2021土地估价实务基础-分析_5(精选试题)

2021年土地估价师考试《土地估价实务》有关习题参考5某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000㎡，建筑面积4800㎡，出让年限50年。

该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进行赔偿。

2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％，该企业向保险公司提出索赔。

保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。

为此，该估价机构搜集了如下可用资料：(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A：1250元／㎡实例B：1420元／㎡(2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为105元／㎡，可收益年限50年。

(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。

表1比较因素待估房地产比较实例A 比较实例B 比较实例C交易时间 100 +3 0 —2交易情况 100 —2 +8 0使用年期 100 0 一1 +2区域因素 100 —1 十3 —1个别因素 100 0 +5 +7(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元／亩，土地开发费1．5亿元／k表1，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6％，土地开发利润率12％，土地增值收益率20％，土地还原利率7％，综合还原利率8％。

解：(1)解题思路：首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格；然后采用市场比较法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。

收益还原法计算公式为： (a÷r)×[1-l÷(1十r)n]式中 a——纯收益；r——土地还原利率；n——土地产收益年期。

2021年土地估价师《土地估价实务》试题一、单项选择题(30题，题号1～30，共15分。

每题有A、B、C、D 四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)1.因为土地具有( )优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。

A.价值B.使用价值C.区位D.成本2.道路功能与宽度属于城镇土地定级的( )因素。

A.繁华度B.城镇基础设施C.交通通达度D.城镇规划3.某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。

经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水;风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。

据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为( )。

A.宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B.宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C.宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D.宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4.对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重( )，以初步划定城镇等别。

A.开展城镇土地分等准备工作B.计算分等对象的综合分值C.资料整理及定量化D.验证、调整分等初步结果5.某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用( )中心功能扣除法。

A.高级B.次级C.中级D.低级6.甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。

时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。

以下分析内容正确的是( )(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0%)。

土地估价实务基础考试答案（题库版）l、判断题在建筑物估价方法中，对照法就是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较对照，从已发生了交易的类似建筑物的已知价（江南博哥）格，修正得出估价对象的价格的一种估价方法。

（）正确答案：错2、多选用千基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（）资料。

A. 土地使用权出租B. 房屋出租C. 以地换房D. 企业兼并E. 房屋转让正确答案：B, C, D3、判断题建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。

（）正确答案：错4、多选农用地价格影响因素为（）。

A. 种植作物种类B. 自然因素C. 社会经济因素D. 特殊因素E. 政治因素正确答案：B, C, D5、多选根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有()。

A. 剖面图法B. 总分频率图法C. 数轴法D.AHP法E. 其他方法正确答案：B, C6、单选按监察时间的不同，可将土地监察划分为（）。

A. 事前监察、事中监察和事后监察B. 普遍监察与专门监察C. 内部监察和外部监察D. 自力监察和他力监察正确答案：A参考解析：按监察时间的不同，可划分为事前监察、事中监察和事后监察。

7、判断题依照国家规定，钢混结构建筑的残值率最高。

（）正确答案：错8、单选《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入（），作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。

A. 国民经济和社会发展计划B. 城市总体规划C.土地利用年度计划D.国土规划正确答案：A参考解析：县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。

9、单选关千舌习惯矫治器舌刺，叙述正确的是（）A. 目的是扎刺舌头防止前伸B. 息止颌位时延伸至下牙舌面C.尖端应圆钝D.常设计6r--..;7根E.需千上前牙舌侧离基托边缘2r--..;3m m处伸出正确答案： C10、多选？某国有企业甲获准千2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。

土地估价师案例分析：基准地价评估（5）考试题一、单项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意）1、国家或地方政府对土地资源开发运用作出中期和年度安排是指__。

A．土地运用规划B．土地运用筹划C．土地总体规划D．土地运用管理2、某固定资产原值为60000元，预计残值为6000元，预测使用年限，按直线折旧，第5年年初账面价值为元．【考试真题】A：36000B：4C：38400D：33000E：土地3、按行政原则拟定居民出行购物距离比按市场原则拟定距离要。

