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房地产项目清算后再转让房地产的税收筹划房...房地产项目清算后再转让房地产的税收筹划房地产项目的土增税清算环节通常备受财税人员的关注，然而项目清算后尾盘销售该如何计算缴纳土地增值税呢？接下来的内容让你明白，并教你如何辨认筹划点，怎样进行税收筹划。
首先，清算后再转让房地产的税务处理政策如下：特别说明：1.根据项目清算结论通知上注明的单方扣除成本金额，或未注明情况下，按如下公式计算。
单方扣除成本金额=清算成本费用额（不含转让房产有关税金及附加）÷清算可售建筑面积清算后转让扣除额=单方扣除成本金额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加2.按上述计算增值率后找到适用税率计算土增税金额。
举例：甲公司是房地产开发企业，2017年集中交付后进行土增税清算，2019年5月税局出具了土增税清算结论，具体如下：情况1：若甲公司10月份销售尾盘住宅152.73㎡，取得含税收入190万，销售商业400㎡，取得含税收入1000万，假定城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，暂无进项税额，则土增税怎么计算？1.计算住宅销售应交土增税：①住宅销项税额=190*9%/1.09=15.69万住宅销售附加税=15.69*（7%+3%+2%）=1.88万②住宅土增税扣除项目=152.73*10787.31/10000+1.88=166.63万增值额=190/1.09-166.63=7.68万增值率=7.68/166.63=4.6%普通住宅增值率＜20%，免税。
2.计算商业销售应交土增税：①商业销项税额=1000*9%/1.09=82.57万商业销售附加税=82.57*12%=9.91万②商业土增税扣除项目=400*19278.67/10000+9.91=781.06万增值额=1000/1.09-781.06=136.37万增值率=136.37/781.06=17.46%商业增值率＜30%，应交土增税=136.37*30%=40.91万。
收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析槿思成1、法规《细则》对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。
2、分析前后手背景对于前手出售烂尾楼（在建工程）进行土地增值税清算时，必然可以加计这部分实际成本（含地价）。
对于后手收购后继续开发，再次进行土增税清算时能否加计这部分购置成本，就成为了一个难以避免的问题。
3、不同的观点1）能加计对于后手而言，房地产开发项目过程中实际发生的成本是含购置成本，无论是自己开发的，还是别人开发部分后购入的部分，都属于开发土地和新建房及配套设施的成本。
重复加计的影响：土地增值税以项目为清算单位，对于不同纳税人，那么应该分别去适用土地增值税相关规则。
两个主体，两条平行线观点。
在合法的前提下，有利于纳税人。
税局代表观点：青岛、新疆等地方税务局早期观点（后期青岛更改为不能加计，新疆作废该条款）2）仅能部分加计①对于后手而言，因前手在清算时已加计了土地成本和开发成本；后手清算时，可以扣除购置成本部分，但仅能加计后手自开发的成本。
因同一事项，不得在两次清算中重复加计。
②同时考虑因后手系购入不动产，若不动产享受加计扣除20%的规定有扩大解释之嫌。
税局代表观点：浙江等地方税务局观点。
目前思成查询的法规结果来看，此观点已是较为主流观点。
特别是青岛税务局的口径改变尤为代表。
4、思成看法1）目前主流观点都是仅能部分加计，此观点思成也是赞同此观点，但会有一些特例问题，如购入烂尾楼，实质目的是为了购入土地，对后续重置费用也应当计入“拆迁补偿”，对整个项目的设计和规划进行了实质性的改变。
受让烂尾楼开发后再销售是否可差额纳税吴定权【摘要】问：某房地产开发公司因资金出现问题而将已开发中的在建工程转让给我公司开发,我公司一次性支付价款1200万元.我公司继续建设完工后对外销售.在计算缴纳营业税时,我公司可否扣除购买的价款1200万元？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2010(000)007【总页数】2页(P37-38)【关键词】房地产开发公司;对外销售;烂尾楼;纳税;差额;一次性支付;在建工程;营业税【作者】吴定权【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F293.33问：某房地产开发公司因资金出现问题而将已开发中的在建工程转让给我公司开发，我公司一次性支付价款1200万元。
我公司继续建设完工后对外销售。
在计算缴纳营业税时，我公司可否扣除购买的价款1200万元？答：《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令540号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
但是，下列情形除外：（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
”而《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
烂尾楼处置的税收筹划实例烂尾楼是指由于建设方面的各种原因导致建设工程无法完成或停滞的建筑项目。
