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“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录“烂尾楼”投资价值分析一、“烂尾楼”的形成和特点（一）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。
“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。
（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。
“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。
严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。
（三）分类“烂尾楼”按形成原因主要分为三类：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
（四）特点1、投资规模大、搁置时间长；2、债务关系错综复杂；3、地理位置优越；4、政府有一定优惠政策、复工手续简单；5、需调整营运方案，投入后续资金；6、折价出让；（五）处置方法每个“烂尾楼”项目都有其具体的不同特点，要针对特点采取不同的清理办法。
“烂尾楼”处置的主要方式：1、自行复工。
开发商资金实力较雄厚，项目无诉讼纠纷的停工工程，督促开发商定期自行复工。
2、协助业主进行转让。
业主已不打算自行建设的项目，可由业主自行转让。
但要规定转让期限，不能无限期拖延。
3、托管。
对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目本身价值，且市场潜质较大，而现开发商又无力继续操作，则可以由政府指定中介机构进行处置。
基于假设开发法对烂尾楼房地产价值评估的研究江㊀颖摘㊀要：在全国飞速加强城市建设的光鲜背景下，房地产行业是发展最核心的内容，该行业所带动起的宏观力量不容小视㊂然而伴随着房地产发展给中国经济带来巨大红利的同时，局部地区房地产过热，房地产公司管理不善等原因，导致一些在建楼盘中途停工，成了烂尾楼㊂烂尾楼的存在，不仅浪费城市的土地资源，还制约着地方经济发展，成为国家和社会的心头大患㊂近年来，国家对这一问题逐渐重视起来，推出了一系列关于烂尾楼再开发的政策㊂由于烂尾楼自身的特殊性，目前大家在如何对其进行评估的问题上存在一些争议㊂文章通过分析烂尾楼存在的原因，探讨假设开发法在烂尾楼房地产评估中实施的可行性和不足之处㊂关键词：房地产；烂尾楼；假设开发法一㊁基本概念（一）烂尾楼的基本概念烂尾楼是指已办理用地㊁规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目㊂烂尾楼的存在破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，且对居民生活带来不便㊂（二）假设开发法的概念假设开发法是预测待估价房地产的预期开发价值，然后扣除正常投入㊁正常税费及合理利润后得到的剩余价值，以此来测算待估价房地产价值的一种方法，其本质是以估价对象的预期价值为导向来求取估价对象的当期值㊂二㊁烂尾楼形成的原因（一）工程项目建设资金链断裂烂尾楼形成最主观的原因就是建设资金不足，其中，导致资金断裂的原因多种多样，主要包括：１．因开发商没有做好充分的前期准备，致使建设项目启动后中途面临资金短缺危机；２．因 炒楼大热 开发商过度集中于某一个地区的房地产业，楼盘房价居高不下，政府出面宏观调控资源配比，房地产项目措手不及，就导致资金衔接不上；３．因资金来源被截，全球经济环境处于起伏状态，不得不使工程被迫停工㊂（二）房地产市场缺乏自我约束房地产近年来一度被外界认为是暴利行业，所以各行业有资本的人士都跃身进入该行业㊂过多过杂的企业突然涌入会造成该市场的调节混乱，销售前景一片迷茫，导致烂尾楼越来越多㊂（三）工程建筑质量低劣经济效益是房地产商和承包商所考虑的重中之重㊂在利益与道德的选择上，金钱至上的驱使下，有些房地产承包商昧着良心暗中偷工减料，不顾建筑安全质量规范标准的约束，最后就产生因建筑安全质量不达标的烂尾楼㊂三㊁烂尾楼评估方法的选择烂尾楼虽然也属于房地产这一大类，但属于一种特殊的在建工程㊂所以在评估实务中，一般是采用评估在建工程的方法对其进行评估㊂适用于在建工程的评估方式也基本适用于烂尾楼的价值评估㊂而评估在建工程，通常有假设开发法㊁成本法㊁工程进度法，由于烂尾楼项目的特殊性，烂尾楼并不是一个已完成的工程项目，所以无法同市场中的已经完成房地产销售的工程相比较，所以市场法并不适用烂尾楼的评估㊂与此相类似，由于烂尾楼的未完成性，所以烂尾楼并不能直接产生效益，因而很难直接预测其未来的收益，无法通过对未来的收益进行折现来求取评估时点的房地产市场价值㊂所以在实务中，主要是以假设开发法为主，因为假设开发法是一种综合性的评估方法，它包含了收益法㊁成本法㊁市场法三大主要评估方法的基本原理，所以更适用于评估烂尾楼这一具有特殊性的在建工程㊂总之，在传统的房地产评估方法中，假设开发法最合适于烂尾楼的价值评估，然而，假设开发法也存在局限性㊂首先，假设开发法的估价过程大都采用定性分析，受人为主观因素控制较强，评估结果的可信度大为降低㊂另外，烂尾楼在后续建设过程中不仅会发生工程变更，而且待估房地产后续销售期普遍持续时间长，在这期间，市场行情会受到房地产政策和经济发展趋势影响波动，评估师不可能对续建过程中产生所有变化充分考虑，这导致了预测未来开发完成后的房地产价格具有一定的难度㊂其实，假设开发法估算烂尾楼价值实质采用的倒算法，即先用市场法求出烂尾楼未来开发完后的市场价值，再减去烂尾楼续建成本即可求出其价值，由此可看出假设开发法面临的主要问题就是市场法评估未来房地产价值不够客观㊂现阶段，一些学者对于这一问题引入了灰色理论㊁模糊数学的概念，对市场比较法进行灰色模糊建模，从而将市场法的估价过程定量化，使估价结果更加合理，这将有利于烂尾楼开发再利用价值的评估㊂参考文献：［１］李健．