2021土地估价实务基础-多项选择_1110(精选试题)

2021年土地估价师《土地估价实务》试题一、单项选择题(30题，题号1～30，共15分。

每题有A、B、C、D 四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)1.因为土地具有( )优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。

A.价值B.使用价值C.区位D.成本2.道路功能与宽度属于城镇土地定级的( )因素。

A.繁华度B.城镇基础设施C.交通通达度D.城镇规划3.某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。

经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水;风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。

据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为( )。

A.宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B.宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C.宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D.宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4.对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重( )，以初步划定城镇等别。

A.开展城镇土地分等准备工作B.计算分等对象的综合分值C.资料整理及定量化D.验证、调整分等初步结果5.某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用( )中心功能扣除法。

A.高级B.次级C.中级D.低级6.甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。

时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。

以下分析内容正确的是( )(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0%)。

2021年土地估价基础与法规选择题练习及答案本文导航第1页：单选题第2页：多选题第一题：单选题1、支付违约金，这种责任形式仅适用于（）。

A．合同B．姓名权遭受侵害的情形C．肖像权遭受侵害的情形D．荣誉权遭受侵害的情形标准答案：A解析：支付违约金，这种责任形式仅适用于合同。

2、侵权责任首先具有（），就受害人而言，这也是侵权责任最基本的功能。

A．制裁性B．补救性C．保障性D．互助性标准答案：B解析：侵权责任首先具有补救性，这种补救性就受害人而言，即受害人的损害可以得到弥补，恢复到损害发生前的原状。

这也是侵权责任最基本的功能。

3、下列原则中，不包括在我国《民法通则》所确定的承担民事责任的归责原则的是（）。

A．过错责任原则B．无过错责任原则C．公平责任原则D．等价有偿原则标准答案：D解析：我国侵权责任的归责原则以过错原则为主，同时还辅以无过错责任原则和公平责任原则。

4、我国侵权责任的归责原则以（）为主。

A．过错责任原则B．无过错责任原则C．公平责任原则D．等价有偿原则标准答案：A解析：我国侵权责任的归责原则以过错原则为主，同时还辅以无过错责任原则和公平责任原则。

5、由于第三人的过错致使饲养的动物造成他人损害的，应当由（）承担民事责任。

A．动物饲养人或管理人B．管理人和第三人C．动物饲养人和第三人D．第三人标准答案：D解析：《民法通则》第一百二十七条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任，由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。

”这一责任，简称动物致人损害的民事责任。

6、有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用不足部分应（）A．由监护人自愿赔偿B．由监护人根据自己的财产适当赔偿，单位担任监护人的应全部赔偿C．由监护人全部赔偿，单位担任监护人可适当赔偿D．由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外标准答案：D解析：《民法通则》第一百三十三条规定："无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考10S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。

1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途土地使用年限40年。

2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地,根据具体规划指标,确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。

3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。

该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。

4.其他相关资料：（1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；（2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%；（3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%；（4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；（5）基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价*（1+影响因素修正系数）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额。

标准答案： 1.方法选择根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地窖系数修正法评估。

2.解题思路先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总地价和单位地价。

3.适用公式待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额4.计算步骤1）选择计算方法根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。

土地估价实务基础-多项选择1、()以及其他在所有权上的限制，可增加或降低不动产效益与价值。

A.环保法规B.使用分区规则C.行政区域规则D.契约限制E.使用设计规则2、土地等级是在城镇内部，通过投资与()等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出在城镇内部的排序。

A.土地的资本B.自然条件C.经济活动程度D.土地的增值性E.经济活动频率3、开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。

下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是()。

A.没有改变用途，政府不需要给开发商补偿B.由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金C.必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还D.绿地产权归未来业主共同所有E.新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用4、用样地法来计算农用地自然质量分，包括的步骤有()。