这些项目可能是因为资金链断裂、法律纠纷、土地问题或其他原因而停滞。
烂尾楼的存在给城市发展和环境带来很大的负面影响，因此烂尾楼的处置成为一个重要的社会问题。
在烂尾楼的处置过程中，税收筹划可以发挥重要的作用。
税收筹划是指在合法的范围内，通过合理利用税收政策、规避税收风险和拓宽税收收入渠道，从而达到合法减少税收负担的目的。
对于烂尾楼的处置者来说，通过税收筹划可以在处置过程中获得更多的利益，同时也可以在税收方面减少不必要的负担。
下面将通过一个税收筹划实例，为大家详细介绍在烂尾楼处置过程中如何合理利用税收筹划手段。
假设某城市的一座烂尾楼即将进行处置，拟出售给开发商进行重新建设。
基于现有的税收政策和法规，我们提出了以下税收筹划方案。
首先，对于购买该烂尾楼的开发商，可以考虑通过合理运用税法规定的税收优惠政策来减少税负。
比如，可以利用国家规定的企业所得税减免政策，将处置过程中产生的相关成本纳入减免范围，从而减少企业所得税的负担。
此外，可以结合相关法规对于研发费用、环保设备等进一步减税的政策，进一步降低企业的税负。
其次，对于烂尾楼的原建设方，可以考虑通过合理运用税务规避手段，减少税收的支付。
比如，可以通过合法的方式将与该项目相关的资金流向合理安排到其他项目上，从而减少烂尾楼处置所产生的所得税、土地增值税等税收的支付。
此外，可以考虑通过合法的跨境融资等方式，将烂尾楼的处置所产生的资金流出到海外，避免了相应的税收支付。
此外，对于政府部门来说，税收筹划可以帮助政府在烂尾楼处置过程中优化税收收入。
政府可以通过调整税收政策，降低烂尾楼的处置过程中的相关税负，从而吸引更多的开发商参与烂尾楼的处置。
此外，政府还可以利用税收筹划手段，如建立税收抵免机制，鼓励开发商在处置烂尾楼的同时进行其他相关项目的开发，进一步增加税收收入。
总结起来，烂尾楼处置是一个重要的社会问题，而税收筹划可以在处置过程中发挥重要的作用。
收购烂尾楼（在建项目）再转让税收一、营业税问题1：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税?(财税[2003]16号)第(二十)条差额征税条款：销售或转让其受让的土地使用权销售或转让抵债所得的土地使用权销售或转让其购置的不动产销售或转让抵债的不动产税收风险：是否再投入实质性开发(财税[2003]16号)文件规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的．行为。
对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
解析：再投入施工，不可能差额征税问题2：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除?) 号16年第2014海南省地方税务局公告((二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
二、土地增值税税收风险：收购支出(支付的价款及税金)加计扣除A房地产开发公司出资2000万元，收购B 公司开发的烂尾楼建设改造并销售。
烂尾楼万元。
1000建设改造及配套设施的成本共计．收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除)600万元。
该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗?2000万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。
因为B公司转让烂尾楼计土增税已加计扣除。
问题3：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款及税金)是否允许加计扣除?各地执行不一，有一定争议。
收购烂尾楼（在建项目）再转让税收一、营业税问题1：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税?(财税[2003]16号)第(二十)条差额征税条款：销售或转让其受让的土地使用权销售或转让抵债所得的土地使用权销售或转让其购置的不动产销售或转让抵债的不动产税收风险：是否再投入实质性开发(财税[2003]16号)文件规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。
对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
解析：再投入施工，不可能差额征税问题2：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除?(海南省地方税务局公告2014年第16号)(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
二、土地增值税税收风险：收购支出(支付的价款及税金)加计扣除A房地产开发公司出资2000万元，收购B 公司开发的烂尾楼建设改造并销售。
烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计1000万元。
收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除)600万元。
该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗?2000万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。