城市烂尾楼处置及预防的措施［Ｊ］．辽宁建材，２００６（２）：８３－８４．［２］刘景涛．关于烂尾楼资产处理的若干思考［Ｊ］．中国总会计师，２０１０（４）：５２－５３．［３］杨忠直．资产评估引论［Ｍ］．北京：科学出版社，２００８：３５．［４］薛姝，周晖．给予假设开发法的房地产拆迁估价思考［Ｊ］．湖南城市学院学报，２００５，６（２６）：６３－６４．［５］王幼松，张雁，曾能万，等．广州市烂尾楼问题分析及对策研究［Ｊ］．建筑经济，２００７（７）：３１－３３．作者简介：江颖，重庆理工大学㊂８８。
第三节烂尾楼存在的风险经过我们对重庆烂尾楼市场的初步分析，我们认为投资者在收购烂尾楼项目时主要应该关注以下几个方面：1.商业方面(Business Aspect)投资者在收购烂尾楼项目之时要考虑诸多商业方面的因素，其中主要应该注意以下几个方面的问题：（1）市场定位(Marketing Position)：分析把握市场需求和定位是首要问题。
这一步走准了，全盘皆赢；走错了，全盘皆输，重蹈覆辙。
剩下的烂尾楼难啃，最大的难题、最大的风险就在这一步，因为市场在变化，有“看不见的手”在作用。
（2）设计缺陷(Design Flaws)：有的烂尾楼设计尚可，不须大动手术就可竣工；有的项目则需要对设计和配套作大“手术”，前者好办，后者风险不小，弄不好花钱成了“无底洞”，或者费力不讨好，淘神不见效。
比如由于年代的原因,烂尾楼都为点式住宅,所以其总体设计比较老旧，相应的配套设施不够齐全，在房型、采光、设备等方面都明显滞后等等，这都成为烂尾楼项目的痼疾。
（3）工程质量(Project Quality)：有的是生来就有点问题，有的是有点问题你先也不一定清楚，投资建设了或者使用起来才发现，这也是风险。
（4）投资预算(Investment Budget)：投资核算不准确，或者不量力而行，或市场发生变化，都有可能造成项目再次“烂尾”。
更有投机者，以楼炒楼若失算，这风险就更大了。
投资烂尾楼，一定要有雄厚的资金实力。
其次还有金融风险，投资者不能按时给银行兑现，或者竣工后贷给个人的购房按揭款等，对金融机构来说也存在风险。
2.法律方面(Legal Aspect)在我们的项目经验中，投资者除了应该关注的烂尾楼的商业前景以及发展规划之外，烂尾楼存在的法律问题也应该得到充分的考虑。
在烂尾楼项目中主要出现得法律问题主要包括以下几个方面：（1）原物权所有人是否已付清土地使用权的出让金(Land Grant Fee)问题。
由于在国内，有些地方常常是“先生孩子后取名”。
烂尾楼可行性研究报告一、引言烂尾楼是指由于各种原因未能按期竣工的建筑项目，通常是由于资金链断裂、业主违约、工程管理不善等原因所导致。
在城市化进程中，烂尾楼已经成为一个严重的社会问题，影响着城市的风貌和经济的发展。
本报告旨在对烂尾楼的可行性进行深入研究，提出相应的解决方案，以推动烂尾楼问题的解决。
二、研究背景烂尾楼问题是一个长期存在的社会问题，特别是在我国的城市化进程中，由于各种原因导致的烂尾楼成为一个严重的困扰。
据统计，我国目前存在的烂尾楼数量已经达到了数百万平方米，给城市的发展带来了严重的影响。
烂尾楼不仅影响着城市的景观，也影响了城市的规划和开发，给城市的居民带来了诸多不便。
针对烂尾楼问题，政府部门和相关机构一直在积极寻求解决方案，但是目前尚未形成较为有效的解决途径。
因此，有必要对烂尾楼的可行性进行深入研究，以期能够提出具体的解决方案，推动烂尾楼问题的解决。
三、研究目的1.了解烂尾楼的现状和存在的问题，探讨烂尾楼造成的原因；2.对比国内外相关解决方案，寻求适合我国实际的解决途径；3.提出针对烂尾楼问题的解决方案，推动烂尾楼问题的解决；4.为政府部门和相关机构提供决策参考，促进相关政策的制定和实施。
四、研究方法本研究将采用文献研究、案例分析和访谈调查相结合的方法进行深入研究。
首先通过文献研究，了解烂尾楼问题的现状和存在的问题；其次通过案例分析，对比国内外解决方案，寻求适合我国实际的解决途径；最后通过访谈调查，收集烂尾楼相关的数据和信息，为研究提供更为全面的参考。
五、研究内容1.烂尾楼问题的现状和存在的问题了解烂尾楼的现状，分析烂尾楼问题存在的原因，为后续研究提供基础。
2.国内外相关解决方案的对比分析通过对比国内外相关解决方案，寻求适合我国实际的解决途径。
3.针对烂尾楼问题的解决方案提出针对烂尾楼问题的解决方案，包括政策建议、法律规范、金融支持等方面的建议。
4.推动烂尾楼问题的解决为政府部门和相关机构提供决策参考，促进相关政策的制定和实施。
麻雀变凤凰——一个烂尾楼成功操作的真实案例最近一段时间，“飞洲”在房地产界被提及的频率最高，而“飞洲国际广场”这个由上海最大的烂尾楼改造而成的项目，再次上演了一幕烂尾楼起死回生的奇迹。
飞洲国际广场原名宝通大厦，曾被称为“上海烂尾楼王”，上个月被温州的民营企业上海飞洲集团斥资7亿元收购。
飞洲国际广场项目刚刚有些眉目时，就有投资者打电话向该楼盘的经销商进行垂询，之后的销售态势一直相当良好，这也令烂尾楼的合理处置问题再度成为媒体关注的热点。
据了解，上海的烂尾楼项目最多时竟有600处之多，如何处置这些烂尾项目是令政府颇为头疼的问题。
烂尾楼不仅浪费了大量的资金，而且经年伫立在风中，有碍市容观瞻。
前两年比较流行的做法是将烂尾楼改造成小户型公寓，而近一段时间来，改建成办公楼的逐渐多了起来，颇得业界的认可。
