房地产投资拿地分析_图文

房企拿地与投资分析，看看高手都是怎么玩的！投资的内涵及方式1何谓房企的投资工作。

房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作，包含收益预测及土地获取两大关键性环节。

2主流房企经济测算要点。

现阶段主流房企强调“ 快周转” ，以快速做大资产规模及销售额为企业经营的最高目标。

现阶段奉行快速扩张的主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，ROE及IRR大于15%，销售净利润率5-8%。

主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期，牺牲利润做大资产规模；资产或企业规模决定了银行的授信额度，又将进一步决定企业的发展速度。

3土地获取的主要方式。

4各类获取方式的税务成本比较。

税务问题是土地交易的核心问题，交易能否成立，税费成本往往是决定性因素。

勾地方式与案例解读1勾地的内涵。

官方：指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

圈内：指土地在正式挂牌出让前，意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式。

2勾地关键要素。

3勾地案例分析。

➣勾地案例1：物业返还、溢价返还常见于两安用地挂牌，出让条件附无偿返还商品房给村民用于安置，另未见于挂牌条件的是——土地拍卖的部分溢价将由市财政返给村委会，一般为勾地单位与村委会达成非公开的溢价分成协议，以拍地成本优势对竞争对手形成威慑。

➣勾地案例2：带开发方案挂牌勾地单位已和政府谈妥开发方案，政府将与物业开发的相关条件作为挂牌条件：例如规划方案、产业条件、自持比例等。

➣勾地案例3：限定保证金或土地出让金为外资基于政府对外汇储备的需求，与政府达成外汇支付的协议，屏蔽没有外资渠道的房企，减少竞争对手。

➣勾地案例4：利用或制造地块瑕疵目标地块存在内部或外部瑕疵，但勾地单位已掌控瑕疵的解决方案。

➣勾地案例5：直接指定政府的协议单位土地挂牌出让前，勾地单位已与政府相关部门达成招商协议，以招商协议作为竞拍条件。

房地产开发拿地测算房地产开发拿地测算，这个话题可真是个大工程。

拿地就像买衣服，选得好，穿得舒心。

想象一下，城市里的每一块地，背后都有故事。

我们先来聊聊什么是测算。

简单说，就是评估拿地的成本、收益，还有风险。

这样做，能让开发商在决策时更有底气。

第一部分，市场调研是关键。

1.1 地段的重要性。

位置好，像是打了一针强心剂，周围的配套设施、交通状况，都是加分项。

想象一下，买家走出门就是公交站，旁边还有超市，真是家门口的便利啊。

1.2 价格分析。

价格要合理，不能天上掉馅饼。

得考虑市场行情，避免高买低卖。

适当的价格，才能吸引买家，才能保障项目的收益。

第二部分，成本构成不能忽视。

2.1 土地成本。

土壤是基础，好的土壤才能种出丰硕的果实。

土地的竞拍价格，得看市场需求。

2.2 建设成本。

房子建好后，得考虑材料和人工费用。

选择合适的材料，控制好工期，才能在预算内完工。

2.3 运营成本。

房子建好了，还得运营。

水电费、物业费，这些都是不能少的开销，得提前测算好。

第三部分，收益分析让人期待。

3.1 销售收入。

房子卖出去，价格得公道。

房子好，售价高，能吸引不少买家。

3.2 租金收益。

还有租房市场，房子不光能卖，还能租。

租金的稳定性，能为开发商提供持续的现金流。

3.3未来增值。

土地的升值空间可大可小，得看市场变化。

长远来看，合理的投资，往往能带来意想不到的回报。

最后，总结一下，房地产开发拿地测算，真的是一门学问。

透过市场调研、成本分析和收益预测，开发商才能找到最佳的拿地策略。

这不是一蹴而就的事情，而是细水长流的过程。

每一步都得谨慎，才能在风云变幻的市场中，稳步前行。

总之，拿地就像下棋，得提前布局，才能赢得最终的胜利。