因为B公司转让烂尾楼计土增税已加计扣除。
问题3：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款及税金)是否允许加计扣除?各地执行不一，有一定争议。
销售“烂尾楼”土地增值税清算全解析一、销售“烂尾楼”土地增值税清算概述（一）销售“烂尾楼”土地增值税清算的复杂性销售烂尾楼涉及的土地增值税清算问题较为复杂。
我国土地增值税执行预征加清算的制度，预征率一般为1%到2%，项目竣工销售完毕后进行全面清算，多退少补，但通常退税情况很少。
土地增值税清算以项目为单位，与企业所得税按年综合征收不同，一个项目跨几个年度完成，就在项目完成的那个年度进行清算。
（二）清算条件的多样性土地增值税清算条件分为企业主动申报和税务机关通知申报两种情形。
例如，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算项目或直接转让土地使用权时，纳税人应主动申报清算。
而当已竣工验收的项目，已转让建筑面积占比在85%以上或虽未超85%但剩余面积已出租或自用；取得销售许可证满三年未销售完毕；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续时，主管税务机关可要求纳税人进行清算。
（三）税务处理的多面性在销售烂尾楼过程中，不同情况的税务处理方式各异。
转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，应按照“销售不动产”税目缴纳增值税，其土地增值税计算时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
对于非货币性交易，如开发商将产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式，虽未取得货币收入，但应视同销售缴纳土地增值税。
此外，建造普通标准住宅有税收优惠，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，但需分别核算增值额。
二、清算基础与关键要点（一）预加清算制度我国土地增值税实行预征加清算的制度。
预征比例一般为1%到2%。
在房地产项目整体竣工销售完毕前，先按销售（含预售）额的一定比例预征一部分税。
由于预征率相对较低，项目结束后往往需要补税，退税情况很少。
预征制度的目的在于确保税款平稳、均匀地流入国库。
在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。
烂尾楼（在建项目）收购后继续开发再销售全过程的涉税处理收购方收购烂尾楼（在建项目）后继续开发再销售的税务处理，在全面营改增后，主要涉及到收购方和被收购方双方的增值税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）增值税的处理1、被收购方在转让烂尾楼（在建项目）环节的增值税处理：应按“销售不动产”税目缴纳增值税根据财税2016【36】号文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。
无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。
自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。
”转让土地使用权按照“销售无形资产”税目缴纳增值税。
同时规定“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
”即转让在建项目应按“销售不动产”缴纳增值税。
2、被收购方转让烂尾楼（在建项目）的销售额确定：分新老项目分别确定销售额《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
基于此税收政策规定，房地产企业开发的烂尾楼（在建项目）是房地产企业在其取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为，属于房地产企业自行开发的项目。
因此，房地产企业转让烂尾楼（在建项目）的销售额确定适用国家税务总局公告2016年第18号规定的销售额确定规定，而不适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）文件中销售不动产的销售额确定的规定。
收购“在建工程”再转让的涉税分析2021年02月18日来源：财税聚焦作者：焦宗欣近期，很多财务人员咨询：收购在建工程后再转让，涉及哪些税费？实务中如何处理？本文对此作出如下分析。
被收购方（房地产企业）涉税分析1. 增值税被收购方按照“销售不动产”缴纳增值税，若是营改增之前的老项目，可以选择简易计税，按照（收到的全部价款及价外费用÷1.05×5%）计算增值税销项税额；若是营改增之后的新项目，按照一般计税方法，以（收到的全部价款及价外费用—土地价款）÷1.09×9%计算增值税销项税额。
2. 土地增值税被收购方以取得的不含税收入作为清算收入，在计算可扣除成本时，我们需要注意的是转让的在建项目，可以享受20%加计扣除的优惠政策。
3.企业所得税被收购方取得的不含税收入并入当年度的企业收入总额，扣除成本、费用、税金，计算应纳税所得额，缴纳企业所得税。