一、营销推广的目的与目标1、目的：（1）推出“购物即享受”的消费新概念（2）使“春之声”服饰广场成为重庆市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题商场的第一品牌。
2、目标：（1）开业前达到50%以上在目标消费者中的知名度。
（2）第二阶段达到70%以上在目标消费者中的知名度。
（3）第三阶段达到85%以上在目标消费者中的知名度。
（4）优先提及率达到60%以上。
位于普陀区长寿路叶家宅路路口的沙田大厦售楼处人流涌动，往来者络绎不绝，生活在这周边的老居民都知道，原来这里有一处停工多年的烂尾楼项目，而如今这个昔日影响观瞻的“半拉子”工程已经旧貌换新颜，2个月不到的时间里上演了一出令人称道的“麻雀变凤凰”的奇迹。
这样一个奇迹是如何上演的？为此，我们专门采访了全程代理这个项目的易兴置业投资咨询有限公司的罗武君先生。
罗先生从这个项目的起源讲起，定位，包装，再次上市销售一步步，如数家珍。
昔日烂尾的原因目前的沙田大厦项目其早期的开发商是一家东北地区的房产开发公司，当初整个项目规划设计共3幢楼宇，其中一幢为商住两用楼，就是现在的沙田大厦。
（价值管理）烂尾楼投资价值分析“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录壹、“烂尾楼”的形成和特点1（壹）概念1（二）成因1（三）分类1（四）特点2（五）处置方法2二、“烂尾楼”现状及处理案例3（壹）“烂尾楼”市场总体情况3（二）“烂尾楼”现状3（三）“烂尾楼”处置成功案例5三、“烂尾楼”投资价值分析6（壹）市场需求7（二）投入成本9（三）产权问题11（四）政府优惠和配套政策11（五）融资问题12四、重庆市烂尾楼典型案例14（壹）项目概况14（二）处置14（三）优惠政策15（四）项目初步分析16五、“烂尾楼”的投资机会分析16（壹）宏观政策背景16（二）银行不良资产的主要内容16（三）投资价值的判断17（四）参和“烂尾楼”投资的可能性及意义18 六、结论18“烂尾楼”投资价值分析壹、“烂尾楼”的形成和特点（壹）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工壹年之上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。
“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。
（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。
“烂尾楼”壹般地处城市要道或商业中心。
严重影响市容市貌；投资巨大，壹般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之壹。
（三）分类“烂尾楼”按形成原因主要分为三类：壹是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
烂尾楼投资价值分析随着中国经济的快速发展，房地产业也逐渐成为了主要的投资项目之一。
而在房地产市场中，一些未完工的楼盘也成为了投资者们关注的焦点，这些未完工的楼盘通常被称为“烂尾楼”。
在许多城市中，烂尾楼已经成为了一个公共热点，对于投资想要赚钱的人来说，烂尾楼是否有投资价值是一个广泛关注的问题。
因此，本文将探讨烂尾楼是否有投资价值，并探讨其优缺点、投资风险及未来发展趋势。
优点首先，对于那些想要快速获取房产的投资者来说，烂尾楼可以是个不错的选择。
由于项目不完工，其预售价低于同区域同等的完工项目，因此，一些投资者可以在低价购买这些烂尾楼，然后在完工后高价出售或出租。
其次，这些项目通常不需要再次开发土地，因为它们通常在开发周期的某个阶段被终止，缺少适合从事开发活动的土地场所。
由于土地费用的提高，开发商在评估自己在建项目的利润时，肯定会考虑到这些成本。
所以以低成本购买这些已经停工的项目，一些投资者可以大大地节省土地开发成本。
缺点烂尾楼作为一种不完善的投资商品，有一些与其相关的缺点。
第一个是需要更多的资金进行投资。
尽管资产价值相对较低，仍然需要投资者以现金或贷款的形式购买。
此外，对修复这些“烂尾楼”进行资本和劳动力投资，以及维护物业的投资成本也非常高。
其次，购买烂尾楼面临着许多法律和合同风险。
购买之后，购房者必须合法地获取房产所有权，在此过程中要遵守所有的法律规定，如签署合同、交付钱款、出售中止或维权的情况申请。
否则，投资者有可能会遭到经济损失或法律纠纷。
投资风险毫无疑问，投资烂尾楼同样存在风险。
由于市场的不稳定和政策的变化，投资者可能面临着极高的风险。
如果在购买烂尾楼时未能充分评估市场走势，可能会面临投资的失败，并遭受巨大的经济损失。
此外，政府政策的影响也可能导致投资者面临诸如税收和监管费用等挑战。
因此，投资者在投资烂尾楼时，必须充分评估宏观经济环境和局地政策，降低其投资风险。
未来发展趋势未来发展的趋势很难预测，但一些专家认为，烂尾楼市场的生存将出现新的挑战和机遇。