【XX区域】XX省XX市XX区（县）XXX项目投资定案汇报项目基本情况：【100亩】【R≤ 2.5】【计容建面XX㎡】【总货值21.42亿元】起拍单价：【XX万/亩】【总地价XX万元】【楼面地价XX元/平】【足额含税楼面地价XX元/平】【净利润XX亿元】【净利润率XX%】【年化自有资金回报率XX%】【回正周期XX个月】【货地比XX】【大宗资产占比XX%】内部资料严禁外传│2巢湖市宏观经济指标2019年常住人口（万人）XXX 市区常住人口（万人）XXXGDP/增速333.7亿元/8.6%人均GDP/增速42347元/7.23%财政收入/财政支出28.1亿元/40.76亿元城镇居民人均可支配收入28058元城乡居民存储存款/人均264.4亿元/33553元社会消费品零售总额78亿元固定资产投资/增速275.8/22.4%房地产开发投资15亿元房地产销售面积XXX ㎡房地产销售均价XXX 元/㎡1.1.1 城市布局图合巢经开区板块7000-8000居巢经开区旗山鼓山裕溪河半汤镇交通节点距离（km ）时间(min)市政府区政府商业中心主城板块10000城南板块9500城西板块8000城北板块9000本案地块地块概况：占地面积：348.02亩容积率：1.65每亩地价：75万元/亩总地价：2.31亿元楼面地价：683元/平米城市布局图：凸显板块划分、项目区位、板块均价、地块简要信息、交通节点。

指引：城市布局图需包含要素：1、城市板块划分或行政区划分；2、各板块或各行政区商品房销售均价；3、城市经济、土地市场、房产市场、人口等基本数据；4、本案位置及基本情况、已有碧桂园项目位置；5、地块与主要节点（商业中心、政府等）的距离、时间；6、富人居住区区位（好房子项目）；7、目标地块标注必须清晰突出，建议用箭头指示。

内部资料严禁外传│3文文文文文文春晖学校城东小学巢湖七中巢湖一中巢湖市博物馆旗山风景区鼓山风景区有巢氏公园（在建）抱书河公园（在建）交巢湖客运南站旗山·中科精密智造小镇（规划）新世纪中学目标地块裕溪河医亚父街道社区卫生服务中心商安德利购物中心主城核心区亚光路1.1.2 板块分析小结：地块紧邻主城核心区，交通便捷；周边景观资源优越，教育资源优质，其他配套有待完善；随着周边旅游资源的开发及级特色小镇的打造，未来发展潜力较大。

房地产拿地决策的核心四张图大家知道，一份拿地的可行性研究报告动不动就几十上百页，我也听说有家论证比较严谨的开发商做PPT甚至可以达到200多页的高峰，但是老板的时间是有限的，一般很难一页页的给你翻过去，必须要看重点，很多PPT的图表做出来其实也就变成无效页，开会时候直接就是过过过。

本文就是讲讲在可行性研究报告中最重要的、能影响拿地决策的四页PPT，基本上有经验的人只要看了这四张图，一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到最少，基本上了然于胸。

第一张图：区位图房子卖的是地段，地段决定了房子和土地的价值。

第一张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。

这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的，交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展方向。

如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。

在这张图里，主要是给老板直观的区位感受，评估的是地块未来的升值潜力。

第二张图：现状航拍图现状航拍图包含了很多信息，不少风险看这张图就能看出来，主要就是看下面3点：1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。

2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况，脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。