收购方（房地产企业）涉税分析收购方将取得的在建工程继续进行开发，开发完毕后，进行正常销售，主要有以下涉税事项：1. 契税收购方按照双方签订的《收购协议》中的价格（不含税），作为契税的计算依据。
2. 增值税收购方销售自行开发的房地产项目，按照“销售不动产”缴纳增值税：（1）若是收购的在建工程为老项目，收购方可以要求被收购企业开具5%的增值税专用发票，在计算增值税时进行抵扣；（2）若是收购的在建工程为新项目，收购方可以要求被收购企业开具9%的增值税专用发票，在计算增值税时进行抵扣。
3. 土地增值税收购方将取得的在建工程继续进行开发，开发完成后进行转让。
在计算土地增值税时，是否可以享受加计扣除20%，在实务操作中存在争议，主要有两种观点：（1）可以享受加计扣除20%的优惠政策，例如，山东青岛税务观点：对整体购买未竣工的房地产项目，进行后续开发建设，完成后再转让的允许加计扣除，加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的20%。
【老会计经验】盘活“烂尾楼”税收细筹划某市经委下属的企业A公司，2001年3月在该市的繁华地段投资4500万元兴建一座商业楼。
当土建工程和外装饰进行完毕，进入内部设施安装的时候，企业的资金供应出现了重大问题，如果要将工程全部完工，还需要再追加投资额1000万元，由于资金一时无法落实到位，造成工程停工，一拖就是两年多。
由于A 公司的投资款中有2500万元是从当地建设银行借来的，在此期间，建行不断地向公司追索贷款。
2003年底经委要求A公司改制，企业改制首先就要对在建工程-“烂尾楼”进行处理。
截至2003年末，该项工程账面已发生的土地开发和建安工程等成本费用共有2600万元。
公司请当地评估机构对该“烂尾楼”进行了评估后，确认其公允价值为2500万元。
当时，B公司愿与A公司按51∶49的比例共同投资一个大型零售商场，A公司以“烂尾楼”出资，房产作价3000万元；同时，当地部分富商由于看好该楼所处的地段，也愿意以3000万元的价格购买该楼盘。
对“烂尾楼”应该如何处理呢？A公司的负责人请来了多方专家组成智囊团，专家组综合各方面的情况提出了四个实施方案：其一，将“烂尾楼”转让给建设银行，以抵偿所欠的债务，如果以此方案操作，银行愿意以2600万元的价格接受。
其二，将“烂尾楼”按市场价3000万元直接出售给当地富商。
其三，将“烂尾楼”以3000万元的价格作股份，与B公司共同投资一个大型零售商场。
其四，以“烂尾楼”的资产注册一家公司，然后将这个公司以3000万元的价格整体出售。
众多方案，众说纷纭，到底选择哪一个方案为最优？税务专家根据当前的税收政策，从税收的角度考虑，对各种方案的税收成本进行了分析：方案一：A公司以公允价格2600万元转让给建设银行，以抵偿所欠的债务，实际上就是将该“烂尾楼”以2600万元的价格出售给建设银行，则A公司应缴纳的各项税收如下（该企业实用税率为企业所得税33%，城建税7%，教育费附加4%）：1.营业税为130万元（2600×5%）；2.城建税及教育费附加为14.3万元（130×11%）。
受让烂尾楼是否缴纳契税徐波【摘要】问：A房地产开发公司因资金紧张,所开发商品房被迫搁置了多年.2009年被本公司整体购买后,以本公司名义继续开发.根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人应当缴纳契税.房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为;房屋权属证书才是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证.《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件.”A房地产开发公司所开发的商品房由于未达到竣工条件,不能取得房产初始权属登记,导致本公司受让该公司的烂尾楼也就不存在房屋权属.请问,在这种情况下,我公司受让的烂尾楼是否应当缴纳契税？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2010(000)007【总页数】1页(P49-49)【关键词】《城市房屋权属登记管理办法》;烂尾楼;契税;房地产开发公司;缴纳;建设用地规划许可证;中华人民共和国;房地产行政主管部门【作者】徐波【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F293.35问：A房地产开发公司因资金紧张，所开发商品房被迫搁置了多年。
2009年被本公司整体购买后，以本公司名义继续开发。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应当缴纳契税。
房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；房屋权属证书才是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
盘活烂尾楼税收细筹划近年来，中国各地出现了大量的烂尾楼项目，这些项目在建设中由于各种原因停工，导致投资斥资的浪费和城市发展的滞缓。
烂尾楼问题不仅对地方政府造成了财政压力，也对市场经济的正常运行产生了不良影响。
为了解决这一问题并盘活烂尾楼资源，税收细筹划是一种重要的手段。
首先，针对烂尾楼项目，可以通过税收政策来激励企业完成建设。
可以考虑对于完成建设的企业给予适当的税收优惠，例如减免企业所得税或地方税收。
这样一方面可以降低企业的经营成本，提高企业盈利能力，另一方面也有助于吸引更多企业参与到烂尾楼项目的建设中来。