目录一、项目产权关系 (4)二、项目基本情况 (4)1、区域位置 (4)2、占地面积 (4)3、交通环境 (4)4、周边配套 (4)5、工程进度 (4)6、原物业规划情况 (5)7、项目相关的批文 (6)三、项目拟转让情况 (6)四、项目竞买价测算 (7)(一)测算对象 (7)(二)测算时点 (7)(三)竞买价含义的定义 (7)(四)估价对象市场定位 (7)(五)估价对象规划 (7)(六)估价方法的选用 (8)1、假设开发法计算公式 (8)2、技术路线 (8)3、测算依据 (9)(七)续建工程开发周期 (9)(八)物业销售经营计划 (9)(九)物业租售单价的确定 (10)一)住宅物业销售单价确定 (10)1、当前销售单价确定 (10)2、本物业销售期间销售单价确定 (11)二)裙楼物业租赁单价确定 (11)1、一层租赁单价确定 (11)2、二至四层租赁单价的确定 (11)三)办公物业租赁单价确定 (11)1、比较实例选择 (11)2、比较因素选择 (12)3、比较因数条件说明 (12)4、比较因数条件指数 (13)5、比较因数修正 (13)6、待估物业租赁比准价格 (13)四)车位物业租赁单价确定 (13)五)物业租售单价汇总一览表 (14)(十)测算过程 (14)一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 (14)1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 (14)2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (14)【1】确定年租金总收入 (14)【2】确定年出租总费用 (15)【3】确定年净收益 (16)【4】确定资本化率 (16)［1］确定求取资本化率的方法和步骤 (16)［2］选择可类比交易案例 (16)［3］计算过程 (16)〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 (16)〖2〗求取交易案例的资本化率 (17)〖3〗求取待估物业的资本化率 (17)【5】确定收益年期 (17)【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (17)3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 (18)二)续建成本 (18)三)管理费用 (18)四)买方竞买该续建工程应负担的契税 (18)五)投资总收益 (19)六)求取竞买最高价 (19)七)求取合理竞买价 (20)【1】汇通大厦地价现值估算 (20)［1］选择比较实例 (20)［2］比较因素选择 (21)［3］比较因素指数 (21)〖1〗交易情况修正 (21)〖2〗交易日期修正 (21)〖3〗土地用途修正 (21)〖4〗土地级别修正 (21)〖5〗容积率修正 (21)〖6〗区域因数、个别因数修正 (21)〖7〗土地剩余使用年期修正 (22)〖8〗修正系数一览表 (22)［4］比较因数修正 (22)［5］待估宗地比准价格 (22)【2】新增用地地价估算 (22)【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 (23)【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 (23)【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 (23)【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 (23)【7】合理竞买价 (23)五、附件 (24)附件一《中国人民银行成都分行公告》 (25)附件二《汇通大厦土地使用证》 (26)附件三《汇通综合业务大楼投资许可证》 (27)附件四《汇通综合业务建设用地规划许可证》 (28)附件五《汇通综合业务成都市建设工程规划许可证》 (29)附件六《汇通综合业务成都市建设工程施工许可证》 (30)附件七《汇通综合业务成都市工程建设许可证》 (31)附件八《关于加快汇通大厦复工建设的通知》 (32)附件九《汇通大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十《新征用地待建大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十一《已付款购买的各种设备和材料清单》 (34)汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。
烂尾商场盘活方案在很多城市，由于各种原因，烂尾楼、烂尾商场等已经闲置了很长一段时间。
在城市发展的过程中，这些闲置的楼宇给城市带来了一定的负面影响。
空置的烂尾商场花费了很多投资人的时间和资金，而且还会影响城市的整体形象和经济发展。
因此，需要找到一种合适的方案，将这些烂尾商场盘活起来，不仅可以为投资人带来更多的收益，同时也有助于城市的经济发展。
定位当前市场需求首先，需要进行市场调研。
了解当前市场上的需求，确保盘活方案符合市场需求。
通过研究市场趋势和商业模式，选择合适的供应商和租户，提供市场需要的商品和服务。
同时，考虑到消费者对于环境和场所的要求，确定商场的装修和设计。
建立多元化的商业综合体为了提高商场的吸引力和活力，需要建立一个多元化的商业综合体。
可以考虑把商场从单一的购物中心转变成一个综合性的商业体，提供多种类型的商业服务，比如餐饮、娱乐、文化、休闲、教育、健身、医疗等等。
商场的功能应该具有多样性，以满足各种人群的需求，并且能够满足不同消费者的消费需求。
宣传策略为了确保商场的知名度和吸引力，需要进行宣传。
可以通过电视广告、户外广告、纸媒广告、互联网广告、公关媒体等多种方式，提高商场的知名度和吸引力。
与此同时，还可以通过活动和奖励计划，吸引更多的消费者和客户，提高商场的关注度。
提供优质服务为了保证商场的运营和成功，需要提供优质服务。
通过提供优质的服务和环境，吸引顾客的到店消费，并培养商户的忠诚度。
比如，提供优质的客户服务、定期的促销活动、不间断的物流服务以及高品质的商品和服务等等。
管理保障商场经营需要实施有效的管理，确保每个环节都顺畅运行。
通过有效的管理保障措施，以确保商场稳定的管理和运营。
比如协调物流供应链、建立体系化的管理方法、提供全天候的客户服务、规范合作伙伴的行为准则等等。
