脚印但不下陷时，用铁抹子轻轻抹压一遍、收光。

施工完毕24小时后洒水养护，每天浇水不少于二次，保证混凝土表面湿润状态，养护时间不少于7天。

五、质量要求：1、混凝土标号、密实度必须符合设计和施工规范的规定.2、面层应密实，无起沙现象3平整度误差±≤4mm,4、细石混凝土应控制好塌落度和水灰比，铺设时别漏压，抹压应密实。

细石混凝土防水保护层施工时,施工人员要穿软平底鞋,不得穿钉鞋或硬胶鞋，以免损坏防水层。

重庆十建设烟台分公司葡醍海湾项目部2021.11。

100/ 2020.11开发与建设2020年第11期基于市场环境分析的房地产项目定位——以龙湖·葡醍海湾项目为例姬春艳（河南牧业经济学院，郑州 450044 河南）摘　要　本文以SWOT 分析作为理论基础，以烟台市牟平区龙湖·葡醍海湾项目为研究对象，分析了项目的房地产市场环境，基于分析结果进行项目的市场定位。

关键词　房地产；市场环境；项目定位Real Estate Project Orientation based on Market Environment Analysis——Taking the Longhu Puti• Bay project as an exampleJi Chunyan(Henan University of Animal Husbandry and Economy, Zhengzhou, 450000, Henan)Abstract: Based on the SWOT analysis, this paper takes Longhu • Puti Bay in Muping District of Yantai City as an example, analyzes the real estate market environment of the project, and conducts the market orientation of the project based on the analysis results.Keywords: real estate, market environment, project orientation北位置，东与威海相连，西与潍坊和青岛相连，南与黄海相邻，北与渤海相邻，是东方海上丝绸之路首个目的地，也是“一带一路”国家战略重点港口城市，同时，烟台还是山东半岛与环渤海经济圈、东北亚经济圈等几大板块的连接点。