2020年(价值管理)烂尾楼投资价值分析

基于假设开发法对烂尾楼房地产价值评估的研究江㊀颖摘㊀要：在全国飞速加强城市建设的光鲜背景下，房地产行业是发展最核心的内容，该行业所带动起的宏观力量不容小视㊂然而伴随着房地产发展给中国经济带来巨大红利的同时，局部地区房地产过热，房地产公司管理不善等原因，导致一些在建楼盘中途停工，成了烂尾楼㊂烂尾楼的存在，不仅浪费城市的土地资源，还制约着地方经济发展，成为国家和社会的心头大患㊂近年来，国家对这一问题逐渐重视起来，推出了一系列关于烂尾楼再开发的政策㊂由于烂尾楼自身的特殊性，目前大家在如何对其进行评估的问题上存在一些争议㊂文章通过分析烂尾楼存在的原因，探讨假设开发法在烂尾楼房地产评估中实施的可行性和不足之处㊂关键词：房地产；烂尾楼；假设开发法一㊁基本概念（一）烂尾楼的基本概念烂尾楼是指已办理用地㊁规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目㊂烂尾楼的存在破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，且对居民生活带来不便㊂（二）假设开发法的概念假设开发法是预测待估价房地产的预期开发价值，然后扣除正常投入㊁正常税费及合理利润后得到的剩余价值，以此来测算待估价房地产价值的一种方法，其本质是以估价对象的预期价值为导向来求取估价对象的当期值㊂二㊁烂尾楼形成的原因（一）工程项目建设资金链断裂烂尾楼形成最主观的原因就是建设资金不足，其中，导致资金断裂的原因多种多样，主要包括：１．因开发商没有做好充分的前期准备，致使建设项目启动后中途面临资金短缺危机；２．因 炒楼大热 开发商过度集中于某一个地区的房地产业，楼盘房价居高不下，政府出面宏观调控资源配比，房地产项目措手不及，就导致资金衔接不上；３．因资金来源被截，全球经济环境处于起伏状态，不得不使工程被迫停工㊂（二）房地产市场缺乏自我约束房地产近年来一度被外界认为是暴利行业，所以各行业有资本的人士都跃身进入该行业㊂过多过杂的企业突然涌入会造成该市场的调节混乱，销售前景一片迷茫，导致烂尾楼越来越多㊂（三）工程建筑质量低劣经济效益是房地产商和承包商所考虑的重中之重㊂在利益与道德的选择上，金钱至上的驱使下，有些房地产承包商昧着良心暗中偷工减料，不顾建筑安全质量规范标准的约束，最后就产生因建筑安全质量不达标的烂尾楼㊂三㊁烂尾楼评估方法的选择烂尾楼虽然也属于房地产这一大类，但属于一种特殊的在建工程㊂所以在评估实务中，一般是采用评估在建工程的方法对其进行评估㊂适用于在建工程的评估方式也基本适用于烂尾楼的价值评估㊂而评估在建工程，通常有假设开发法㊁成本法㊁工程进度法，由于烂尾楼项目的特殊性，烂尾楼并不是一个已完成的工程项目，所以无法同市场中的已经完成房地产销售的工程相比较，所以市场法并不适用烂尾楼的评估㊂与此相类似，由于烂尾楼的未完成性，所以烂尾楼并不能直接产生效益，因而很难直接预测其未来的收益，无法通过对未来的收益进行折现来求取评估时点的房地产市场价值㊂所以在实务中，主要是以假设开发法为主，因为假设开发法是一种综合性的评估方法，它包含了收益法㊁成本法㊁市场法三大主要评估方法的基本原理，所以更适用于评估烂尾楼这一具有特殊性的在建工程㊂总之，在传统的房地产评估方法中，假设开发法最合适于烂尾楼的价值评估，然而，假设开发法也存在局限性㊂首先，假设开发法的估价过程大都采用定性分析，受人为主观因素控制较强，评估结果的可信度大为降低㊂另外，烂尾楼在后续建设过程中不仅会发生工程变更，而且待估房地产后续销售期普遍持续时间长，在这期间，市场行情会受到房地产政策和经济发展趋势影响波动，评估师不可能对续建过程中产生所有变化充分考虑，这导致了预测未来开发完成后的房地产价格具有一定的难度㊂其实，假设开发法估算烂尾楼价值实质采用的倒算法，即先用市场法求出烂尾楼未来开发完后的市场价值，再减去烂尾楼续建成本即可求出其价值，由此可看出假设开发法面临的主要问题就是市场法评估未来房地产价值不够客观㊂现阶段，一些学者对于这一问题引入了灰色理论㊁模糊数学的概念，对市场比较法进行灰色模糊建模，从而将市场法的估价过程定量化，使估价结果更加合理，这将有利于烂尾楼开发再利用价值的评估㊂参考文献：［１］李健．城市烂尾楼处置及预防的措施［Ｊ］．辽宁建材，２００６（２）：８３－８４．［２］刘景涛．关于烂尾楼资产处理的若干思考［Ｊ］．中国总会计师，２０１０（４）：５２－５３．［３］杨忠直．资产评估引论［Ｍ］．北京：科学出版社，２００８：３５．［４］薛姝，周晖．给予假设开发法的房地产拆迁估价思考［Ｊ］．湖南城市学院学报，２００５，６（２６）：６３－６４．［５］王幼松，张雁，曾能万，等．广州市烂尾楼问题分析及对策研究［Ｊ］．建筑经济，２００７（７）：３１－３３．作者简介：江颖，重庆理工大学㊂８８。

