收购烂尾楼在建项目再转让税收解析知识讲解

收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析槿思成1、法规《细则》对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。

2、分析前后手背景对于前手出售烂尾楼（在建工程）进行土地增值税清算时，必然可以加计这部分实际成本（含地价）。

对于后手收购后继续开发，再次进行土增税清算时能否加计这部分购置成本，就成为了一个难以避免的问题。

3、不同的观点1）能加计对于后手而言，房地产开发项目过程中实际发生的成本是含购置成本，无论是自己开发的，还是别人开发部分后购入的部分，都属于开发土地和新建房及配套设施的成本。

重复加计的影响：土地增值税以项目为清算单位，对于不同纳税人，那么应该分别去适用土地增值税相关规则。

两个主体，两条平行线观点。

在合法的前提下，有利于纳税人。

税局代表观点：青岛、新疆等地方税务局早期观点（后期青岛更改为不能加计，新疆作废该条款）2）仅能部分加计①对于后手而言，因前手在清算时已加计了土地成本和开发成本；后手清算时，可以扣除购置成本部分，但仅能加计后手自开发的成本。

因同一事项，不得在两次清算中重复加计。

②同时考虑因后手系购入不动产，若不动产享受加计扣除20%的规定有扩大解释之嫌。

税局代表观点：浙江等地方税务局观点。

目前思成查询的法规结果来看，此观点已是较为主流观点。

特别是青岛税务局的口径改变尤为代表。

4、思成看法1）目前主流观点都是仅能部分加计，此观点思成也是赞同此观点，但会有一些特例问题，如购入烂尾楼，实质目的是为了购入土地，对后续重置费用也应当计入“拆迁补偿”，对整个项目的设计和规划进行了实质性的改变。

2014 年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知 十、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问 题 企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件 进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作 为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计 20%的扣除;后续建设支 出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条 例实施细则》第七条相关规定执行。 问题：“收购 B 公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的是否 可以加计扣除? (国税发〔2007〕132 号)国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准 则》的通知 第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容： (三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让 的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除 的情形。 根据上述政策文件：“收购 B 公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再 行转让的，则不允许加计扣除。 2014 年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知 九、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转让的扣除问题 经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量房，进行局 部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款 及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣 除，但不得再按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财 税[2006]21 号)第二条的规定加计扣除。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支 付的金额、房地产开发成本之和，加计 20%的扣除)600 万元。 该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗? 2000 万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。因为 B 公司转 让烂尾楼计土增税已加计扣除。 问题：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款 及税金)是否允许加计扣除? 各地执行不一，有一定争议。 青地税函〔2009〕47 号：充许加计 20%的扣除 (青地税函〔2009〕47 号)青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增 值税清算有关业务问题问答》的通知 答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完 成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下： (一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用; (二)改良开发未竣工房地产的成本; (三)房地产开发费用; (四)转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加; (五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之 和的百分之二十。 根据上述政策文件：“收购 B 公司烂尾楼”是“纳税人房地产开发项目实际发生的 成本”，因此，应允许加计扣除。 2014 年 9 月 12 日浙江地税：不充许加计 20%的扣除 2014 年 9 月 12 日浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告 四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除 房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达 到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣 除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计 20%扣除以及房地产开发费用 按比例计算扣例》第六条及其实施细 则第七条相关规定执行。 2014 年济宁市地税：不充许加计 20%的扣除