有效的管理保障措施可以减少很多运营成本和工作量，并为商场后期的发展和改进提供支持。
总结综上所述，盘活烂尾商场需要考虑很多的因素，如市场需求、商业综合体的建立、宣传策略、服务质量和管理保障等方面。
揭秘烂尾楼五大形成原因及四大复活优势烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设投资或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。
此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。
烂尾楼形成的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。
其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。
这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的“心病”。
形成原因1、局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。
例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。
当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。
2、由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。
例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。
3、市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。
例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。
4、因施工质量低劣，被迫停工。
温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。
由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。
5、债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。
烂尾楼的教训是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。
房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。
房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。
但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。
烂尾楼盘的财税账务处理在建项目收购有两种模式:一是通过收购其他公司股权获取该公司开发的在建项目。
该种方式的优点是操作简单，较少受到政策影响。
例如，《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
对于不符合该条件的开发项目，可以通过股权转让的方式实现项目转让。
缺点是股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税时扣除，造成税务成本较高。
二是土地或在建项目转让。
该种方式的优点是收购方支付的价款可在开发产品出售时扣除，未来税务成本较低。
缺点是前期投入较多，受政策影响较大。
通过股权收购获得开发项目，一般为非同一控制下的收购。
非同一控制下企业合并形成的长期股权投资按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》，对子公司投资应按购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值以及企业合并过程中发生的各项直接相关费用之和，作为其初始投资成本。
企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难以分配的，应当全部作为固定资产。
房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
【例】A公司公司是某某房地产集团公司的全资子公司，注册资本4000万元。
该公司成立以来只运作了A公司名园项目，土地经过招拍购入价款2800万元，契税84万元，已发生土地开发费用500万元。
上述资金均为母公司投入。
由于集团公司资金紧张，欲将该项目转让。
某某房地产公司欲进行并购。
经协商拟采用的并购方式有两种:一是股权收购，转让价格5000万元；二是项目转让，转让价格5850万元。
第一种方案：某某地产公司在办理股权变更时，依据股权转让协议和付款凭证进行会计处理。
借：长期股权投资一一A公司公司50000000贷：银行存款50000000第二种方案：某某地产公司依据项目转让协议和付款凭证进行会计处理。
楼房烂尾情况汇报
最近，我们对楼房烂尾情况进行了一次全面的汇报和调查。
经过实地走访和相关资料的搜集，我们发现了一些情况，现将汇报如下：
首先，我们发现了一些楼房烂尾的主要原因。
在调查中，我们发现一些楼房烂尾的主要原因包括资金链断裂、开发商资金链断裂、政策调整、市场变化等。
这些原因导致了一些楼房项目的建设进度受到了影响，甚至出现了烂尾的情况。
其次，我们发现了一些楼房烂尾项目的具体情况。
在调查中，我们发现了一些楼房烂尾项目的具体情况，包括项目地点、建设规模、建设进度等。
通过对这些具体情况的了解，我们可以更好地分析和解决楼房烂尾问题。