烂尾工程的价值评估我们在工作中经常会遇到由于各种各样的原因而停工较久但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程，我们就称之烂尾工程(烂尾楼)。

如何正确的体现这些烂尾工程的价值，这一直是我们工作中的难点。

在正常工作过程中，我们经常视其为在建工程来评估。

烂尾工程的特点通常认为，烂尾工程只包括耗费在工程中的价值，也就是各种消耗体现在工程进度和形象中的价值。

它与已建成的物业、单纯土地、为工程准备的物料的评估均有较大区别。

与己建成的物业比较，烂尾工程的特点是虽然地块已经开发，并且已规定了兴建物业的内容和标准，不过该不动产尚未完成，因而有成本、工期和工程质素等不确定的因素。

与单纯土地评估不同，烂尾工程已不存在宗地的最优利用这一不确定因素，建筑成本方面也已基本上确定。

与单纯的为工程准备的物料比较，它不是单纯的建筑材料的成本堆砌，它还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值。

因此可以说它是介乎三者之间的一种房地产类型。

烂尾工程评估的两种方法鉴于烂尾工程的特点，对它的市值评估，有两种方法，一种按市场价值作价，我们称之为形象进度法，即利用市场比较法求出建成物业的市价再减去尚未投入的建筑开发成本并考虑不确定因素；另一种是按烂尾工程实际完成的成本评估，我们称之为成本法，即利用市场比较法、剩余法或重置成本法求得地价再加上已投入之建筑开发成本。

具体说来，对烂尾工程按实际完成的成本评估还是按完成品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来看看这两种方法的操作过程。

1、按市场价值作价——形象进度法。

即收集足够的可比销售资料，按完成品市价结合工程形象进度评估。

基本公式为：烂尾工程总价格＝形象进度百分比×市场单价×总建筑面积×(1－税费－让利率)式中让利率包含市场推广费用和利润额。

以上的计算公式看似简单，但要真正做得准确，却要注意很多的问题。

(1)准确估算市场单价：由于烂尾工程已规定了兴建物业的内容和标准，要准确估算市场单价，必须要从已有的未建成的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料，我们认为可以从以下几个方面来入手：了解物业开发的合法性及基本资料：如宗地面积、建筑面积、建筑用途等；了解房地产开发商的资质、财务状况、工程款支付情况、对工程的监管；了解物业的建筑规格和装修文件次标准；了解工程标准实现的可能性：从施工队伍的资质、曾做过类似的工程、管理人员素质、工人工资发放情况；了解施工现场的情况：从工程形象进度、工期计划、已建工程质量。

金融、经济,房地产、烂尾楼等方面认真梳理分析可能影响的舆情6月30日，江西烂尾楼业主宣布停止偿还房贷，消息传出后，多地受害业主纷纷响应，正式掀起烂尾楼风暴。

陕西西安市7月14日率先出现首起大型陈情抗议事件，要求查办银行违规放贷给开发商。

根据媒体报道，截至7月17日，中国各地发布全体业主强制停贷告知书的楼盘共286个，遍及25个省分。

烂尾楼普遍被定义为工程已经开始，但半途中因不同事故如缺乏资金、产权纠纷等而停止，导致开发商无法交付给物业买家。

是次烂尾楼风波正是来源自开发商资金断裂。

开发商资金断裂主要由债务危机、销售下滑和售楼款去向不明等因素所引致。

根据彭博数据显示，自2020年至今共有85笔内地开发商境外美元债出现债务违约，涉发行金额达349亿美元。

开发商不但未能在债市场融资，销售端亦未见起色，经营现金流进一步萎缩。

根据国统局数据显示，2022年上半年住宅商品房销售同比下跌31.8%或2.695万亿元至5.768万亿元人民币。

这意味上半年开发商销售回款减少近2万多亿，严重打击其支付工程费用的能力。

潜在烂尾楼规模有多大？我们从微观角度量化潜在烂尾楼规模。

我们认为出现债务违约的开发商开的预售楼盘有较大机会成为烂尾楼。

在销售前200名的开发商中，有约20家已经出现境外债务违约，包括一些龙头开发商如恒大，融创和世茂等。

根据瑞而克数据显示，这些违约开发商2021年销售额达到近2.5万亿人民币。

这些去年预售的楼盘很大部分将需要在2022年或之后交付给买家，若因债务危机而缺乏资金继续动工，很大机会变成烂尾楼。

2.5万亿元这粗略估算有其限制，因去年销售额中或包含一些尾盘现房销售，但亦未有包括2020年或更早前预售的少量建筑周期较长项目；这些违约开发商2020年总销售额为2.9万亿元，当中有部分或成为烂尾楼。