烂尾楼涉税处置方案1. 背景在中国，烂尾楼（即未完成的房屋项目）是一种常见的现象。

由于各种原因，开发商无法按照原计划完成房屋建设，导致无数购房者面临巨大的经济损失。

其中涉及的诸多法律和经济问题，使得解决烂尾楼问题变得十分复杂。

烂尾楼的涉税问题更是让人头疼。

在烂尾楼处置过程中，税务部门会介入并参与其中，对涉及到的各方征收不同的税种。

因此，在制定烂尾楼处置方案时，必须考虑到涉税问题，以确保方案的合法性和公正性。

2. 涉税问题涉税问题主要包括以下几个方面：2.1 土地增值税烂尾楼所在的土地原本是由政府向开发商出让，开发商未按照规划建设完成项目后，需要将土地回归政府。

此时，涉及到土地增值税。

土地增值税是指当一块土地的市场价值高于购买时的价格，卖方为其应该缴纳的税款。

对于烂尾楼项目，由于未能如期建设，土地的市场价值会降低，因此土地增值税的征收可以根据实际情况进行减免。

2.2 企业所得税企业所得税是指企业经营活动中所得到的利润所应纳的税款。

对于未能完成建设的烂尾楼项目，开发商需要对原有的资金以及还需要耗费的费用作出明确的报销。

这些费用包括材料费、工人工资、建筑设备租金等。

开发商需要根据实际情况提交合规的报销材料，以便税务部门对企业所得税进行合理计算。

2.3 增值税针对已购房地产买方通行的消费税——增值税，这也是烂尾楼涉税处置的一项考虑因素。

当购房者收到开发商发出的售房发票时，必须对发票进行认证操作，在销售收入中征收增值税。

对于烂尾楼项目，涉及到的增值税金额会根据不同情况进行不同的征收。

2.4 个人所得税购房者自行出售已购买的烂尾楼，所得收入需要纳税。

在计算个人所得税的时候，需要考虑到购买的时间、价格和卖出的时间等因素。

同时，购房者需要保留相关的购买证明和销售证明等资料，以便税务部门进行审核。

3. 处置方案基于以上涉税问题，可以制定出以下方案：3.1 与开发商协商首先，政府可以与开发商展开协商，采取多种方式解决烂尾楼问题。

一、增值税
随着时间的推进，企业储备的土地已经越来越少。随着几家地产大鳄的不断 并购重组，在一二线城市中，房地产企业手中珍藏多年的地块已经越来越来越少。 未来能够转让的项目很多是在 2016 年 5 月 1 日后获取的土地。项目转让时，转 让方应开具税率为 10%的增值税专用发票。
（一）转让方 此种项目在转让时，转让方应适用一般计税。增值税计算公式为：增值税应 纳税额=（合同转让价款-土地价款）÷（1+10%）*10%-开发环节进项税额 根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增 值税政策的通知》（财税[2016]140 号）第七条规定，土地价款包含拆迁补偿费。 （二）受让方 以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销 售，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告 2016 年第 18 号）政策。 但是需要说明的是，未来计算增值税时吗，不能按照国家税务总局公告 2016 年第 18 号第四条规定扣除土地价款，此时的计算公式如下： 增值税=（全部价款和价外费用）÷（1+10%）-（从转让方取得的增值税发 票进项税额+后续开发取得的进项税额）
二、土地增值税 转让方因属于转让项目，所以在转让项目时，土地增值税可以加计扣除。 而受让方接盘后继续开发，然后销售开发产品后进行土地增值税进行清算 时，转让价款是否能够全额加计扣除，尚存在争议。 《土地增值税宣传提纲》（国税函发[1995]110 号）第六条第（三）款规定， 对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得 土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和 规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计 20%的扣除。 而有的地方并不认可全额加计扣除。例如原青岛市地方税务局对房地产开发 企业整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让 的允许加计扣除，其扣除项目如下： （一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用； （二）改良开发未竣工房地产的成本； （三）房地产开发费用； （四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加； （五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。 原青岛市地方税务局不允许对原土地出让金加计扣除，也就是打破了部分企 业通过项目转让，土地出让金加计扣除两次的梦想。

在建工程转让“知识点”及涉税分析近两年，随着房地产行业的持续调控，部分房企因资金链紧张不得不将在建工程阶段的项目对外转让。

根据第三方统计数据，目前房地产项目并购类交易中，“在建工程转让类”（含法拍）占比大概20%，“股权转让类”占比50%，“土地作价投资/分立/划转类”占比20%，其他类（收储再出让、总分公司、合资建房）占比10%。

