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2002年度全国土地估价师资格考试试卷土地估价理论与方法一、判断题1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。
( )2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
( )3．城镇土地等级应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等级不宜低于行政级别较低的城市。
( )4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。
水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。
( )5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
( )6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
( )7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。
( )8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为60年，待估宗地的剩余使用年期为50年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。
( )9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
( )10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。
( )11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于2001年11月12日发布，自2002年1月 1日起实施。
( )12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。
( )13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
( )14．路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。
![2019年土地估价师试题-土地估价实务[110764]](https://img.taocdn.com/s1/m/24343d8b0912a21615792900.png)
2019年土地估价师试题-土地估价实务[110764]2002年土地估价师试题-土地估价实务第一部分计算题(共3题,各题分别为30、30、40分,共100分。
答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式。
无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留两位小数。
地价单价的单位为”元/平方米”、总价单位为”万元”。
请在每题下方空白处答题)一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到”五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日,该企业因改制需要迸行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,”五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投人后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价为4500元/平方米,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米,公寓为1800元/平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第1年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税费为售价的5.5%。
根据以上条件,试计算:(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;(2)经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000平方米综合楼外,还可分得多少平方米的公寓。
02年土地估价师考试土地估价实务真题第一部分计算题(共3题，各题分别为30、30、40分，共100分。
答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式。
无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。
地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
请在每题下方空白处答题)一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5%，投资利润率为10，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5．5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5．5%。
根据以上条件，试计算:(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
历年土地估价师考试真题及答案解析（2000－2010）.table{border-left:1px #99CCFF solid;border-top:1px #99CCFF solid} .table td{border-right:1px #99CCFF solid; border-bottom:1px #99CCFF solid; text-align:center;FONT-SIZE: 12px; COLOR: #000000; LINE-HEIGHT: 22px; FONT-FAMIL Y: ‘微软雅黑’}1994-2010年土地估价师历年真题（各科目）环球网校隆重推出土地估价师考试课程（超值精品VIP套餐助您一次取证！）相关推荐：2014年土地估价师报名时间| 准考证打印| 考试时间| 成绩查询| 证书领取土地管理基础与法规2010年2010年土地估价师答案：土地管理基础查看详情2009年2009土地估价师真题：土地管理基础与法规查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：土地管理基础查看详情土地估价实务2010年2010年份土地估价师考试真题：土地估价实务查看详情2009年2009土地估价师考试答案：土地估价实务查看详情2007年2007土地估价师考试试题：估价实务基础查看详情理论与方法2009年2009年土地估价师答案：土地估价理论与方法查看详情2008年2008土地估价师真题：理论与方法查看详情案例与报告2009年2009土地估价师考试答案：土地估价案例与报告查看详情2008年2008土地估价师考试试题：土地估价案例与报告查看详情估价相关知识2009年2009土地估价师真题：土地估价相关知识查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：估价相关知识查看详情不断更新中......敬请期待！！无忧考网土地估价师考试频道相关推荐：土地估价师考试时间| 准考证打印时间| 考试真题| 模拟试题| 考试大纲一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。
土地估价师（土地管理基础与法规）历年真题试卷汇编2及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 土地包括地下层、地表层以及地上空间。
( )（A）正确（B）错误2 农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
( )（A）正确（B）错误3 根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。
( )（A）正确（B）错误4 根据当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
( )（A）正确（B）错误5 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开、规范的方式转让土地使用权。
( )（A）正确（B）错误6 国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，70％上缴国家中央财政，30％留给有关地方人民政府。
( )（A）正确（B）错误7 张某2002年取得大专学历，从事相关工作满两年后，于2005年考试通过获得土地估价师资格，但因其他原因于2006年被取消土地估价师资格。
按照土地估价师资格考试管理办法，张某2009年可以重新报名参加土地估价师考试。
( )（A）正确（B）错误8 土地登记以宗地为基本单元。
两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。
( )（A）正确（B）错误9 执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。
( )（A）正确（B）错误10 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
( )）正确A（．（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
11 由于( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