此外我们这估算亦不包含前200名以外经营困难、数据不透明的小型开发商。

资本市场对房地产股的反应截至7月18日，反映内地开发商股价的恒生中国内地地产指数自6月末以来下跌近28%，反映资本市场对烂尾楼风险的忧虑。

烂尾楼投资价值分析随着中国经济的快速发展，房地产业也逐渐成为了主要的投资项目之一。

而在房地产市场中，一些未完工的楼盘也成为了投资者们关注的焦点，这些未完工的楼盘通常被称为“烂尾楼”。

在许多城市中，烂尾楼已经成为了一个公共热点，对于投资想要赚钱的人来说，烂尾楼是否有投资价值是一个广泛关注的问题。

因此，本文将探讨烂尾楼是否有投资价值，并探讨其优缺点、投资风险及未来发展趋势。

优点首先，对于那些想要快速获取房产的投资者来说，烂尾楼可以是个不错的选择。

由于项目不完工，其预售价低于同区域同等的完工项目，因此，一些投资者可以在低价购买这些烂尾楼，然后在完工后高价出售或出租。

其次，这些项目通常不需要再次开发土地，因为它们通常在开发周期的某个阶段被终止，缺少适合从事开发活动的土地场所。

由于土地费用的提高，开发商在评估自己在建项目的利润时，肯定会考虑到这些成本。

所以以低成本购买这些已经停工的项目，一些投资者可以大大地节省土地开发成本。

缺点烂尾楼作为一种不完善的投资商品，有一些与其相关的缺点。

第一个是需要更多的资金进行投资。

尽管资产价值相对较低，仍然需要投资者以现金或贷款的形式购买。

此外，对修复这些“烂尾楼”进行资本和劳动力投资，以及维护物业的投资成本也非常高。

其次，购买烂尾楼面临着许多法律和合同风险。

购买之后，购房者必须合法地获取房产所有权，在此过程中要遵守所有的法律规定，如签署合同、交付钱款、出售中止或维权的情况申请。

否则，投资者有可能会遭到经济损失或法律纠纷。

投资风险毫无疑问，投资烂尾楼同样存在风险。

由于市场的不稳定和政策的变化，投资者可能面临着极高的风险。

如果在购买烂尾楼时未能充分评估市场走势，可能会面临投资的失败，并遭受巨大的经济损失。

此外，政府政策的影响也可能导致投资者面临诸如税收和监管费用等挑战。

因此，投资者在投资烂尾楼时，必须充分评估宏观经济环境和局地政策，降低其投资风险。

未来发展趋势未来发展的趋势很难预测，但一些专家认为，烂尾楼市场的生存将出现新的挑战和机遇。

目录一、项目产权关系 (4)二、项目基本情况 (4)1、区域位置 (4)2、占地面积 (4)3、交通环境 (4)4、周边配套 (4)5、工程进度 (4)6、原物业规划情况 (5)7、项目相关的批文 (6)三、项目拟转让情况 (6)四、项目竞买价测算 (7)(一)测算对象 (7)(二)测算时点 (7)(三)竞买价含义的定义 (7)(四)估价对象市场定位 (7)(五)估价对象规划 (7)(六)估价方法的选用 (8)1、假设开发法计算公式 (8)2、技术路线 (8)3、测算依据 (9)(七)续建工程开发周期 (9)(八)物业销售经营计划 (9)(九)物业租售单价的确定 (10)一)住宅物业销售单价确定 (10)1、当前销售单价确定 (10)2、本物业销售期间销售单价确定 (11)二)裙楼物业租赁单价确定 (11)1、一层租赁单价确定 (11)2、二至四层租赁单价的确定 (11)三)办公物业租赁单价确定 (11)1、比较实例选择 (11)2、比较因素选择 (12)3、比较因数条件说明 (12)4、比较因数条件指数 (13)5、比较因数修正 (13)6、待估物业租赁比准价格 (13)四)车位物业租赁单价确定 (13)五)物业租售单价汇总一览表 (14)(十)测算过程 (14)一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 (14)1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 (14)2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (14)【1】确定年租金总收入 (14)【2】确定年出租总费用 (15)【3】确定年净收益 (16)【4】确定资本化率 (16)［1］确定求取资本化率的方法和步骤 (16)［2］选择可类比交易案例 (16)［3］计算过程 (16)〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 (16)〖2〗求取交易案例的资本化率 (17)〖3〗求取待估物业的资本化率 (17)【5】确定收益年期 (17)【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (17)3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 (18)二)续建成本 (18)三)管理费用 (18)四)买方竞买该续建工程应负担的契税 (18)五)投资总收益 (19)六)求取竞买最高价 (19)七)求取合理竞买价 (20)【1】汇通大厦地价现值估算 (20)［1］选择比较实例 (20)［2］比较因素选择 (21)［3］比较因素指数 (21)〖1〗交易情况修正 (21)〖2〗交易日期修正 (21)〖3〗土地用途修正 (21)〖4〗土地级别修正 (21)〖5〗容积率修正 (21)〖6〗区域因数、个别因数修正 (21)〖7〗土地剩余使用年期修正 (22)〖8〗修正系数一览表 (22)［4］比较因数修正 (22)［5］待估宗地比准价格 (22)【2】新增用地地价估算 (22)【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 (23)【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 (23)【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 (23)【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 (23)【7】合理竞买价 (23)五、附件 (24)附件一《中国人民银行成都分行公告》 (25)附件二《汇通大厦土地使用证》 (26)附件三《汇通综合业务大楼投资许可证》 (27)附件四《汇通综合业务建设用地规划许可证》 (28)附件五《汇通综合业务成都市建设工程规划许可证》 (29)附件六《汇通综合业务成都市建设工程施工许可证》 (30)附件七《汇通综合业务成都市工程建设许可证》 (31)附件八《关于加快汇通大厦复工建设的通知》 (32)附件九《汇通大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十《新征用地待建大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十一《已付款购买的各种设备和材料清单》 (34)汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。