A：近B：完全相似C：略有差别D：远E：时间因素4、地价评估中，利息率应参照同期拟定。

【考试真题】A：银行存款利率B：银行贷款利率C：国债利率D：投资报酬率E：时间因素5、由于对土地持续投资而产生超额利润转化地租称为__。

A．级差地租ⅠB．级差地租ⅡC．垄断地租D．绝对地租6、对不具备市场流动性建筑物，其估价基本原理是用计算重置价格扣除折旧办法，评估建筑物价格。

A：成本逼近法B：成本法C：剩余法D：收益法E：合法性7、商业银行吸取存款和发放贷款行为是履行职能。

A：调剂资金B：金融服务C：创造信用D：增长收益E：土地8、资产评估中无风险利率普通采用．【考试真题】A：政府发行债券利率B：银行利率C：公司发行债券D：资金市场利率E：土地9、房产测量中以作为评估精度原则．【考试真题】A：真误差B：粗差C：中误差D：相对误差E：土地10、采用三阶段设计形式工程建设项目，在，随着设计内容深化，也许会发现工程项目建设规模、构造、设备类型和数量上有变化，设计单位必要依照变化对初步设计总概算进行修正，完毕修正总概算．【考试真题】A：技术设计阶段B：技术论证阶段C：施工图设计阶段D：施工设计阶段E：土地11、建筑物折旧是指。

A：建筑物因时间通过所导致损耗B：建筑物新旧限度C：对建筑物人为破坏D：建筑物重置成本与残值率乘积E：时间因素12、农村村民申请宅基地，须由批准。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考5-某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。

该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。

下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。

征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。

土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。

假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。

标准答案：1．解题思路与方法选用根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。

2．解题步骤(1)计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定补偿标准为年产值的30倍，即为：a.补偿标准：2000×30／666．67=60000／666．67=90(元／平方米) b．青苗补偿及地上物补偿：2000／666．67=3．0(元／平方米) c．征地费合计：90＋3．0=93.0(元／平方米)d．征地管理费：93．0×4％=3．72(元／平方米)e.耕地占用税：5元/平方米f．耕地开垦费：10元／平方米g．土地取得费及税费=93．0+3．72+5+10=111．72(元／平方米) (2)土地开发费土地开发费=90元／平方米(3)投资利息投资利息=111．72×[(1+8％)l.5－1]+90×[(1+8％)0.75－1]=19．02(元／平方米)(4)投资利润投资利润=(111．72+90)×15％=30．26(元／平方米)(5)计算土地成本价格成本价格=111．72+90+19．02+30．26=251．0(元／平方米) (6)计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20％，则：土地增值=251×20％=50．2(元／平方米)(7)计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251．0+50．2=301．2(元/平方米) (8)计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301．2÷80％=376．5(元／平方米) 即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376．5元／平方米。

土地估价实务模拟题5一、单项选择题（每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。

）1、幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的（）oA.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他因素2、作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有（）oA.土地利用规划、容积率B.用地结构、建筑物高度C.用地限制条件、区域交通管制D.建筑物密度、宗地用途3、土地价格存在的根源是（）oA.经济地租B.绝对地租C.级差地租D.垄断地租4、决定土地价格高低的主要因素是（）的存在。

A.经济地租B.绝对地租C.级差地租D.垄断地租5、城镇土地定级采用的是（），并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。

A.数理统计法B.多因素分值加和法C.层次分析法D.修正法6、因素分值计算中（）反映土地质量的优劣。

A.因素指标作用分值B.因素分值C. 土地总分值D.宗地分值7、某城镇有两个长途汽车站A和B,功能分别是10 0和7 0,其影响半径分别为5000m和3000m。

有一定级单元距A 4000m,距B 1000m,则在住宅用地定级中，采用线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为（）oA.20.0B. 23.3C. 46.7D. 66.78、若要用收益还原法评估不动产价格，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。