++ONE丨相关定义1、什么是“在建工程”？在建工程是指取得批准立项，拥有合法完整用地手续，已经取得国土证，取得施工许可证并正在施工建设的工程项目。

2、什么是“转让”有一段绕口令：有的地方认为转让仅仅是转让，投资不属于转让；很少的一些地方会认为土地可以投资，但是不可以转让；有的地方认为，净地是可以投资的，却不可以转让；绝大多数地方认为净地既不可以转让也不可以投资。

注意，在建工程是按项目转让，即按'立项范围'转让。

若两宗地一个立项，一宗地已开发，一宗地未开发，实操中有些地方可以转，有些地方认为净地不能转让。

3、什么是“在建工程转让”在建工程转让就是在建工程所有人将其拥有的在建工程转让给买受人，买受人支付对价的民事行为。

“在建工程转让”有两种模式，一种是项目公司的“股权交易”模式，一种是“资产转让”模式。

在建工程转让的优点：相比股权转让方案，转让价款可以全额作为未来计算三大税种的税基；另外，走股权转让，若标的公司存续期较长，很有可能存在或有负债或者其他风险。

在建工程转让的缺点：手续相对复杂，周期较长，搞完一套下来少则3-4个月，慢者一年半载，不但要重新报建，已经销售还要换签合同。

很多定位在快销的公司不愿意做。

不过近来，随着一手地竞争日趋激烈，一些TOP20的房企也开始关注在建工程转让项目，竞争格局出现了新的态势。

TWO丨转让前提在建工程转让前提有两个，一个是要满足交易双方的需求，是商务条款，另一个是政府强制要求的转让前提。

分析如下：1、交易双方需求买方希望直接锁定项目，并购成本综合下来，比招拍挂市场拿地便宜一些（土地上行行情基本不可能，综合成本能少一点，锁定就OK 了）。

房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目的转让涉及到许多税收问题，包括增值税、企业所得税、土地增值税等。

不同的转让方式会对这些税收产生不同的影响。

我们来看增值税。

在建项目的转让可以选择一次性转让或分期转让。

一次性转让指的是将整个项目在一个时期内一次性转让给购买方，而分期转让则是将项目分成多个阶段进行转让。

对于一次性转让，增值税的计税依据是转让价款减去开发成本，然后再乘以适用税率。

对于分期转让，则是根据每个阶段的转让价款减去当期的开发成本，然后再乘以适用税率。

在增值税方面，一次性转让和分期转让的税负可能会有所不同，具体取决于各个阶段转让的时间和价格。

企业所得税也是在建项目转让中需要考虑的税收问题。

企业所得税是根据企业的利润来计算的。

在转让房地产在建项目时，可以选择两种不同的企业所得税纳税方式，即直接纳税和暂时延期纳税。

直接纳税是指在转让时即时缴纳企业所得税，而暂时延期纳税是指可以暂时不缴纳企业所得税，待将来完成项目并产生利润时再缴纳。

需要注意的是，暂时延期纳税需要符合一定的条件和手续，否则可能会面临罚款等问题。

土地增值税也是房地产在建项目转让中需要考虑的税收问题。

土地增值税的计税依据是土地转让价款减去购地成本，并按照适用税率计算。

需要注意的是，土地增值税的计税依据与增值税的计税依据可能会有所不同，具体取决于土地的性质和用途等因素。

房地产在建项目的转让涉及到的税收问题较为复杂。

在进行转让时，需要考虑增值税、企业所得税和土地增值税等多个税种，并根据不同的转让方式和纳税条件来进行相应的涉税分析和规划。

需要注意遵守相关税法法规，避免违规行为带来的风险和损失。

最全烂尾楼盘整的涉税知识汇总前言随着近些年国家对产业转型号召，政策面和市场环境对房地产行业支持上一直处于底迷状态，导致全国各地出现了不少楼盘开发项目烂尾的情况。

同时也出现了资方对烂尾楼收购、盘整的商业模式，该模式是政府、业主、债权人等多方利益相关者愿意看到的结局。

烂尾楼概念目前官方未对“烂尾楼”一词出具书面形式解释。

就实际情况而言，烂尾楼是指那些已开工建设，但因资金、技术、规划等原因停建或缓建达较长期间且无明确续建计划的房地产开发项目，可以说成是“在建工程”，但实质上就是“烂尾楼”。