全国烂尾楼市现状分析报告1. 引言烂尾楼是指由于资金链断裂、开发商破产或其他原因，导致楼盘建设工程无法按照计划完成并交付使用的现象。

随着中国经济的发展和房地产市场的繁荣，烂尾楼问题逐渐凸显出来。

本报告旨在分析全国烂尾楼市的现状，并对其问题进行深入探讨。

2. 现状分析2.1 烂尾楼数量根据相关统计数据，截至目前，全国范围内烂尾楼数量已经达到惊人的规模。

各个城市都有不同程度的烂尾楼存在，尤其是一些三四线城市，由于经济实力相对较弱，更容易出现开发商破产或资金链问题，导致烂尾楼数量居高不下。

2.2 影响因素造成烂尾楼问题的因素有很多。

首先，房地产市场的波动是最主要的原因之一。

当房地产市场出现大幅度下滑时，开发商的销售额锐减，资金链断裂的风险增加，导致烂尾楼的出现。

其次，开发商的管理能力和资金实力也是影响烂尾楼问题的重要因素。

一些不具备足够经验和实力的开发商容易在项目实施过程中遇到困难，最终导致烂尾楼的产生。

2.3 经济影响烂尾楼问题对经济的影响不容忽视。

首先，烂尾楼的存在导致房地产市场信心受挫，购房者对市场前景信心不足，购房意愿下降，从而阻碍了房地产市场的稳定发展。

其次，烂尾楼带来的资源浪费也是一个重要问题。

大量的资金、土地和劳动力被浪费在未能完成的楼盘上，严重影响了国家资源的合理配置和利用效益。

2.4 社会影响烂尾楼现象对社会的影响也是不可忽视的。

首先，烂尾楼给周围居民带来了环境污染和安全隐患。

未完工的楼盘容易成为垃圾堆放点和不法分子的藏身之地，给周边居民的正常生活带来了很大的困扰。

其次，烂尾楼也给城市形象造成了负面影响。

城市的高楼大厦既是经济繁荣的象征，也是城市文化的重要组成部分。

而烂尾楼给城市形象抹上了一层阴影，降低了城市在国内外的影响力。

3. 对策建议3.1 强化监管政府应加强对房地产市场的监管，特别是对开发商的资金链和管理能力进行严格审查。

只有具备足够实力和经验的开发商才能获得开发许可。

同时，对于已经出现烂尾楼的项目，政府要积极采取措施促使其尽快复工，保证房屋按时交付使用。

住宅烂尾案例分析报告住宅烂尾案是指施工过程中未完成的住宅楼盘，或者已经建成但由于种种原因无法正常交付使用的住宅建筑。

烂尾楼盘对于购房者来说是一个巨大的损失，他们已经投入了大量的金钱和精力，但是却无法享受到他们期待的居住环境。

烂尾楼盘对于整个城市的发展也是一种隐患，会影响城市形象和经济发展。

本报告选取了某城市的一座住宅烂尾案例进行分析。

该案例是一座位于城市发展较为迅猛的区域的高层住宅楼盘，原计划建设一栋30层的大楼，但是在建设过程中发生了一系列问题导致项目停工。

该楼盘停工已经两年多，到目前为止并没有任何复工迹象。

首先，该案例的烂尾是由于开发商的资金链断裂引起的。

据调查，该开发商在启动项目之前并没有充足的资金准备，他们主要依靠银行贷款和预售房款来支持项目的建设，但是由于银行贷款的审批周期过长，导致开发商资金出现了断层。

而且，该开发商在筹集预售款时也存在违规操作，使得资金流失严重，无法继续进行施工。

其次，该案例的烂尾还与政府监管不到位有关。

在该项目开工前，政府并没有对该开发商的资质和资金进行严格审查，导致了一家缺乏实力和信誉的开发商进入了市场。

而且，在项目停工之后，政府对该项目的监管也比较被动，没有采取有效的措施解决问题。

最后，该案例的烂尾也与市场供需失衡有关。

该项目位于一个较为繁华的地段，原本具有较大的市场需求，但是由于过度开发导致该区域的住宅供应过剩，市场竞争激烈。

加上该开发商的声誉不佳，导致该楼盘销售情况不佳，无法及时收回投资。

基于以上原因，我们认为解决住宅烂尾问题需要从多个方面入手。

首先，政府应该加强对开发商的审查和监管，确保开发商有足够的实力和信誉才能进入市场。

其次，政府应该积极协调解决项目资金困难，避免因为资金问题导致项目停工。

同时，政府可以引入专业机构进行项目复工评估，并推动项目重启。

最后，政府可以采取相关政策措施，调控市场供需，避免房地产过热。

对于购房者来说，他们可以通过法律途径维护自己的权益，要求开发商退还已支付的款项，并获得相应的赔偿。

楼房烂尾情况汇报怎么写近期，我们对某楼盘的烂尾情况进行了全面的调查和汇报。

该楼盘位于市中心区域，原本是一处备受关注的高端住宅项目，然而由于开发商资金链断裂、管理不善等原因，导致该楼盘的建设工程一直处于停滞状态，严重影响了周边居民的生活环境和城市形象。

