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规划策划一体化——产品大价值策略及案例分析一、开发商的三种境界和三个层次案例：金碧·御水山庄元邦·山青水秀万科·兰乔圣菲美林湖国际社区星河湾二、房地产策划规划知识和技能（一）规划策划的意义1、房地产策划的认识2、房地产规划的认识（二）不得不知的规划知识1、规划的起点2、人文地产3、用地强度分析4、如何营造好的景观5、如何评价规划设计6、四个逻辑、四个能力案例：南昌 . 丽水佳园“第五园”不仅仅是个概念合肥.澜溪镇二、概念规划的“十一”价值策略（一）“杠杆”原理找到楼盘的支点，可以将整个楼盘翘起案例：万科.十七英里万科城万科.金色半山龙湖.长桥郡东部华侨城万源城.御溪深圳.龙岸（二）“核驱动”原理找到左右自己和其它事物发展的核心案例：万科.棠樾田横项目（三）“等级匹配”原理外部竞争要等级不匹配（对抗），内部效益最大化要等级匹配（对话）案例：万科福永项目中信.都江堰项目（四）“效率”原理怎样以同等的土地完成更多的功能案例：万科成都.金色家园万科.四季花城万科.金域蓝湾万科.霞光道五号（五）“效益”原理怎样以同等的土地赚取更多的利润案例：万科.武汉城市花园龙湖.弗莱明戈万科.东海岸万科.武汉润园（六）“虚实”原理虚是面子，实是里子。
面子里子都要（七）“可识别性”原理最能和消费者发生关系的并不是产品，而是形象案例：红树西岸金地.香蜜山（八）“标识性”原理楼盘不仅要有特色，还要有对周边场所的控制力案例：万科城北京.富力城（九）“风水”原理强调人与自然的和谐统一,关注居住与自然及环境的整体关系案例：万科.俊园万科.福景大厦天骄华庭（十）“生态”原理最大限度利用自然资源和减少废物的排放，达到可持续性发展的目的案例：万科.东丽湖都江堰.泓坊河畔（十一）龙湖的观点：总图研发心得案例：北京唐宁ONE成都郫县项目重庆睿城项目案例实战解析案例一、“未来城”规划设计怎么对外籍设计师进行控制？案例二、“滢水山庄”项目规划设计教育设计院如何站在开发商的角度思考问题？案例三、“武汉城市花园”二期规划规划阶段如何平衡标准化与创新案例四、“十七英里”是怎么练成的海边住宅如何打造高品质观点：万科快速发展的产品策略。
解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。
在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。
社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。
因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。
符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。
准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。
巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。
二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。
⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。
⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。
邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。
曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。
项目总必知的项目开发全流程及关键节点明源地产研究院官方微信出品房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。
危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。
通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。
龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）一、项目来源1、来源(1)可以来自业务痛点、客户痛点或员工痛点（问题导向）。
(2)可以来自其他产品以及行业经验的迁移或重新组合（标杆或最佳实践导向）。
(3)可以来自目标客户群行为以及逻辑奇点的前瞻性、创新性演绎和团队共同创想（基于逻辑奇点的创新导向）。
2、立项研究(1)业务板块一把手觉得有意义，亲自领导团队进行目标客群研究、关键场景研究以及立项研究。
(2)确保项目立项就有行业竞争力且具有可行性，并与现行产品或项目以及正在开发的产品或项目拉通、交圈、契合、无重大冲突。
(3)若想列入A、B类项目和产品，产品 owner和项目经理或其他关键人员必须经HRD、CDO、CEO、董事长面谈和筛选。
