房地产开发商拿地的十六种模式

拿地的十六种模式涉税及筹划一、买地（一）招拍挂（包括一、二级联动）最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题1：土地闲置费问题。

（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号第27条第1款）问题2：契税问题。

财税【2004】134号、国税函【2009】603号、国税函【2010】220号（契税可以计入土地成本）问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。

否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

（财税【2012】82号）问题4：返还的土地出让金问题。

财税【2009】151号、财税【2010】70号文件。

例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。

思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？（税收风险）问题5：以地换路问题。

问题6：一级土地开发问题。

（国税函【2009】520号、国家税务总局2013年第15号公告）问题7：拆迁补偿问题。

（国税函发【1995】594号、国税函【2010】220号、国税发【2009】31号文件第7条）（二）不是招拍挂，创造招拍挂（高价摘牌）。

例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给搬迁企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国家税务总局2012年第40号公告、总局2013年第11号公告）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

（建议此时同政府商议，摘牌价格高一些，以增加未来土地成本，而拿到地的拆迁一方，享受递延纳税待遇）第三步，如果该国有企业要部分房子，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。

政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。

2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。

3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。

4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。

5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。

该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。

6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。

7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。

8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。

9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。

10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。

11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。

12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。

13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。

14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。

15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。

16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。

以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。

开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。

房地产开发商怎么拿地土地是属于国家的，如果开发商想要建造楼盘项目的话，就需要通过一些方式从国家手里拿到土地，然后才可以在土地上建造房屋，那么房地产开发商怎么拿地呢？下面和小编一起来学习一下吧。

房地产开发商怎么拿地房地产开发商拿地的途径一般有以下几种：1、依附行政房地产开发商想要拿地的话，可以依托行政资源，进行建设改造。

这里所谓的行政资源是指政府的公共设施改造，具体包括：广场改造、经济适用房建设、棚户区危房改造等等。

2、拍卖房地产开发商想要拿地的话，还可以走土地拍卖的途径来获取土地。

国家会把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，然后让所有想要拿地的开发商一起到达现场，缴纳一笔拍卖保证金，然后就可以参与土地拍卖了。

但是一般只有最高价格才可以竞标得到土地。

当然也要看拍卖策略，例如可以在逆周期的时候拿地，或者是避开高峰周期拿地。

3、收购有的房地产开发商已经拿到整体地皮，但是没有实力开发，或者是干脆想要转手，这个时候房地产开发商可以通过收购部分土地的方式和对方合作，拿到其中的部分地皮。

有的甚至是直接将该公司收购合并，然后把该土地全部拿到手中。

4、招标国家想要出让某块土地的时候，一般会发出招标公告给房地产开发商，房地产开发商需要制作标书参与竞标，当国家对各个房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素进行综合评定以后，就会决定由哪一个房地产开发商中标，并且会把结果公示出来。