其次，可以通过税收政策来引导烂尾楼项目的转售和利用。
对于已经完成建设的烂尾楼项目，政府可以通过征收适当的税收来鼓励开发商进行转售或租赁。
例如，对于租赁烂尾楼的企业给予一定的税收减免，或者对于开发商出售烂尾楼的收入给予一定的优惠税率。
此外，可以通过减免地方政府购置税的方式来吸引投资者参与烂尾楼项目的重建。
地方政府可以在购买烂尾楼项目用于公共建设时，减免或返还购置税，从而降低重建成本，吸引投资者参与到烂尾楼项目中来。
在推动烂尾楼资源的盘活过程中，还应当注重税收细筹划的平衡性和公平性。
一方面，应当避免过度的税收优惠导致公共财政收入的减少和公共服务的不足。
另一方面，应当避免过高的税收负担对于企业和投资者的压力，防止资源流失和投资者的不满。
除了针对烂尾楼项目本身的税收优惠政策，还可以考虑一些相关的配套政策来促进烂尾楼资源的盘活。
例如，可以通过土地利用权出让或出售等方式，将烂尾楼项目与土地资源进行捆绑销售，从而提高烂尾楼项目的投资价值，吸引更多资金投入到项目的建设中来。
此外，地方政府还可以建立独立的烂尾楼资源管理机构，负责统筹规划和推动烂尾楼项目的整体盘活工作。
这个机构可以负责烂尾楼项目的信息收集、审核、监管和协调工作，确保烂尾楼项目得到有效的管理和利用。
总之，盘活烂尾楼资源是一个复杂而重要的任务，税收细筹划是其中一个重要的方面。
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！
烂尾楼转让成交价如何确认【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】一、烂尾楼转让成交价应该如何确认？
《财政部关于对未建成房屋产权转让征收契税问题的复函》（财农税字[1994]第2号）西安祥发公司出售的“祥发大厦”是在西安市未央区乡镇企业管理局已建五层的“西安汽车大厦”基础上续建的，西安祥发公司取得已建五层的“西安汽车大厦”的产权，构成纳税行为。
应由产权承受人向当地财政征收机关照章缴纳契税，办理契证手续。
未建成房屋产权连带土地使用权一并转让的，以交易合同（契约〉价格总额（含“地价”）作为计税依据。
产权承受人所持房屋交易合同（契约），未办理契税手续的为白契，应照章补缴契税。
《浙江省财政厅关于契税征管若干政策的通知》（浙财农税字[2004]11号）规定：对未建成房屋项目连带土地使用权一并转让的，以交易合同的价格总额（含地价）作为计税依据，视为房屋买卖，按3%的税率征收契税。
《大连市地方税务局关于明确契税征管中若干税收问题的通知》（大地税函[2006]121号）规定：关于建设工程转让征免契税问题。
对因转让建设工程发生土地权属转移的，应按土地使用权转让征收契税。
二、销售房屋同时转让附属设施要不要缴纳契税？
《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号）规定：对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合。
清算后再转让的计缴根据《国家税务总局关于房地产开发介企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）的规定，并非项销售完毕才开始清算。
符合下列情形的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
此时房产尚未销售完毕，由于房价的不确定性，未售房产难以按估计售价确定。
无法准确确定增值额，所以土地增值税清算仍限于已售部分。
此外，房地产开发企业在清算之前将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租发商业用途时，如果产权未发生转移，这部分也未列作清算内容，导致相当部分房企已清算项目还存在部分未售待售尾房现象。
对于清算后的尾盘发生销售，如何申报缴纳地增值税问题值得引起重视。
纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后重新启动土地增值税清算。
这是因为，土地增值税以国家有关部审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
也就是说，土地增值税是以一个项目为单位进行的清算，对属于同一清算单位所发生的房地开发成本费用不得从其他的房地产开发项目中扣除，同一项目也不能作为两个清算单位，所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条“清算后再转止房地产的处理”规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应该按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
计算时应当计算：单位可售面积成本费用=开发总成本费用÷总可售面积清算后再销售或转让时计算：扣除项目的建造成本=单位可售面积成本费用×销售面积除项目全额=1.3×建造成本+营业税及附加需要注意的是以上要符合同一物业类型;计算公式中1.3是最高系数,如果省级政府规定低于1.3的按省级政的规定执行,但不能超过1.3。
收购烂尾楼再转让税收
一、营业税
问题：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税?
(财税[2003]16号)第(二十)条差额征税条款：
销售或转让其受让的土地使用权