土地估价考试题库及答案一、单项选择题1. 土地估价的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 最大最佳使用原则C. 预期原理D. 供求原理答案：C2. 土地估价中，土地的自然属性包括（）。
A. 土地位置B. 土地形状C. 土地面积D. 土地质量答案：D3. 土地使用权出让的最高年限为（）年。
A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C4. 土地利用现状分类中，耕地属于（）。
A. 农用地B. 建设用地C. 未利用地D. 其他用地答案：A5. 土地估价报告有效期一般为（）。
A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：B二、多项选择题6. 土地估价中，影响土地价格的主要因素包括（）。
A. 土地位置B. 土地用途C. 土地面积D. 土地政策答案：ABCD7. 土地估价方法中，市场比较法的步骤包括（）。
A. 收集交易实例B. 比较因素分析C. 交易情况修正D. 估价结果确定答案：ABCD8. 土地估价中，成本法的步骤包括（）。
A. 确定土地取得成本B. 确定土地开发成本C. 确定土地增值D. 确定土地价格答案：ABCD9. 土地估价中，收益法的步骤包括（）。
A. 确定土地收益B. 确定土地资本化率C. 确定土地价格D. 确定土地剩余价值答案：ABC10. 土地估价中，剩余法的步骤包括（）。
A. 确定建筑物的重置成本B. 确定建筑物的折旧C. 确定建筑物的收益D. 确定土地价格答案：ACD三、判断题11. 土地估价中的比较法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误12. 土地估价中的收益法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误13. 土地估价中的成本法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：正确14. 土地估价中的剩余法只适用于房地产开发项目。
（）答案：正确15. 土地估价中的市场比较法需要选取近期的交易实例。
（）答案：正确四、简答题16. 简述土地估价的目的和意义。
答案：土地估价的目的是为了确定土地在特定条件下的市场价值，为土地交易、抵押、征税等提供依据。
2004年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。
无计算过程、只有计算结果的不得分。
计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。
单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。
1 M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其余部分用于出租。
2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。
经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/建筑m2，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。
该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑m2，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的 0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。
目前该类物业的建筑造价为2500元/m2，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。
请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。
2 某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。
2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。
2002年注册资产评估师考试建筑工程评估基础真题及答案一、单项选择题 (共40题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
)1. 单项工程是建设项目的组成部分，其特点是()。
A.具有独立的设计文件，但竣工后不能独立发挥生产能力或效益B.可以通过编制单项工程综合预算确定其价格C.计算工、料及资金消耗的基本构成要素D.一般情况下，它是进行工程成本核算的对象2. 随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，对竞争性项目的投资活动将实行()。
A.行政审批制D.登记备案制C.逐级申报制D.代建招标制3. 在房屋建筑工程中，由梁、板、柱构成的承重体系是指()。
A.混合结构B.排架结构C.框架结构D.网架结构4. 根据《中华人民共和国建筑法》规定，除国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程外，建设工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向()级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
A.建设单位所在地县B.工程所在地县C.建设单位所在地市D.工程所在地市5. 根据《建设工程监理规范》，具有相应资质的监理单位受工程项目建设单位的委托，在工程施工过程中的工作内容之一是()。
A.对施工过程进行巡视和检查，组织工程竣工验收B.编制施工组织设计，并审查施工单位提交的施工进度计C.鉴认施工单位所采用的新材料、新工艺、新技术和新设备D.严格进行工程计量和工程款支付，并编制竣工结算报告6. 砖及砌块是砌筑墙体的主要材料，如果需要抗压强度达到MU30的砌筑材料，可选择()。
A.混凝土空心砌块B.蒸压灰砂砖C.烧结多孔砖D.烧结空心砖7. 水泥是工程建设中常用的水硬性胶凝材料。
水泥的类别不同，其使用范围也不同。
不适用于大体积混凝土工程的水泥是()。
A.矿渣B.火山灰C.粉煤灰D.硅酸盐8. 木材具有显著的湿胀干缩性，当木材由潮湿状态干燥到鲆维饱和点时，()。
A.其体积收缩，而继续干燥蒸发水分时，其尺寸不变B.其尺寸不变，而继续干燥蒸发水分时，其体积收缩C.其体积收缩较大，而继续干燥蒸发水分时，其体积收缩较小D.其体积略有收缩，而继续干燥蒸发水分时，其体积收缩建筑工程评估基础考试试卷较大9. 在下列碳素结构钢中，强度较低，但有较好的塑性和韧性，易于冷加工的钢材牌号是()。
2006年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的( )。
（A）待估地产状况（B）地上建筑物状况（C）市场情况（D）区域因素条件2 价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括( )等内容。
（A）估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型（B）估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型（C）估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期（D）估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期3 一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养，你认为下列描述，( )是不正确的。
（A）土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（C）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人间津，这是经济因素对地价所产生深刻的影响（D）土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来4 在土地估价实务中，选择估价方法主要根据( )确定。
（A）估价作业计划（B）估价基本原则（C）估价对象的特点（D）所需收集估价资料的完备程度5 某一加油站处于城市远郊区，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建深井；供电由加油站自行投资，接自3公里外变电所，宗地临接某一区域主干道，加油站装有一部电话，无其他设施。
如果评估，其土地价格定义中开发程度应设定为( )。
（A）宗地红线外“两通”(通路、通信)及红线内场地平整（B）宗地红线外“三通”(通路、通信、通电)及红线内场地平整（C）宗地红线外“四通”(通路、通信、通电、供水)及红线内场地平整（D）宗地红线外“三通”(通路、通信、通电)、红线内“一通”(供水)及场地平整6 某土地登记用途为工业，但临街的一幢一层厂房改造为平价超市并投入经营，并经税务、工商、市政管理部门办理了相关审批手续。
土地估价实务基础考试答案（题库版）l、判断题在建筑物估价方法中，对照法就是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较对照，从已发生了交易的类似建筑物的已知价（江南博哥）格，修正得出估价对象的价格的一种估价方法。
（）正确答案：错2、多选用千基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（）资料。
A. 土地使用权出租B. 房屋出租C. 以地换房D. 企业兼并E. 房屋转让正确答案：B, C, D3、判断题建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。
（）正确答案：错4、多选农用地价格影响因素为（）。
A. 种植作物种类B. 自然因素C. 社会经济因素D. 特殊因素E. 政治因素正确答案：B, C, D5、多选根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有()。