以上就是关于房地产开发商怎么拿地的详细介绍，希望可以帮助到各位有需要的朋友。

房地产开发商想要拿地的话，一般依托于政府改造的土地资源以及通过拍卖等方式来获取地皮。

并且需要获得相关证件以后才可以建造项目。

房地产企业拿地的16种方式
房地产企业拿地的16种方式包括：
1. 自行购买地块：房地产企业直接向地方政府或土地市场购买土地。

2. 招拍挂：房地产企业通过政府组织的土地拍卖、挂牌招标等方式来
获取土地。

3. 土地置换：房地产企业将现有的土地与地方政府或其他地主进行交换。

4. 联合竞标：多个房地产企业合作组成联合体，在招拍挂等竞标活动
中共同竞争。

5. 土地批租：企业在土地出让时承诺一定的租金或其他条件，以获得
土地使用权。

6. 合作开发：房地产企业与土地拥有者进行合作，共同开发土地项目。

7. 财政拨款：通过财政资金来购买土地，通常用于公共建设项目。

8. 土地收购：房地产企业通过收购其他企业或个人名下的土地来扩大
自己的土地储备。

9. 地上权：企业购买地上建筑物的使用权，而土地仍归地方政府所有。

10. 租赁土地：企业租用土地并进行开发建设。

11. 土地置换补偿：政府征地时，房地产企业与政府协商用于未来的开
发项目进行置换。

12. 土地赠与：地方政府将土地赠与房地产企业，通常与对地方经济有
着重要贡献的企业相关。

13. 土地续租：房地产企业已租用的土地租约到期后与土地拥有者进行
续约。

14. 与农村集体经济组织合作：与农村集体经济组织合作开发农村土地。

15. 土地开发权转让：房地产企业将已拥有的土地开发权转让给其他企
业或个人。

16. 土地拍卖分销：地方政府通过拍卖方式将土地分配给房地产企业。

中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。

2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。

3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。

4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。

5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。

6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。

7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。

8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。

9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。

10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。

11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。

12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。

13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。

14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。

15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。

16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。

这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。

开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。

房地产开发用地的取得房地产开发是现代社会经济活动的重要组成部分，而土地则是房地产开发的基础资源。

房地产开发用地的取得，不仅涉及到土地的所有权和使用权的问题，也牵扯到政府的土地管理政策与法规以及开发商的资质和资金实力等多方面因素。

本文将从不同的角度介绍房地产开发用地的取得方式和相关事宜。

一、土地供应方式房地产开发用地的取得方式通常有多种，并且在不同的国家和地区还可能存在差异。

以下是常见的土地供应方式：1. 招拍挂：政府以招标、拍卖或挂牌的方式将土地供应给开发商。

这种方式是比较公开透明的，能有效保护市场竞争，确保土地价格合理。

2. 协议出让：政府与开发商通过协商达成一致，达成土地使用权出让的协议。

这种方式较为灵活，可以根据具体需求进行定制化安排。

3. 出让拍卖：政府将土地使用权以拍卖的方式出让给符合条件的开发商。

此种方式一般适用于大型土地开发项目，通过竞价可以确保土地的最大化利用。

4. 共有产权住房用地供应：政府通过设立共有产权住房用地供应机制，向符合条件的购房人提供土地使用权。

这种方式旨在解决住房价格过高和人民居住需求不足的问题。

二、政府的角色和职责在房地产开发用地的取得过程中，政府担负着重要的角色和职责。

首先，政府需要根据城市规划和土地利用规划，确定土地供应的总量和区域分配。

其次，政府需要负责制定土地管理政策和法规，明确土地使用权的取得条件和手续。

同时，政府还需要监督土地的有效利用和合理开发，以保障土地资源的可持续利用和社会利益的最大化。

三、开发商的要求和义务作为土地使用权的取得方，房地产开发商需要具备一定的要求和承担相应的义务。

首先，开发商需要具备相应的资质，包括工程建设资质和房地产开发资质等。

其次，开发商需要按照政府相关的土地管理政策和法规，履行土地使用权的取得手续，包括土地竞拍、签订土地出让合同等。

此外，开发商还需要对土地进行合理利用，按照规划进行房地产开发，并按时缴纳土地使用权出让金和相关税费。

房地产项目的土地的获取在现代社会中，房地产行业一直是一个蓬勃发展的行业，随着城市化进程的加快，人们对住房的需求也日益增长。

然而，要实现一个成功的房地产项目，土地的获取是至关重要的一步。

本文将探讨房地产项目中土地的获取过程及相关问题。

一、土地获取的方式在房地产项目中，土地的获取方式可以分为自主购买、拍卖、招拍挂、协议出让等几种形式。

1. 自主购买：房地产开发商可以通过与土地所有者协商，直接自主购买土地。

这种方式需要开发商具备相应的资金实力和渠道，可以与土地所有者进行谈判并达成购买意向。

2. 拍卖：政府机构会定期组织土地拍卖，开发商可以通过竞标的方式获取土地使用权。

拍卖方式相对公平公正，但是要求开发商具备相当的经济实力，能够满足拍卖要求，并与其他竞争者竞争。

3. 招拍挂：招拍挂是指政府通过公开招标、拍卖和挂牌的方式，将土地使用权转让给竞争者。

开发商需要提交招标文件，符合规定的条件后方可参与竞标。

4. 协议出让：政府与开发商可以通过协商的方式，达成协议并将土地使用权出让给开发商。

协议出让方式通常需要开发商提交项目建议书及相关手续，政府会对项目进行评估，并最终确定是否出让土地。

以上是常见的土地获取方式，不同的方式适用于不同的项目情况和地区法规要求。

开发商在选择土地获取方式时需仔细考虑，并与相关部门进行沟通协商。

二、土地获取的主要问题在房地产项目中，土地获取常常面临一些问题，以下是一些主要问题的简要分析：1. 土地供应紧张：近年来，随着城市化进程的加快，城市土地供应日益紧张。

部分城市的土地市场竞争激烈，开发商需要付出更高的价格才能成功获取土地使用权。

2. 土地政策限制：不同地区的土地政策有所差异，包括土地用途规划、土地出让要求等。

开发商需要了解并遵守相关政策，否则可能无法顺利获取土地。

3. 土地权属纠纷：有时土地的权属可能存在争议，可能涉及多个权利主体。

开发商需要在土地权属方面进行详细调查，避免潜在的纠纷。

拿地的十六种模式一、竞得式拿地竞得式拿地是通过招标或拍卖等方式，竞争性购买土地使用权。

这种拿地方式的特点是通过竞争的形式获得土地使用权，具有公正性和透明度高的优点。

二、协议出让协议出让是政府与企业或个人签订土地使用权出让协议，按照协议约定价格出让土地，也可以按照政策规定的土地出让价格进行出让。

这种拿地方式的特点是双方协商，灵活性高，适合中小企业。

三、收购或租赁拿地收购或租赁拿地是指企业或个人通过购买或租赁土地的方式获取土地使用权。

这种拿地方式对于企业而言是一种长期稳定的使用土地的方式，但需要考虑土地用途、权益等方面的问题。

四、土地流转土地流转是指农民将自己拥有的土地流转给企业或个人使用，获取一定的租金或股份回报。

这种方式适合于农村地区的土地利用，可以缓解农民过度依赖土地的问题，促进农村经济发展。

五、土地置换土地置换是指政府或企业用其他土地或产权等资产置换农民的土地使用权，实现土地流转。

这种方式可以促进土地流转，解决土地居民的安置问题，但需要考虑土地是否能够良好利用的问题。

六、土地承包土地承包是指政府或企业将土地承包给农民进行土地的耕种及经营活动，农民可以获取一定的承包费用。

这种方式适合于农村地区土地利用，可以保护农民的土地权益，促进农村经济发展。

七、土地转让土地转让是指企业或个人对手中的土地使用权进行转让，包括统一拍卖、竞价转让和协议转让。

这种方式可以帮助企业或个人快速获取所需的土地使用权。

八、土地交换土地交换是指按照双方协议，将一方的土地使用权交换给另一方，实现优化土地使用结构的目的。

这种方式适合于实现土地的战略性布局和业务的优化升级。

九、土地协作土地协作是指不同主体之间建立合作关系，共享土地使用权，并进行多种经营模式的探索，如种植、养殖等。

这种方式可以提高土地的利用效率，实现资源的共享。

十、土地回购土地回购是指政府或企业收回已经出让的土地使用权。

这种方式的优势在于政府可以重新规划土地用途，避免出现资源的浪费和环境污染的情况。