烂尾楼盘整方式烂尾楼的基本处置方式不外乎作为资产直接转让和作价投资再转让股权两类，实践中各类型的处置手段实质上都只不过是这两种基本方式的变形或组合。

由此，研究烂尾楼处置的涉税问题，主要就是从税务筹划的角度分析这两种处置方式的区别以及对买卖双方而言的不同利弊权衡，从而间接实现低税收成本上的利益最大化。

一.直接转让涉及税种a.就买方而言1、增值税计算方式同卖方，但计税依据为买方完成续建后的销售收入。

买方增值税实际税负=买方销项税（不含税销售收入×买方适用税率）-买方后续投入产生的可抵扣进项税-收购卖方资产时产生的可抵扣进项税（即卖方销项税）。

2、城建税及教育费附加和地方教育附加计算方式同卖方，但计税依据为买方增值税实际税负，即：城建税及教育费附加和地方教育附加=买方增值税实际税负×（城建税率+3%+2%）。

3、印花税计算方式同卖方，但由于印花税为双边征收，因此买方印花税实际税负=（卖方不含税转让收入+买方不含税销售收入）×万分之二4、契税由于契税仅对承受房地产权属的一方征收，因而买方需单独承担该项税负，契税应纳税额=卖方不含税转让收入（即买方不含税收购支出）×适用税率5、土地增值税计算方式同卖方，但应税收入为买方完成续建后的销售收入，可扣除项目包括：⑴买方后续投入的可扣除项目支出；⑵不含税的收购卖方资产支出（部分地区也允许房开企业对该部分支出加计20%扣除，但各地政策不一致）。

收购烂尾楼（在建项目）再转让税收一、营业税问题1：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税?(财税[2003]16号)第(二十)条差额征税条款：销售或转让其受让的土地使用权销售或转让抵债所得的土地使用权销售或转让其购置的不动产销售或转让抵债的不动产税收风险：是否再投入实质性开发(财税[2003]16号)文件规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。

对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

解析：再投入施工，不可能差额征税问题2：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除?(海南省地方税务局公告2014年第16号)(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

二、土地增值税税收风险：收购支出(支付的价款及税金)加计扣除A房地产开发公司出资2000万元，收购B 公司开发的烂尾楼建设改造并销售。

烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计1000万元。

收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。

办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除)600万元。

该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗?2000万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。

因为B公司转让烂尾楼计土增税已加计扣除。

问题3：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款及税金)是否允许加计扣除?各地执行不一，有一定争议。

房企接盘烂尾楼再销售时，增值税、土地增值税怎么交？成功的项目都是相似的，烂尾的项目却各有各的不同。

开发商资金链断裂、产权债务纠纷、市场定位不准、开发商违约、施工质量问题、运营不善、盲目投资等都可能导致项目烂尾。

尤其是今年受疫情的影响，不少中小型房地产企业破产，项目烂尾。

但是俗话说，一个人的砒霜，是另一个人的蜜糖。

有能力的企业接盘烂尾楼盘活，也能获得可观的收益。

但同时，接盘烂尾楼要面临的各方风险也要把控好。

一、先看看接盘时转让方增值税怎么交按照项目建设程度，接盘时存在两种情况：第一种，转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目。

第二种，转让已进入建筑物施工阶段的在建项目。

转让尚未进入施工阶段的在建项目实际上是转让土地使用权，并非真正意义上的接盘烂尾楼。

我们本文讨论的接盘烂尾楼是指转让已经进入建筑物施工阶段的在建项目，应按照“销售不动产”税目缴纳增值税。

开具增值税发票。

1.老项目如果转让的是2016年4月30日之前开工建设的老项目，接盘时转让方可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

2.新项目如果转让的是2016年4月30日以后开工建设的新项目，转让方按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