此外，我们还发现了一些楼房烂尾项目的影响。
在调查中，我们发现了一些楼房烂尾项目对周边环境、市场秩序、投资者利益等方面的影响。
这些影响对于相关部门和单位来说都是需要重视和解决的问题。
最后，我们提出了一些建议和对策。
在调查中，我们提出了一些针对楼房烂尾问题的建议和对策，包括加强监管、完善政策、促进资金流动等。
这些建议和对策有助于解决楼房烂尾问题，维护市场秩序，保护投资者利益。
综上所述，通过这次楼房烂尾情况的汇报和调查，我们更加深入地了解了楼房烂尾问题的原因、具体情况、影响以及解决对策。
我们相信，在相关部门和单位的共同努力下，楼房烂尾问题一定能够得到有效的解决，为市场的健康发展和投资者的利益保护做出应有的贡献。
阳光领域烂尾风险评估报告烂尾风险是指一个项目或工程在施工过程中出现了一系列问题导致无法按时完成，或者施工完全终止的情况。
在阳光领域中，烂尾风险评估是非常重要的，因为太阳能发电、太阳能热水器等项目需要大量的投资和长期的运营，一旦项目发生烂尾，不仅会造成巨大的经济损失，还会影响行业发展和社会形象。
下面是我对阳光领域烂尾风险进行的评估报告：一、政策风险阳光领域的项目往往受到政策的影响，例如太阳能发电项目可能需要政府的补贴或定价政策的支持。
如果政府在项目进行中取消或减少了补贴政策，项目的经济回报可能会大幅减少，导致项目无法继续进行。
因此，政策风险是阳光领域中的一个重要的烂尾风险。
二、融资风险太阳能项目通常需要大量的资金投入，因此融资是项目顺利进行的关键因素。
如果项目融资出现问题，例如银行贷款无法及时获得或借款成本过高，可能会导致项目无法按计划进行，最终可能面临烂尾的风险。
三、技术风险在阳光领域中，技术问题是一个非常重要的风险因素。
太阳能发电项目的技术研发和设备选型是项目成功的关键。
如果项目在技术上遇到问题，例如设备故障、技术难题无法解决等，可能会导致项目无法正常运行，进而面临烂尾的风险。
四、施工风险阳光领域的项目往往涉及到复杂的施工工程，例如太阳能光伏电站的土建和设备安装等。
如果施工过程中遭遇到困难，例如工期延误、建筑质量问题等，可能会导致项目无法按时完成，从而面临烂尾风险。
五、运维风险阳光领域的项目通常需要长期的运维和维护。
如果在项目运营期间出现了无法解决的技术或设备故障，可能会导致项目无法正常运行，进而面临烂尾的风险。
此外，由于项目的运营需要不断投入人力和物力，如果运维成本过高或无法继续承担，也可能导致项目面临烂尾风险。
六、市场风险阳光领域是一个不断发展的市场，市场需求和竞争状况的变化可能会影响项目的进展。
例如，市场需求下降或竞争加剧可能导致项目无法按计划运行，最终面临烂尾的风险。
针对上述风险，我建议采取以下措施来降低烂尾风险。
楼房烂尾情况汇报怎么写近期，我们对楼房烂尾情况进行了全面的调查和汇报，以下是我们的调查结果和分析。
首先，我们对楼房烂尾的定义进行了梳理。
楼房烂尾，是指在建设过程中由于各种原因导致建筑工程无法按时完工，或者工程停滞、拖延、中途停工而形成的一种现象。
烂尾楼房不仅给周边环境带来了负面影响，还给业主和投资者带来了巨大的经济损失。
其次，我们对楼房烂尾的原因进行了分析。
首先，资金链断裂是导致楼房烂尾的主要原因之一。
由于资金链断裂，开发商无法继续投入资金进行建设，导致工程无法继续进行。
其次，施工质量问题也是导致楼房烂尾的重要原因。
施工过程中出现质量问题，需要进行整改和修复，导致工程进度延误。
此外，法律法规不健全、监管不到位、市场环境变化等因素也是导致楼房烂尾的重要原因。
接下来，我们对楼房烂尾给社会带来的影响进行了详细的分析。
首先，楼房烂尾给周边环境带来了负面影响，影响了城市的形象和环境。
其次，楼房烂尾给业主和投资者带来了巨大的经济损失，他们无法按时入住或者无法收回投资，造成了严重的财务困扰。
此外，楼房烂尾还会导致工程质量问题，给居民的生活安全带来隐患，甚至可能引发社会不稳定因素。
最后，我们对解决楼房烂尾问题提出了建议。
首先，加强监管，完善相关法律法规，提高违法成本，加大对违法行为的处罚力度。
其次，加强资金监管，规范资金使用，防止资金链断裂。
同时，加强施工质量监管，提高施工质量，确保工程按时完工。
此外，建立健全的市场机制，促进房地产市场健康发展，防范楼房烂尾现象的发生。
综上所述，楼房烂尾问题是一个复杂的社会问题，需要政府、企业和社会各界共同努力才能够解决。
我们希望通过我们的调查和汇报，能够引起社会的重视，促进楼房烂尾问题的解决，为城市的发展和社会的稳定做出贡献。
烂尾楼变价处置方案(一)烂尾楼变价处置方案1. 背景烂尾楼是指由于各种原因导致建筑工程停工或未按计划完成，造成项目无法正常使用或销售的楼房。
烂尾楼的处置是一个严峻的问题，因为它们不仅影响城市的形象与环境，还给相关利益方带来巨大的经济损失。
2. 目标本方案的目标是将烂尾楼变价处置，实现资源最大化利用，为城市发展提供新的机遇，并尽可能减少相关利益方的经济损失。
3. 方案为了实现烂尾楼变价处置，需要采取以下措施：3.1. 评估与调研•对烂尾楼的现状进行评估，包括建筑质量、楼层结构、地理位置、市场需求等方面的调查研究。
•调查相关法律法规以及市场环境，了解变价处置的限制与机会。
3.2. 招商引资•制定招商引资计划，吸引具备资金实力与资源支持的企业或投资者参与烂尾楼项目。
•联系潜在投资方，与其洽谈合作意向，并提供项目潜力与投资回报的论证。
3.3. 项目改造与规划•对于不符合市场需求的烂尾楼，进行改造与重新规划，以满足当地市场的实际需求。
•合理规划烂尾楼项目的功能、设计和区域布局，以提高项目的投资价值和市场竞争力。
3.4. 营销与推广•制定全面的营销与推广策略，包括线上和线下渠道，并利用媒体和社交网络进行宣传。