当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。

3、城市界面判断，这张图可以清晰的表现地块周边的情况，是否是建成区、是否有充足的人流车流等。

这张图对老板的影响还是很大的，老板有时候不太会关心测算，但是会有自己的一套看地理念，而看项目航拍图往往他心里就会有好恶了。

第三张图：土地价格图土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。

投资房地产的地理位置分析一、引言房地产投资一直是许多人的首选，尤其是在经济发展迅速的城市。

而选择一个合适的地理位置对于房地产投资来说至关重要。

本文将对投资房地产的地理位置进行深入分析。

二、城市选择1. 人口规模选择人口规模较大的城市是投资房地产的首要考虑因素。

大城市通常拥有更多的就业机会和多样化的经济活动，吸引更多人口迁入，增加购房需求。

2. 经济发展经济繁荣的城市常常吸引大量的企业投资，带动房地产需求的增长。

选择经济发展迅速、产业结构多元化的城市，将有利于房地产投资的增值潜力。

三、区域选择1. 商业中心地段商业中心地段通常是城市的核心区域，商业活动繁荣，租金收益较高。

投资房地产在商业中心地段，能够获得更高的租金回报和资本增值。

2. 教育资源选择地理位置靠近优质教育资源的区域，能够吸引更多家庭购房，稳定租客群体，并提升房产价值。

3. 基础设施建设投资房地产时，考虑区域内的基础设施建设情况非常重要。

交通便利、公共设施完善的区域，将吸引更多购房者和租户。

四、地段选择1. 邻近商圈选择邻近繁华商圈的地段，能够获得更多商业资源的支撑。

这些商圈通常有便利的购物、娱乐和交通条件，吸引更多人流和商业活动。

2. 自然环境地理位置靠近美丽自然环境的地段，如公园、河流和湖泊等，能够提升居民居住体验，增加房产的吸引力。

3. 安全环境选择安全环境良好的地段能够增加购房者的信任感，提高租赁和销售的成功率。

五、风险分析1. 地震、洪水等自然灾害投资房地产时要考虑地理位置的自然灾害风险。

选择位于安全区域且风险较低的地段，能够降低投资风险。

2. 政策变化政策变化对房地产市场有直接影响。

选择政策稳定、支持房地产发展的区域，能够提升投资回报率。

六、结论地理位置对于房地产投资的成功至关重要。

选择人口规模多、经济发展迅速的城市，再结合商业中心地段、优质教育资源和完善的基础设施，能够实现最佳投资效果。

同时，风险分析也是投资者需要考虑的重要因素。

房地产投资拿地分析（二）引言概述：本文是关于房地产投资拿地分析的系列文章中的第二篇。

在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产投资拿地分析的基本概念和流程。

本篇文章将进一步探讨深入的拿地分析方法，以帮助读者更好地理解和应用这一重要的投资战略。

正文内容：1. 市场需求分析a. 研究人口增长和迁移数据，确定未来需求趋势。

b. 分析就业和经济发展情况，评估购房需求的稳定性。

c. 研究当地教育、医疗和基础设施建设，判断对房地产市场的影响。

2. 地段评估a. 考虑地段的交通便利性和交通网络的发展潜力。

b. 研究周边配套设施和商业中心的规划和建设情况。

c. 分析地段的自然环境和气候特点，评估居住和居住环境的舒适度。

3. 法律法规分析a. 了解土地规划和用途规划的法律法规，确保拿地合法合规。

b. 研究相关税收和土地使用政策，评估对项目投资的潜在影响。

c. 了解土地出让和竞拍程序，确保能够参与相关竞争。

4. 投资回报分析a. 进一步深入分析项目成本和预期利润，评估投资回报率。

b. 考虑项目的投资风险和不确定性，制定风险控制策略。

c. 对比其他类似项目的投资回报情况，进行市场竞争性分析。

5. 风险评估和决策a. 评估拿地项目的风险和不确定性因素，如市场波动、政策调整等。

b. 制定拿地策略和实施计划，以最小化风险并最大化利益。

c. 基于全面的拿地分析结果，做出投资决策。

总结：房地产投资拿地分析是成功房地产投资的关键环节，它涉及到对市场需求、地段评估、法律法规、投资回报和风险评估等各个方面的综合考虑。

通过深入的拿地分析，投资者可以更好地把握市场机会，降低投资风险。

在做出最终投资决策前，应充分利用相关数据和信息，制定科学合理的拿地策略，从而确保投资的成功和可持续发展。