二、再看接盘后受让方开发再销售时增值税怎么交企业接盘后再开发，一般情况下由于开发主体变更，都需要重新立项。

重新立项后，开发完成再销售时，按照税法规定，应按照房地产企业销售自行开发的房地产项目进行缴税开票。

这里存在的问题是如果接盘前这个项目属于老项目，接盘方在2016年5月1日以后接盘的，是应该按照新项目还是按照老项目呢？总局于今年1月份对这个问题给予了明确。

《财政部、税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部、税务总局公告2020年第2号）文件第二条规定：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

在建⼯程转让交易模式及税务要点01在建⼯程转让这种交易模式，在整个并购过程中占交易量⼤概20%-30%左右，它是⼀种强制性的资产剥离⼿段，或者说资产转让⼿段。

那么在什么情况下能满⾜在建⼯程转让的条件呢？城市房地产法规定：开发超过25%的⼟地才能够转让。

如何理解开发超过25%，⼀般说来是指⼯程总⽀出占⼯程总投资的25%，⼟地是不算的，并不是说买了块地就表⽰已经开发了。

那么应该如何认定？⼀般是以发改委的证书来进⾏认定的，以发改委的⽴项来进⾏认定的。

但是对于开发超过25%的认定，在实操过程中会出现很多不同的理解，实际上存在着蛮多的争议。

跟⼤家分享⼀个案例：有两块地做的是同⼀个⽴项，现在要被收了，它就是进⾏了⼀次转让。

其中有⼀块⼟地开发已经完成了，另外⼀块⼟地是⼀块净地，这时候净地能不能转让？卖⽅跟当地国⼟局是这样沟通的，因为两块地是⼀个项⽬，在建⼯程转让是按项⽬进⾏认定的。

由于第⼀块已经开发完了，尽管第⼆块地是净地，但是按整体项⽬来看，开发超过了25%，所以这个项⽬属于在建⼯程转让。

最后，该地的国⼟局也给做了转让。

但是相同的此类业务在有些地⽅的国⼟局会认为，虽然整个项⽬来说是超过25%，但是第⼆块地本⾝是块净地，上⾯是没有什么在建⼯程和建筑物的，因此不允许转让。

就是说到底在形式进⾏认定，还是按照实质进⾏认定的，在实操过程中认定是有差异的，这⼀点很重要的。

02接下来说⼀说另外⼀个要点，在实操过程中，房地分离的这种情况⾮常的常见。

我们通常认为房随地⾛，地随房⾛，房地合⼀，这是物权法⾥⾯说的。

但实际上实操过程中⼟地和建筑物是分别属于两个主体。

在法律上，和实操过程中房地合⼀是分别确权的，也就是说就⼟地归⼀家公司，建筑归另外⼀家公司，这个是没有问题的。

现在说说在建⼯程转在建⼯程，当⼀块⼟地满⾜开发超过25%的时候就可以转让了。

当然了，有⼀些地⽅对于转让这个词是有不同的理解的。

有的是单纯认为转让仅仅是转让，投资不属于转让，因此在很少的⼀些地⽅会认为⼟地可以投资，但是不可以转让。

销售“烂尾楼”土地增值税清算全解析一、销售“烂尾楼”土地增值税清算概述（一）销售“烂尾楼”土地增值税清算的复杂性销售烂尾楼涉及的土地增值税清算问题较为复杂。

我国土地增值税执行预征加清算的制度，预征率一般为1%到2%，项目竣工销售完毕后进行全面清算，多退少补，但通常退税情况很少。

土地增值税清算以项目为单位，与企业所得税按年综合征收不同，一个项目跨几个年度完成，就在项目完成的那个年度进行清算。

（二）清算条件的多样性土地增值税清算条件分为企业主动申报和税务机关通知申报两种情形。

例如，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算项目或直接转让土地使用权时，纳税人应主动申报清算。

而当已竣工验收的项目，已转让建筑面积占比在85%以上或虽未超85%但剩余面积已出租或自用；取得销售许可证满三年未销售完毕；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续时，主管税务机关可要求纳税人进行清算。

（三）税务处理的多面性在销售烂尾楼过程中，不同情况的税务处理方式各异。

转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，应按照“销售不动产”税目缴纳增值税，其土地增值税计算时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