•强调改造后的烂尾楼的特色与优势，并与潜在购房者或租赁方进行充分沟通，增加其认可度和市场份额。
3.5. 合作与协调•与相关政府部门、金融机构以及相关利益方建立密切合作关系，争取政策支持和资金支持。
•落实各方责任，确保烂尾楼变价处置方案的顺利实施。
4. 重点难点•评估烂尾楼的实际价值和变价潜力可能面临信息不充分的挑战。
•招商引资过程中需要筛选出具备真实意愿和资金实力的投资方。
•改造与规划阶段需要考虑市场需求与投资回报之间的平衡。
•营销与推广过程中需要对目标客户进行精准定位与有效沟通。
5. 预期效果通过以上方案的实施，预期实现以下效果：•实现烂尾楼的价值最大化，将其变为具有较高投资回报的资产。
•促进城市发展，改善城市形象，提升周边区域的价值和居住品质。
“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录“烂尾楼”投资价值分析一、“烂尾楼”的形成和特点（一）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。
“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。
（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。
“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。
严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。
（三）分类“烂尾楼”按形成原因主要分为三类：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
（四）特点1、投资规模大、搁置时间长；2、债务关系错综复杂；3、地理位置优越；4、政府有一定优惠政策、复工手续简单；5、需调整营运方案，投入后续资金；6、折价出让；（五）处置方法每个“烂尾楼”项目都有其具体的不同特点，要针对特点采取不同的清理办法。
“烂尾楼”处置的主要方式：1、自行复工。
开发商资金实力较雄厚，项目无诉讼纠纷的停工工程，督促开发商定期自行复工。
2、协助业主进行转让。
业主已不打算自行建设的项目，可由业主自行转让。
但要规定转让期限，不能无限期拖延。
3、托管。
对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目本身价值，且市场潜质较大，而现开发商又无力继续操作，则可以由政府指定中介机构进行处置。
4、强制拍卖。
对项目执行标的大于项目价值，又涉及到存在相关诉讼的项目，则限定拍卖条件，进行强制拍卖，让新投资方注资激活问题楼盘。
债权人通过法院拍卖收回资金。
5、强制拆除。
对于那些无力盘活，又无继续开发价值且严重影响城市景观的烂尾楼坚决予以拆除。
二、“烂尾楼”现状及处理案例（一）“烂尾楼”市场总体情况1、全国情况国内“烂尾楼”主要分布在海南、上海、北海、北京等地，其中北京最少，仅十几处。
据1998年的统计，海南停缓建工程总报建面积为1600万平方米，闲置土地近18618公顷。
上海，截至2002年12月，停建缓建楼盘项目累计达624个，涉及总金额近1000亿元。
北海有108个，直接沉淀资金200亿元。
其他各大型城市，一般都在几十个左右。
其中，住宅和商务楼的比例大概在1：9左右。
2、重庆市情况据“搜房网”提供的数据，截至2003年底，重庆市五城区和高新区范围内的停建工程总面积达100万平方米，有68处之多。
主要分布在机场高速、人民南路、人民北路。
其中90%以上“烂尾楼”定位为酒店、写字楼。
有30个“烂尾楼”正式对外公布并接受举报，包括爱舍尔花园、恒利大厦、四川省图书馆、明日大厦、西南高分子综合楼、四川省蔬菜副食品批发市场、金舟大厦、同源大厦、成都锻造厂科技大楼、江波华城、御峰苑、王府井大厦、京都大厦、九医院综合楼、创伤康复中心、广东商城、富临住宅、天一教育大厦、乐山大厦、国龙湖大厦、攀枝花大厦、锦源商住楼、白屋商住楼、汇通大厦、龙舟大厦、李家沱综合楼、青羊综合楼、双林综合楼、华昌酒店、国贸中心。
（二）“烂尾楼”现状2002年开始，民间资本逐渐瞄准了“烂尾楼”，到“烂尾楼”淘金的企业骤然增多。
“烂尾楼”突然变成“香饽饽”，成功案例不断涌现。
进入2004年，全国各大城市的“烂尾楼”市场均呈现升温趋势，更有2004年以“烂尾楼盘活年”载入中国房地产史的说法。
海南处置“烂尾楼”等停缓建工程有了突破性进展。
据统计，目前海南省共有四百四十四宗停缓建工程申报了处置方案，占总量的百分之八十三；已有二百一十四宗开始续建，占停缓建工程总量的百分之三十六点八，其中八十一点零四万平方米已竣工；批准现状竣工一百零五宗；批准改临时建筑十一宗；批准改为临时绿地十七宗；拆除十二宗。
被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。
据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。
从2001年1月至2002年5月，仅上海国拍一家拍卖行就拍卖成交了再建工程11个，成交面积约为22.962万平方米，成交金额约为2.8亿元。
上海中华企业股份有限公司已经瞄准了上海市中心10幢以上的“烂尾楼”，并为之准备了10亿元的收购资金，以1.3亿元拍下的“中诚大厦”很可能仅仅是该公司投资“烂尾楼”的开始。
据悉，瑞士的一家投资银行已瞄准了上海的4处“烂尾楼”。
在“烂尾楼”最多的静安区，2003年已有40多个停工3年以上的“烂尾楼”项目重新启动。
而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的“烂尾楼”项目。