（尽量不是唯一人选）二、立项会1、频度：定期（每月1次）或不定期。
2、原则：(1)实际业务部门描述不清产品或项目成功后的场景和价值不做。
(2)实际业务部门描述不清主要客户（可能不止一个）和MVP不做。
(3)实际业务产生产品 owner。
业务派不出高量级产品owner不做。
微信公众号免费知识星球VIP知识星球(4)项目负责人量级不够不做。
(5)核心团队不能全职且任职直到上线成功、达成项目成功标尺不做。
(6)团队规模“二张pizza原则”。
(7)项目全程上线、可视化、滚动决策。
(8)产品或项目不断合并、消化、替代原则。
（不能只做加法，还要对原来产品、项目做减法）(9)项目时长为1-3个月，最长6个月左右。
(10)从小角度、小切片、小产品做起，但可以想得大、看得远。
3、立项会的上会及资料要求(1)主讲人：该业务版块一把手。
(2)资料由产品或项目立项研究团队提供。
(3)资料应包含如下内容：a.产品或项目成功后场景和价值（不超过200字）、产品新闻发布稿初拟（不超过300字）。
b.目标客户（可能不止一个）及其关键使用场景和对客户的关键价值；用户扩展飞轮和价值扩展飞轮。
龙湖产品发展历程龙湖集团成立于1996年，总部位于中国上海。
随着中国房地产市场的快速发展，龙湖集团逐渐成为中国房地产行业的领军企业之一。
以下是龙湖产品发展的主要历程：1996年，龙湖集团成立，开始进行房地产开发业务。
首个项目是位于上海市黄浦区的龙湖公寓，项目规模约为10万平方米。
2000年，龙湖集团在上海市嘉定区开发了第一个综合体项目--龙湖美术馆广场，这是一个集商业、办公和住宅于一体的大型开发项目。
2002年，龙湖集团进入北京市场，开发了首个项目--龙湖北京卧龙上品，该项目成为北京市即墨区的一个标志性项目。
2005年，龙湖集团开始扩大在中国其他城市的业务，先后进驻了广州、成都、杭州等城市，并开发了大量的住宅项目。
2008年，龙湖集团以迅猛的发展速度进入了中国商业地产市场。
首个商业项目是位于上海青浦区的龙湖乐天玛特广场。
2010年，龙湖集团着手进入城市综合开发领域，以龙湖天西湖项目为代表，成功将商业、住宅、办公和公共配套设施融合在一起。
2013年，龙湖集团开始在中国各地开发大型综合体项目，如位于成都的龙湖天府新区项目和位于杭州的龙湖银泰中心项目。
2015年，龙湖集团开发了首个海外项目--马来西亚柔佛州的龙湖海景大厦。
这标志着龙湖集团开始向海外市场扩张。
2018年，龙湖集团推出了智能家居品牌--龙湖HI智能家。
通过引入智能化技术和系统，提供全方位的智能家居解决方案。
2020年，龙湖集团进一步拓展了海外市场，在日本东京开发了首个海外豪宅项目--珀斯公园。
这标志着龙湖集团在全球范围内的布局进一步扩大。
通过这些发展历程，龙湖集团逐渐从单一的住宅开发商发展成为综合性房地产企业。
从最初的住宅项目到商业地产和综合体项目，再到智能家居和海外市场，龙湖集团不断创新和拓展，不仅为客户提供了多元化的产品选择，也把中国的龙湖品牌推向了全球舞台。
未来，龙湖集团将继续秉持“携手美好未来”的理念，为客户提供更多高品质、智能化和国际化的产品。
房地产开发项目的产品定位与开发策略房地产开发项目的成功与否，在很大程度上取决于其产品定位和开发策略。
产品定位是指在市场中明确自身产品的定位和特点，而开发策略则是指在项目的开发过程中所采取的策略和方法。
本文将探讨房地产开发项目的产品定位和开发策略，并提供一些建议。
一、产品定位房地产项目的产品定位是其市场竞争的基础，是开发商确定开发方向、设计方案和销售策略的重要依据。
在进行产品定位时，需要从以下几个方面进行考虑：1. 目标客群：确定项目的目标客群是十分关键的。
通过对目标客群的需求进行细致分析，能够帮助开发商更准确地把握产品定位，从而使产品更符合市场需求。
2. 产品特点：产品特点是指产品相对于竞争对手而言的优势和独特之处。
开发商应该通过市场调研和对竞争对手的分析，确定自己项目的独特卖点，以此来突出产品的特点。
3. 定价策略：通过对目标客群的消费能力和市场供需关系的研究，确定适当的产品价格。
定价过高会导致市场接受度降低，定价过低则会导致利润减少。
二、开发策略开发策略是指开发商在项目的整个开发过程中所采取的策略和方法。
下面是一些常见的开发策略：1. 市场调研：在开发项目之前，进行充分的市场调研是必不可少的。
通过分析市场情况、目标客群的需求以及竞争对手的情况，开发商能够更好地制定开发策略。
2. 产品设计：根据产品定位，进行产品设计。
设计应该紧密结合目标客群的需求，并突出产品的特点和竞争优势。
同时，还要充分考虑可行性和经济性。
3. 资金筹措：房地产开发项目需要大量的资金支持。
开发商需要制定合理的资金筹措方案，包括通过银行贷款、吸引投资者等方式来获得资金。
4. 项目管理：项目管理是确保项目按计划顺利进行的重要环节。
开发商需要建立有效的项目管理机制，包括确立明确的目标、合理规划资源、跟踪项目进展等。
5. 销售策略：制定有效的销售策略是项目成功的关键。
开发商需要充分了解目标客群的购房习惯和需求，设计合适的营销策略，通过宣传、展示和促销等手段来吸引潜在买家。