对于非货币性交易，如开发商将产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式，虽未取得货币收入，但应视同销售缴纳土地增值税。

此外，建造普通标准住宅有税收优惠，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，但需分别核算增值额。

二、清算基础与关键要点（一）预加清算制度我国土地增值税实行预征加清算的制度。

预征比例一般为1%到2%。

在房地产项目整体竣工销售完毕前，先按销售（含预售）额的一定比例预征一部分税。

由于预征率相对较低，项目结束后往往需要补税，退税情况很少。

预征制度的目的在于确保税款平稳、均匀地流入国库。

在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。

万元的价格出售给建设银行， 则房地产开发公司涉及什么税种呢
？
（1）营业税税率5%， 营业税 ＝4550×5%＝227.5（万元）；
（2）城建税税率7%， 教育费附加税率3%， 城建税及教育附加费 ＝227.5×（7%+3%） ＝22.75（元）；
（3）土地增值税： 公司土地开发成本为4550万元， 而转让价格也为4550万元， 没有产生土地增值税， 不存在缴纳土地增值税问题。
可扣除项目 ＝3000+1000+397.5+800＝5197.5（万元
） 土地增值额 ＝8000－5197.5＝2802.5（万元） 增值率＝2802.5÷5197.5＝53.92% 土地增值税 ＝2802.5×40%－5197.5×5%
（4）企业所得税：假设无其他调整项目 《实施条例》规定， 企业发生非货币性资产交换，以及将货物
税收筹划案例之 “烂尾楼”的处置
案例
某市达兴公司为一家房地产开发 公司，
系某集团企业的下属子公司， 于2006年在该市的繁华地段投资
兴建一座标准的普通住宅楼。
当土建工程和外装饰进行完毕， 进入内部设施安装的时候， 企业的资金供应出现了重大问题， 如果要将工程全部完工， 还需要再追加投资额1000万元。
• 将房地产转让到所投资、联营的企业中 时，暂免征收土地增值税。
• 对投资、联营企业将上述房地产再转让 的，应征收土地增值税。
成功节税： 故达兴公司将“烂尾楼”作为认缴注册
资本的出资资产，
注册一家新公司后， 不需要缴纳土地增值税。
（4）企业所得税： 根据国税发[2000]118号通知的规定， 企业整体资产转让原则上应在交易时， 将其分解为按公允价值销售全部资产和进

近日在答疑中收到一个会员提问：A房地产开发企业有一个在建项目，后来由于种种原因，该在建项目及土地使用权转让给B房地产开发企业，由B继续进行项目开发，A与B签订在建不动产转让协议并给B开具不动产转让发票。

由于已有的地上建筑物与B 企业的规划不符，B企业准备拆除后重新建设。

那么B企业购买土地及在建项目的支出能否在未来转让后计算土地增值税时进行扣除及加计扣除?首先，来看一下关于土地增值税中计算增值额的扣除项目。

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定来看，主要包括：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条对条例第六条所列的计算增值额的扣除项目又做了细化，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产在建⼯程转让步骤、税费分析、操作要点在建⼯程转让也可以称为资产转让，即通过全部或者部分收购⽬标地块及其附着建筑物，从⽽达到部分或者全部持有⽬标地块开发权的⾏为。