A.综合还原利率B.建筑物还原利率C. 土地还原利率D.房地产还原利率9、总费用是指为创造收益所投入的直接必要的（）oA.劳动费用、资本费用B.劳动费用、资本费用、经济费用C.经济费用、劳动费用D.资本费用、经济费用10、属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是（）oA.直接收益B.实际收益C.客观收益D.间接收益1K某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元。

目前，该类用地市场年租金8万元，土地使用权还原率为7%,则该企业拥有的承租土地使用权价格为（）万元。

2021年土地估价基础知识考试试题及解析（十）1.土地执法监察的方法有( )等方法。

A．超前控制方法B．跟踪检查方法C．目标管理方法D．协作处理或公开处理方法答案：ABCD解析：土地执法监察的方法有超前控制方法、跟踪检查方法、目标管理方法以及协作处理或公开处理等特殊处理方法。

2.《土地估价师继续教育暂行规定》（国土资发［2001］170号）规定，土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于( )学时。

A．30B．60C．80D．100答案：D解析：土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于100学时。

3.《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定，申请设立土地价格评估机构，有()名以上土地估价师和( )万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。

A．1 5B．2 10C．4 20D．7 50答案：B解析：《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定：①申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。

有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。

4、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的( )。

A．数量B．质量C．资金D．形状答案：ABC解析：耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。

5、根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，下列关于C县土地主管部门确定采取招标方式出让国有土地使用权中标人的做法，正确的是( )。

A．A房地产开发公司所投标书能够限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，因此确定A房地产开发公司为中标人B．Z地产开发公司能够部分满足招标文件中规定的各项综合评价标准，因此确定Z地产开发公司为中标人C．M房地产开发公司能够满足招标文件的实质性要求且价格，因此确定M房地产开发公司为中标人D．Q房地产开发公司能够满足招标文件的实质性要求且价格最低，因此确定Q房地产开发公司为中标人答案：AC解析：对能够限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格的投标人，应当确定为中标人。

2021年土地估价师实务考前精选试题分析（2）多项选择题31.以下对土地的分析中正确的是(BCD)。

A.土地有比较完整的市场B.土地价格高低不由生产成本决定C.土地价格形成时间长且相对比较困难D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态32.定级单元界线一般采用(A B D )。

A.行政界线B.城镇中的铁路C.交通道路(工业定级中)D.土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线33.根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有(BC)。

A.剖面图法B.总分频率图法C.数轴法D.AHP法34.确定客观收益一般要考虑(A B C)等条件。

A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益B.收益必须是持续且有规律产生的收益C.收益是安全可靠的收益D.收益是在现状下实际取得的收益35.只有交易案例资料满足(A B C D)条件时，才适用市场比较法。

A.数量足够B.与待估土地有替代性C.可靠性D.合法性36.以下表述错误的有(B D)。

A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金C.实质租金=支付租金+保证金X月(年)利率D.支付租金=实质租金十保证金X月(年)利率37.以下适用剩余法进行评估的有(A B C)。

A.待拆迁改造的再开发房地产的估价B.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价C.现有新旧房地产中地价的单独评估D.学校、公园以及公益设施的评估38.根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有(A C D)。

A.区域经济发展水平B.城镇土地投人产出水平C.城镇集聚规模D.区域综合服务能力39.剩余法中计算开发商的合理利润可以采用(A B)来计算。

A.不动产总价的一定比例B.预付总资本的一定比例C.建筑费用的一定比例D.建筑费和专业费的一定比例40.成本逼近法不适用于(B D)。

土地估价实务基础-计算分析1、某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。

由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2021年7月竣工。

项目其他有关资料如下：（1）该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。

其中，1—4层为商场，建筑面积10000平方米；8层为设备层，建筑面积为1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。

写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。

（2）该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。

该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5．5元，写字楼为每平方米建筑面积3．5元：估价师对市场进行调查获得一些资料：（3）同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。

（4）估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5．0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。

（5）估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%，按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。

由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用不再考虑。

保险费为建安综合造价的0．2%。

（6）当地土地还原率为8%，综合还原率为10%（已考虑建筑物每年的折旧失因素）；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。