销售或转让抵债所得的土地使用权
销售或转让其购置的不动产
销售或转让抵债的不动产
税收风险：是否再投入实质性开发
(财税[2003]16号)文件规定：
单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。
对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
解析：再投入施工，不可能差额征税
问题：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除? (海南省地方税务局公告2014年第16号)
(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
二、土地增值税
税收风险：收购支出(支付的价款及税金)加计扣除案例：
A房地产开发公司出资2000万元，收购B公司开发的烂尾楼建设改造并销售。
烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计1000万元。
收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除)600万元。
该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗?
2000万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。
因为B公司转让烂尾楼计土增税已加计扣除。
问题：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款及税金)是否允许加计扣除?各地执行不一，有一定争议。
青地税函〔2009〕47号：充许加计20%的扣除
(青地税函〔2009〕47号)青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知
答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：
(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
(二)改良开发未竣工房地产的成本;
(三)房地产开发费用;
(四)转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加;
(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。
根据上述政策文件：“收购B公司烂尾楼”是“纳税人房地产开发项目实际发生的成本”，因此，应允许加计扣除。
2014年9月12日浙江地税：不充许加计20%的扣除
2014年9月12日浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告
四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除
房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。
后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。
2014年济宁市地税：不充许加计20%的扣除2014年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知
十、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问题
企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买
在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除;后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。
问题：“收购B公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的是否可以加计扣除?
(国税发〔2007〕132号)国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知
第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
(三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
根据上述政策文件：“收购B公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，则不允许加计扣除。
2014年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知
九、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转让的扣除问题
经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量房，进行局部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣除，但不得再按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条的规定加计扣除。