股权转让适⽤范围：适⽤于⽬标地块权属复杂（主要是⼀个项⽬公司名下多宗⼟地），债权债务关系复杂，或者已经进⾏实质开发的项⽬。

需要特别注意的是，在建⼯程转让与股权转让（净地）不同的是，在建⼯程转让属于资产转让，即⼟地所有权+地上建筑物⼀并进⾏转让。

在建⼯程转让的优点1、单纯的资产转让⾏为，不继承原公司的权利和义务，对原公司的债券债务，税务风险，开发风险进⾏了有效阻断和切割。

2、转让资产的前提需要进⾏各项税费的清缴，买家得到的是完整的资产价格和全票，可以后期抵扣，项⽬竣⼯清算时税负较低。

在建⼯程转让的缺点1、需要满⾜25%投资强度的硬性规定，有的地⽅还需要达到30%的投资强度，⽐如河南。

因此交易之前需要买家介⼊，对项⽬进⾏先期投⼊，待项⽬达到25%的投资强度时再进⾏交易。

2、交易时卖家的税收负担较重，采⽤此种交易⽅案的意向较低。

3、项⽬原开发的部分风险任然存续（虽然已进⾏了主体责任切割，但是不排除有个别群体在向原卖家追索⽆果后，在项⽬上⽆理取闹，阻挠等⾏为），要防范被卷⼊纠纷的风险。

4、部分极个别复杂项⽬的资产剥离时间较长。

在建⼯程转让流程转让的流程图如下：1、协议共管。

主要是为了锁定项⽬，通过先期⽀付部分共管资⾦，⽅便后期开展尽职调查。

2、尽职调查。

尽职调查如有重⼤风险或重⼤未披露，不实的情况，直接退出。

特别是对已开发的项⽬上的未完成合同解除的风险，已销售房屋的风险。

3、正式协议签订。

因涉及在建⼯程转让的项⽬，需要满⾜投资强度达到25%，很多项⽬在交易之前并未达到此条件，因此买家⼀般需要进⾏先期垫资到满⾜交易条件。

通过签订协议，共管资⾦以及印章，卖家提供财产抵押或者增信措施来保证交易的安全。

4、评估审价。

这个步骤分两步，⼀个是由专业的评估公司对项⽬的价值进⾏评估，作为交易对价和纳税的依据。

收购“在建工程”再转让的涉税分析2021年02月18日来源：财税聚焦作者：焦宗欣近期，很多财务人员咨询：收购在建工程后再转让，涉及哪些税费？实务中如何处理？本文对此作出如下分析。

被收购方（房地产企业）涉税分析1. 增值税被收购方按照“销售不动产”缴纳增值税，若是营改增之前的老项目，可以选择简易计税，按照（收到的全部价款及价外费用÷1.05×5%）计算增值税销项税额；若是营改增之后的新项目，按照一般计税方法，以（收到的全部价款及价外费用—土地价款）÷1.09×9%计算增值税销项税额。

2. 土地增值税被收购方以取得的不含税收入作为清算收入，在计算可扣除成本时，我们需要注意的是转让的在建项目，可以享受20%加计扣除的优惠政策。

3.企业所得税被收购方取得的不含税收入并入当年度的企业收入总额，扣除成本、费用、税金，计算应纳税所得额，缴纳企业所得税。

收购方（房地产企业）涉税分析收购方将取得的在建工程继续进行开发，开发完毕后，进行正常销售，主要有以下涉税事项：1. 契税收购方按照双方签订的《收购协议》中的价格（不含税），作为契税的计算依据。

2. 增值税收购方销售自行开发的房地产项目，按照“销售不动产”缴纳增值税：（1）若是收购的在建工程为老项目，收购方可以要求被收购企业开具5%的增值税专用发票，在计算增值税时进行抵扣；（2）若是收购的在建工程为新项目，收购方可以要求被收购企业开具9%的增值税专用发票，在计算增值税时进行抵扣。

3. 土地增值税收购方将取得的在建工程继续进行开发，开发完成后进行转让。

在计算土地增值税时，是否可以享受加计扣除20%，在实务操作中存在争议，主要有两种观点：（1）可以享受加计扣除20%的优惠政策，例如，山东青岛税务观点：对整体购买未竣工的房地产项目，进行后续开发建设，完成后再转让的允许加计扣除，加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的20%。

【老会计经验】盘活“烂尾楼”税收细筹划某市经委下属的企业A公司，2001年3月在该市的繁华地段投资4500万元兴建一座商业楼。

当土建工程和外装饰进行完毕，进入内部设施安装的时候，企业的资金供应出现了重大问题，如果要将工程全部完工，还需要再追加投资额1000万元，由于资金一时无法落实到位，造成工程停工，一拖就是两年多。