首先，我们对该楼盘的建筑结构进行了详细的观察和记录。

经过实地考察，我们发现该楼盘的主体结构已经基本完工，但是外墙尚未粉刷，部分窗户玻璃也未安装，整体呈现出一种荒废的景象。

在楼盘周边，我们还发现了大量未清理的建筑材料和垃圾，给周边环境带来了严重的污染和安全隐患。

其次，我们对该楼盘的周边环境进行了细致的观察和分析。

由于该楼盘长期处于烂尾状态，导致周边居民的生活环境受到了严重的影响。

未完工的建筑给周边居民带来了安全隐患，也影响了他们的生活质量。

同时，烂尾楼盘也给周边的商业发展带来了不利影响，降低了周边商业的吸引力和竞争力。

除此之外，我们还对该楼盘的未来发展进行了分析和展望。

我们认为，解决烂尾楼盘问题是一项复杂而艰巨的任务，需要政府、开发商和相关部门的共同努力。

政府应加大监管力度，督促开发商尽快完成建设任务，保障居民的合法权益。

开发商应增强责任意识，加大投入，尽快完工，恢复楼盘的正常运营。

同时，相关部门也应加强对烂尾楼盘的管理和整治，维护城市的良好形象和市民的生活环境。

总的来说，该楼盘的烂尾情况严重影响了周边居民的生活环境和城市形象，需要各方共同努力，共同解决。

我们将继续关注该楼盘的发展情况，为保障市民的合法权益和城市的良好形象而努力奋斗。

希望通过我们的努力，能够早日解决该楼盘的烂尾问题，恢复周边居民的生活环境，为城市的发展贡献自己的力量。

地产烂尾事件分析总结汇报地产烂尾事件是指房地产开发商在项目建设过程中因各种原因导致项目无法按计划完成并交付的情况。

近几年地产烂尾事件屡有发生，给市场和消费者带来了不少负面影响。

本文将对地产烂尾事件进行分析总结，并提出预防措施和解决途径。

首先，地产烂尾事件的主要原因可归结为开发商经营能力不足、资金链断裂、市场变化等。

一方面，一些小型开发商在面对项目建设和运营中的困难时，缺乏足够的资金和经验来处理各种问题，导致项目无法按时进行。

另一方面，市场的变动也会对地产项目的顺利进行造成一定影响，例如房地产市场调控政策变化、经济形势不稳定等都可能导致开发商无法继续项目开发，从而造成烂尾事件的发生。

其次，地产烂尾事件对市场和消费者带来了一系列的负面影响。

一方面，地产烂尾事件会导致市场供需关系紊乱，项目无法如期交付，导致购房者无法按计划入住，同时也造成了项目周边环境的混乱和变质。

另一方面，地产烂尾事件还会对购房者的资金安全和权益产生不利影响，例如购房者在项目发生烂尾后可能无法及时返还购房款项，无法享受到相应的房产权益。

为了预防和解决地产烂尾事件，首先需要加强监管和规范。

政府应加强对房地产开发商的审核和监管，确保其具备项目开发的资质和实力。

同时，政府还应建立健全的监管机制，对项目开发过程中的问题进行及时跟踪和监督，以确保项目能够按时交付。

此外，政府还应加强对房地产市场的调控，防止市场泡沫出现，从源头上避免地产烂尾事件的发生。

其次，开发商要提升自身发展能力。

开发商应建立健全的资金管理体系，确保项目在建设过程中有足够的资金保障。

同时，开发商还应加强项目管理和风险控制能力，提前做好项目规划和预期分析，以应对各种不可预见的风险因素。

此外，开发商还应加强与购房者的沟通和合作，尽量减少纠纷的发生，维护购房者的合法权益。

最后，购房者也应提高自身的辨别和风险意识。

购房者在购房前应仔细了解开发商的信誉和实力，选择有信誉和经验的开发商进行购房合作。

烂尾楼工作情况汇报首先感谢领导对烂尾楼工程的关注与支持，下面我将对烂尾楼工作情况做一个汇报。

一、项目背景烂尾楼位于市中心，是一栋多功能综合楼。

由于前期施工公司资金链断裂，导致工程停滞多年，给周边居民及市政造成了极大的影响。

为了推动地方经济发展和改善市容，政府决定着手启动该烂尾楼项目，进行整体改造和完工工作。

二、现阶段工作情况1. 资金筹措目前，我们已经与多家银行、投资机构和房地产开发商进行了多次沟通，争取到了一定数量的资金支持。

而且，我们还在继续努力，希望能够得到更多的资金支持，确保项目的顺利进行。

2. 施工准备为了尽快恢复施工，我们对现场施工条件进行了全面的调查和评估，主动排查潜在的安全隐患，并采取了一系列措施进行整改和改善，确保施工人员的安全。

3. 设计方案我们已经联系了多家设计院，委托他们进行改造方案的设计和研究，目前，设计方案已经初步完成，并进行了反复的修改和优化，确保能够达到政府相关规定的安全和环保标准。