A. 剖面图法B. 总分频率图法C. 数轴法D.AHP法E. 其他方法正确答案：B, C6、单选按监察时间的不同，可将土地监察划分为（）。
A. 事前监察、事中监察和事后监察B. 普遍监察与专门监察C. 内部监察和外部监察D. 自力监察和他力监察正确答案：A参考解析：按监察时间的不同，可划分为事前监察、事中监察和事后监察。
7、判断题依照国家规定，钢混结构建筑的残值率最高。
（）正确答案：错8、单选《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入（），作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。
A. 国民经济和社会发展计划B. 城市总体规划C.土地利用年度计划D.国土规划正确答案：A参考解析：县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。
9、单选关千舌习惯矫治器舌刺，叙述正确的是（）A. 目的是扎刺舌头防止前伸B. 息止颌位时延伸至下牙舌面C.尖端应圆钝D.常设计6r--..;7根E.需千上前牙舌侧离基托边缘2r--..;3m m处伸出正确答案： C10、多选？某国有企业甲获准千2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。
2002年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。
无计算过程、只有计算结果的不得分。
计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。
单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。
1 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
2 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售价为45b0元/m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2，公寓为1800元/m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费为售价的5.5%。
根据以上条件完成以下计算。
1．该宗地在规划条件下的土地使用权价格。
2．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得的公寓面积是多少。
3 某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。
A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。
经调查，A 宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下。
(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。
据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2)C宗地：占地，25000m2，于1998年9月1日通过出让方式取得。
宗地已达到“三通斗平”的开发程度。
按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表所示。
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为 20%；土地还原率取6%。
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m2，达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m2。
根据以上条件，试回答以下问题。
1．以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格。
2．测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金。
3．测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
二、案例分析题本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。
3 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。
其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。
请根据以上情况，回答下列问题。
4 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。
5 为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。
6 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格？7 根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。
8 该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。
9 市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估？(2)可以选用哪两种方法进行评估？为此应收集哪些资料？三、报告改错题本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误。
请认真阅读报告，并指出错误。
每指出一处错误并能简述原因的，得3分；最高得分40分；只指出错误但没有说明原因的不得分。
10 土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)。
二、委托估价方 W企业。
三、受托估价方 (略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”(11994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。
五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国房地产管理法》。
(3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)。
(4)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)。
(5)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》国家土地管理局第8号令。
(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。
(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。
(8)委托方提供的有关资料。
六、估价基准日二○○一年十二月三十一日。
七、估价日期二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日。
八、地价定义待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。
九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。
(2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。
(3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。
(4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。
(5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。
十、土地估价师签字姓名估价师资格证书号。
十一、土地估价机构土地估价机构负责人签字：(土地估价机构公章) 二○○二年九月二十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1．土地登记状况待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200.8m2，用途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详如下表所示。
2．土地权利状况待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。
无他项权利限制。
3．土地利用状况待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。
二、地价影响因素分析 (略)第三部分土地估价一、估价原则 (略)二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。
具体评估过程如下。
(一)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益采用成本逼近法评估待估宗地地价的步骤如下。
1．土地取得费及有关税费根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
(1)征地费：通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。
此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。
(2)有关税费：由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/m2、耕地开垦费8元/m2和新增建设用地有偿使用费7元/m2，合计税费为19.5元/m2。