上海“烂尾楼”有望在3年之内全部消除。
北海几年来已有19个“烂尾楼”陆续盘活。
2003年６月１８日，有“成都１号烂尾楼”之称的假日大厦以1.207亿元的高价被来自南京的欧瑞房地产开发公司和上海东度集团拍走。
成都万福桥头的攀枝花大厦、永丰立交桥侧的乐山大厦等停工多年的烂尾楼也已复工。
同时，京都大厦、恒利大厦、明日大厦、江波华城、王府井大厦、晚报新闻中心等楼盘也将在近期内复工建设。
成都公布近期“烂尾楼”手术时间表决意在五年内让烂尾楼变“黄金楼”。
目前，成都清理出的68个烂尾楼盘中，已有15个项目完全竣工，另有14个项目已经复工。
（三）“烂尾楼”处置成功案例1、海南.华亭公司投资“椰岛大厦”华亭公司是第一个在海南投资“烂尾楼”的企业。
公司续建了位于海口闹市区的“烂尾楼”椰岛大厦，大获成功，由此拉开海口市处置盘活“烂尾楼”序幕。
至今，该公司已收购续建七幢“烂尾楼”，建筑面积近二十万平方米，约占海口目前成功处置半拉子工程的二成。
与同行相比，华亭公司从寻找目标到出售成品房有两个“杀手锏”。
一是亲力亲为找目标，不从中介拍卖机构转购。
相中一幢“烂尾楼”，千万百计找到楼宇直接相关的债权债务人谈判购买，有效降低成本。
二是开发低价房，盯住工薪阶层大市场。
位于海口着名商业区的二十五层半拉子工程港澳大厦牵涉六家企业的账面买卖、抵债、托管、资产置换，及文本协议、口头协议等交易形式。
凭借法律知识和经济手段，六家关联企业错综复杂关系渐被理顺，最终他说服债权人盘活资产、转让大厦产权。
准确定位中低档市场，实行“无条件退房”等营销策略，华亭公司的楼盘从开盘至售罄平均三个月时间。
华亭公司的实践经验获得海口市政府及海南省处置积压房地产部门的重视，多次被邀请对拟出台的政府规章和人大法规建言献策。
华亭公司的赚钱效应带动更多房地产企业进入“烂尾楼”开发市场，有了规模效应，市场需求被充分激发。
尤其近年海南岛良好的人居环境及较低位的房产价格，使岛外消费者闻风而至，占海口商品房消费市场的一半。
海南处置“烂尾楼”的成效引起其它省市的关注。
重庆市政府前不久意欲邀请华亭公司前往参与重庆市“烂尾楼”的盘活建设。
2、上海. "骏豪国际"变身公寓在上海，位于黄金地段的"骏豪国际"是“烂尾楼”改造的典范。
这座原定建设为5A级写字楼的高楼被开发商改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓，并在2003年5月推出，虽然每平方米单价高达近2万元，而且楼盘推出时间正值SARS肆虐期间，但全部的几百套楼盘仍在一天之内销售一空。
在上海，此类成功的案例还有由商场改造而成的"青年汇"单身公寓等。
方兴未艾的另一种改造模式是将“烂尾楼”变为小户型办公楼。
已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮海路的中华大厦等。
目前正在进行招商的"中华BOSS"的开发商提出的口号是"小而精贵，杜绝面积的浪费，提升商务环境的质量。
"据不完全统计，由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。
3、成都.顶级商务楼“威斯顿联邦大厦”在成都，2001年怡和集团1.28亿元买下美领大厦，以“威斯顿联邦大厦”这个成都顶级写字楼的新身份面世，推向市场半年时间就取得七八成销售业绩。
三、“烂尾楼”投资价值分析投资“烂尾楼”利润很大，但风险也很大，在国外有专门的投资机构从事。
对接手“烂尾楼”的公司而言，资金问题是次要的，关键要看它是否具有投资价值。
衡量“烂尾楼”投资价值最关键的指标是市场匹配性。
也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流通的商品。
市场匹配性主要看户型、规划、商业模式有没有问题，关键是市场需求。
此外，清晰的产权关系，政府的优惠和配套政策，接手的价格，再投入的成本，管理的难度等也是考核的指标。
近年来“烂尾楼”升温的原因：房价和地价的上涨凸现“烂尾楼”的价值；能以低价接手大型楼盘，总投资少而利润空间大；政府下决心处理“烂尾楼”工程所提供的优惠和配套政策；房地产市场的细化为修改定位和重新策划提供了机会；避免了做报建、打地基等前期工作，运转周期比开发一个新项目可减少三分之二甚至更多时间；宏观调控使得新项目审批和获得贷款难度增加；参与“烂尾楼”工程是其他产业企业是进入房地产行业的捷径。
（一）市场需求海南华亭公司的高秀明在处置“烂尾楼”时盯住了工薪阶层大市场，上海则挖掘出酒店式公寓和小户型产权式办公楼，成都的“威斯顿联邦大厦”以成都顶级写字楼的新身份面世。
“烂尾楼”处置成功的背后都有准确的市场定位和良好的策划。
海南及上海等一些城市的“烂尾楼”经新的投资方接手后，大多定位为星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓，并且绝大多数项目都采取了售后包租，返租返利的模式。
年限一般在5年至十几年，租金回报在6%-11%不等，而房价比周围同品质的物业贵50%至100%以上。
由于产权分割得比较小，单价虽然很高，但总价比较低，这种打中市场空档的产品销售得很好，而且价格还在不断飙升。
产权式酒店公寓在国外流行，但它是在比较完备的信用体系和成熟的市场环境下运行的，而国内尚未建立起相应的信用体系，而且买卖双方对这种产品的消费属性看得不够，把其投资属性几乎发挥到了极致，使投资变为了投机，从而使这种产品的存在很脆弱。
返租包租合同通常为5至10年，合同中的法律主体则非常重要，由于没有相应的规定，目前这类交易的合同中对后期经营者的法律主体不够明确，有的是开发商，有的是物业管理公司。
项目入住后，一旦发生纠纷，包租协议会因物业管理不到位而终止，但现行的《物业管理办法》很难保护这类产品投资者的利益。