4. 招标工作为了保证工程质量，我们将采取公开招标的方式选择施工队伍，也已经开始着手准备相关的文件材料，并计划发布招标公告。

同时，我们也正积极联系相关供应商和施工队伍，争取得到更多的合作机会。

5. 社会影响烂尾楼的恢复工程，对于地方经济发展和城市形象的改善具有重要的意义，也受到了社会各界的关注和支持。

我们在走访调研中得知，当地居民和商家对于项目的启动表示了极大的欢迎和支持，他们也表示将全力配合我们做好项目的开发工作。

三、下一步工作计划1. 努力争取更多的资金支持，确保项目的顺利进行。

2. 继续加强与各相关部门和机构的合作，争取到更多的资源和支持。

3. 加强管理，确保安全施工，杜绝建设过程中的质量问题。

4. 积极推动项目的进展，争取尽快恢复施工。

5. 注重与社会的沟通和交流，及时解决与项目相关的问题和矛盾。

总结：作为项目负责人，我深知烂尾楼项目的重要性和紧迫性，我们将不遗余力，全力以赴，争取在最短的时间内完成相关工程，为当地经济发展和市容改善做出自己的一份力量。

楼盘烂尾现状分析报告楼盘烂尾是指房地产开发商在项目开发过程中因各种原因导致项目无法按时或按计划完成并交付使用的现象。

楼盘烂尾现象在房地产市场中比较常见，对开发商、购房者以及整个市场会产生一系列的影响。

首先，楼盘烂尾会给开发商带来巨大的经济压力。

在房地产开发项目中，开发商需要投入大量的资金用于土地购买、设计、建设等各个环节。

如果楼盘烂尾，项目不能如期完成，开发商将面临资金周转困难的问题。

此外，开发商还需要承担违约责任，包括向购房者支付相应的违约金或赔偿费用。

其次，楼盘烂尾对购房者来说也是一个巨大的困扰。

购房者在购买房产时通常会按照预售合同的约定支付房款，并按计划在约定的时间里收房入住。

然而，如果楼盘烂尾，购房者将无法按时入住，不仅给他们的生活带来困扰，还会造成经济损失。

购房者可能会面临租房或借宿等问题，而且由于楼盘烂尾导致房价下跌，购房者可能还会遭受经济损失。

此外，楼盘烂尾也会对整个房地产市场产生一定的负面影响。

一方面，楼盘烂尾会导致供应量减少，进一步加剧房地产市场的供需矛盾。

另一方面，楼盘烂尾会破坏购房者对房地产市场的信心，导致购房者对房地产市场的投资意愿降低，从而影响整个房地产市场的健康发展。

针对楼盘烂尾现象，相关部门和开发商可以采取一系列措施来规范市场秩序和保护购房者的权益。

首先，加强对开发商的监管，要求其按时完成项目并交付使用。

对于违约的开发商，相关部门可以采取行政处罚措施，如罚款、吊销开发商资质等。

其次，加强对预售合同的约束力，确保合同的执行力度，保护购房者的权益。

同时，相关部门可以建立楼盘烂尾的监测机制，及时发现和处理楼盘烂尾问题，避免问题扩大化。

总之，楼盘烂尾是一个常见的房地产市场问题，它给开发商、购房者以及整个市场都带来了负面影响。

只有加强监管和规范市场秩序，才能有效解决楼盘烂尾问题，维护房地产市场的稳定和健康发展。

烂尾楼断货分析报告近年来，城市化进程的快速推进带动了房地产市场的快速发展。

然而，在部分地区存在大量的烂尾楼现象，这些楼盘从开工到工程中途停工，最终无法交付使用。

针对烂尾楼断货的现象，我们进行了一项分析调查，旨在深入了解其原因并找出解决方案。

烂尾楼对经济社会造成的负面影响不可忽视。

首先，大量闲置的烂尾楼给城市景观造成了严重的影响，破坏了城市形象。

其次，烂尾楼无法交付使用导致购房者和投资者的利益受损，也让他们对整个房地产市场失去信心。

此外，烂尾楼对于城市发展也产生了一定的负面影响，阻碍了土地资源的有效利用。

因此，解决烂尾楼断货问题，不仅仅是解决一个单一问题，更是关系到城市可持续发展的重要课题。

那么，烂尾楼断货的原因究竟是什么呢？通过对市场和政策的分析，我们得出以下结论：首先，部分开发商存在资金链断裂的问题。

由于投资回报周期长，资金流动性不高，加之部分开发商盲目扩张和过度投资，导致资金链断裂，无法继续进行工程建设，最终形成烂尾楼。

其次，不少开发商缺乏规划管理能力和风险防范意识。

他们往往没有进行充分的市场调研和项目可行性研究，盲目追逐热点区域，没有全面评估市场需求和供给情况，因此难以预见后续的销售情况。

此外，政府监管不到位也是影响因素之一。

政府在项目的审批、监管和补贴方面存在疏漏，没有建立健全的审批机制和监管体系，容易造成开发商的违规行为。

针对烂尾楼断货问题，我们提出以下建议：首先，政府应该加强对房地产市场的监管，建立完善的审批机制和监管体系，对开发商进行资质评估和风险评估，避免“唐僧肉”现象的发生。

其次，加强对开发商的培训和监督，提高其规划管理能力和风险防范意识，鼓励他们进行充分的市场调研和项目可行性研究。

同时，政府还应提供适当的补贴和税收优惠政策，鼓励开发商在低风险项目上进行投资。

此外，政府还应加强与金融机构的合作，提供贷款和融资支持，确保项目的顺利进行。

另一方面，开发商自身也应该加强自律，提高文明规范意识。

揭秘烂尾楼五大形成原因及四大复活优势烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设投资或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。

此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。

烂尾楼形成的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。

其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。

这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的“心病”。

形成原因1、局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。

例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。

当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

2、由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。

例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。

3、市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。

例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

4、因施工质量低劣，被迫停工。

温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。

由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。

5、债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

烂尾楼的教训是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。

房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。

房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。

但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。

烂尾楼盘的财税账务处理在建项目收购有两种模式:一是通过收购其他公司股权获取该公司开发的在建项目。

该种方式的优点是操作简单，较少受到政策影响。

例如，《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

对于不符合该条件的开发项目，可以通过股权转让的方式实现项目转让。

缺点是股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税时扣除，造成税务成本较高。

二是土地或在建项目转让。

该种方式的优点是收购方支付的价款可在开发产品出售时扣除，未来税务成本较低。

缺点是前期投入较多，受政策影响较大。

通过股权收购获得开发项目，一般为非同一控制下的收购。

非同一控制下企业合并形成的长期股权投资按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》，对子公司投资应按购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值以及企业合并过程中发生的各项直接相关费用之和，作为其初始投资成本。