由于A 公司的投资款中有2500万元是从当地建设银行借来的，在此期间，建行不断地向公司追索贷款。

2003年底经委要求A公司改制，企业改制首先就要对在建工程-“烂尾楼”进行处理。

截至2003年末，该项工程账面已发生的土地开发和建安工程等成本费用共有2600万元。

公司请当地评估机构对该“烂尾楼”进行了评估后，确认其公允价值为2500万元。

当时，B公司愿与A公司按51∶49的比例共同投资一个大型零售商场，A公司以“烂尾楼”出资，房产作价3000万元；同时，当地部分富商由于看好该楼所处的地段，也愿意以3000万元的价格购买该楼盘。

对“烂尾楼”应该如何处理呢？A公司的负责人请来了多方专家组成智囊团，专家组综合各方面的情况提出了四个实施方案：其一，将“烂尾楼”转让给建设银行，以抵偿所欠的债务，如果以此方案操作，银行愿意以2600万元的价格接受。

其二，将“烂尾楼”按市场价3000万元直接出售给当地富商。

其三，将“烂尾楼”以3000万元的价格作股份，与B公司共同投资一个大型零售商场。

其四，以“烂尾楼”的资产注册一家公司，然后将这个公司以3000万元的价格整体出售。

众多方案，众说纷纭，到底选择哪一个方案为最优？税务专家根据当前的税收政策，从税收的角度考虑，对各种方案的税收成本进行了分析：方案一：A公司以公允价格2600万元转让给建设银行，以抵偿所欠的债务，实际上就是将该“烂尾楼”以2600万元的价格出售给建设银行，则A公司应缴纳的各项税收如下（该企业实用税率为企业所得税33%，城建税7%，教育费附加4%）：1.营业税为130万元（2600×5%）；2.城建税及教育费附加为14.3万元（130×11%）。

盘活烂尾楼税收细筹划近年来，中国各地出现了大量的烂尾楼项目，这些项目在建设中由于各种原因停工，导致投资斥资的浪费和城市发展的滞缓。

烂尾楼问题不仅对地方政府造成了财政压力，也对市场经济的正常运行产生了不良影响。

为了解决这一问题并盘活烂尾楼资源，税收细筹划是一种重要的手段。

首先，针对烂尾楼项目，可以通过税收政策来激励企业完成建设。

可以考虑对于完成建设的企业给予适当的税收优惠，例如减免企业所得税或地方税收。

这样一方面可以降低企业的经营成本，提高企业盈利能力，另一方面也有助于吸引更多企业参与到烂尾楼项目的建设中来。

其次，可以通过税收政策来引导烂尾楼项目的转售和利用。

对于已经完成建设的烂尾楼项目，政府可以通过征收适当的税收来鼓励开发商进行转售或租赁。

例如，对于租赁烂尾楼的企业给予一定的税收减免，或者对于开发商出售烂尾楼的收入给予一定的优惠税率。

此外，可以通过减免地方政府购置税的方式来吸引投资者参与烂尾楼项目的重建。

地方政府可以在购买烂尾楼项目用于公共建设时，减免或返还购置税，从而降低重建成本，吸引投资者参与到烂尾楼项目中来。

在推动烂尾楼资源的盘活过程中，还应当注重税收细筹划的平衡性和公平性。

一方面，应当避免过度的税收优惠导致公共财政收入的减少和公共服务的不足。

另一方面，应当避免过高的税收负担对于企业和投资者的压力，防止资源流失和投资者的不满。

除了针对烂尾楼项目本身的税收优惠政策，还可以考虑一些相关的配套政策来促进烂尾楼资源的盘活。

例如，可以通过土地利用权出让或出售等方式，将烂尾楼项目与土地资源进行捆绑销售，从而提高烂尾楼项目的投资价值，吸引更多资金投入到项目的建设中来。

此外，地方政府还可以建立独立的烂尾楼资源管理机构，负责统筹规划和推动烂尾楼项目的整体盘活工作。

这个机构可以负责烂尾楼项目的信息收集、审核、监管和协调工作，确保烂尾楼项目得到有效的管理和利用。

总之，盘活烂尾楼资源是一个复杂而重要的任务，税收细筹划是其中一个重要的方面。