A.设置标准样地B.确定分等因素样地适用区C.确定分等因素D.编制分等属性图E.确定标准样地分值5、多因素综合评价法常用的公式可以使工作过程()。

A.规范化B.集中化C.标准化D.经济化E.合理化6、下列资料中，()可以作为确定土地还原利率的依据。

A.借贷利息率B.存款利息率C.各行业投资收益率D.土地开发及建筑成本资料E.不动产租金资料7、农用地分等定级单元划分方法有()。

A.叠置法B.地块法C.网格法D.测定法E.多边形法8、基准地价的特点有()。

A.全域性B.分用途C.无限期D.有限期E.平均性9、我国土地使用权权利类型主要包括()。

A.抵押权B.地役权C.出让土地使用权D.划拨土地使用权E.承租土地使用权10、下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有()。

A.德尔菲测定法B.总分频率曲线法C.层次分析法D.因素成对比较法E.综合评价法11、基准地价评估的基本要求有()。

2021年土地估价师《土地估价实务》练习试题(1)单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是( )。

A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式( )。

A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用( )估算土地价格。

A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在( )估价方法中得以应用。

A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有( )。

A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果答案：B B D C B6.决定城市土地利用价值的重要因素是( )。

A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是( )A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是()。

A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为()。

A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为()。

2021年土地估价基础知识考试试题及解析（十）1.土地执法监察的方法有( )等方法。

A．超前控制方法B．跟踪检查方法C．目标管理方法D．协作处理或公开处理方法答案：ABCD解析：土地执法监察的方法有超前控制方法、跟踪检查方法、目标管理方法以及协作处理或公开处理等特殊处理方法。

2.《土地估价师继续教育暂行规定》（国土资发［2001］170号）规定，土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于( )学时。

A．30B．60C．80D．100答案：D解析：土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于100学时。

3.《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定，申请设立土地价格评估机构，有()名以上土地估价师和( )万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。

A．1 5B．2 10C．4 20D．7 50答案：B解析：《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定：①申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。

有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。

4、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的( )。

A．数量B．质量C．资金D．形状答案：ABC解析：耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。

5、根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，下列关于C县土地主管部门确定采取招标方式出让国有土地使用权中标人的做法，正确的是( )。

A．A房地产开发公司所投标书能够限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，因此确定A房地产开发公司为中标人B．Z地产开发公司能够部分满足招标文件中规定的各项综合评价标准，因此确定Z地产开发公司为中标人C．M房地产开发公司能够满足招标文件的实质性要求且价格，因此确定M房地产开发公司为中标人D．Q房地产开发公司能够满足招标文件的实质性要求且价格最低，因此确定Q房地产开发公司为中标人答案：AC解析：对能够限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格的投标人，应当确定为中标人。

土地估价实务基础-多项选择1、区域因素是指土地所在地区的（）条件。

A.自然B.人文C.社会D.经济E.政治2、影响地价的城市规划因素主要有（）。

A.区域土地利用性质B.对外联系方式及方便程度C.用地限制条件D.土地使用制度E.容积率的大小3、影响土地区位的自然因素包括（）。

A.地形坡度B.土地承载力C.环境质量D.人口密度E.公园与绿地4、根据评价对象的不同，土地分等定级可分为（）分等定级类型。

A.城市土地B.城镇土地C.区域土地D.农用地E.工业用地5、城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包含（）。

A.城镇商业活动强度B.城镇人口规模C.城镇对外辐射规模D.城镇人口密度E.城镇工业经济规模6、关于确定土地估价基本事项的表述中，正确的是（）。

A.在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的B.在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行C.在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则D.土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等E.确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等7、对于第二、三类辖区需要进行必要的等别调整，基本思路为：以城市下辖的县级市、县城镇的土地分等结果为基础，采用（）的思路来进行。

A.综合比较B.分市研究C.综合分析D.近邻比较E.综合评价8、下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有（）。

A.德尔菲测定法B.总分频率曲线法C.层次分析法D.综合评价法E.因素成对比较法9、农用地分等定级单元划分方法有（）。

A.叠置法B.地块法C.网格法D.多边形法E.测定法10、基准地价评估的基本要求有（）。

A.评估数据要符合数理统计要求B.样本数据要准确C.评估数据以现时土地成本为主D.评估模型选择要合理E.要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格11、根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料有（）。