企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难以分配的，应当全部作为固定资产。

房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

【例】A公司公司是某某房地产集团公司的全资子公司，注册资本4000万元。

该公司成立以来只运作了A公司名园项目，土地经过招拍购入价款2800万元，契税84万元，已发生土地开发费用500万元。

上述资金均为母公司投入。

由于集团公司资金紧张，欲将该项目转让。

某某房地产公司欲进行并购。

经协商拟采用的并购方式有两种:一是股权收购，转让价格5000万元；二是项目转让，转让价格5850万元。

第一种方案：某某地产公司在办理股权变更时，依据股权转让协议和付款凭证进行会计处理。

借：长期股权投资一一A公司公司50000000贷：银行存款50000000第二种方案：某某地产公司依据项目转让协议和付款凭证进行会计处理。

烂尾房问题的社会影响和公众参与在中国的城市发展进程中，烂尾房问题是一个长期困扰着社会的难题。

烂尾房指的是由于各种原因导致建筑工程停工未完成的楼房。

这些半建成或者封存的楼房对于城市居民和整个社会都带来了很多负面影响。

本文将探讨烂尾房问题给社会带来的影响，并讨论公众参与在解决该问题中的重要性。

1. 经济影响烂尾房的存在对经济发展带来了巨大的负面影响。

首先，它浪费了大量的资源和资金。

在建筑过程中投入的资金变成了无法回收的固定资产。

同时，烂尾房也会降低房地产市场的信心，导致房地产开发商的信用受损，进而影响到整个行业的运作。

2. 社会安全隐患烂尾房的存在容易成为社会安全的隐患。

这些半建成的楼房由于缺乏维护和监管，可能存在结构安全隐患，给周边居民带来潜在的安全威胁。

此外，这些烂尾楼房通常成为犯罪分子的藏匿之地，给社会治安带来一定的压力。

3. 城市形象受损烂尾房的问题对城市的形象带来了不可挽回的损害。

这些半建成的楼房外观凌乱、缺乏统一的风格，严重破坏了城市整体的美观。

此外，这些废弃的楼房也给人以城市管理不善、效率低下的印象，降低了城市的整体竞争力。

4. 公众参与的重要性解决烂尾房问题需要公众的积极参与。

首先，公众能够提供建设中的楼房信息，帮助政府及时介入并解决问题。

其次，公众的监督能够强化政府和开发商的责任感，促使其加强对楼房建设过程的监管。

此外，公众参与还能够增加城市居民对建设项目的了解和认同感，提高整体的社会稳定性。

5. 加强监管与防范为了解决烂尾房问题，政府需要加强对房地产开发项目的整体规划和监管。

一方面，政府应加强对开发商的审查和评估，确保其具备足够的资金和能力完成建设任务。

另一方面，政府应制定更加完善的监管政策和法规，提高监管效能，避免烂尾房问题的再次发生。

6. 增加惩罚力度和法律保护对于那些故意拖延或是出现烂尾房问题的开发商，应加大处罚力度。

同时，政府应建立健全的法律保护体系，保护购房者的权益，确保其能够及时获得合法的补偿和赔偿。

烂尾房问题的经济影响和社会后果一、烂尾房问题的定义与背景烂尾房是指由于资金短缺、开发商经营问题或其他原因导致建筑工程无法按照原计划完成的现象。

在过去几年里，烂尾房成为了中国房地产市场的一大难题，给经济和社会带来了许多影响。

二、烂尾房问题对经济的影响1. 资本浪费由于烂尾房的存在，大量投入在房地产项目中的资本面临浪费的风险。

而这些资金本可以投入到其他领域，推动经济的发展。

因此，烂尾房问题对经济的发展起到了阻碍作用。

2. 影响房地产市场稳定烂尾房的存在会导致房地产市场供需关系紊乱，价格不稳定，进而对整个市场造成不良影响。

投资者对于房产项目的信心下降，投资意愿减弱，造成市场信任度降低，进一步加剧市场的不稳定性。

3. 建筑业恶性竞争为了追求高利润，一些开发商在房地产市场上不断推高房价，陷入恶性竞争之中。

这种现象容易带来盲目投资，导致房地产泡沫的形成和破碎。

而烂尾房问题的存在更是加剧了这种恶性竞争，使市场更加动荡不安。

三、烂尾房问题对社会的后果1. 污染城市形象烂尾房给城市带来了一定的污染。

不仅给原先规划好的城市形象带来了破坏，更给市民带来了心理上的困扰。

城市环境的污染会影响居民的生活质量和对城市的归属感。

2. 社会秩序混乱由于烂尾房的存在，涉及到的利益方众多，经常会引起纠纷和争议。

一些投资者、购房者甚至工人因此受到损失，容易引发社会秩序的混乱。

案件的处理和赔偿问题也给社会带来了巨大的压力。

3. 影响城市规划与发展烂尾房的存在严重影响了城市规划和城市发展的步伐。

原本应该是城市建设的重要部分的项目，由于停工、废弃或被拖延，给城市带来了一定的不确定性和隐患。

这会对城市发展的连续性和可持续性构成威胁。

四、烂尾房问题的解决1. 加强监管与法制建设政府需要加强对开发商和房地产项目的监管，提高违规成本，从源头上杜绝烂尾房问题的发生。

同时，完善相关法律法规，明确责任追究和补偿机制，保护购房者和其他利益相关方的合法权益。

烂尾楼清理整治调研报告烂尾楼是指建筑工程未能按照合同约定完成，停工或滞后施工的现象。

烂尾楼的存在不仅对城市形象造成负面影响，还给周边环境带来一系列问题。

为了解决烂尾楼问题，本次调研就烂尾楼清理整治进行分析和总结，以期提出相应的解决方案和建议。

烂尾楼问题主要存在于以下几个方面：1. 投资方问题：部分项目因投资方的资金链断裂或经营突变，导致项目无法继续进行。

2. 土地问题：一些项目因涉及土地流转、手续复杂或产权争议，导致工程无法进行。

3. 建筑规划与设计问题：一些项目由于规划与设计不合理，无法获得建设许可证或融资条件，进而导致工程停工。

针对上述问题，我们进行了深入的调研，并从以下几个方面提出了解决烂尾楼问题的建议：1. 完善相关政策法规：加强对烂尾楼项目的监管，建立健全土地使用及建设项目管理制度，明确责任主体和权益保障机制。

对于投资方失联、资金链断裂等情况，应制定相关处置措施，确保烂尾楼项目能够及时整治。

2. 加强项目规划和设计审批：对于项目规划、设计环节应加强审批机制，建立合理的审核机制，筛选出符合市场需求和发展方向的项目，避免规划与设计不合理导致的烂尾问题。

3. 加强土地管理：对于涉及土地流转、产权争议等问题，加强土地管理部门对项目土地使用情况的监督和审查，及时解决相关问题，确保项目正常进行。

4. 积极推动项目联合开发：对于部分烂尾楼项目，可以考虑寻找其他有潜力的开发商进行联合开发，共同分担风险和合理利用资源。

5. 健全拆迁安置和产权保障机制：加强对烂尾楼周边居民的拆迁安置工作，确保相关人员得到合理补偿和安置。

同时，要建立健全产权保障机制，解决产权纠纷，为项目整治提供依据和保障。

通过本次调研，我们深刻认识到烂尾楼问题对城市发展的不利影响，并提出了针对性的解决方案和建议。

解决烂尾楼问题要牵涉到政府、企业及相关法规的共同努力。

政府部门应加强监管和管理，提供政策支持和引导，建立健全的管理机制；企业应该加强自身管理，做好项目规划、设计和资金管理，提高项目成功率。